「購物中心」（Mall）的型態有多種，必須透過專業的市場可行性研究，來決策其聚客主體及業態組合；唯有精準的「定位」才能吸引大量的顧客入店，延長顧客停留時間及增加消費金額，並使顧客願意重複入店。只是購物中心在兩岸三地興起不久，相關文獻匱乏、專業人才欠缺；常常導致項目失敗、投資失利。

　　作者以其從事定位應用理論研究與實際操作20多年的經驗，傳授購物中心如何經營獲利、投資回收及物業增值的心法，正填補了此一領域的空白。

　　本書最大的特點，是全書貫穿了作者親自操盤的實戰案例與歐美國家的經典案例，交叉比較論證，將購物中心的定位決策過程系統化，並提供一個可資依循的操作模式。此外，本書所發展出的「HITA二小時理論」、「HITA 客源界定模式」及「基地商業價值理論」等，均為創新實用的論點，足供業者參考。

作者簡介

葉正綱

　　商業地產/購物中心中國大陸實戰經驗9年
　　品牌及零售行銷15年
　　英國The Robert Gordon 大學亞伯丁商學院 行銷管理學碩士

　　手機: 15801748290(上海)

　　E-mail: jeffreyck@hotmail.co.uk

　　上海睿群商業管理有限公司 總經理

　　現任:
　　中國商業經濟研究院 副院長
　　廣東科學技術職業學院珠海分校 客座教授
　　中國聯商網 高級顧問

　　歷任:
　　石家莊勒泰中心 副總裁
　　珠海國貿購物廣場 項目整改總策劃
　　鄭州金鼎大廈 總策劃
　　海南第一MALL集團 總裁特助
　　海南第一MALL商業有限公司 總經理

推薦序 早有本書 零售業者少走許多冤枉路
王品集團副董事長 陳正輝

第壹篇 定位理論

一. 定位理論的來源

二. 消費性產品與購物中心的定位區別
‧消費性產品的定位
‧購物中心的定位

三. 購物中心主體型態的定義及爭議性
‧ICSC國際購物中心協會的定義
‧爭議性

四. 檢視購物中心聚客能力的原則
‧吸引大量的顧客入店
‧延長顧客停留時間及增加消費額
‧顧客重複入店

五. 購物中心培養期的爭議性
‧「置換、持平、發展三年論」的爭議性
‧購物中心培養期探討

六. 商圈型態的定義及其重要性
‧鄰裡型商圈
‧社區型商圈
‧區域型商圈
‧跨區域型商圈

七. 購物中心都失敗在哪？
‧中國購物中心的災難 – 東莞華南Mall
‧有這樣的客流量還求什麼 – 北京金源新燕莎

案例 1: 評估吸引顧客入店的條件 – 石家莊勒泰中心
案例 2: 評估延長入店顧客停留時間的條件 – HITA二小時理論
案例 3: 打破“世界最大”的迷思 – 加拿大西艾德蒙頓 vs. 東莞華南Mall

注釋1: 鮑爾中心
注釋2: 品類殺手
注釋3: 大盒子店
注釋4: 品牌折扣店購物中心

第貳篇 定位管理

一. 市場可行性研究
‧市場可行性研究的重要性
‧操作模式

二. 經濟大環境及零售趨勢分析
‧經濟大環境分析
- 城市GDP分析
- 人均GDP分析
‧城市零售趨勢分析
- 社會消費品零售總額分析
- 餐飲業趨勢分析

三. 客源覆蓋範圍分析
‧McCollum界定模式
‧HITA界定模式
‧被遺忘的黃金客源

四. 立地條件分析
‧基地商業價值理論
- 論證案例1: 海南第一MALL
- 論證案例2: 珠海國貿購物廣場
- 論證案例3: 美國葛尼.米爾斯品牌折扣店購物中心
- 論證案例4: 英國美羅購物中心

五. 人流量分析
‧實戰案例剖析 –「珠海市吉大商圈人流量調查」.
- 現場勘查與佈署
- 調查週期與時段
- 分析與研判
- 人流分類
- 擴大人流量的機會
- 按週期分析
- 按時段分析
- 週期與時段比較分析
- 餐飲業態潛力評估
- 競爭因素的考量

六. 商圈零售結構及其功能分析
‧實戰案例剖析1: 駐馬店樂山商圈零售結構
‧實戰案例剖析2: 海口五大商圈零售結構
‧實戰案例剖析3: 珠海三大商圈零售結構

七. 客流量分析
‧實戰案例解析1: 駐馬店樂山商場
‧實戰案例解析2: 珠海國貿購物廣場、珠海百貨商場、免稅商場

八. 競爭狀況分析
‧立地商圈競爭狀況分析
實戰案例演示: 駐馬店金鼎大廈
‧跨商圈競爭狀況分析
實戰案例演示: 珠海國貿購物廣場
‧主要競爭店業態組合比較分析
- 實戰案例演示: 珠海國貿購物廣場

九. 顧客消費行為與態度分析
‧實戰案例演示: 海口五大商圈消費型態大調查

案例 4： 以小吃大的定位 – 美國比佛利購物中心 vs. 葛洛芙購物中心
案例 5: 區隔與差異化定位 – 英國亞伯丁的購物中心存活之道

第三篇 業態組合決策
‧業態組合的定義
‧設定業態組合的原則
‧業態組合管理
‧如何設定理想的業態組合

案例 6：正在我國崛起的零售模式 – 品牌折扣店購物中心探討
案例 7: 異軍突起的零售模式 – 生活型態購物中心探討
案例 8: 餿水變雞湯的定位傳奇 – 英國第一大購物中心: 美羅中心

第肆篇 重新定位
‧如何進行重新定位
‧轉型成功的上海正大廣場
‧需要智慧的重新定位 – 珠海國貿購物廣場

案例 9: 唯我獨尊的定位 – 城市綜合體: 英國鬥牛場購物中心
案例 10: 大小通吃的定位 – 美國第二大購物中心：美利堅購物中心
參考文獻