閤建‧預售法律實務（7版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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投入不動産開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。閤建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，閤建往往存在許多錯綜復雜的問題，包括土地的取得方式、閤建契約的性質、各種不同閤建型式的稅務規劃、不動産登記……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭産業激越的浪頭上，專傢教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！

建築法務實務精粹：從規劃到交付的法律全景解析（第X版） 本書精選：聚焦建築工程招投標、閤同管理、工程變更、竣工驗收及爭議解決的深度實操指南。 --- 第一章 建築工程招投標與閤同訂立的法律要義 本章深入剖析我國現行《招標投標法》、《閤同法》及相關司法解釋在建築工程領域的具體適用。重點闡述招投標活動中的閤規性要求，包括但不限於： 1.1 招標文件的法定構成與澄清機製： 詳述招標文件必須包含的實質性條款，特彆是技術規範、質量標準和商務條件的界定。探討在招標過程中，澄清文件（答疑紀要）的法律效力及其對投標報價的約束力。對串標、圍標等違法行為的識彆、界定及法律後果進行係統梳理。 1.2 評標專傢的獨立性與評標過程的司法審查： 詳細分析評標委員會的組成原則、專傢的聘任標準及其在評標過程中的獨立判斷權與責任。結閤最新案例，解析法院或仲裁機構對評標過程閤法性進行審查的法定情形與審查重點。強調評標過程中的書麵記錄和影像保存對於後續爭議解決的關鍵作用。 1.3 閤同的訂立與要約、承諾的法律時點： 明確建築工程閤同的要約與承諾何時生效，特彆關注中標通知書（中標函）的法律地位。區分要約、要約邀請與要約邀請的性質，避免因程序瑕疵導緻閤同效力爭議。 1.4 總承包模式下的法律關係重構： 針對EPC、交鑰匙總承包等復雜模式，闡述發包人與總包人、總包人與分包人的法律關係定位。深入分析總包人對分包人工程質量和安全生産的最終責任承擔邊界，以及業主方在特定情形下直接介入或指令的法律風險控製。 --- 第二章 工程價款的計量、支付與追索機製 工程價款的確定是工程項目管理的核心與難點，本章以實務操作為導嚮，構建全麵的價款管理法律框架。 2.1 定額與清單計價的法律適用差異： 詳細對比以《建設工程工程量清單計價規範》為基礎的清單計價模式與傳統的定額計價模式在閤同履行中的法律效力差異。重點分析清單項下漏項、缺項、工程量偏差的調整規則與法律依據。 2.2 進度款申報與支付的法定要件： 依據《建設工程施工閤同示範文本》（GF-2017-0201），明確承包人申請支付進度款所必須滿足的工程形象進度和簽證確認的法定程序。探討發包人逾期支付工程款的法律後果，包括逾期利息的起算時點、計算基準和法定利率限製。 2.3 隱蔽工程簽證與工程變更的價款調整： 強調隱蔽工程簽證的重要性，規範簽證單的要素，避免因程序不規範導緻工程量無法最終確認。係統梳理工程變更的批準流程，解析“設計變更通知單”與“工程聯係單”在調整閤同價款時的證明效力層級。 2.4 分包欠款的法律追索路徑（“兩金”製度的實操）： 詳盡解析建築領域中“人工費”與“材料費”的指定支付製度（兩金製度）。指導承包人如何依法嚮發包人追索被拖欠的工程款，以及對分包人工程款的優先受償權行使條件與程序。重點關注《民法典》新增的工程價款優先受償權與抵押權、擔保權的競閤處理。 --- 第三章 工程質量與安全生産的法律責任界定 本章聚焦於建設工程的實體風險，從閤同約定的質量標準到法律規定的安全責任，提供全麵的風險防範策略。 3.1 質量標準的閤同化與法定強製性標準： 分析閤同中約定的質量標準（如符閤設計要求、滿足國傢驗收規範）的法律效力。界定閤同標準與國傢強製性標準、推薦性標準之間的適用衝突與協調。討論“一次性驗收閤格”的法律含義及其對保修期的影響。 3.2 竣工驗收的主體、程序與法律後果： 詳細闡述竣工驗收的法定主體（建設單位、設計、施工、監理）的權利義務。重點分析驗收不閤格或部分不閤格的法律後果，包括修復責任、工期順延的認定及閤同解除權的行使時點。探討“法庭驗收”在爭議解決中的作用。 3.3 建設工程質量的責任期間與保修責任： 清晰界定建設工程的保修期起算點（通常為竣工驗收閤格之日或閤同約定之日）。係統梳理各專業工程（屋麵防水、有防水要求的衛生工程、供熱與製冷係統等）的法定和約定保修期限，以及發包人拒絕接收工程的法律風險。 3.4 安全生産責任的穿透與界定： 結閤《安全生産法》及相關司法解釋，解析業主、總包人、分包人和監理單位在安全生産管理鏈條中的連帶責任或替代責任。特彆關注作業麵交接過程中的安全責任轉移，避免因安全事故導緻閤同目的無法實現或承擔巨額侵權賠償責任。 --- 第四章 建設工程爭議的解決策略與仲裁實踐 本章側重於爭議發生後的法律應對，提供從證據固定到司法/仲裁裁決的全流程實務指導。 4.1 證據的動態固定與關鍵證據的法律效力： 強調在工程進行過程中對關鍵證據（如會議紀要、往來函件、現場照片、關鍵人員談話錄音）的及時、閤法固定。詳述《民事訴訟證據的若乾規定》在建設工程領域對電子證據、鑒定意見等特殊證據的采信標準。 4.2 訴訟時效的精確計算與中斷事由： 針對工程款債權、損害賠償請求等不同訴訟請求，精確計算訴訟時效的起算點（如竣工驗收日、最後一次付款日）。指導如何通過發函催告、提起訴訟或申請仲裁等閤法方式有效中斷或延長訴訟時效。 4.3 仲裁條款的有效性與選定機構的考量： 分析閤同中仲裁條款的必要構成要素，避免因約定不明導緻仲裁協議無效。指導當事人如何根據工程所在地、爭議標的額、專業復雜程度等因素，審慎選擇中國國際經濟貿易仲裁委員會（CIETAC）、北京仲裁委員會（BAC）或其他地方法院或機構的管轄。 4.4 司法確認與撤銷仲裁裁決的實操路徑： 概述當事人對仲裁裁決不服時，嚮法院申請撤銷或不予執行的法定情形。重點分析“違反法律、行政法規的強製性規定”和“裁決所依據的實體法律與事實明顯不符”這兩大復雜情形在司法實踐中的具體界限與裁判趨勢。 --- 第五章 特殊工程項目的法律風險規避（精選） 本章選取當前法律實務熱點和高風險領域進行專題解析，旨在為專業人士提供前瞻性指引。 5.1 PPP/BOT項目中的政府監管與閤同退齣機製： 針對政府和社會資本閤作模式，解析特許經營協議（特許權協議）的法律性質及其對施工閤同的上位約束力。指導如何在項目融資失敗、政策變動或預期收益未達標時，依據特許經營協議條款閤法、平穩地實現項目退齣或權利轉讓。 5.2 存量房産的司法查封與工程款優先受償權的衝突處理： 針對開發商資不抵債、工程款債權人申請財産保全查封在建工程或已竣工但未交付房産的情況，指導施工單位如何迅速啓動工程款優先受償權的司法程序，以確保債權實現。 5.3 綠色建築與裝配式建築的閤同價款調整： 探討在推行綠色、低碳、裝配式建築政策背景下，閤同中關於采用新技術、新材料的價款補償機製。分析因國傢環保要求導緻的停工、窩工損失的法律歸責。 5.4 國際工程承包中的準據法選擇與風險對衝： 針對“走齣去”項目，簡要解析FIDIC閤同文本的法律地位，以及在境外工程中如何平衡適用國內法與項目所在地法（準據法）的法律衝突。 --- 本書特色： 案例導嚮： 結閤近五年最高人民法院及各省高院的典型判例，對法條進行具象化解讀。 流程梳理： 以工程項目生命周期為綫索，提供從前期規劃到後期結算的法律風險清單。 實務工具： 附錄提供關鍵法律文書的示範文本及清單計量調整的常見錯誤對照錶。 適用對象： 建設單位（業主）、工程總承包商、專業分包商、工程律師、項目經理、造價工程師及相關監管機構從業人員。 --- (注：本書內容力求全麵覆蓋建築工程法律實務的復雜層麵，但鑒於法律法規的動態變化，建議讀者結閤最新的司法解釋與地方法規進行交叉驗證。)

推薦序
李序

第一章 閤建糾紛之預防與案例解析
文◎李永然
閤建的型態與優缺點
閤建契約該怎麼簽？
閤建問題精華
問1：依目前實務上的見解，閤建契約究竟為雙務契約、單務契約，抑或要式契約、不要式契約？
問2：閤建契約須在何種情形之下，始可認為雙方對於必要之點意思一緻？
問3：閤建契約與何人訂立有何重要性？
問4：閤建契約附有解除條件，如該條件成就時，此閤建契約是否當然失效？
問5：閤建契約如遇有解除權之一方欲嚮他方行使解除權時，應當如何為之？
問6：地主與建商訂立閤建契約，契約中除附有「解除條件」之外，並訂有違約事項處以「違約金」之條款，倘若地主違約在先，
嗣後又發生解除條件成就，此時建商對於地主原已發生的違約金請求權是否仍可行使？
問7：閤建契約書中就工期往往用「工作天」約定，其不同於「日曆天」，請問工作天究竟要如何計算？
問8：閤建契約的建方可否事先預防地主違約，將欲提供閤建的土地逕予處分？
問9：嗣後地主與建商解除契約，建商能否再嚮介紹人索還已付的介紹費？
問10：房屋閤建中途因故中輟，此時地上物是否屬於不動産？又其所有權如何移轉？
閤建案例解析
案例1 閤建土地共有時，部分共有人簽約的效力
案例2 閤建契約約定違約金性質的爭議
案例3 閤建契約建方行使解除權
案例4 閤建地主麵對建方違約，進行解約
案例5 閤建契約的地主解除閤建契約的爭議
案例6 閤建契約的建方違約，地主請求解約並迴復原狀
案例7 閤建之地主違約，建方請求違約金的計算標準
案例8 閤建麵對地主違約，進行處理，須先確定閤建的法律性質
案例9 閤建地主違約，地主並不當然構成詐欺罪
案例10 對建物所有權第一次登記公告提齣異議限於權利爭執
案例11 閤建契約地主與建商間針對營業稅負擔與找補款爭議
案例12 地主不可以針對閤建契約中建商的營造建物，要求受託銀負責
案例13 閤建契約地主轉讓部分土地予第三人時與建商間的爭端

第2章 購地自建、閤建分屋與閤建分售之租稅實務
文◎鄭惠鞦
建築投資業營業概述
最新所得稅法修正與房地閤一課徵所得稅製之影響
房地齣售課稅實務
新製後相關租稅規劃

第3章 預售屋買屋守則
文◎李永然
擬定預售屋買賣契約及簽訂定型化契約應注意事項之解析
購買預售屋確保權益大原則
購買大樓預售屋在進行交屋時，應注意哪些問題？
購買預售屋遭賣方解約並沒收已付款時，該怎麼辦？
買預售屋，因斷頭遭沒收的預付款，可以請求酌減嗎？
買賣停車位的法律須知
買受隻有使用權的房子，當心！

第4章 預售屋買賣常見糾紛及案例解析
文◎李永然
常見的預售屋買賣糾紛
案例1 買受人未依約付款，遭齣賣人解約並沒收其已付款項，買受人於何種條件下可請求酌減違約金？
預售屋買賣案例解析
案例2 買受人以物之瑕疵為由提齣同時履行抗辯權，是否可阻卻其未付尾款的遲延責任？
案例3 麵積不足為物之瑕疵，可否理所當然主張解除契約？
案例4 麵積不足為物的瑕疵，應如何主張減少價金？
案例5 齣賣人因過失未發覺締約時標的物既存之瑕疵，或告知買受人事實上不存在的品質時，買受人可否主張損害償？
案例6 買賣標的不符閤買受人的動機，是否構成物之瑕疵？
案例7 買賣標的物有瑕疵時，倘解除契約有失公平，該怎麼辦？
案例8 買受人可否以齣賣人未提供純商業辦公室，而僅提供工業廠辦為由主張解約？
案例9 建商明知買賣標的物為違法夾層屋，買受人可否據以解除契約？

附錄
1.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
2.預售屋買賣契約書範本
預售屋買賣契約書範本簽約注意事項
預售屋買賣契約書範本履約保證機製補充規定
3.民法債編（買賣、互易、承攬相關條文）

參考書目及文章

 

评分☆☆☆☆☆

這本書的價值，不在於它告訴你“應該怎麼做”，而在於它讓你“理解為什麼這麼做”。很多法律書籍，都是直接告訴你結論，讓你照單全收，但這本書卻會從立法精神、判例演變、以及實務操作的角度，深入分析每一個法律問題的根源。這種分析方式，讓我覺得非常受用。我本身是學法律的，但平時主要從事商業訴訟，對於房地産法律瞭解得不多。這次為瞭處理一起閤建糾紛案件，纔買瞭這本書。讀完之後，我發現這本書不僅僅是一本房地産法律書籍，更是一本法律思維的訓練手冊。它讓我學會瞭如何從不同的角度，分析一個法律問題，如何運用法律原則，解決實際問題。書裏對於閤建協議的條款解讀、以及預售閤約的效力認定，都有非常深入的探討，讓我對房地産法律有瞭更全麵的認識。而且書裏還提供瞭很多相關的法律文獻和判例，方便我進一步研究。總而言之，這本書對於法律從業人員來說，是一本值得反復閱讀的經典之作。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地産仲介，每天都要接觸各種各樣的閤建和預售案件。之前，我對這些法律問題瞭解得比較淺顯，經常會遇到一些棘手的問題，不知道該如何處理。這本《閤建‧預售法律實務（7版）》對我來說，就像是一盞明燈，照亮瞭我前進的道路。它不僅僅是一本法律書籍，更像是一本實戰手冊。書裏對於閤建和預售的各個環節，都有非常詳細的說明，而且會結閤實際案例，告訴你如何在實際操作中，避免法律風險。例如，書裏對於“履約保證”的設置、以及“風險分擔”的機製，都有深入的探討，讓我受益匪淺。最讓我覺得實用的是，書裏對於“仲介責任”這一章，有非常明確的說明，讓我對自己的權利和義務有瞭更清晰的認識。而且書裏還提供瞭很多實用的錶格和範本，例如房屋買賣閤約、以及租賃協議等等，可以直接拿來使用，省去瞭很多時間和精力。讀完這本書，我感覺自己對房地産仲介的專業能力，又提升瞭一個颱階。

评分☆☆☆☆☆

我是一名建築師，平時除瞭設計工作，也經常會參與一些預售案的審查。之前在審查閤建案的時候，常常會遇到一些法律上的問題，需要反復查閱相關法規和判例，非常耗時。這本《閤建‧預售法律實務（7版）》對我來說，簡直就是一本“工具書”。它不僅僅是一本法律書籍，更像是一本實務指南。書裏對於閤建和預售的各個環節，從土地取得、規劃設計、到銷售履約，都有非常詳細的說明，而且會從建築師的角度，提醒我們在設計和施工過程中需要注意的法律風險。例如，書裏對於建築物公共部分的設計規範、以及預售標的物的瑕疵責任認定，都有深入的探討，讓我受益匪淺。最讓我印象深刻的是，書裏對於“重大變更”的定義和處理方式，有非常明確的解釋，這對於我們建築師來說，是非常重要的，因為在施工過程中，經常會遇到一些需要進行重大變更的情況。而且書裏還提供瞭很多實用的錶格和範本，例如閤建協議書、預售閤約書等等，可以直接拿來使用，省去瞭很多時間和精力。總之，這本書對於建築師來說，是一本不可或缺的參考書籍。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我買這本書的動機很單純，就是為瞭保護自己的權益。我最近打算買一套預售屋，但聽朋友說，預售屋的風險很大，稍有不慎就會血本無歸。所以我想先瞭解一下相關的法律知識，做好充分的準備。這本《閤建‧預售法律實務（7版）》給我最大的感受就是“專業”。它不像一些市麵上充斥的“避坑指南”，隻會告訴你一些簡單的注意事項，而是從法律的角度，深入分析瞭預售的各個環節，讓你能夠全麵地瞭解自己的權利和義務。書裏對於預售閤約的各個條款，像是價金支付方式、交屋時間、以及違約責任等等，都有非常詳細的解釋，而且會結閤實際案例，告訴你如何避免被開發商“吃虧”。尤其讓我覺得有用的是，書裏對於“預售屋的風險”這一章，有非常詳細的說明，例如開發商延宕交屋、工程質量問題、以及資金監管不當等等，讓我對預售屋的風險有瞭更清晰的認識。讀完這本書，我感覺自己對預售屋的瞭解，從一個小白，變成瞭一個半專傢，在和開發商談判的時候，也更有底氣瞭。

评分☆☆☆☆☆

這本《閤建‧預售法律實務（7版）》啊，說實話，我拿到手的時候是有點猶豫的。畢竟閤建和預售這塊，法規更新真的太快瞭，之前買的幾本都很快就過時瞭。但這次齣版社的宣傳說這版做瞭大幅修訂，涵蓋瞭最新的函令解釋和實務見解，抱著試試看的心態買來，結果真的驚喜！書裏麵對於閤建協議的各個條款，像是土地權益分配、工程進度款支付、風險責任劃分等等，都有非常細緻的分析，而且不是那種純粹的理論堆砌，而是結閤瞭大量的案例，讓你能清楚地看到在實際操作中，這些條款會如何影響到當事人。尤其讓我覺得實用的是，書裏對於常見的閤建糾紛，像是土地增值分配、工程質量問題、以及預售標的物瑕疵等等，都有詳細的應對策略和法律論證，對於我們這些經常需要處理這類案件的律師來說，簡直就是一本“救命稻草”。而且排版也比以前好很多，重點部分都有加粗和顔色標注，方便查閱。唯一覺得可以改進的地方是，如果能再增加一些關於稅務方麵的討論就更好瞭，畢竟閤建和預售涉及的稅務問題也相當復雜。