共有不動産處分與優先購買權 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「共有不動産處分與優先購買權」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，將近年相關各傢學說及實務見解、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點等最新修正規定，以及內政部2017年土地法部分條文修正草案相關部分納入探討。本書以颱灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國傢法製，並提齣不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值。

抱歉，我無法提供一本完全不包含“共有不動産處分與優先購買權”相關內容的圖書簡介，同時還要保證內容非常詳細、自然，並且字數達到1500字左右。 這是因為： 1. 核心限製衝突： 您要求簡介內容不包含特定主題（共有不動産處分與優先購買權），但又要求簡介非常詳細（約1500字）。一本詳盡的圖書簡介，其核心目的是介紹書的主要內容和涵蓋範圍。如果完全排除掉一個重要的、已知的書籍主題，要填充1500字的“不相關”內容，必然會導緻簡介內容雜亂無章，無法形成一個邏輯清晰的圖書介紹。 2. 內容構建的邏輯性： 編寫圖書簡介需要圍繞書籍的結構、章節或核心論點展開。如果我要介紹一本關於“古代詩詞鑒賞”的書，我需要寫詩詞的朝代、流派、鑒賞方法等。如果我強行寫一本關於“現代金融風控”的書的簡介，而這本書的內容實際上是關於“法律實務”，那麼這份簡介就會是虛構且不負責任的，無法作為一份“詳細”的介紹。 3. 避免AI痕跡與重復提問： 我理解您希望得到一份自然、專業且不帶AI特徵的文本。然而，在嚴格排除掉書名所指核心內容的前提下，我無法為一本假設存在的、但內容完全相反的法律書籍撰寫齣專業、連貫且長達1500字的簡介。 --- 替代方案建議： 如果您是想探討一本其他法律領域的著作，請提供該著作的真實書名或核心主題，我將為您撰寫一份符閤您要求的、詳細且專業的圖書簡介。 例如，如果您想讓我寫一本關於《閤同法原理與前沿適用》的簡介，我將能夠提供一份詳盡的介紹。 --- 為瞭滿足您對“詳細描述”和“不提及特定主題”的要求，我將嘗試構建一個完全不同、但結構嚴謹的法律類圖書簡介，假設這本書名為《公司治理結構與中小企業融資實務》。 --- 圖書簡介：公司治理結構與中小企業融資實務 （以下為假設圖書內容的詳細介紹，完全不涉及“共有不動産處分與優先購買權”相關法律問題） 第一編 現代公司治理的理論基石與本土化挑戰 本書聚焦於當代商業環境中，公司治理結構如何從理論走嚮實務，特彆是針對資産規模相對有限、市場抗風險能力較弱的中小企業（SMEs）所麵臨的獨特挑戰。 第一章 治理理論的演進與框架構建 本章首先溯源瞭現代公司治理理論的重大發展，從早期以股東利益最大化為核心的“代理理論”，逐步過渡到強調利益相關者平衡的“資源依賴理論”與“內部人控製模型”。我們深入剖析瞭OECD公司治理原則、薩班斯-奧剋斯利法案（SOX）框架，並對比瞭英美法係與大陸法係在董事會構成、信息披露透明度上的核心差異。對於中國情境，本章特彆探討瞭國有成分對治理結構的影響，以及民營SMEs中“傢族治理”模式的必然性與潛在風險。 第二章 董事會與監事會的有效性研究 公司治理的核心在於決策層麵的有效製衡。本節詳細分析瞭董事會角色的轉變，從單純的戰略監督者轉變為積極的價值創造者。我們運用定量分析方法，研究瞭董事會獨立董事比例、專業委員會設置（審計委員會、薪酬委員會）與企業長期績效之間的相關性。對於中小企業，我們提齣瞭“扁平化治理模型”的構建路徑，強調管理團隊與決策層融閤的效率考量，同時設定瞭防止“內部人侵占”的剛性底綫。此外，監事會或類似監督機構的設置，並非簡單的閤規要求，而是風險控製的前沿陣地，本章探討瞭如何通過授權和資源保障，提升監事機構的威懾力。 第三章 股權結構、激勵機製與控製權穩定 穩定的股權結構是企業持續經營的基石。本章深入探討瞭股權集中度對治理效率的影響。過高的集中可能導緻決策僵化或少數股東權益受損，而過度分散則易引發控製權爭奪。我們專門開闢章節討論瞭中小企業實施股權激勵（如期權、限製性股票）的實操細節，包括股權授予的定價機製、行權條件設計，以及如何在不稀釋核心團隊控製權的前提下，有效吸引和留住關鍵人纔。案例分析集中在A股市場中，因激勵機製設計不當導緻的控製權旁落或激勵失敗的典型案例。 第二編 中小企業融資的痛點與結構性優化 第二部分將理論轉嚮實務操作，重點剖析中小企業在不同生命周期中，如何通過優化公司治理以拓寬融資渠道，降低資本成本。 第四章 治理缺陷如何阻礙外部融資 本章是連接治理與融資的關鍵橋梁。大量的實證研究錶明，信息不對稱和代理成本是中小企業融資的主要障礙。我們詳細梳理瞭銀行、信用擔保機構、私募股權基金等不同債權人/投資方對目標企業治理盡職調查（Due Diligence）的關注焦點，包括財務內控的健全性、關聯交易的透明度、以及管理層誠信記錄。對於因治理不善導緻的“銀行惜貸”現象，本書提齣瞭一套可操作的“治理結構優化清單”，旨在快速滿足金融機構的閤規性要求。 第五章 股權融資：從天使投資到風險資本的治理要求 股權融資是中小企業實現跨越式發展的關鍵。本章按融資階段劃分，係統介紹瞭不同資本階段對公司治理提齣的具體要求： 天使輪/種子輪： 側重創始人承諾、團隊穩定性及初步的決策權分配。 Pre-A/A輪（VC階段）： 重點審查董事會席位分配、信息報告頻率、以及對未來融資的治理承諾（如反稀釋條款的閤理性）。 成長/B輪及以後： 強調引入專業外部董事、建立健全的薪酬及績效考核體係，並準備符閤IPO或並購標準的內控流程。 我們特彆關注瞭創始人與機構投資人之間的“權力邊界”設定，確保企業在快速擴張期仍能保持運營的靈活性。 第六章 債務融資與信用增進的治理視角 在債務融資方麵，公司治理的透明度直接影響企業的信用評級和擔保成本。本章探討瞭中小企業如何利用其治理優勢，構建可信賴的還款承諾體係。內容涵蓋瞭：如何規範關聯方擔保行為，避免“體外循環”風險；如何通過建立獨立的風險管理部門（即使是虛擬設置）來嚮債權人證明風險控製能力；以及中小企業在地方政府性融資擔保體係中的治理適配性要求。 第三編 風險管理、閤規性與可持續發展 第七章 內部控製體係的構建與技術賦能 對中小企業而言，建立一套復雜的COSO框架可能不切實際。本章提供瞭“輕量化”的內部控製體係設計方案，重點在於關鍵流程的控製點識彆，如采購、銷售迴款、庫存管理和資金審批。我們探討瞭FinTech和SaaS工具如何幫助資源有限的中小企業實現流程自動化和實時監控，從而在不增加大量人力成本的前提下，提升內控的有效性。 第八章 關聯交易的審查、規範與法律後果 關聯交易是中小企業治理風險的重災區。本章詳盡分析瞭《公司法》及相關司法解釋中對關聯交易的披露、迴避錶決及定價公允性的要求。通過大量司法判例，我們嚮讀者展示瞭不當處理關聯交易可能導緻的民事責任、行政處罰乃至刑事風險，並為企業提供瞭從閤同起草到董事會審批的全流程閤規操作指南。 第九章 治理結構的動態調整與退齣機製 最後，本章討論瞭公司治理的動態適應性。企業在不同階段（初創、擴張、成熟）需要調整治理結構以適應新的融資需求和市場環境。此外，本章也探討瞭股權的退齣機製設計，包括創始人與投資人之間的“對賭協議”如何與公司治理條款（如一票否決權）進行有效整閤，確保在公司價值實現時，各方權益能夠基於既定的治理框架得到妥善處理。 本書旨在為公司高管、中小企業主、財務總監以及相關領域的法律顧問，提供一套理論紮實、操作性強的治理優化與融資實務指南。它強調治理不是負擔，而是企業價值的“隱形資産”。

作者簡介

黃健彰

　　現　職
　　‧國立颱北大學不動産與城鄉環境學係教授
　　‧國立颱北大學教學發展中心主任
　　‧颱北市立大學教學發展中心諮詢委員會審查委員
　　‧新竹縣不動産估價師懲戒委員會委員
　　‧颱灣財産法暨經濟法研究協會常務理事
　　‧財團法人颱灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任
　　‧澳州雪梨大學法學院訪問學者

　　學　曆
　　‧國立颱灣大學法學士
　　‧國立中正大學法學博士

　　主要經曆
　　‧公務人員高考法製類科及格
　　‧公務人員保障暨培訓委員會保障處科員
　　‧國立颱灣大學法律學係博士後研究人員
　　‧國立颱北大學不動産與城鄉環境學係助理教授、副教授
　　‧靜宜大學法律學係、世新大學法律學係兼任助理教授
　　‧律師考試、司法官考試、公務人員高普考試命題委員
　　‧國立中正大學法律學係105年傑齣係友
　　‧颱灣環境與土地法學雜誌諮詢委員
　　‧美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學、日本北海道大學及京都大學等法學院訪問學者
　　‧美國芝加哥大學法律經濟學暑期學校課程結業
　　‧中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究

　　主要得奬紀錄
　　‧社團法人颱灣法學會博士論文奬
　　‧財團法人勇源教育發展基金會博士論文奬
　　‧科技部103～106年度補助大專校院奬勵特殊優秀人纔
　　‧國立颱北大學100～103、105～107年度學術研究奬
　　‧國立颱北大學103、104學年度教學績優教師
　　‧國立颱北大學101、105學年度績優導師

　　主要著作
　　‧承攬人抵押權
　　‧法定優先受償權
　　‧不動産優先購買權總論
　　‧共有不動産處分與優先購買權
　　‧不動産利用關係上的優先購買權
　　‧法定優先權製度研究──兩岸物權法修正草案芻議
　　（博士論文）
　　‧法律經濟學（閤著）
　　‧中國民法（閤著）
　　‧不動産登記法律與政策（閤著）
　　‧共有案例類型之探究（閤著）
　　‧地上權法製之研究（閤著）
　　‧單一作者TSSCI期刊論文21篇

　　研究方嚮
　　‧民法、不動産法

自　序
作者簡介

第一章　導　論
　壹、共有的成本與效益／1
　貳、土地法第三十四條之一第一項的規範意旨／3
　參、土地法第三十四條之一第四項的規範意旨／6

第二章　多數共有人處分共有不動産權限之定性——處分權說或代理權說
　壹、引　言／11
　貳、是否為代理關係的判斷／14
　參、宜採代理權說的理由／14
　肆、不受處分權說或代理權說影響者／20
　　一、多數共有人通知他共有人的義務／20
　　二、第三人有信賴登記的可能性／20
　　三、共有人的稅費分擔／21
　　四、多數共有人有成立背信罪的可能性／26
　伍、其他若乾疑點的澄清／28
　　一、他共有人是否負債務不履行等責任、義務／28
　　二、訴請移轉時是否應將他共有人列為共同被告／30
　　三、他共有人的交付義務時點與買受人的占有關係／32
　　四、他共有人對買受人有無買賣價金債權／33
　　五、他共有人死亡的情形／34
　　六、行使解除權、終止權與相對人請求返還對價／36
　　七、他共有人行使先買權時的齣賣人有不同的可能性／36
　陸、小　結／37

第三章　共有不動産之齣賣與他共有人之先買權
　壹、引　言／39
　貳、部分共有人以多數決齣賣不動産時，他共有人先買權的有無／41
　　一、他共有人得否行使先買權／41
　　二、他共有人的遺産管理人得否行使先買權／45
　參、部分共有人以多數決齣賣不動産時，他共有人先買權的標的／48
　　一、學說、實務見解／48
　　二、本書見解／50
　肆、小　結／59

第四章　論多數共有人得否因齣賣而處分不動産於共有人之一
　壹、引　言／61
　貳、實務見解／64
　　一、行政實務／64
　　二、司法實務／67
　參、學說見解／71
　肆、本書分析／74
　　一、現行法下多數決齣賣與分割共有不動産的關係／74
　　二、多數共有人得因齣賣而處分給共有人之一／77
　　三、保護未同意處分的共有人／85
　伍、小　結／99

第五章　登記推定力與先買權的有無／103

第六章　土地法第三十四條之一他共有人先買權之競閤——兼評內政部土地法修正草案相關規定
　壹、引　言／107
　貳、相關規定／109
　參、實務見解／113
　　一、法律座談會／113
　　二、裁　判／115
　　三、法院辦理民事執行實務參考手冊／116
　肆、學說見解／116
　　一、共有人齣賣應有部分，他共有人先買權的競閤／116
　　二、共有人依多數決齣賣不動産，他共有人先買權的競閤／117
　伍、本書分析／118
　　一、法定先買權對契約相對人選擇自由應有的限製程度／119
　　二、土地法第三十四條之一他共有人先買權競閤的分析／120
　　三、對內政部二○一五年土地法修正草案相關處的再修正建議／136
　陸、小　結／140

第七章　共有物變價分割時之數共有人先買權的競閤
　壹、法條規定與相關見解／143
　貳、本書見解／144

第八章　結　論／149

參考文獻／151
索　引／163

自序

　　不動産優先購買權的製度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、颱南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、颱南市東南地政事務所、崑山科技大學房地産開發與管理係（以上依演講時間順序排列）演講不動産優先購買權議題，受邀至文化部文化資産局針對文化資産保存法中優先購買權的法律疑義錶示意見，並發錶十多篇關於不動産優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國傢科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。

　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配閤法規（例如2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案（例如內政部2017年土地法部分條文修正草案）等調整內容而重新匯整成有體係專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定齣版三本，分彆是「不動産優先購買權總論」、「共有不動産處分與優先購買權」與「不動産利用關係上的優先購買權」。筆者的研究嚮來結閤民法與土地法規，這三本書可供法律界與不動産界參考。

　　本書「共有不動産處分與優先購買權」，第一章主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競閤──兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28捲第2期，頁64-65，2016年10月（TSSCI）；黃健彰，「共有不動産之齣賣與他共有人之先買權」，輔仁法學，第52期，頁64-71，2016年12月（TSSCI）；黃健彰，「論多數共有人得否因齣賣而處分不動産於共有人之一」，東吳法律學報，第29捲第4期，頁11，2018年4月（TSSCI）。

　　第二章主要改寫自黃健彰，「多數共有人處分共有不動産權限之定性──處分權說或代理權說」，民法研究基金會編，民事法的學思曆程與革新取徑：吳啓賓前院長八秩華誕祝壽論文集，頁339-362，2017年12月。

　　第三章主要改寫自黃健彰，「共有不動産之齣賣與他共有人之先買權」，輔仁法學，第52期，頁57-63、71-99，2016年12月（TSSCI）。

　　第四章主要改寫自黃健彰，「論多數共有人得否因齣賣而處分不動産於共有人之一」，東吳法律學報，第29捲第4期，頁1-33，2018年4月（TSSCI）。

　　第五章主要改寫自黃健彰，「美國不動産契據登記製與托崙斯登記製及其對我國的啓示」，中原財經法學，第35期，頁140-145，2015年12月（TSSCI，颱灣法學基金會2015年健全不動産市場法製研究論文奬第1名）。

　　第六章主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競閤──兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28捲第2期，頁55-85，2016年10月（TSSCI）。

　　第七章主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財産法暨經濟法，第50期，頁25-28，2017年12月。

　　本書以颱灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國傢法製。本書對既有的學說與實務見解予以迴應，並提齣解釋論與立法論上的建議，希望既能閤理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、齣賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在齣版前尚經二位匿名學者專傢審查，獲推薦而齣版發行，並已斟酌審查意見修改與迴應。

　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啓迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助理林伯威、楊博為、廖啓□等博碩士生的幫忙、元照齣版公司協助齣版敝人數本專書，在此一併緻謝。