房地閤一稅申報．節稅規劃一手掌握(二版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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要搞定房地閤一新製，首先要搞定申報書！但怎麼填？怎麼看？節稅奧秘為何？本書按個人房地交易所得稅之一般實例、自住房地優惠、重購案件、非自願因素交易、交易自建或閤建房屋五類例舉填寫範例，先就各欄位說明填寫要領，再舉案例示範如何填寫實際申報書，並輔以節稅要領說明。本書就是麵對房地閤一新製的最佳利器，申報、節稅規劃全盤掌握！

房産交易實務：從稅法解析到資金運作的全麵指南 (第三版) 內容簡介 本書旨在為廣大房地産從業者、投資者以及關注房産交易的個人，提供一套全麵、深入且極具實操性的知識體係。我們聚焦於房地産交易流程中的關鍵環節、涉及的法律法規更新、風險控製策略以及高效的資金運作方法，旨在幫助讀者在日益復雜的市場環境中，實現交易的閤規性、利潤的最大化與風險的最小化。 本書摒棄瞭純理論的闡述，而是以“解決實際問題”為核心導嚮，結閤近年來最新的政策變動（特彆是土地增值稅、契稅、印花稅等主要稅種的最新執行口徑）和市場實踐案例，構建起一個涵蓋交易準備、執行、收尾及後續稅務優化的完整閉環。 第一部分：宏觀環境與交易基礎重塑 本部分將市場背景和法律基礎進行重新梳理，確保讀者對當前房地産行業的宏觀調控方嚮和基礎製度有清晰的認識。 第一章：新周期下的房地産市場邏輯與政策導嚮 政策的深層解讀： 詳細分析“房住不炒”基調下，地方政府在限購、限售、限價政策上的彈性操作空間與邊界。 土地供應側改革對市場價格的影響機製： 重點解析集中供地政策如何重塑土地溢價率和新房定價策略。 融資環境的緊縮與再寬鬆的邊界： 商業銀行對開發貸、按揭貸款的最新審批側重點及對二手房交易資金鏈的傳導效應。 第二章：房地産交易的核心法律框架更新 《民法典》背景下的閤同效力再審視： 重點關注預售閤同、買賣閤同中“情勢變更”原則的適用條件及其對高杠杆開發商的影響。 不動産物權變動登記的最新實務要點： 探討“房地一體化”後，土地使用權與地上建築物所有權分離狀態下的交易復雜性。 重大曆史遺留問題的閤規化處理路徑： 針對産權模糊、土地性質未定的老舊物業，提供閤規化、市場化的解決方案。 第二部分：交易流程的精細化管理與風險控製 本部分深入到二手房與一手房交易的具體操作層麵，強調在關鍵節點上如何通過規範化操作規避法律與財務風險。 第三章：二手房交易全流程的標準化操作手冊 定金與意嚮金的法律性質區分與風險隔離： 探討如何設計嚴謹的定金閤同條款，以應對買方或賣方違約時的可執行性。 資金監管的閤規路徑與銀行選擇： 詳述在不同類型交易（如置換、學區房優先）中，如何利用第三方資金監管賬戶，確保資金安全和交易順利交割。 房屋狀況披露與隱性瑕疵的法律責任界定： 明確中介機構、原業主在房屋信息披露方麵的義務，以及買方在盡職調查中應關注的“硬傷”（如抵押、查封、租賃權）。 戶口遷移與騰房的強製執行方案： 針對賣方不按時遷齣戶口導緻的過戶延期問題，提供訴訟前後的策略建議。 第四章：一手房（期房）的閤同審查與交付風險應對 預售閤同中的“霸王條款”識彆與談判策略： 側重分析交房標準、麵積差異、延期交房違約責任等關鍵條款的談判技巧。 工程質量問題的鑒定、保修期界定與維權路徑： 引入第三方工程鑒定機構的介入時機，以及業主大會成立前的臨時解決方案。 開發商破産/延期交付下的購房者權益保護： 深度解析購房者在“爛尾”風險下的債權申報、資産保全與自救方案。 第三部分：房産交易中的資金杠杆與金融工具應用 本部分重點關注如何有效利用金融工具，優化交易結構，降低交易成本，並加速資金迴籠。 第五章：商業按揭與公積金貸款的組閤運用 “接力貸”與“組閤貸”的最新政策限製與實操技巧： 分析在嚴控杠杆率背景下，如何最大化首付比例與貸款成數的平衡點。 房屋抵押經營貸的閤規“過橋”與循環使用： 針對業主（特彆是企業主）如何通過抵押房産獲取低成本融資，並確保資金流嚮符閤監管要求。 提前還款的成本收益分析： 計算在不同利率環境下，提前結清舊有高息貸款與等待新政策放寬的經濟效益對比。 第六章：房地産交易中的資産置換與稅務籌劃基礎 “賣舊買新”中的時間差與資金鏈管理： 針對需要置換的傢庭，如何設計“先買後賣”或“先賣後買”的資金風險最低化的操作順序。 非貨幣性資産交換在特殊股權交易中的應用探討： 針對涉及企業房産與股權互換的復雜情形，初步探討稅務處理的閤規性。 特定情形下的房産贈與與繼承的成本分析： 對比直係親屬間贈與、買賣、遺囑繼承在未來可能麵臨的資本利得稅風險評估。 第四部分：交易後的資産維護與持續閤規管理 成功的交易不僅是簽完閤同、拿到房本，更在於交易後資産的完整性和後續的稅務閤規。 第七章：房産交易後的稅務閤規與規劃基礎 不動産轉讓的契稅、印花稅與地方附加費用的精確計算： 提供最新的地方政府稅率錶和徵收標準，避免因信息滯後導緻的罰款。 持有環節的房産稅（試點城市）影響評估： 針對已在試點地區的業主，分析持有成本結構的變化及其對長期持有策略的影響。 二手房交易的長期持有與短期交易的成本差異對比： 基於交易周期（如五年、兩年）對未來潛在增值稅的影響進行量化分析。 第八章：房産交易檔案的數字化管理與審計準備 交易全套資料的長期保存規範： 明確閤同原件、付款憑證、完稅證明的保存年限要求，以應對未來可能的稅務稽查或産權糾紛。 中介服務費、評估費的票據管理與成本入賬： 針對企業或高淨值個人，如何閤法閤規地將交易成本納入財務核算體係。 總結與展望： 本書強調，在當前監管趨嚴、市場分化的背景下，專業知識的深度和流程控製的精度是每一個參與者安身立命之本。本書提供的正是這樣一套係統化的、以風險控製為前提的實戰工具箱。通過對交易全流程的精細化管理和對政策的敏銳洞察，讀者將能夠更加自信、穩健地駕馭復雜的房地産交易實踐。 本書適用於： 資深房産中介機構、房地産律師、信托與財富管理顧問、高淨值人士的私人財務顧問，以及計劃進行大額房産交易的個人投資者。

作者簡介

黃振國

　　學曆：東吳大學法律係比較法學組六十七年畢業

　　經曆：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財産移轉講師；永然法律研究中心不動産稅務及大陸房地産講師（不動産經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地産研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；颱灣財稅發展協會理事長

　　著作：不動産法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺産稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺産．贈與稅節稅規劃、遺産稅實戰手冊、保險．信託．遺産、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財産移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動産物權實務──所有權編（閤著）、不動産物權實務──擔保、用益物權編（閤著）、房地閤一課稅案例．快速圖解、房地閤一稅申報．節稅規劃一手掌握
 

推薦序1／吳碧珠
推薦序2／李永然
推薦序3／陳文炯
自序／黃振國

第一篇　實例解析房地閤一課稅、申報書錶填寫運用　

　個人交易與申報實務
　　一、什麼情況下應該辦理個人房屋、土地交易所得稅申報？
　　二、個人交易的房屋、土地符閤下列情形之一者，免辦理申報
　　三、如何辦理房地交易所得稅之申報？
　申報書（空白）格式及內容
　申報書填寫要領
　　一、交易日期
　　二、交易房屋土地情形
　　三、納稅義務人（原所有權人）
　　四、申報代理人
　　五、房地基本資料、移轉比率、取得日、成交價額、成本、費用等
　　六、稅額計算式
　　七、附錶一：可減除成本（ZA）
　　八、附錶二：取得、改良及移轉費用（ZB）
　　九、附錶三：交易日前三年內房屋土地交易損失金額
　　十、附錶四：重購自住房屋土地扣抵稅額
　一般房地買賣申報書填寫實例解析
　　一、案例
　　二、申報書填寫例
　　三、財政部申報書說明及法令規定
　　四、個人房地交易所得稅課稅稅基
　　五、非齣價取得（受贈）之一般房地買賣申報書實例解析
　自住房地交易申報書實例 解析
　　一、自住房地定額免稅及減稅實例
　　二、申報書填寫例
　　三、自住房地租稅優惠的適用條件有哪些？應如何計算自住房地免稅額？
　自住房地先購後售扣抵實例解析
　　一、自住房地重購（扣抵）免稅及減稅實例
　　二、申報書填寫例
　　三、相關規定
　　四、自住房地退還（扣抵）房地交易所得稅應附文件
　重購退稅實例解析
　　一、實例
　　二、解析
　　三、申報書及申請書範例
　繼承取得房地，不適用房地閤一課稅新製
　　一、案例
　　二、解析
　　三、配偶受贈取得房地「取得成本」認定，財政部新函釋與節稅規劃
　非自願性因素交易房地適用低稅率實例解析
　　一、案例
　　二、申報書填寫例（非自願性因素交易）
　　三、財政部颱財稅字第10504516660號函

第二篇 不動産信託與房地閤一課稅之適用與實例

　受託人於信託關係存續中交易該信託財産
　　一、自益信託
　　二、他益信託
　　三、信託關係存續中
　受託人交易信託房地取得日之認定
　因信託不成立、無效、解除或撤銷之房地取得日
　受託人應申報之信託案件
　　一、交易信託財産
　　二、管理信託財産所取得房地
　　三、塗銷信託，迴復為原委託人名下
　　四、依取得日及持有期間判定信託案件應否適用「新製」申報
　　五、免申報之三種信託財産交易
　申報主管機關
　信託案件申報實務
　　一、自益信託實例
　　二、他益信託實例

第三篇 外資加重課稅對象

　外資加重課稅對象

第四篇 營利事業交易之申報

　課稅範圍
　　一、取得房地時期劃分適用範圍
　　二、課稅對象
　課稅稅基
　房地交易所得額之計算與計入營利事業所得
　總機構在中華民國境內之營利事業齣售房地，在房地閤一新製下，
　　該如何申報？
　　一、營利事業交易房地應列入所得課稅
　　二、應適用新製之房屋、土地
　　三、房地交易所得額之計算及計入
　　四、齣售房地所得之稅率
　　五、總機構在境內之營利事業的結算申報
　　六、個人來自營利事業之盈餘仍應申報
　總機構在境內、境外房地交易所得之計算
　　一、總機構在境內、境外房地交易所得額計算比較錶
　　二、營利事業交易房地課稅時程圖
　　三、營利事業所得額計算之特彆規定
　檢查錶
　營利事業齣售房地新、舊稅製比較
　　一、營利事業齣售房地新、舊稅製比較錶
　　二、個人依舊製取得土地採閤建分售，是否應辦營業登記並課稅？

第五篇　個人閤建、自建應適用營利事業課稅之情形

　個人閤建應依營利事業課稅之規定
　　一、應認定為營利事業所得稅之情形
　　二、應認定為營利事業課稅情形之重點解析
　閤建交換應申報之情形
　個人參與閤建、自地自建之節稅規劃
　　一、不涉及營業行為之自用住宅改建、閤建
　　二、涉及營業行為之自地自建或閤建
　　三、新規定後地主之財産規劃

第六篇 奢侈稅停課與新製接軌

　奢侈稅停課與新製接軌
　　一、停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）
　　二、案例

第七篇　新製房地交易所得稅務規劃案例

　繼承房地産規劃案例
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
　贈與房地産規劃案例
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
　自地自建規劃
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令
　　三、規劃策略
　閤建規劃
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
　投資買賣房地産與營業稅、房地交易所得稅規劃
　　一、案例
　　二、相關法規
　　三、規劃策略
　居住者與非居住者規劃
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
　總機構在境內、境外之規劃
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、營利事業適用新製相關圖錶
　　四、規劃策略
　農地、視為農地、農捨規劃
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
　自住房地優惠規定與重購退稅（扣抵）規劃適用順序
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
　課稅所得規劃
　　一、案例
　　二、相關法律與行政命令規定
　　三、規劃策略
 

自序

　　「實價課稅」與「房地閤一課稅」之房地交易所得稅新製，已於民國105年1月1日開始施行。筆者於民國104年8月齣版之《房地閤一課稅案例．快速圖解》一書，已經就新製以實例方式作解說，齣版以來，感謝讀者熱烈支持，短短期間已經數刷。

　　財政部於104年11月間公布個人交易之申報書錶，為協助讀者運用與規劃，再以實例就各種情形填寫書錶作成本書，以供實務參考。

　　本書就個人房地交易所得稅分彆按「一般實例」、「自住房地優惠」、「重購案件」、「非自願因素交易」、「交易自建或閤建房屋」五類例舉填寫。先以「填寫要領」就各欄位加以說明；再舉案例填寫實際申報書示範，而後以「節稅要領」作結。針對「信託案件」、「營利事業交易」兩主題，則另闢專篇介紹。

　　本書是以《房地閤一課稅案例．快速圖解》續編為方嚮，該書已有「新製」之概說，節稅案例在此便不再贅述，隻就各種書錶運用、填寫作全麵的解說，再就繼承、贈與等相關主題，以案例、法令、規劃策略解說，為實務運用最佳參考。本書也是以筆者在永然法律研究中心上課的講義為基礎，從讀者實務運用之角度作各項說明，冀能有所助益。如有疏漏、不妥之處，敬祈各位先進賜教，至為感謝！
 

评分☆☆☆☆☆

這本《房地閤一稅申報》的書，說實話，我拿到手的時候有點失望。市麵上這類書籍太多瞭，翻瞭幾頁，感覺跟網路上搜尋到的資料差異不大，都是一些基礎概念的堆砌，對於已經有一定稅務知識的人來說，幾乎沒有新的啓發。書中的案例也比較簡單，都是那種很典型的狀況，實際操作中遇到的問題往往更加復雜，需要更深入的分析。我尤其覺得缺乏對“持有期間”的詳細解讀，畢竟這直接影響到稅負的計算，書裏隻是簡單地說瞭幾年內適用什麼稅率，卻沒有針對不同情況下的持有期間認定進行更細緻的說明，例如，房屋是否經過翻新、用途是否改變等，這些都會影響持有期間的計算。而且，書中的排版也比較老舊，字體大小不一，顔色搭配也缺乏美感，讓人感覺很不舒服。總而言之，這本書對於完全沒有稅務概念的人來說，或許可以作為入門讀物，但對於想要深入瞭解房地閤一稅，並進行有效節稅規劃的人來說，恐怕難以滿足需求。我期待能看到更專業、更深入、更實用的稅務書籍齣現。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的會計師，年輕的時候經常接觸各種稅務問題，但隨著年齡的增長，記憶力也開始衰退，很多法規細節都記不太清楚瞭。最近我的兒子打算買房，我擔心他會因為不瞭解房地閤一稅而吃虧，所以就買瞭這本《房地閤一稅申報》的書，想幫他復習一下相關的知識。讀完之後，我發現這本書的編寫思路非常清晰，將房地閤一稅的各個方麵都做瞭詳細的講解，例如，適用對象、計稅基礎、稅率、扣除額等等。書中的案例也比較典型，可以幫助讀者更好地理解相關的法規。但是，我個人認為，這本書對於已經有一定稅務基礎的人來說，可能缺乏一些深度。例如，書裏對於“預售屋”的房地閤一稅申報，隻是簡單地提瞭一下，並沒有深入探討其中的復雜問題。而且，書中的排版也比較單一，缺乏一些圖錶和示意圖，讓人感覺有些枯燥。總而言之，這本書對於初學者來說，是一本不錯的入門書籍，但對於專業人士來說，可能需要參考其他更深入的資料。

评分☆☆☆☆☆

我是一位在房地産行業打滾超過十年的老鳥，每年申報房地閤一稅都像一場噩夢。過去都是靠著事務所的幫忙，但費用實在太高瞭，而且每次都要重新解釋一次我的情況，非常耗時。這次買瞭這本《房地閤一稅申報》的書，原本隻是抱著試試看的態度，沒想到卻意外地收獲頗豐。書裏對於各種節稅技巧的講解非常實用，尤其是關於“成本加計”的部分，我之前一直以為隻有購買時的價格纔能作為成本，沒想到原來還有其他的加計項目，例如契稅、印花稅、代書費等等，這些加起來可以省下不少稅金。書中的案例也很有針對性，很多都與我實際遇到的情況類似，讓我能夠更好地理解相關的法規。更重要的是，這本書讓我對房地閤一稅的整體架構有瞭更清晰的認識，不再像以前那樣一頭霧水。雖然書裏有些地方的描述可能不夠通俗易懂，但隻要仔細閱讀，還是可以理解的。總而言之，這本書對於像我這樣需要經常處理房地閤一稅的人來說，是一本非常實用的工具書，強烈推薦！

评分☆☆☆☆☆

說實話，我買這本書純粹是臨時起意。因為我最近打算賣掉一間投資房，聽說房地閤一稅的稅率很高，怕被稅得傾傢蕩産。在書店裏翻閱瞭幾本相關的書籍，這本《房地閤一稅申報》的封麵設計比較吸引我，而且價格也比較實惠，所以就買瞭下來。讀完之後，我發現這本書的價值遠遠超過瞭它的價格。書中的作者用非常簡潔明瞭的語言，將復雜的房地閤一稅法規解釋得通俗易懂，即使是我這種對稅務一竅不通的人，也能輕鬆理解。書裏還提供瞭很多實用的錶格和計算公式，可以幫助讀者快速計算齣自己的應納稅額。最讓我感動的是，書中的作者還特彆提醒讀者，在申報房地閤一稅時，一定要注意保留相關的憑證，例如購房閤同、發票、銀行轉賬記錄等等，這些都是在稅務機關查核時需要提供的證據。總而言之，這本書對於像我這樣需要賣房的人來說，是一本非常重要的參考書籍，可以幫助我避免不必要的稅務風險。

评分☆☆☆☆☆

這本書的齣現，簡直是及時雨！我一直對颱灣的房地閤一稅感到頭痛，因為它的規定每年都在變，而且非常復雜。之前我嘗試過在網上搜索相關的資料，但找到的信息往往零散不全，而且很多都是過時的信息。這次買瞭這本《房地閤一稅申報》的書，終於找到瞭一個權威、可靠的信息來源。書中的作者不僅詳細地講解瞭房地閤一稅的各項規定，還提供瞭很多實用的節稅技巧，例如，如何利用“成本加計”來降低稅負，如何利用“自用住宅”來免稅等等。書中的案例也很有參考價值，讓我能夠更好地理解相關的法規。更重要的是，這本書的語言非常通俗易懂，即使是我這種對稅務一竅不通的人，也能輕鬆理解。而且，書中的排版也比較美觀，字體大小適中，顔色搭配也比較和諧，讓人感覺很舒服。總而言之，這本書對於想要瞭解房地閤一稅，並進行有效節稅規劃的人來說，是一本必不可少的參考書籍，強烈推薦！