你傢違建拆不拆？：違章建築實例法律百問 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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圖書標籤:

• 違章建築
• 拆遷
• 房屋拆除
• 建築法
• 房地産
• 法律谘詢
• 政策解讀
• 房屋安全
• 鄰裏糾紛
• 城市管理

近年來，連續發生違建大火造成傷亡慘重事件，終於引起社會對違章建築的關注與撻伐。繼颱北市政府於民國104年3月雷厲風行通令違建戶限期主動拆除奏效後，從中央到地方政府，彷彿上緊發條、重新「動」瞭起來。全國的違建類型究竟有哪些？你傢的房子算不算違建？買到頂樓加蓋、一樓加蓋、工業住宅、夾層屋、農捨變豪宅……，到底是賺到，還是「剉咧等」？未來政策及修法走嚮如何？無論您是既成或妾身未明的違建戶，還是即將購屋自住、投資買賣的消費者、投資客，甚至仲介、裝修業者及建商，違建問題都再不容忽視！開捲不求人，100多道違建法律實問實答，立即解開您心中疑惑！

懸崖上的傢：城市更新中的産權糾葛與法律邊界 內容簡介 本書以一係列引人深思的城市發展案例為切入點，深入剖析瞭在快速城市化進程中，私人産權與公共利益、曆史遺留問題與現行法律法規之間的復雜張力。全書聚焦於“超前發展”背景下，那些遊走在法規邊緣的私人建築空間，探討其存在的曆史成因、法律上的模糊地帶，以及在城市更新、拆遷補償等關鍵時刻所引發的尖銳矛盾。 我們不討論單一的“違建”認定問題，而是將視角放大至整個城市肌理的重塑過程。從上世紀八九十年代的“搶地建房”熱潮，到新世紀以來各地不斷收緊的規劃管理條例，本書通過對多個具有標誌性意義的案件進行細緻的分析，構建瞭一幅關於城市空間博弈的全景圖。 第一部分：曆史的灰燼與規劃的初啼 本部分追溯瞭特定曆史時期，由於政策變動和行政效率的滯後，導緻大量私人建築在法律上“身份不明”的現象。我們詳細梳理瞭不同年代的《城市規劃法》及其地方法規的演變脈絡，特彆是對於1980年代至2000年初，土地使用權和建設審批製度尚未完全規範化階段所産生的“事實上的權利”的法律屬性。 案例分析集中在老城區改造中，那些依附於老舊房屋、未經正式審批加蓋的附屬結構。這些結構往往是底層民眾改善居住條件的直接體現，但在新的規劃藍圖下，它們瞬間成為瞭“侵占公共利益”的障礙。本書探討瞭“原物所有權”與“後發規劃權”之間的衝突，分析瞭在司法實踐中，法院如何權衡當事人的居住需求與城市管理的剛性要求。重點剖析瞭“信賴保護原則”在處理曆史遺留建築問題時的適用睏境。 第二部分：産權邊界的模糊地帶——“事實占有”的法律效力 城市發展往往快於法律的細化。本書深入探討瞭在缺乏明確産權登記的情況下，“事實占有”在法律上能獲得多大程度的認可。這不僅僅是關於“有沒有圖紙”的問題，更關乎社區的生存結構和鄰裏關係。 我們將分析幾種常見的“灰色地帶”建築形態： 1. 公共空間蠶食：如占用消防通道、人行道上方的挑空結構，分析其在《侵權責任法》框架下如何界定責任和排除妨礙。 2. 公有土地上的私人加建：在集體土地或劃撥使用土地上進行的增建行為，探討其法律性質是“無權占有”還是“附閤財産”，以及在評估補償時如何區分原值與增值部分。 3. 相鄰權糾紛的升級：部分增建行為嚴重影響瞭鄰居的采光、通風權，本書通過對多個相鄰權訴訟的判例研究，揭示瞭法院在平衡多方利益時所采用的量化標準和倫理考量。 我們著重考察瞭在城市更新中，政府主導的徵收行為如何對待這些非正式建築。是“一律拆除不予補償”，還是基於“居住的實際需求”給予適當的安置或調換？這涉及到對行政裁量權邊界的嚴肅審視。 第三部分：城市更新中的博弈藝術——談判、訴訟與社會穩定 當城市更新的推土機駛來時，私人産權與公共意誌的衝突達到瞭頂點。本書的第三部分將焦點轉嚮瞭實際的博弈過程。 我們詳細梳理瞭當前城市更新項目中最常齣現的幾類法律策略： “先予執行”與“行政強製”的界限：分析地方政府在推動重大項目時，如何閤法使用行政強製手段拆除爭議建築，以及業主如何通過行政復議和訴訟來挑戰這些決定的閤法性。重點剖析瞭《行政強製法》對“明顯危及公共安全”的建築的處理權限。 補償標準的製定與公平性：對於沒有閤法手續的建築，補償通常遠低於正規房産。本書通過對全國不同城市齣颱的《城中村改造補償指導意見》的對比研究，揭示瞭地方政府在製定補償標準時，如何平衡財政壓力與社會穩定需求。我們引入瞭“社會公平價值”的概念，討論瞭在缺乏正式産權文件的情況下，如何評估和補償居住者多年來對房屋所付齣的勞動和情感投入。 社會穩定風險評估視角下的法律應對：很多爭議案件最終的解決並非完全依靠法律條文，而是依賴於復雜的利益協調。本書分析瞭在涉及大量居民利益的群體性事件中，法律意見如何被納入政府的“維穩”決策框架，以及這種納入對最終判決或協議達成的潛在影響。 第四部分：麵嚮未來的空間治理——從“拆”到“有機更新”的轉型 本書的最後一部分展望瞭中國城市治理的未來方嚮。隨著“精細化治理”和“人民城市人民建”理念的深化，單純依賴強力拆除的模式正逐漸被更有彈性的空間治理策略所取代。 我們探討瞭“有機更新”和“微改造”的法律基礎和操作空間。例如，如何通過“容積率轉移”、“産權置換”或“功能置換”等金融和規劃工具，閤法地接納和整閤那些具有居住價值但缺乏手續的存量建築。 最終，本書旨在為讀者——無論是産權人、規劃師、律師還是政策製定者——提供一個更具層次感和曆史縱深的視角：城市空間的發展並非總是遵循筆直的法律軌跡，理解這些“灰色地帶”的形成邏輯，是實現更具韌性和包容性的城市未來的關鍵一步。我們強調的不是如何逃避責任，而是如何在復雜的法律框架下，理解和應對那些因時代局限而産生的空間遺産。

作者簡介

林旺根

　　簡曆：
　　新北市都市計畫委員會委員、前颱北縣都市更新委員會委員、土地改革協會理事、颱灣都市再生學會常務理事、內政部（95～97）委託都市更新平颱顧問、內政部（98～100）委託都市更新整閤機構顧問、中華民國消費者文教基金會委員（召集人）、中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長、第三屆地政貢獻奬得主、林旺根地政士事務所負責人

　　著作：
　　不動産登記與實務、房地産緻富術──契約篇、房地産緻富術──産權保障篇、公寓大廈管理條例解讀（閤著）、房地産稅法有機書（三冊套書）、新公寓大廈管理條例之實用權益、不動産經紀法規（閤著）、洞悉房屋買賣錯誤100點、購屋200問（閤著）、都市更新法規實用（二冊套書）、都市更新實務專授全輯（閤著）、閤建．預售法律實務（閤著）、你傢違建拆不拆──違章建築實例法律百問

自序

第1章　簡介違建的演進、用語及類型
Q1 什麼是建築物、什麼是雜項工作物？，如何認定為閤法？
Q2 什麼是違建？
Q3 「程序違建」與「實質違建」如何區分？
Q4 什麼是二次施工？
Q5 二工是否都是違建？
Q6 違建，也有曆史嗎？
Q7 哪幾種情況較易蓋違建？
Q8 新、舊違建與既存違建如何劃分？
Q9 違建的類型有幾種？
Q10 違建有其他分類嗎？

第2章　夾層與挑高建築問題
Q1 夾層屋是創意，還是投機？
Q2 何謂夾層屋？何謂挑空或挑高設計？
Q3 夾層屋違規的類型有幾種？
Q4 如何區分「閤法夾層」與「非法夾層」？
Q5 常見的夾層屋違規情形有哪些？對居傢安全有何影響？
Q6 挑空夾層買賣契約中已約定由「買方自行為室內裝潢或裝修工程，應自行負責其閤法性」，建商還要負責嗎？
Q7 挑空夾層，由買受人自行裝修，仍算是違建嗎？
Q8 挑空夾層違規建物買賣，公平交易法規定建商要負哪些行政責任？
Q9 違規夾層屋買賣，依公寓大廈管理條例及建築法規定，建商要負哪些行政責任？
Q10 為杜絕透過室內裝修施作違規夾層屋，法律有何規範機製？
Q11 針對夾層屋違建，政府目前有哪些具體的預防及處理方案？

第3章　工業區的違規使用
前言
Q1 什麼是工業住宅？
Q2 政府怎會準許興建工業住宅？
Q3 工業住宅與一般住宅用地稅費相比，會不會比較貴？
Q4 工業住宅比起一般住宅，有何優、缺點？
Q5 工業住宅違反什麼法？
Q6 工業住宅買賣，會有哪些糾紛？
Q7 其他分區違規作住宅使用，也會被罰嗎？
Q8 地方政府管不管工業住宅問題？
Q9 「一般事務所」不可作住宅使用嗎？
Q10 工業區建築物還能以「住宅」名義銷售嗎？
Q11 為杜絕工業住宅，政府當前的處理原則是什麼？
Q12 違規工業住宅有可能檢討變更為住宅區嗎？

第4章　開放空間使用的爭議
前言
Q1 建築物為什麼要設計開放空間？
Q2 何謂沿街步道式開放空間？何謂頂蓋式開放空間？　
Q3 開放空間相關法令有何變動？
Q4 開放空間違規使用，會有哪些行政責任？
Q5 設置開放空間，會引起哪些民事糾紛？
Q6 綜閤設計的開放空間違建，有無侵害承購戶的權益？
Q7 頂蓋型開放空間産權是誰的？
Q8 開放空間違建以約定方式歸屬特定住戶取得永久專用使用權，是否有效？
Q9 老公寓的開放空間違建以協議分管方式歸特定住戶使用，是否有效？
Q10 公共設施屬於違建，是否構成詐欺？可否具以撤銷買賣？
Q11 依約設置的公共設施屬於違建，是否構成標的物的瑕疵？
Q12 公寓大廈的開放空間違建，個彆住戶可否為全體住戶的利益請求迴復原狀？
Q13 監察院調查，發現哪些開放空間的違規現象？
Q14 內政部為因應監察院糾正案，修正建築技術規則建築設計
 施工編哪些內容？

第5章　農捨違建問題
前言
Q1 什麼是農捨？農捨是否等於住宅？
Q2 興建農捨的農地有何限製？
Q3 據說農業用地有新農與老農之分，老農有何好處？俗稱的「一坪農捨」又是什麼？
Q4 農捨可以申請作民宿 嗎？
Q5 民宿違規問題嚴重，政府有防製措施嗎？
Q6 農業用地興建農捨辦法修正，可以有效杜絕農捨違規嗎？
Q7 農捨為何造成炒作、違規使用的亂象？
Q8 農捨違規使用的類型有哪些？違規農捨會不會被撤照？
Q9 據報載某院長的農捨違規設圍牆，農業用地未作農業使用，我買的農捨也有類似情形，會不會被罰？
Q10 目前規定隻要是自用農捨即可購買，將來會不會有更嚴格 的限製？
Q11 杜絕違規農捨，不修法就束手無策嗎？
Q12 今後，還可以買農捨投資嗎？

第6章　違建的産權爭議
Q1 違建於未被拆除前售予他人，是否有效？
Q2 違建已課徵房屋稅，是否代錶閤法？又買賣已報繳契稅並完成稅籍異動，是否視為辦妥所有權移轉登記？
Q3 頂樓加蓋多年的老違建為何會被判拆？
Q4 同樣是多年的頂樓加蓋老違建，為何可以不判拆又不判賠？
Q5 違建如有一屋二賣，哪一個買受人可較優先取得權利？
Q6 違建已讓與他人，原建築人的債權人可否聲請強製執行？
Q7 違建已被法拍，原建築人的其他債權人可否再聲請強製執行？
Q8 法拍取得之違建讓與他人後，受讓人的債權人可否聲請強製執行？原得標之所有權人可否提齣異議？
Q9 違建拍賣並已完成點交，地方主管機關可以繼續執行拆除嗎？
Q10 建商以二次施工方式施作違建，可以利用契約的個彆磋商 條款把消費者權益給「磋」掉嗎？
Q11 有屋頂之約定專用權，卻蓋（老）違建，是否牴觸公寓大 廈管理條例的規定？
Q12 共有的違建可否請求法院判決共有物分割？
Q13 土地被占用加蓋違建後，已輾轉讓與他人，地主要找誰討 還土地？
Q14 租地蓋違建讓售後，土地齣售時，違建戶有無優先購買權？
Q15 頂樓違建會不會因抵押權債務未清而被一併拍賣？
Q16 違規隔間或將違建齣租，犯什麼法？
Q17 都市更新範圍內有違建，該違建戶有何權利？
Q18 都市更新範圍內的違建戶如獲得現金補償，要不要課稅？
Q19 違建既然不閤法，讓與後為何要賦予事實的處分權及使用權？

第7章　杜絕違建的對策
Q1 政府違建拆除不力，我傢違建有沒有問題？
Q2 違建越拆越多，問題齣在哪裏？
Q3 為瞭積極處理違建，政府即將採取哪些修法措施？
Q4 內政部訂定違章建築處理方案，其重要內容為何？
Q5 為明確處理程序，違章建築處理辦法有哪些具體修正？
Q6 聽說政府已針對違建拆除問題提齣《建築法》修正案，其具體內容是什麼？
Q7 為杜絕違建，公寓大廈管理條例修正，對於起造人增加哪些責任？
Q8 為加強社區自治，公寓大廈管理條例對於規約有何修正？
Q9 修法前為防止二次施工，公寓大廈規約範本有何修正？
Q10 違建一定要等人檢舉，政府纔會有動作嗎？
Q11 嚮民代陳情，是不是就可以達到緩拆或不拆違建的目的？
Q12 拆除違建的費用由誰支付？各縣市規定是否一樣？
Q13 違建火災死亡事件頻傳，會不會影響政府的執法原則與態度？
Q14 颱北市以外的其他縣市違建戶，是否比較沒有被拆除的風險？

第8章　違建之處理
前言
Q1 主管機關如何處理「舊違建」？
Q2 「既存違建」的認定日期為何？
Q3 既存違建就不會遭強製拆除嗎？
Q4 施工中違建之處理規定為何？
Q5 颱北市哪些違建可以「拍照列管」免拆？
Q6 颱北市的違建勘查認定查報作業規定為何？
Q7 颱北市對施工中的違建，執行拆除作業規定為何？
Q8 颱北市對大型既存違建是否應執行拆除？
Q9 政府執行拆除違建，承租戶可否申請安置？
Q10 新北市列為D類的「一般案件」會被拆嗎？
Q11 新北市的C、D類違建可以免拆嗎？如果民眾檢舉，會優先拆    嗎？
Q12 新北市的哪些違建可以免拆？
Q13 為瞭汙水下水道用戶排水設備工程之進行，麵對違建就放水嗎？
Q14 聽說民國104年起政府要積極執行拆除違建政策，真的嗎？

附錄
違章建築處理辦法
颱北市違章建築處理規則
新北市違章建築拆除優先次序錶
新北市閤法建築物增設一定規模以下構造物處理要點
新北市違章建築拆除標準

自序
　　
　　近年來，連續發生重大火災造成死傷慘重，引起社會關注，加以颱北市柯文哲市長認為違建是國傢恥辱，對於超大違建的態度堅決，「該怎麼辦，就怎麼辦」，市政府竟然未動用一兵一卒，二百二十六戶超大違建依限自動拆除改善。另外一個場景，是違建大火引起行政院毛治國院長震怒與心痛，要求各地方政府提齣對策，究竟是要痛下決心，還是虛應故事，值得繼續觀察。
　　
　　此外，各縣市工業區的違規使用（工業住宅）也異常嚴重；農業用地（甚至山坡地）違規情況，更是怵目驚心，農捨暴增，農地「種農捨」的場景隨處可見。2015年2月10日宜蘭縣縣長林聰賢宣布，兩個月內暫停核發農民資格、農捨建照及農業設施容許使用證，並將成立專案小組，擬定農民身分認定標準及農捨新建審查原則，確保農地農用；雖然引起部分農民及仲介業的強力抗議，卻也引起許多民眾的贊賞。繼而同年4月9日立委廖國棟以颱東那○行館為例，痛批我國農捨浮濫興建的問題，不具從事農業的農民資格者，卻可以興建豪華農捨或購買農捨作為營利用途（農委會主委陳保基錶示，我國農捨約有一萬六韆三百三十八筆，但實際具有起造資格的人卻不到四成），導緻許多縣市的農地價格飆漲，青年返鄉買不起、租不起農地。
　　
　　農委會雖有意並錶示2015年6月將全麵修正農捨興建管理辦法，但因部分立法委員嚮行政院施壓，乃至修法進度有「被暫緩」的說法，此一趨勢，會不會也是「雷聲大，雨點小」？
　　
　　颱灣的違建文化根深蒂固，關係盤根錯節，要解決違建的問題，人民、政府、民代也許都應該捫心自問。颱北市處理違建的堅定執法、透明程序、杜絕關說，乃有立竿見影的效果；宜蘭縣立法從嚴認定農民資格的做法，亦是切中時弊，值得其他縣市跟進與效法。
　　
　　去年受永然文化齣版公司之邀，撰寫有關違建問題探討的書，花瞭近半年的時間整理、撰擬，最近纔完成初稿。這本書名為《你傢違建拆不拆？》，副題《違章建築實例百問》，乃希望藉著有係統的編排，將違建類型從不同角度加以分析，全書內容分為八大章，包括：第1章：簡介違建的演進、用語及類型；第2章：夾層與挑高建築的問題；第3章：工業區的違規使用；第4章：開放空間使用的爭議；第5章：農捨的違建問題；第6章：違建的産權爭議；第7章：防杜違建的對策，及第8章：違建之處理。以個彆獨立的Q&A形式，讓「違建戶」或有心瞭解的讀者可以方便就個彆議題加以查閱，從而深入淺齣地瞭解相關交易上的問題及潛在的交易風險。
　　
　　完稿之後，並沒有喜悅的感覺，因為，問題不會因此而不在。誠心冀望有權者正視違建問題，提齣有效的對策，不要讓違建變本加厲，否則，本書豈不變成《違建，白問?!》！ 　　

评分☆☆☆☆☆

這本書讀起來有點像在看法律劇，隻不過主角不是律師，而是我們這些普通老百姓。作者的文筆非常流暢，把原本枯燥的法律條文，用生動有趣的故事呈現齣來，讓人感覺輕鬆易懂。我之前對建築相關的法律法規一竅不通，隻知道違建是不行的，但具體哪些行為屬於違建，以及違建的後果是什麼，卻是一知半解。這本書詳細地解釋瞭各種違建的類型，像是未經許可的增建、擅自改變房屋用途、占用公共空間等，而且還分析瞭不同類型的違建所麵臨的法律風險。它還提到瞭一些常見的“灰色地帶”，像是屋頂加蓋、陽颱封閉等，這些行為是否屬於違建，需要根據具體情況來判斷。最讓我印象深刻的是，它強調瞭“閤法性”的重要性，提醒我們在進行任何房屋改建之前，一定要先取得相關的許可，避免日後産生不必要的糾紛。這本書不僅是一本法律書籍，更是一本生活指南，它教會我們如何保護自己的閤法權益，如何在復雜的法律環境中生存。讀完這本書，我感覺自己對房屋相關的法律問題有瞭更全麵的認識，也更有信心麵對各種挑戰。

评分☆☆☆☆☆

我買這本書是因為傢裏隔壁鄰居在蓋房子，施工噪音擾民，而且我懷疑他們可能違建。一開始我隻是想瞭解一下相關的法律法規，看看我有什麼權利可以維護自己的權益。但讀完這本書之後，我發現它不僅僅是一本關於建築法律的書，更是一本關於鄰裏關係的教科書。作者不僅詳細地介紹瞭建築相關的法律法規，還深入探討瞭鄰裏糾紛的各種原因和解決方法。它提醒我們，在與鄰居發生糾紛時，一定要保持冷靜，盡量通過溝通協商來解決問題。如果協商不成，可以尋求調解或法律途徑來維護自己的權益。這本書還提到瞭一些常見的鄰裏糾紛，像是噪音擾民、漏水問題、停車糾紛等，以及如何收集證據、提齣訴訟等。我特彆喜歡它強調“和為貴”的觀念，提醒我們即使在法律上占理，也要盡量避免激化矛盾，維護良好的鄰裏關係。讀完這本書，我對鄰裏糾紛的處理有瞭更清晰的思路，也更有信心維護自己的閤法權益。雖然我希望鄰居能夠閤法施工，但如果他們真的違建，我也會勇敢地站齣來，捍衛自己的權益。

评分☆☆☆☆☆

說實話，一開始看到這本書的書名，我還以為是那種聳人聽聞的八卦雜誌，沒想到內容卻如此紮實。我本身是從事房屋仲介這行，每天都要接觸到各種各樣的房屋案件，也經常遇到客戶因為對房屋的法律問題不瞭解，而導緻交易受阻。這本書對於我們這行的人來說，簡直就是一本必備的工具書。它不僅涵蓋瞭房屋的各種法律問題，像是所有權、抵押權、租賃權等，還深入探討瞭房屋的瑕疵、糾紛處理等議題。我特彆欣賞它對於“不動産交易實務”的分析，它詳細地介紹瞭買賣房屋的各個環節，以及需要注意的風險和陷阱。這本書的另一個亮點是，它提供瞭許多實用的範本，像是買賣閤約、租賃閤約、委托書等，可以直接套用，省去瞭我很多撰寫文件的時間。而且，書中的案例都非常貼近實際，讓我能夠更好地理解法律條文的含義。讀完這本書，我對房屋相關的法律問題有瞭更深入的瞭解，也更有信心處理各種復雜的房屋案件。以後遇到客戶谘詢，我就可以更有條理地提供專業的建議，幫助他們規避風險，順利完成交易。

评分☆☆☆☆☆

這本書的排版設計非常用心，圖文並茂，讓人感覺賞心悅目。我平時不太喜歡看法律書籍，因為覺得它們通常都過於專業和枯燥。但這本書卻打破瞭我的刻闆印象，它用簡潔明瞭的語言，搭配瞭許多實用的圖錶和案例，讓我能夠輕鬆地理解復雜的法律概念。我特彆喜歡它對於“建築許可”的解釋，它詳細地介紹瞭申請建築許可的流程、需要提交的資料、以及審批的時間等。它還提到瞭一些常見的申請許可的誤區，提醒我們一定要注意細節，避免申請被退件。這本書的另一個亮點是，它提供瞭許多實用的法律術語解釋，讓我能夠更好地理解書中的內容。而且，書中的案例都非常貼近實際，讓我能夠更好地理解法律條文的含義。讀完這本書，我對建築相關的法律法規有瞭更深入的瞭解，也更有信心處理各種房屋問題。雖然我目前還沒有遇到什麼房屋相關的法律糾紛，但我相信這本書會在未來的生活中給我帶來很大的幫助。它就像是一位貼心的法律顧問，隨時在我身邊提供專業的指導。

评分☆☆☆☆☆

這本《居傢修繕法律實務》簡直是解我燃眉之急的救星！我傢老屋想翻新，但又擔心動到結構安全，或是鄰居投訴說我變更用途，搞得我心驚膽戰。之前爬文爬瞭好多網路文章，但很多都是法律條文的堆砌，看得我頭昏眼花，根本不知道該怎麼應用到實際情況。這本書不一樣，它用非常生活化的語言，把復雜的建築法規、容積率、建蔽率這些名詞都解釋得清清楚楚，而且還搭配瞭許多實際案例，讓我一下子就能理解。最讓我覺得實用的是，它詳細說明瞭各種居傢修繕行為，像是隔間、增建、外推等，分彆需要哪些許可、哪些可以免許可，以及申請流程該怎麼跑。書裏甚至還提到瞭一些常見的鄰裏糾紛，以及如何透過法律途徑來解決。我特彆喜歡它強調“預防勝於治療”的觀念，提醒我們在動工之前，一定要先瞭解相關的法規，避免日後産生不必要的麻煩。現在我終於可以安心地開始我的老屋翻新計劃瞭，這本書就像是一位經驗豐富的律師，隨時在我身邊提供專業的指導。強烈推薦給所有有居傢修繕需求的朋友！