地政士製度功能及契約責任：以不動産交易安全為中心 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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圖書標籤:

• 地政士
• 不動産交易
• 契約責任
• 法律
• 房地産
• 交易安全
• 製度研究
• 民法
• 風險防控
• 土地管理

本書特色

　　本書為國內第一本以探討地政士民事法律責任的專書，作者寫作的初心僅是為完成碩士論文，於論文完成後經指導老師葉婉如建議對於地政士法製可為學術參考，於是鼓勵齣版成書。

　　作者為執業地政士，試圖藉著本書之探討以建構地政士執業應具備的功能與法律責任，主要乃因作者有感於這部分文獻的欠缺、資訊的閉鎖、影響所及不僅是地政士對於契約給付義務的不明確，也間接影響民眾委託地政士所應享有給付利益之完整性，有未受完全對待給付之虞，於是嘗試著手討論，並希望拋磚引玉，能有更多人的參與，因為正確資訊的傳播，有助於減少或防免交易風險的實現。

　　本書雖然是介紹地政士的契約責任，但是地政士契約賠償責任的成立，是建立在民眾交易風險實現且可歸責於地政士為前提，相信一般民眾也可從本書獲取不動産交易關於産權風險的知識，於進行不動産交易時可為規避風險的參考，並落實交易資訊的探知義務。

《古代航海日誌：星辰、風暴與未知海域的探索》 本書簡介 這是一部穿越時空的航海日誌，它並非聚焦於現代的精準定位與電子導航，而是沉浸於人類早期探索海洋的那個充滿未知、敬畏與勇氣的時代。本書將讀者帶迴帆船時代，深入船艙與甲闆，親曆那些水手、領航員和探險傢們依靠星辰、洋流和直覺，丈量世界的真實體驗。 第一部分：星辰的指引與航行的哲學 本書開篇聚焦於前現代社會，航海的知識體係是如何構建起來的。在沒有全球定位係統（GPS）的時代，海洋本身就是最大的謎團，而星空則是唯一的嚮導。 1. 觀測的藝術：從地平綫到天頂 詳細描述瞭古代水手如何利用簡單的工具——如星盤、象限儀和觀星筒——來確定緯度。我們不會討論復雜的三角函數，而是著重於實際操作中的經驗積纍：如何識彆北極星（無論是在北半球還是南半球通過特定的指示星群定位），以及如何通過測量太陽在正午時的陰影長度來估算距離。重點闡述瞭不同文化背景下的觀測差異，例如波利尼西亞人對地平綫上特定星群升落點的記憶和運用。 2. 潮汐與洋流的“語言” 航海不僅是觀天，更是“讀水”。本書將詳盡解析傳統航海傢如何識彆洋流的顔色、溫度變化以及水麵上漂浮物的類型，以推斷自己所處的地理位置和即將到來的天氣變化。我們探索瞭對潮汐規律的樸素理解，即便是那些尚未掌握完整月相與潮汐關聯的文明，他們也發展齣瞭一套基於地方經驗的潮汐預測方法，這套方法往往與當地的海岸地貌緊密相關。 3. 風的譜係：信風與季風的貿易網絡 帆船時代的命脈在於風。本書將詳細繪製古代帆船航綫上最主要的風係圖，特彆是橫跨大西洋的信風帶和印度洋的季風係統。深入剖析瞭這些風帶如何塑造瞭早期的全球貿易路綫，以及船長們為瞭“抓住”風，如何在洋麵上進行戰略性的迂迴和等待。我們會重現那些在“無風帶”絕望等待的日子，以及成功穿越風暴區後的慶功。 第二部分：船體與船員：工具與生命的交織 航行安全不僅依賴於知識，更依賴於船隻本身的結構和船員的專業技能。 1. 木材的呼吸：船體的建造哲學 本部分探討瞭不同地區（如地中海的輕型槳帆船、北歐的長船、以及中國福船的船型）在選材和結構上的差異。我們將側重於古代造船師如何處理木材的膨脹與收縮，以應對長期浸泡在鹽水中的挑戰。描述瞭龍骨、肋骨和船殼闆的連接技術，以及在沒有鋼材的時代，如何通過巧妙的結構設計來分散風浪的衝擊力。 2. 補給與衛生：生存的極限挑戰 長途航行最大的敵人是疾病和飢餓。本書詳述瞭遠航物資的準備工作，從醃製肉類、曬乾蔬菜到儲存淡水的方法。重點分析瞭壞血病等營養缺乏癥在船上流行的原因，以及船醫（或隨船助手）在資源極度匱乏的情況下所采取的臨時措施。記錄瞭水手們在狹小、潮濕且缺乏衛生條件的船艙中，如何維持基本的社會秩序和士氣。 3. 紀律與迷信：船上的社會結構 遠航是一個高度集權的社會單元。我們將分析船長、大副和水手之間的嚴格等級製度，以及這種製度在麵對突發危機時的有效性。同時，深入探討瞭航海文化中根深蒂固的迷信現象——從禁止女性登船到祭祀海神、避免攜帶特定物品的習俗。這些迷信並非愚昧，而是早期水手對不可控的自然力量進行心理調適的獨特方式。 第三部分：遭遇與記錄：未知海域的文化衝擊 探索的最終目的，是對未知世界的記錄和理解。 1. 遭遇陸地：第一次接觸的細節 本書細緻還原瞭探險傢們發現新大陸或新島嶼時的場景。這不是一個簡單的“登陸”故事，而是記錄瞭發現者如何快速評估新環境的資源、判斷當地居民的潛在敵意或友善，並立即著手繪製簡易地圖的過程。我們分析瞭不同探險隊（如西班牙、葡萄牙、荷蘭或鄭和的船隊）在記錄新地理信息時的側重點和偏見。 2. 繪製世界的誤差：早期地圖學的演變 詳細考察瞭從“T-O”地圖到真正具有地理意義的航海圖（Portolan charts）的發展曆程。著重分析瞭早期製圖者如何將口頭流傳的航行信息、水手間的私密記錄，與官方的測量數據結閤起來。書中包含瞭大量關於早期地圖上“此處有龍”（Hic Sunt Dracones）標記的分析，它們代錶的不僅是地理知識的缺失，更是對遠方海洋的想象投射。 3. 海洋的記憶：口述曆史的傳承 許多關於航行的寶貴知識並非寫在紙上，而是通過口頭傳統在船員間代代相傳。本書收集並分析瞭這些口述資料，包括關於特定海域的“暗礁警告”、尋找淡水跡象的“海鳥傳說”，以及在極端環境下保持導航意識的“歌謠記憶法”。 結語：帆影漸遠 本書總結瞭古代航海知識體係的內在邏輯與局限性。它描繪瞭一幅宏大而又充滿個人英雄主義的畫捲——一群依靠木頭、布料和對天空的敬畏，勇敢地將世界地圖從邊緣推嚮中心的人們的故事。這不是關於徵服，而是關於理解和適應那個宏大無情的海洋。

作者簡介

黃信雄

　　地政士
　　國立成功大學法律碩士
　　崑山科技大學房地産開發與管理係畢業
　　崑山科技大學103年度房地産與開發管理係業界專傢講師
　　103年消保20周年──消費者保護徵文比賽（消費者保護行政類）佳作
　　106年度崑山科技大學房地産開發與管理係優秀係友

推薦序　葉婉如
推薦序　侯英泠
推薦序　黃健彰
推薦序　陳淑美
推薦序　鬍學彥
推薦序　柯伯煦
自　序
摘　要
誌　謝
簡　目
詳　目
圖目錄
錶目錄

第一章　緒　論　1
第一節　研究緣起與問題意識　1
第一項　地政士的內涵　1
第二項　發展沿革　2
第三項　問題意識　6
第二節　研究範圍與方法　9
第一項　研究範圍　10
第二項　研究方法　12
第三節　研究架構　14
第四節　研究目的及貢獻　18
第一項　研究目的　18
第二項　預期貢獻　19

第二章　地政士製度介紹　21
第一節　社會功能　21
第一項　協助土地政策之落實　22
第二項　交易安全之維護　24
第三項　登記效力之確保　26
第四項　稅捐徵收之確實　29
第二節　職業特性　30
第一項　屬於地政業務之從業人員　30
第二項　為自由業　31
第三項　具獨立性　34
第三節　輔助不動産交易之私法關係　36
第一項　不動産交易之當事人　37
第二項　不動産交易當事人與地政士之關係　46
第三項　不動産交易契約與地政士委任契約之關連　57
第四節　協力不動産登記及稅務之公法關係　58
第一項　地政士對於登記事務之協力　59
第二項　地政士對於稅務申報之協力　66
第五節　小結　71

第三章　地政士於交易當事人買賣契約「締約前」之功能與義務　73
第一節　「買受人」於締約前之資訊風險　74
第一項　産權認知之風險　76
第二項　稅費負擔之風險　92
第二節　「齣賣人」於締約前之資訊風險　94
第一項　買賣價金決定之風險　94
第二項　稅費負擔之風險　95
第三節　地政士於不動産交易締約前資訊提供之功能　98
第一項　保護意思決定　100
第二項　對價平衡　102
第三項　防止將來買賣糾紛　104
第四節　地政士於不動産交易締約前資訊提供之義務　105
第一項　資訊注意義務　106
第二項　資訊注意程度　110
第三項　資訊保護義務　111
第五節　小結　113

第四章　地政士於交易當事人買賣契約「履約階段」之功能與義務　115
第一節　「買受人」於履約階段之風險　116
第一項　價金給付之風險　117
第二項　簽約後發現權利瑕疵之風險　119
第三項　産權取得之風險　121
第二節　「齣賣人」於履約階段之風險　135
第一項　標的物瑕疵爭議之風險　136
第二項　價金收取之風險　137
第三節　地政士於不動産交易履約階段之功能　139
第一項　協助買賣契約簽訂處理　139
第二項　協助産權移轉處理　153
第三項　協助買賣契約履行完畢或解除之處理　157
第四節　地政士於不動産交易履約階段之事務處理義務　168
第一項　忠實義務　169
第二項　確認義務　180
第三項　其他執業行為義務　186
第五節　小結　199

第五章　地政士之損害賠償責任　201
第一節　契約責任　201
第一項　給付義務　203
第二項　附隨義務　206
第二節　債務不履行類型　218
第一項　給付遲延　220
第二項　不完全給付　222
第三節　損害賠償　223
第一項　責任的成立　224
第二項　賠償的範圍　226
第四節　賠償責任之分配與減輕　228
第一項　損害停留原處原則　229
第二項　委任人風險轉嫁的閤理性　235
第三項　委任人與有過失　238
第五節　附論：無契約責任──好意施惠關係　246
第一項　好意施惠定義　246
第二項　好意施惠與委任契約之界綫　247
第三項　好意施惠與無報酬委任之區彆　248
第六節　小結　250

第六章　結論與建議　253

自序

　　本書是由碩士論文改寫為專書，為探求地政士法律責任，在進入成功大學法律研究所就讀之前，即已擬定論文撰寫之方嚮，所以在學期間對於將來論文所可能參考之文獻及資訊早已預為蒐集整理，然而地政士相關文獻匱乏且蒐集不易，無不考驗著筆者的毅力，資料過程中雖然碰到不少軟釘子，卻也憑著一股熱忱，獲取不少善心人士給予珍貴的文獻及提供資訊，在資料蒐集過程中心中不免疑問，地政士於不動産交易扮演重要的角色，地政士製度及法律責任的探討卻如此欠缺，莫非不受重視抑或認為一般民事法足以規範？然而事實並非如此，不動産交易大部分仰賴地政士辦理産權移轉登記，民眾對於不動産交易專業知識的欠缺需要地政士協助處理，可見地政士製度與民眾關係重大。至於民事法所規範的契約責任，在麵對地政士執業行為所應涵攝的法律事實，也因為對於地政士給付義務的內涵必須有所認識及專門職業技術人員的特性而應有所調整，纔得以正確評價法律責任。

　　不動産交易的法律責任，原則上為買賣當事人對於其所從事的交易行為，就其各自關於公、私法的法定義務或意定義務負起法律責任，問題在於不動産交易所涉及專業法律的復雜，難以期待一般買賣當事人得以理解，所以政府建構地政士製度以協助買賣當事人從事交易行為並維護交易安全，纔得以以保障人民財産權益，當地政士協助買賣當事人從事交易行為時，若違反地政士基於專業人員對於買賣當事人所應為之給付義務，以緻於造成買賣當事人發生損害時，此為買賣當事人對於地政士關於損害賠償之請求權基礎，然而不動産交易損害發生的原因錯綜復雜，何者應為買賣當事人之責任？又何者為地政士過失以緻於造成買賣當事人損害所應負的責任？責任歸屬的界綫可能很模糊，但卻有釐清的必要。

　　有鑑於此，本書試圖就此部分著手討論，於能力範圍內整理買賣當事人與地政士於不動産交易中各自的定位，以法律人核心價值「公平正義」的觀點，來平衡看待相互間的權利義務，而非站在地政士護己的角度來探討地政士的民事責任，以免有失公平，因為買賣當事人與地政士的權益同等重要。

评分☆☆☆☆☆

作為一名常年混跡於房地産投資領域的“老司機”，我深知每一次成功的交易背後，都可能隱藏著無數潛在的風險。我見過太多因為閤同細節處理不當、産權不清、甚至被隱瞞重要信息的案例，最終導緻血本無歸。這本書的齣現，讓我覺得多年的實戰經驗得到瞭理論上的係統梳理和升華。它以一種非常接地氣的方式，闡述瞭地政士在保障不動産交易安全中的不可或缺性。書中對“契約責任”的探討，讓我對地政士的職業道德和專業能力有瞭更深的認識。它不僅僅是強調地政士的義務，更是分析瞭這種義務背後所蘊含的價值——如何通過專業、審慎的工作，最大程度地降低交易雙方的損失，提高交易的確定性和效率。我尤其欣賞書中對“不動産交易安全”這一主題的聚焦，它沒有泛泛而談，而是緊緊圍繞著如何通過地政士這個製度，來具體實現這一目標。這對於我未來在進行大宗不動産投資時，如何更有效地篩選和利用地政士的服務，提供瞭非常寶貴的思路。

评分☆☆☆☆☆

我是一名對房地産市場充滿好奇的大學法律係學生，一直以來對不動産交易中的法律實踐部分感到睏惑。雖然課堂上學過物權法、閤同法等基礎知識，但如何將其應用於實際復雜的房産交易，尤其是涉及多方主體、多重權益時，我總是抓不住重點。這本書的齣現，簡直像一盞明燈。它以“交易安全”為核心，層層剝開地政士製度的運作機製，讓我看到瞭製度是如何在實踐中發揮其“安全閥”作用的。書裏對地政士在交易閤同中的“契約責任”的探討尤為深入，它不僅僅是理論上的描述，更是結閤瞭大量的判例和學說，分析瞭地政士可能承擔的責任範圍、免責條件，以及如何通過專業操作來降低自身風險。我特彆喜歡書中對“注意義務”和“告知義務”的細緻闡述，這對於理解地政士的職業操守至關重要。讀完之後，我感覺我對不動産交易中法律風險的識彆能力有瞭質的飛躍，也更加理解瞭法律在保障社會經濟秩序中的重要作用。這本書對於法律從業者、房地産相關行業人士，以及像我一樣想要深入瞭解這個領域的學生來說，都極具參考價值。

评分☆☆☆☆☆

長久以來，我對颱灣的不動産交易環境總有一種“摸著石頭過河”的感覺，尤其是在麵對復雜的房産買賣流程時，總覺得信息不對稱，對潛在的風險難以把握。這本書就像一本“教科書”式的指南，它將“地政士製度”的運作機製、功能以及地政士所承擔的“契約責任”，以一種極為清晰和係統的方式呈現齣來，並且將這一切都緊密圍繞著“不動産交易安全”這個核心目標來展開。我特彆喜歡它對“製度功能”的詳盡闡述，它讓我明白瞭為什麼我們需要這樣一個製度，以及它在保障交易公平、透明和安全方麵所起到的具體作用。書中對於“契約責任”的深入剖析，也讓我對地政士這個職業的專業性和嚴謹性有瞭更深的理解，讓我知道在交易過程中，哪些方麵是需要格外關注的。總而言之，這本書不僅僅是理論的探討，更是對現實需求的有力迴應，它為我這樣普通民眾在不動産交易中提供瞭極大的信心和指引。

评分☆☆☆☆☆

我是一名即將步入社會的大學畢業生，對未來的職業生涯充滿瞭迷茫。在考慮職業方嚮時，不動産行業一直是我比較關注的領域之一。之前我對“地政士”這個職業的認知非常模糊，隻知道他們是處理土地和房屋相關事務的。但是，當我偶然翻閱瞭這本書後，我對這個職業的認知發生瞭翻天覆地的變化。它讓我看到瞭地政士不僅僅是執行者，更是交易中的“安全守護者”。書中關於製度功能和契約責任的論述，讓我理解瞭地政士是如何通過自身的專業知識和職業操守，為客戶提供全方位的保障。它不僅僅是關於法律條文，更是關於責任、信任和專業。我被書中那種嚴謹細緻的工作態度深深吸引，也開始思考自己是否能夠勝任這份對專業性要求極高的職業。這本書讓我看到瞭一個更廣闊的職業世界，也為我未來的職業選擇提供瞭重要的參考。

评分☆☆☆☆☆

這本《地政士製度功能及契約責任：以不動産交易安全為中心》簡直是為我這種剛在颱灣買房的人量身定做的！老實說，以前總覺得買賣房子隻是付錢、簽閤同、過戶，簡單得很。但真到瞭要簽字的時候，心裏就打鼓瞭。特彆是那些閤同條文，密密麻麻的，很多法律術語看得我頭暈眼花。這本書就像一位經驗豐富的地政士，細緻地解釋瞭地政士在整個不動産交易過程中的重要角色，不僅僅是跑腿辦手續，更是在專業知識層麵為買賣雙方築起一道安全網。書裏深入剖析瞭地政士的各項職能，比如對産權的核實、閤同內容的審查、相關法律法規的解讀，以及如何規避交易中的潛在風險。它讓我明白瞭，為什麼在交易過程中，一個專業、負責任的地政士能夠如此關鍵，能避免多少不必要的麻煩和損失。尤其讓我印象深刻的是，書中通過很多實際案例，展示瞭不專業的行為可能帶來的後果，這些血淋淋的例子讓我警醒，也讓我更加慶幸當初選擇瞭谘詢專業的地政士。這本書不僅讓我瞭解瞭製度本身，更讓我認識到瞭製度背後的意義——保障交易安全，維護民眾的財産權益。