土地登記體係（二版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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• 土地管理
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• 産權保護
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• 法律實務
• 土地權益

這是一本值得採用為教材的大學用書，也是一本值得採用為考試的參考用書。綜閤整理、舉例說明，並深入剖析颱灣現行土地登記製度。化繁瑣為簡單、化零亂為係統。
 
　「土地登記規則」為學習土地登記必讀條文，本書特地逐條釋義，坊間難得一見。

現代城市規劃與可持續發展 本書導論：邁嚮智慧、韌性與宜居的未來城市 在21世紀的全球化與快速城市化浪潮中，城市作為人類文明的核心載體，正麵臨著前所未有的復雜挑戰：人口劇增、資源緊張、環境惡化、社會公平性缺失以及氣候變化帶來的風險。傳統的、以功能分區為主導的城市規劃範式已逐漸顯露齣其局限性，無法有效應對這些多維度的係統性問題。本書《現代城市規劃與可持續發展》旨在提供一個全麵、深入且具有前瞻性的分析框架，探討如何通過創新的規劃理念、科學的分析方法和精細化的管理策略，構建適應未來需求的、具有高度韌性和包容性的現代城市。 本書的核心立足點在於“可持續性”——它不再僅僅是環境議題的附屬品，而是貫穿經濟活力、社會公平與生態平衡的綜閤性目標。我們將深入剖析可持續發展理論在城市尺度上的具體實踐路徑，並重點關注當前規劃領域最前沿的趨勢和技術應用。 --- 第一部分：理論基石與規劃範式演進 第一章：城市化的新階段與規劃的使命重塑 本章首先迴顧瞭城市化進程的曆史演變，從工業革命時期的擴張模式到後工業時代的收縮與再發展。重點探討瞭“大城市病”的深層原因，以及全球範圍內齣現的“超級城市群”現象。在此基礎上，我們重新界定瞭現代城市規劃的使命：不再是單純的土地分配者，而是城市生態係統的設計師和長期福祉的守護者。討論瞭從“控製規劃”嚮“引導與協同規劃”轉變的必要性。 第二章：可持續發展理論在城市層麵的本土化 深入闡釋瞭布倫特蘭報告以來可持續發展理論的核心原則——代際公平、生態承載力、係統思維。本書將這些宏大敘事轉化為可操作的城市規劃指標體係。重點分析瞭生態足跡、城市韌性指數等評估工具，並探討瞭“慢生活運動”、“緊湊城市（Compact City）”模型與“蔓延（Sprawl）”模式的優劣對比。此外，本章還將批判性地審視“綠色城市”概念的局限性，強調社會公平維度在可持續性中的不可或缺性。 第三章：規劃方法的範式轉型：從靜態藍圖到動態過程 本章聚焦於規劃實踐的工具箱的革新。詳細介紹瞭參與式規劃（Participatory Planning）、情景規劃（Scenario Planning）在應對不確定性中的應用。深入剖析瞭適應性管理（Adaptive Management）理念如何融入長期規劃的製定與實施過程。相比於傳統的“確定性規劃”，動態規劃強調規劃文本的靈活性、監測反饋的及時性以及跨部門閤作的常態化。 --- 第二部分：空間結構與功能重塑 第四章：城市形態的重塑：緊湊、混閤與多中心發展 本章詳細探討瞭如何通過優化城市空間結構來提升運行效率和生活質量。研究瞭混閤土地使用（Mixed-Use Development）的優勢，尤其是在減少通勤需求和提高街道活力方麵的作用。重點分析瞭“15分鍾城市”理念的理論基礎、實施難點及成功案例。同時，對多中心網絡結構（Polycentric Network Structure）的形成機製及其對區域協調發展的支撐作用進行瞭深入剖析。 第五章：麵嚮韌性的基礎設施規劃 基礎設施是城市的生命綫。本章著重於從“綫性思維”嚮“循環思維”轉變，探討瞭能源、水資源和廢棄物管理係統的韌性提升策略。內容涵蓋瞭分布式能源係統（如微電網）、海綿城市理念在雨洪管理中的技術應用（如綠色基礎設施的整閤），以及城市固廢的資源化利用路徑。強調瞭基礎設施規劃必須具備應對極端天氣和突發事件的冗餘設計和快速恢復能力。 第六章：公共空間、街道設計與社會空間正義 城市公共空間是實現社會交往和共享福祉的關鍵載體。本章聚焦於街道作為城市動脈的多元價值，討論瞭從“以車為本”到“以人為本”的交通規劃轉型。詳細介紹瞭步行友好、自行車友好型街道的設計原則、交通需求管理（TDM）策略。同時，關注“可達性”（Accessibility）而非僅僅是“可達性”（Reachability），確保所有社會群體都能公平地享有城市空間資源。 --- 第三部分：技術賦能與智能治理 第七章：地理信息係統（GIS）與空間分析在決策中的深化應用 本章超越瞭GIS的基礎數據建庫層麵，重點探討瞭其在復雜係統分析中的高級應用。包括：多源數據融閤（如衛星遙感、移動信令數據）用於城市動態監測，基於網絡分析的空間交互模型，以及利用空間統計學揭示城市問題（如貧睏、汙染）的潛在空間自相關性。強調GIS是理解城市運行規律的“數字孿生”基礎。 第八章：智慧城市：數據驅動的規劃與管理 智慧城市不再是技術的堆砌，而是規劃目標的實現路徑。本章剖析瞭物聯網（IoT）、大數據分析在城市管理中的實際效能。討論瞭如何利用實時數據流優化交通信號控製、提升公共服務響應速度。同時，對“數據隱私”和“算法偏見”在智慧治理中的倫理挑戰進行瞭深入探討，主張構建“負責任的智慧城市”。 第九章：氣候變化適應與城市減緩策略 氣候變化對城市規劃構成瞭生存性挑戰。本章詳細闡述瞭城市層麵的氣候適應性策略，包括熱島效應的緩解（如屋頂綠化、透水鋪裝）、沿海城市防洪排澇規劃的提升。同時，介紹瞭城市碳排放核算體係（如GPC標準），並探討瞭基於土地利用和交通優化的低碳發展路徑，例如TOD（Transit-Oriented Development）模式在減排中的關鍵作用。 --- 第四部分：治理、實施與未來展望 第十章：規劃的實施與多主體協同治理 現代規劃的成功不再依賴於政府的“一言堂”。本章係統分析瞭土地利用管製工具（如容積率、密度分區）的創新應用，並詳細介紹瞭公私夥伴關係（PPP）在基礎設施和公共服務項目中的融資與實施機製。重點討論瞭如何構建跨部門、跨層級的溝通協作平颱，以確保規劃意圖的有效落地。 第十一章：城市更新與存量規劃的挑戰 麵對全球城市發展進入存量時代的趨勢，城市更新成為核心議題。本書區彆於簡單的推倒重建，強調“漸進式更新”和“有機更新”的理念。深入研究瞭曆史街區的保護與活化、老工業區的轉型、以及如何平衡發展需求與社會穩定（如“城市更新中的社會排斥”問題）。 第十二章：規劃的未來圖景：生態文明與人類福祉 本書的終章對未來規劃的發展方嚮進行展望。強調瞭將“生態文明”理念全麵融入城市規劃的必要性，將人與自然視為一個不可分割的生命共同體。探討瞭小尺度、社區本位的微觀規劃在提升居民生活滿意度和社區認同感中的潛力。最終，本書呼籲規劃師應迴歸對人類福祉的終極關懷，通過科學、審慎且富有遠見的規劃，引導城市走嚮一個更具韌性、更加公平和可持續的未來。 本書特色： 體係性強： 涵蓋瞭從宏觀理論到微觀技術應用的完整知識鏈條。 實踐導嚮： 結閤瞭全球前沿的規劃案例，注重理論與實踐的結閤。 前瞻視野： 深度聚焦於智慧城市、氣候韌性等未來規劃的核心議題。 本書適閤城市規劃、建築學、環境科學、地理信息科學、公共管理等專業的學生、研究人員，以及從事城市規劃、設計、管理和政策製定的專業人士閱讀參考。

作者簡介

許文昌

　　現　職
　　歐亞資産評價集團總裁

　　學　曆
　　政治大學地政研究所法學博士

　　經　曆
　　颱北大學地政學係兼任副教授
　　屏東商業技術學院不動産經營學係副教授
　　文化大學土地資源學係兼任副教授

　　證　照
　　土地行政高考及格
　　都市計畫高考及格
　　不動産估價師高考及格
　　不動産經紀人普考及格
　　地政士普考及格

二版序
自 序

第一編 總覽土地登記
第一章 緒 論
一、土地登記之意涵／3
二、土地登記之目的／7
三、土地登記之原則／8
四、各國土地登記製度／9
五、我國土地登記製度之特點／11
六、土地登記之效力／15
七、土地登記之損害賠償／16
八、登記漏誤之救濟方法／18
九、登記生效、登記處分及登記對抗／19
十、土地登記之分類／23

第二章 土地登記程序
一、繳 稅／30
二、申 請／32
三、收 件／47
四、計 費／51
五、審 查／54
六、公 告／56
七、登 簿／58
八、繕發書狀／60
九、異動整理／62
十、歸 檔／62

第三章 土地總登記
一、土地總登記之意義／68
二、土地總登記與土地所有權第一次登記之比較／69
三、土地總登記之申請人／69
四、土地總登記之程序／70
五、時效取得所有權登記／72

第四章 建物所有權第一次登記
一、建物所有權第一次登記之意義／75
二、土地總登記與建物所有權第一次登記之比較／76
三、建物所有權第一次登記之要件／76
四、建物所有權第一次登記應提齣之文件／77
五、區分所有建物之登記／79
六、建物第一次測量／82
七、建物麵積測繪規定／84
八、主建物、附屬建物及共有部分麵積之産權登記／84
九、停車位之産權登記／86
十、虛坪製與實坪製／88

第五章 所有權移轉登記
一、所有權移轉登記之意義／93
二、所有權移轉登記應提齣之文件／93
三、登記過程中之登記權利人或登記義務人死亡／94
四、土地徵收或照價收買之登記／95
五、破産管理人及監護人之處分登記／96
六、土地法第34條之1第1項之登記／96
七、優先購買權之處理／97
八、共有物分割登記／99
九、尚未成立之法人或寺廟購買不動産／104
十、剩餘財産差額分配登記／105

第六章 他項權利登記
一、他項權利登記之意義／110
二、他項權利登記應提齣之文件／110
三、地上權登記／111
四、農育權登記／113
五、不動産役權登記／113
六、典權登記／115
七、抵押權登記／115
八、時效取得他項權利登記／129

第七章 繼承登記
一、繼承登記之意義／139
二、未辦繼承登記之處理／139
三、繼承登記之要件／140
四、繼承登記應提齣之文件／141
五、贈與登記與繼承登記之比較／143
六、部分繼承人申請繼承登記／144
七、胎兒繼承之登記／144
八、遺贈之登記／145
九、剩餘財産差額分配登記／146

第八章 標示變更登記
一、標示變更登記之意義／150
二、標示變更登記應提齣之文件／150
三、土地分割登記／151
四、土地閤併登記／154
五、建物分割登記／157
六、建物閤併登記／158
七、土地界址調整／159
八、土地重劃確定登記／161
九、地籍圖重測確定登記／162

第九章 信託登記
一、信託之概念／164
二、土地權利信託登記之意義／165
三、土地權利信託登記之種類／165
四、土地權利信託登記之申請人／166
五、遺囑信託之登記／168
六、信託內容變更登記／169
七、土地權利信託登記應提齣之文件／169
八、登記機關之處理方法／171
九、證券化之登記／172

第十章 更正登記
一、更正登記之意義／176
二、更正登記之要件／176
三、更正登記應提齣之文件／177
四、逕行更正／178
五、更正登記之同一性／178
六、更正登記與登記損害賠償之發生原因比較／179
七、更正登記與土地登記規則第144條之比較／180
八、特殊更正登記／181

第十一章 限製登記
一、限製登記之意義／184
二、限製登記之種類／184
三、限製登記之申請及塗銷／187
四、限製登記之效力／188
五、預告登記／189
六、預告登記與禁止處分登記之比較／192
七、禁止處分登記之特殊情形／193

第十二章 塗銷登記
一、塗銷登記之意義／198
二、塗銷登記之原因／198
三、塗銷登記之申請人／202
四、塗銷登記應提齣之文件／204

第十三章 消滅登記
一、消滅登記之意義／207
二、土地消滅登記／207
三、建物消滅登記／207
四、塗銷登記與消滅登記之比較／208

第十四章 其他登記
一、更名登記／211
二、住址變更登記／212
三、書狀換補給登記／213
四、使用管理登記／213
五、註記登記／215

第十五章 地籍清理
一、地籍清理之意義／218
二、地籍清理之目的／218
三、地籍清理之程序／219
四、代為標售之方法／221
五、日據時期會社或組閤名義登記土地之清理／222
六、神明會名義登記土地之清理／223
七、所有權以外土地權利之清理／225
八、限製登記及土地權利不詳之清理／225
九、寺廟或宗教團體土地之清理／227
十、祭祀公業土地之清理／229

第十六章 土地復丈
一、土地復丈之意義／235
二、土地復丈之原因／236
三、土地復丈之申請條件／236
四、土地復丈之申請人／237
五、土地復丈之程序／238
六、土地復丈之測繪規定／241
七、土地復丈錯誤之更正／242
八、土地分割及閤併之地號編定／242
九、鑑界復丈／244

第十七章 建物測量
一、建物測量之意義／247
二、建物測量之申請人／247
三、建物測量之程序／247
四、建物平麵圖及位置圖之測繪規定／249
五、建物測量錯誤之更正／250
六、建物第一次測量／251
七、建物復丈／254

第二編 細說土地登記土地登記規則逐條釋義／261

第三編 附 錄
一、土地登記簿謄本／375
二、建物登記簿謄本／377
三、地籍圖謄本／379
四、建物測量成果圖／380
五、土地所有權狀／381
六、建物所有權狀／382
七、他項權利證明書／383
八、土地登記申請書／385
九、登記清冊／387
十、買賣契約書（公契）／389

二版序

　　土地登記是一種製度。好的製度可以降低交易成本，提高交易效率，增進不動産之配置效果。

　　土地登記乃土地法規之延伸。多數人學習土地登記，常流於死背，而不知其原理。基此，本書提供用「理解」學習土地登記之正確途徑，化繁鎖為簡單，化零亂為係統。

　　本書書名原為「土地登記基礎」，自本版起改為「土地登記體係」，特此說明。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本關於土地登記的書，我不得不感嘆颱灣土地製度的復雜性與曆史沉澱。這本書雖然沒有具體提到，但它讓我聯想到我們這幾十年來在土地改革、都市更新、以及原住民土地權益保障上所做的努力。颱灣的土地問題，從來就不是單純的經濟議題，它牽涉到社會公平、文化傳承、甚至政治穩定。記得小時候，外婆總是跟我講她經曆過的“耕者有其田”的時代，那時候的土地分配，雖然在一定程度上解決瞭農民的生計問題，但也埋下瞭許多後來的糾紛。現在，隨著都市化進程的加速，土地利用的矛盾更加突齣，如何平衡經濟發展與環境保護，如何保障弱勢群體的權益，這些都是我們必須麵對的挑戰。這本書引發瞭我對這些問題的深入思考，也讓我更加關注土地政策的製定與實施。我希望未來能有更多學者投入到這方麵的研究，為颱灣的土地製度改革貢獻智慧。尤其是在麵對氣候變遷和海平麵上升的威脅下，如何更有效地管理和利用土地資源，更是我們迫在眉睫的任務。這本書雖然沒有直接討論這些，但它提供瞭一個理解颱灣土地問題的框架，讓我對未來的挑戰有瞭更清晰的認識。

评分☆☆☆☆☆

這本書讓我聯想到我爺爺年輕時當測量員的故事。那時候，他經常背著測量儀器，走遍颱灣各個角落，為土地測量和登記做貢獻。他總是說，土地是農民的命根子，土地登記是保障農民權益的重要手段。那時候的土地登記，雖然條件艱苦，但卻充滿瞭責任感和使命感。現在，隨著科技的發展，土地登記的方式發生瞭很大的變化，但其核心價值卻始終沒有改變。這本書讓我意識到，土地登記不僅僅是一項技術工作，更是一項服務於人民的工作。它需要土地登記人員具備高度的責任感和職業道德，需要他們認真對待每一份土地登記申請，確保土地登記的準確性和公正性。我特彆欣賞書中對於土地登記人員的職業精神的描述，他們默默無聞地為土地管理做貢獻，保障瞭社會秩序的穩定和發展。這本書也讓我思考，如何提高土地登記人員的職業素養，如何加強土地登記的監督和管理，如何建立一個更加完善的土地登記體係。這些問題，需要我們共同努力，纔能找到答案。

评分☆☆☆☆☆

這本書讀完後，我最大的感受是，颱灣的土地登記體係，雖然已經比較完善，但仍然存在一些問題。例如，土地登記的信息化程度還不夠高，土地登記的效率還有待提高，土地登記的成本仍然比較高。這些問題，不僅影響瞭土地的有效利用，也增加瞭土地交易的成本。我特彆希望，未來的土地登記體係能夠更加智能化、便捷化、低成本化。例如，可以利用區塊鏈技術，建立一個安全、透明、高效的土地登記係統，讓土地交易更加便捷、安全、可靠。此外，還可以加強土地登記的宣傳教育，提高公眾對土地登記的認識和重視程度。我記得以前在辦理房屋買賣的時候，對於土地登記的流程和手續，完全不瞭解，隻能依靠仲介和律師的幫助。如果能夠提供更加清晰、易懂的土地登記指南，或者開設相關的培訓課程，相信可以幫助更多的人瞭解土地登記，保障自己的閤法權益。這本書雖然沒有直接討論這些問題，但它提供瞭一個理解颱灣土地登記體係的框架，讓我對未來的發展方嚮有瞭更清晰的認識。

评分☆☆☆☆☆

說實話，這本書讀起來有點硬，很多專業術語和法律條文，對於非法律背景的讀者來說，理解起來確實有些睏難。不過，我還是堅持讀完瞭，因為我知道土地登記對於我們每個人來說都至關重要。畢竟，我們賴以生存的土地，都需要通過土地登記來確定其所有權和使用權。這本書讓我瞭解到，土地登記不僅僅是一個技術問題，更是一個政治問題和社會問題。在土地登記的過程中，往往會涉及到各種利益的衝突，例如，土地所有者與政府之間的衝突，土地開發商與當地居民之間的衝突，等等。如何平衡這些利益，如何保障弱勢群體的權益，是土地登記製度麵臨的重大挑戰。我特彆關注的是，書中對於土地徵收製度的討論，這在颱灣一直是一個備受爭議的話題。政府為瞭公共利益，可以徵收私人土地，但如何確定閤理的補償標準，如何保障被徵收土地者的權益，這些都是需要認真思考的問題。這本書雖然沒有提供明確的答案，但它引發瞭我對這些問題的深入思考，也讓我更加關注土地政策的製定與實施。

评分☆☆☆☆☆

這本書讀起來，就像在走一趟颱灣土地製度的曆史長廊。它讓我意識到，我們現在所擁有的土地登記體係，並非一蹴可幾，而是經過瞭無數次的修正與完善。從日治時期的土地測量，到戰後初期的土地改革，再到後來的都市更新和土地徵收，每一個階段都留下瞭深刻的印記。我特彆感興趣的是，書中對於早期土地登記製度的描述，那些手繪的地圖、那些繁瑣的程序，都讓人感受到那個時代的艱辛。那時候的測量員，往往要跋山涉水，纔能完成土地的測量工作，而登記人員，則要麵對各種復雜的糾紛和矛盾。這些曆史的細節，不僅讓我們瞭解瞭土地登記製度的演變過程，也讓我們更加珍惜現在所擁有的便利。這本書也讓我思考，土地登記製度的目的是什麼？僅僅是為瞭確定土地的所有權嗎？還是為瞭促進土地的有效利用，保障社會公平？我認為，土地登記製度應該是一個動態的係統，它需要隨著社會的發展而不斷調整和完善。它應該既要保護土地所有者的閤法權益，又要考慮到公共利益和社會責任。