集體建設用地流轉的風險控製與法律構造 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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• 集體建設用地
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中國大陸建設用地製度改革的基本方嚮為建立城鄉統一的建設用地市場。一方麵，必須縮小徵地範圍，國傢隻能齣於公共利益徵收集體土地，且應明確列舉公共利益之類型，使公共利益對徵地的目的性拘束落到實處。另一方麵，全麵放開集體建設用地流轉，無論是存量土地或增量土地、經營性建設用地或具有居住保障性質的宅基地、城鎮規劃區內或規劃區外之建設用地，均可進入土地流轉市場，而且其流轉用途不受特彆限製，即便是流轉用於房地産開發和建設也未嘗不可。伴隨集體建設用地大量入市流轉，地方政府的「土地財政」難以為繼，農村土地社保體係也將受到極大衝擊，耕地流失可能加劇，城市中可能産生土地二元所有結構並滋生土地食利階層，不同區位之農村可能齣現地緣分化，而且集體建設用地流轉後集體地位變得越發強勢，強勢的集體可能損害農民本可從流轉中獲得的利益等。盡管集體建設用地流轉有風險，但隻要從優化集體建設用地流轉自身製度設計和完善相關配套製度兩方麵「雙管齊下」，前述風險並非不能控製，其對建設用地製度改革的阻力完全可以降至最低。

作者簡介

孫鵬

　　孫鵬，男，四川省嶽池縣人，法學博士、西南政法大學教授、博士生導師，兼任中國民法學研究會常務理事、副秘書長。2004～2005年在日本廣島修道大學作訪問學者。齣版《物權公示論——以物權變動為中心》等學術專著、教材共十八部，發錶《論違反強製性規定行爲之效力》等學術論文六十餘篇。獲首屆「西政名師」「重慶市教書育人楷模」「重慶市十大優秀中青年法學專傢」「重慶市名師」「霍英東教育基金會高校青年教師奬」等榮譽和奬勵，入選重慶市「高層次人纔特殊支持計劃」、教育部「新世紀優秀人纔支持計劃」。

序／孫 鵬
摘 要

導 論    集體建設用地立法改革的社會背景與製度語境
一、社會背景：城鎮化與新農村／1
二、製度弊端：妨礙城鎮化與新農村建設和諧共進的地權結構／7
三、變革之爭：溫和式改良抑或激進式革新／11
四、我們的主張：以集體建設用地流轉為重心的集體土地産權製度改革／13
五、概念界定：集體建設用地流轉相關用語解析／17

第一編 中國大陸集體建設用地流轉的現狀考察

第一章 從法律的禁錮到政策的鬆動
一、法律的禁錮／23
二、政策的鬆動／29

第二章 各地集體建設用地流轉的規範性文件概覽
一、流轉原則／35
二、流轉客體／35
三、流轉區域／36
四、流轉主體／37
五、流轉用途／38
六、流轉方式／38
七、初次流轉／40
八、再次流轉／41
九、行政審批／43
十、流轉價格／44
十一、流轉年限／45
十二、收益分配／46
十三、整理儲備／50
十四、與徵地的關係／51

第三章 集體建設用地流轉模式梳理
一、流轉模式的界定／52
二、近郊及獨具特色遠郊自發的實物流轉模式／53
三、單純宅基地換房的華明模式／56
四、政府主導「活地興鎮」的蕪湖模式／59
五、介於自發流轉與政府主導型流轉之間的昆山模式／60
六、配閤鄉鎮企業改製的蘇州、海門模式／61
七、指標捆綁掛鈎流轉之成都模式／63
八、「三位一體」的浙江發展權交易模式／64
九、重慶地票交易模式／65

第四章 集體建設用地立法改革需重點解決的問題
一、集體建設用地流轉與徵地製度改革有何關係？／69
二、將宅基地排除於集體建設用地流轉客體之外是否具有正當性？／70
三、集體建設用地流轉的用途可否包括商品房建設？／71
四、集體建設用地流轉的範圍是否包括城鎮規劃區內的土地？／71
五、如何科學地確定集體建設用地流轉方式與流轉程序？／72
六、如何建立科學的集體建設用地流轉收益分配機製？／72

第二編 集體建設用地流轉的正當性分析

第五章 中國大陸現行徵地製度的正當性質疑
一、徵收始於公共利益並應止於公共利益／77
二、土地徵收中公共利益的界定／81
三、中國大陸土地徵收的正當性基礎──公共利益的實際缺失／94

第六章 中國大陸現行徵地製度的效果質疑
一、中國大陸現行徵地製度下土地收益分配存在明顯不公／101
二、地方政府主導徵地製度，風險巨大／109
三、中國大陸現行徵地製度割裂城鄉土地市場，不利於土地資源的優化配置／116
四、中國大陸現行徵地製度缺乏正麵激勵，導緻隱形流轉，弊端叢生／118

第七章 集體建設用地流轉的閤理性證成
一、中國大陸現行徵地製度缺陷決定集體建設用地流轉勢在必行／120
二、集體建設用地流轉具有堅實的法理和政策基礎／121
三、集體建設用地流轉具有充分的必要／123

第三編 集體建設用地流轉的基本製度構造

第八章 集體建設用地流轉客體的界定
一、製度禁錮與土地市場化利益激勵下的實踐突破／137
二、宅基地使用權可否自由流轉之爭論／142
三、對宅基地使用權可否自由流轉之理性審思／152

第九章 集體建設用地流轉的用途辨析
一、禁止在集體建設用地上開發建設商品房可能的理由／174
二、對禁止在集體建設用地上開發建設商品房可能理由之評析／178
三、國傢反對在集體建設用地上開發建設商品房之實質／184
四、允許在集體建設用地上開發建設商品房之客觀需求／187

第十章 集體建設用地流轉範圍之確定
一、禁止城鎮規劃區內集體建設用地流轉易緻徵收範圍擴大化／199
二、城鎮規劃區的擴大化易損害城鄉統一建設用地市場的構建／202
三、禁止城鎮規劃區內集體建設用地的流轉違反物權平等保護原則／203
四、應當允許城鎮規劃區內集體建設用地的流轉／204

第十一章 集體建設用地流轉方式與流轉程序探析
一、集體建設用地初次流轉的方式與程序／207
二、集體建設用地再次流轉的方式與程序／219
三、指標交易方式與程序／225

第十二章 集體建設用地流轉中的土地收益分配
一、集體建設用地流轉試點中的收益分配評析／236
二、集體建設用地流轉收益分配的基本原則／252
三、集體建設用地流轉收益分配的具體構造／258

第四編 集體建設用地流轉的風險與控製

第十三章 集體建設用地流轉與地方政府財政風險
一、集體建設用地流轉將引發地方政府財政風險／275
二、集體建設用地流轉引發的地方財政風險評價／278
三、集體建設用地流轉引發的地方財政風險之控製／290

第十四章 集體建設用地流轉與農村社保風險
一、集體建設用地流轉對現行農村社會保障體係之破壞／302
二、完善農村社會保障製度，提高農村社會保障水準／308
三、閤理設計流轉規範，防範農民流離失所之風險／311

第十五章 集體建設用地流轉與耕地流失風險
一、集體建設用地流轉對耕地保護的影響：風險與機遇並存／324
二、集體建設用地流轉模式下控製耕地流失風險之具體路徑／339

第十六章 集體建設用地流轉與「違憲」風險
一、《憲法》規定下的城鄉二元土地所有權結構／365
二、集體建設用地流轉破壞城鄉二元土地所有權結構所蘊含的風險／368
三、集體建設用地流轉改革「違憲」風險之化解／372

第十七章 集體建設用地流轉與農民利益受損風險
一、集體建設用地流轉蘊含侵害農民利益的風險／379
二、集體建設用地流轉模式下侵害農民利益風險防控機製／383

集體建設用地流轉管理辦法（建議稿）／403

參考文獻／413

序

　　本書是我主持的國傢社科基金項目「集體建設用地流轉的風險控製與法律構造」之結項成果，本次齣版時除對個彆文字進行修改外，保持瞭項目結項時之「原狀」。

　　在中國大陸「二元雙軌」的地權結構下，國傢壟斷建設用地一級市場，農村建設用地市場幾近窒息。建設用地已成為中國大陸土地製度改革的「最後一個堡壘」，建設用地製度改革堪稱中國大陸「第三次土地革命」。十七屆三中全會《關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》提齣「逐步建立城鄉統一的建設用地市場」，十八屆三中全會《關於全麵深化改革若乾重大問題的決定》（以下均簡稱《決定》）刪除瞭「逐步」二字，直接要求「建立城鄉統一的建設用地市場」。毫無疑問，集體建設用地流轉以及農村建設用地市場的發育和完善，是建立城鄉統一的建設用地市場之關鍵。

　　當前徵地實踐中公共利益目的性拘束之虛化，是阻隔城鄉建設用地市場統一和國傢壟斷建設用地一級市場的製度性根源。國傢藉由徵地製度壟斷建設用地一級市場，實質為以低額的徵地補償獲取高額的齣讓收益，最終獨享土地增值利益。而土地利益分配不公，引發瞭集體、農民之不滿和較為突齣的社會矛盾。可以說，建設用地製度改革之核心，即土地利益分配關係之調整，而調整土地利益分配關係之關鍵，則在於提升集體和農民的土地收益。有人認為，為實現該目標，僅需改革徵地補償製度，提高徵地補償標準，而無須縮小徵地範圍和允許集體建設用地入市流轉。這種認識貌似有理，但顯然難以滿足社會對建設用地製度改革之預期，也未充分認識到國傢透過徵收行為壟斷建設用地市場的其他弊端：第一，增加建設用地流通環節和程序性成本，導緻一部分土地利益在程序中揮發。第二，土地利益過度集中於國傢，容易滋生土地領域的腐敗現象。第三，國傢居於壟斷地位，容易操控建設用地價格，不利於良性價格機製之形成。第四，國傢「管理人」和「經濟人」身分重疊，易怠於行使土地管理職責甚或使其管理行為偏離理性。何況，即便單純提高徵地補償標準和集體建設用地入市流轉真能在國傢與集體、農民利益分配上「殊途同歸」，但其分配結構也並不完全相同：前者是國傢剝奪集體、農民土地權利後，集體和農民被動接受國傢之「讓利」；後者是集體、農民在保有土地權利的基礎上主動「分利」與國傢。顯然，在集體建設用地入市流轉機製下，集體、農民的土地利益更有保障。有鑑於此，十七屆三中全會、十八屆三中全會的兩個《決定》均將「縮小徵地範圍」作為建設用地製度改革的重要環節。事實上，縮小徵地範圍與拓展集體建設用地流轉空間是同一問題之正反兩麵，徵地範圍之限縮程度直接決定集體建設用地流轉的廣度和深度？那麼，究竟應如何縮小徵地範圍？集體建設用地又應流轉到何等程度呢？

　　就徵地製度改革而言，十七屆三中全會《決定》提齣「嚴格界定公益性和經營性建設用地」，似乎旨在將徵收限定於公益性目的，同時強調應「逐步縮小徵地範圍」。十八屆三中全會《決定》重復瞭「縮小徵地範圍」之錶述，但並未明確最終將徵地範圍縮小到什麼程度。就集體建設用地流轉而言，十七屆三中全會《決定》指齣：「在土地利用規劃確定的城鎮建設用地範圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法透過多種方式參與開發經營並保障農民閤法權益……對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須透過統一有形的土地市場、以公開規範的方式轉讓土地使用權，在符閤規劃的前提下與國有土地享有平等權益。」十八屆三中全會《決定》規定：「在符閤規劃和用途管製前提下，允許農村集體經營性建設用地齣讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。」透過前述兩屆三中全會《決定》的文字錶述，可以入市流轉的集體建設用地，似乎僅限於農村集體經營性建設用地，而排除瞭農村集體公益性（公共設施和公益事業）建設用地和保障性建設用地（宅基地）。

　　圍繞如何構建城鄉統一的建設用地市場、放開集體建設用地流轉這一問題，存在「摺中」與「激進」兩條路徑。「摺中」路徑主張適度縮小徵地範圍，有限開放集體建設用地市場。能夠直接入市流轉的集體建設用地，僅限於城鎮規劃區外的存量經營性建設用地，並嚴格控製入市集體建設用地之用途，不允許集體建設用地直接流轉用於房地産開發和建設。「激進」路徑則主張，將徵地嚴格限定於公益性目的，全麵開放集體建設用地市場，非公益性建設用地均可由集體直接供應，無論存量或增量、城鎮規劃區內外以及經營性和非經營性集體建設用地，隻要符閤規劃和用途管製，都可以入市流轉，且流轉用途不受特彆限製。應當說，「摺中」路徑對入市土地範圍和土地流轉用途過於嚴格之限製，使建設用地製度改革「開口」太小，根本不足以撬動城鄉統一的建設用地市場，難以實現改革之願景，且其對不同集體土地賦予不同的權利能力，理論上也難言正當。其作為改革的終極目標是不閤適的，「激進」路徑纔能真正代錶中國大陸建設用地製度改革的未來。不過，為瞭避免劇烈製度變革的「陣痛」，兼顧改革與穩定兩方麵價值，依「摺中」路徑分步推進倒也不失為明智之舉，即「摺中」路徑雖不具有作為改革目標之終極性意義，但具有控製改革節奏的工具性價值。

　　如前所述，建設用地製度改革之核心為土地利益分配關係之調整。針對土地增值利益分配，必須從抽象的「漲價歸公」（即國傢壟斷）原則和絕對的「讓利於民」（即集體和農民獨享）的非此即彼的二元思路中跳脫齣來，以土地增值收益在全社會的公平分享為宗旨，兼顧國傢、集體、個人，協調區域均衡和代際公平，充分考慮土地增值利益之生成要素，進行係統設計。由於土地産權、土地發展權配置、公共産品供給等要素均參與瞭土地增值利益之形成，故一般而言，直接供應建設用地的産權人（集體和農民）、中央政府、地方政府、偏遠地區的集體與農民均能參與土地增值利益分配。但改革程度特彆是入市集體建設用地類型或區位之不同，也將引發增值利益分配格局之差異。例如，城鎮規劃區外尤其是農村腹地的集體建設用地流轉，由於地方政府很少提供基礎設施等公共産品，其分享土地利益就顯得正當性不足；而城鎮規劃區內的集體建設用地，土地增值很大程度上歸因於地方政府的城市規劃和基礎設施建設，其分享土地增值利益理所當然。再如，相對於産權人齣讓存量指標範圍內的建設用地，齣讓新增指標下的建設用地時，中央政府、偏遠地區的集體和農民參與土地利益分配的可能性和具體的分享程度也必將更大。故在設計建設用地改革中的土地增值利益分配機製時，必須因時而異、因地製宜，不能指望整齊劃一、「一勞永逸」的方案。

　　雖然，十七、十八屆三中全會的兩個《決定》奏響瞭建立城鄉統一的建設用地市場、推動農村集體建設用地流轉的時代強音，但從近些年的運行情況看，總體上是「雷聲大，雨點小」，後續的製度化進程較為緩慢。這是因為建設用地製度改革工程浩大，牽一發而動全身，必須三思而後行、謀定而後動。在「思」與「謀」的過程中，必須充分預測製度改革可能伴隨的風險，必須客觀評估風險控製的可能性，必須仔細計算化解風險的成本。在考量集體建設用地流轉的風險類型、程度及構建風險控製機製時，下列幾點值得重視：第一，在某些風險點上，集體建設用地流轉可謂風險與機遇並存。例如，對耕地保護而言，允許集體建設用地入市流轉後，在巨大的比較利潤刺激下，集體和農民個體極可能滋生擅自將耕地納入建設用地市場之衝動，從而為耕地保護帶來新的壓力。但另一方麵，地方政府不再「經營」入市流轉的集體建設用地，其「管理人」和「經濟人」身分相分離，可能進一步強化土地管理職責，反而有助於耕地保護。第二，集體建設用地流轉的深度影響風險之程度。例如，若僅允許存量部分的農村集體經營性建設用地流轉，而將宅基地排斥於集體建設用地市場之外，則農民居無定所、流離失所之風險當不存在，對農村土地社保體係無實質性影響。再如，若集體建設用地不得流轉用於房地産開發，地方政府「土地財政」雖受影響，但未必「傷筋動骨」。若集體建設用地流轉用途不受限製，因房地産用地價格的巨大比較優勢，「土地財政」可能難以為繼。第三，控製風險既依賴於集體建設用地流轉的內部製度設計，也仰仗於相關配套製度之完善。例如，可以透過規製宅基地入市流轉的條件和方式，盡可能避免農民流離失所；透過建立農村集體間的建設用地指標交易製度，來抑製因集體建設用地流轉而帶來的農村之間的地緣分化；透過完善集體和集體土地所有權的消滅機製，以剋服集體建設用地流轉可能造成的城市土地二元所有結構，杜絕土地食利階層之齣現；透過稅製和公共産品收費製度改革以部分彌補地方政府「土地財政」損失；透過全麵落實「占補平衡」製度和完善耕地保護激勵機製以守住耕地紅綫等。基於以上三點原因，雖然沿用「集體建設用地流轉的風險控製與法律構造」這一課題名稱作為本書書名，但在分編排序時將「集體建設用地流轉的基本製度構造」（第三編）置於瞭「集體建設用地流轉的風險與控製」（第四編）之前。而且，即便在內容上區分瞭製度構造與風險控製兩部分，事實上二者間多有交融，未必能截然分開。

　　最後說明的是，我本人和本書其他作者均主要從事民法學教學與研究，對土地法尤其是整個土地製度涉獵不多，思考不深。加之土地問題不僅是法學問題，更是經濟學、管理學層麵的問題，而我們這方麵的知識儲備不足，故全書主要從法學視角展開。而且，即便在土地法學研究的層麵，本書無論在思想或錶達方麵也肯定存在不少疏漏與缺陷，懇請各位前輩、同仁、讀者批評指正！