買樓有計 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　買樓，無論是上車、換樓、收租抑或是「以樓養老」，都是一生人的重大投資決定，草率安排分分鍾入不敷支，嚴重影響生活質素！惟有在不同人生階段，採用閤適的樓計，纔可以逐步置業、緻富！

　　人氣地産博客梁隼，鑽研樓巿素有心得，在書中獻上精妙的「樓計」：
　　上車樓計：精準計算首期所需金額，以稅貸或月供投資加快儲錢速度；
　　換屋樓計：放租自住單位，再租更大空間，以「雙租」應對辣招；
　　投資樓計：留意校網區、大型建設規劃，找齣最具升值潛力的地段；
　　退休樓計：想有屋住有收入，安老按揭比年金更實用......

　　還有如何比較發展商、社區及交通配套，揀齣好盤，以及如何細看單位圖則，揀齣「靚則」，梁隼都毫不吝嗇教路，並以多個大型屋苑單位平麵圖作示範分析，引領讀者找齣心儀單位，置業安居！
 

《城市脈搏：洞悉現代都市生活與發展》 導言： 在這個日新月異的時代，城市不再僅僅是鋼筋水泥的集閤體，它是一個有生命的有機體，承載著人類文明的進步與夢想的交織。每一個城市的崛起與變遷，都蘊含著深刻的社會、經濟、文化邏輯。本書《城市脈搏：洞悉現代都市生活與發展》，旨在帶領讀者深入剖析當代城市運行的復雜機製，探討其對個體生活産生的全方位影響，並展望未來城市形態的演進方嚮。我們拒絕空泛的理論說教，力求通過詳實的案例分析和前沿的觀察視角，描繪齣一幅真實而立體的現代都市畫捲。 第一章：城市的誕生與演化：曆史的沉澱與現代的重塑 城市的發展史是一部濃縮的人類文明史。本章追溯瞭城市從古代聚落到工業革命驅動下的膨脹，再到信息時代背景下的智慧化轉型。我們將重點探討近代以來，全球化浪潮如何重塑瞭城市的空間結構與功能定位。 古代城邦的權力中心與貿易樞紐： 探討古代城市在政治統治、宗教祭祀和商業流通中的核心作用，以及其防禦體係的構建與社區的形成。 工業革命的催化劑： 分析蒸汽機和工廠製度如何引發人口嚮城市的集中，城市規劃如何首次麵臨大規模、高密度居住的挑戰，以及隨之而來的社會分化與基礎設施建設的迫切需求。 後工業時代的轉型： 關注服務業、金融業和高科技産業集群對城市經濟結構的改造。研究“去中心化”與“再中心化”的辯證關係，例如中央商務區（CBD）的崛起及其對周邊區域的輻射效應。 全球城市網絡中的地位： 引入全球城市等級理論，分析不同城市在全球經濟鏈條中的功能定位——從製造中心到創新中心、金融中心的躍遷過程。 第二章：都市空間肌理的解構：功能分區、流動性與城市形態 城市的“形”是其“神”的外在體現。本章聚焦於城市內部空間的組織方式，剖析交通、居住、工作三大要素如何共同塑造齣我們日常所體驗的城市景觀。 功能分區的科學與非科學： 深入探討土地利用規劃（Zoning）的初衷及其在實踐中的異化。分析混閤使用（Mixed-Use）理念的迴歸，以及其對社區活力和步行友好性的貢獻。 交通係統的生命綫： 考察公共交通網絡（地鐵、快速公交BRT）的規劃哲學與運營效率。分析私人機動車的“城市病”——擁堵、停車難，以及主動交通（步行與自行車）在微觀尺度上的重要性。 居住的地理學： 研究城市房價的梯度分布規律，探討郊區化（Suburbanization）的驅動力及其社會後果。對比分析高密度垂直居住（高層公寓）與低密度橫嚮擴張（獨立屋）對居民生活質量的影響。 基礎設施的隱秘力量： 審視水、電、能源、通訊等基礎網絡的韌性與智能化升級，這些看不見的脈絡如何決定著城市的運行效率和災害應對能力。 第三章：城市社會生態學：身份、衝突與社群構建 城市是無數個體的匯集，它既是機遇的溫床，也是社會矛盾的集中地。本章側重於從社會學和人類學的角度，審視都市生活中的人際關係與文化現象。 社會隔離與“鄰裏效應”： 分析收入、種族、教育背景如何在空間上産生隔離，探討“飛地”（Enclave）現象的成因與社會成本。研究鄰裏間的互動模式，以及社會資本在城市環境中的積纍與流失。 都市的文化熔爐與身份認同： 考察城市如何催生齣多元的亞文化群體（Subcultures）。分析移民群體如何在新環境中重塑其文化身份，以及公共空間（如公園、廣場）在文化交流中的作用。 城市治理的藝術： 討論地方政府在資源分配、公共服務提供和社會秩序維護中的角色。研究公民參與（Citizen Participation）的有效途徑，以及非政府組織（NGOs）在填補政府服務空白中的努力。 城市的安全與不平等： 剖析犯罪熱點區域的形成機製，以及警務策略對特定社區的影響。探討無傢可歸者（Homelessness）這一全球性都市議題的復雜成因與多維度的乾預措施。 第四章：綠色脈動與可持續未來：韌性城市與生態智慧 麵對氣候變化和資源約束，城市的可持續發展已成為全球共識。本章探討如何將生態學原理融入城市規劃與管理之中，構建更具韌性的未來都市。 城市生態係統的重構： 關注“海綿城市”的理念實踐，探討如何通過綠色基礎設施（如屋頂花園、透水鋪裝）管理雨洪，並提升生物多樣性。 能源轉型與低碳生活： 研究城市層麵的可再生能源整閤策略，如分布式光伏、區域供暖/製冷係統的推廣。分析“15分鍾城市”等緊湊型發展模式對減少通勤碳排放的潛力。 應對氣候風險與城市韌性： 深入分析沿海城市麵臨的海平麵上升風險，內陸城市麵臨的熱島效應與極端天氣挑戰。探討預警係統、應急物資儲備和關鍵基礎設施的冗餘設計在提升城市韌性中的作用。 從消費到循環：城市物質流的管理： 審視城市廢棄物（固體廢棄物、水、食物）的産生、處理與再利用係統。倡導循環經濟理念在城市規劃中的應用。 第五章：科技賦能：智慧城市的機遇與倫理考量 信息技術正在以前所未有的速度滲透到城市管理的方方麵麵。本章聚焦於智慧城市的前沿應用，及其對城市治理效率和公民隱私構成的雙重影響。 物聯網（IoT）與城市感知： 探討傳感器網絡在實時監測交通流量、空氣質量、公共安全方麵的應用，及其如何優化資源調度。 大數據驅動的決策： 分析城市管理者如何利用海量數據進行預測性維護、需求響應式服務（如共享齣行平颱的優化調度）。 數字化鴻溝與包容性技術： 警惕智慧城市建設中可能加劇的“數字隔離”。探討如何確保技術紅利能夠普惠所有社會群體，而非僅服務於精英階層。 數據主權與隱私保護： 討論在城市大規模數據采集背景下，公民數據權力的邊界。審視麵部識彆、行為追蹤等技術的倫理風險，以及建立透明、可問責的算法治理框架的必要性。 結語：城市，永恒的進行時 城市是人類創造力的最宏偉的體現，也是我們不斷反思與修正的實驗室。本書並非提供最終答案，而是希望激發讀者以更深入、更批判性的眼光，去觀察、去體驗我們每天棲居其中的空間。理解城市的運作，就是理解現代社會的脈搏，並為參與塑造一個更公正、更可持續、更具人情味的未來都市貢獻一份力量。城市永遠處於“進行時”，它的未來掌握在每一位關注其發展的居民手中。

作者簡介

梁隼

　　網上作傢，曾經和著名地産博客脫苦海閤著《上車置業全攻略》、《居屋王置業百科》、《換樓101》等地産書籍，並在多個地産網站如28hse.com，squarefoot.com，591.com.hk等設有專欄。

推薦序
自序
 
Chapter 1自住樓計 上車前規劃人生
1.1買樓自住 關乎未來需要
1.2 三大方嚮 瞄準理想居所
1.3 買樓財務安排 三大考量
1.4 如何通過「上車」的壓力測試
1.5 二人同住 近哪一個老傢？
1.6 一傢幾口 要想多步
 
Chapter 2換樓大計 識玩可以穩步緻富
2.1放租自住單位 再租更大空間
2.2有樓要賺盡 扣稅、掛鈎利息要計清
2.3安老按揭 有屋住有錢收
2.4大樓換細樓 多筆退休金
 
Chapter 3投資樓計 尋升值盤 四大法則
3.1買樓投資 量力而為
3.2跟著校網搵筍盤
3.3智選永久海景樓
3.4留意樓盤附近的土地規劃
3.5大型工程造就樓宇升值潛力
 
Chapter 4儲首期 定下目標及策略
4.1準備多少資金纔可上車？
4.2儲錢、還錢年期是關鍵
4.3月供投資 儲蓄成習慣
4.4透視發展商十成按揭計劃
4.5居屋一定做到九成按？
 
Chapter 5按揭遊戲 規則玩法有學問
5.1藉私人貸款影響按揭批核
5.2夫婦聯名置業 按揭易批
5.3避開無法做按揭的物業
5.4定息按揭陷阱地雷位
5.5 P 按 Vs H 按大比併
5.6 銀行員工Plan 的好與壞
5.7收入來源地決定按揭成數上限
5.8應否盡快供滿層樓？
5.9加按去投資 被動收入作供款
Chapter 6各區揀盤 環視五大指標屋苑
6.1五大指標屋苑
6.2太古城 大單位可間牆增房間
6.3黃埔花園 一房到三房單位齊全
6.4美孚新邨 約定俗成實用率75%
6.5沙田第一城 適閤上車或換樓
6.6嘉湖山莊 上車天堂
 
Chapter 7 揀盤論則 大型屋苑各具特色
7.1大型屋苑 各適其適
7.2杏花邨 擁無敵海景
7.3海怡半島 層數多
7.4康怡花園 分上中下三部分
7.5麗港城 全為鑽石廳
7.6新都城 井字型一梯八夥
 
Chapter 8 細看靚則 選齣宜居環境
8.1點樣間格最舒適實用
8.2獨立廚廁較受歡迎
8.3屋細不宜窗大 無私隱電費貴
8.4細單位不要有露颱
8.5開放式單位宜窄而深
8.6嚴選納米樓
8.7化妝樓搵笨 連裝樓劃算
8.8收樓驗樓 快速驗漏水有法
 
Chapter 9 留意特彆單位 慎防陷阱
9.1小心凶宅及相連單位
9.2買一手樓 優質發展商有樣睇
9.3實用率 新不如舊？
9.4買丁屋留意水渠及道路使用權

评分☆☆☆☆☆

這本書給我的感覺，就像是在一個迷霧重重的人生旅途中，突然看到瞭一縷陽光穿透雲層。作者的文字充滿瞭力量和韌性，他並沒有迴避生活中的艱難和挑戰，而是用一種積極樂觀的態度，引導讀者如何去麵對和剋服。我特彆喜歡他對於“耐心”和“堅持”的解讀，這兩種看似簡單卻又極其重要的品質，在他的筆下被賦予瞭全新的生命力。他分享的那些真實案例，讓我看到瞭普通人在逆境中如何通過不懈的努力，最終實現自己的目標，這給我帶來瞭極大的鼓舞和信心。這本書沒有華麗的辭藻，也沒有空洞的口號，隻有最真誠的分享和最實用的建議。它就像一位經驗豐富的朋友，在你感到迷茫和沮喪的時候，輕輕拍著你的肩膀，告訴你“你可以做到”。它讓我重新認識到瞭自身的力量，也讓我對未來的生活充滿瞭希望。這本書不是那種看完就結束的書，而是那種會伴隨你成長，在你需要的時候，隨時為你提供力量的書，讓我感到由衷的欣慰和感激。

评分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計就透露著一股踏實又充滿希望的氣息，那種精心挑選的色調和字體的搭配，讓人一看就知道這是一本講究、有分量的書。我是在一個偶然的機會下，在書店的推薦區看到的，當時就被它低調卻極具吸引力的風格所打動。翻開第一頁，我就被作者的筆觸深深吸引瞭，他的文字就像一位經驗老道的長輩，娓娓道來，沒有絲毫的矯揉造作，但字裏行間卻蘊含著深刻的人生智慧和實用的生活經驗。我尤其喜歡他對於細節的描繪，那種對生活細緻入微的觀察，讓我在閱讀過程中仿佛置身於他所描繪的場景之中，能感受到那種溫暖、親切的氛圍。這本書不僅僅是提供信息，更是一種情感的共鳴，一種心靈的慰藉。它讓我覺得，即使在麵對人生中的重要抉擇時，隻要用心去感受，去體會，去學習，總能找到屬於自己的方嚮和答案。作者在敘述中巧妙地融入瞭一些我未曾想到過的角度，這讓我耳目一新，也讓我對原本習以為常的事情有瞭新的認識。整體來說，這本書給我帶來的閱讀體驗是非常愉悅和充實的，它像一位老友，在最需要的時候，給予瞭我最真摯的建議和最溫暖的鼓勵，讓我感到不那麼孤單，也更加堅定地走嚮自己的目標。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本書，內心湧起一股難以言喻的震撼，仿佛被一股強大的力量所推動，重新審視瞭自己的人生軌跡和未來的可能性。作者的文字猶如一把鋒利的解剖刀，精準地剖析瞭當下社會中許多個體在麵對重大決策時的真實睏境和內心的掙紮。他的敘述充滿瞭邏輯性和條理性，將復雜的概念抽絲剝繭，化繁為簡，讓我這個平時對某些領域不太瞭解的讀者也能輕鬆理解。我尤其欣賞他提齣的那些獨到見解，它們不像市麵上常見的那些泛泛而談的雞湯文，而是有著堅實的理論基礎和豐富的實踐案例支撐。閱讀過程中，我多次停下來，反復推敲作者的論點，並嘗試將其與我自身的經曆進行對照。這種互動式的閱讀體驗，極大地激發瞭我的思考，也讓我從書中獲得瞭許多寶貴的啓發。作者並沒有直接給齣“標準答案”，而是引導讀者獨立思考，發現適閤自己的解決方案，這是一種更高明的智慧。它不是那種讓你一口氣讀完就丟在一邊的書，而是那種你會在日後無數次迴味，並且從中不斷汲取力量的書。它像一位智慧的導師，在人生的十字路口，為我點亮瞭一盞明燈，讓我看到瞭更廣闊的天地。

评分☆☆☆☆☆

我必須承認，起初我並沒有對這本書抱有太高的期望，想著可能隻是又一本泛泛而談的“成功學”或者“人生指南”。然而，事實證明我大錯特錯瞭。這本書的深度和廣度完全超齣瞭我的預料。作者的筆觸簡潔有力，直擊要害，沒有絲毫的拖泥帶水。他對於問題的剖析，既有宏觀的戰略眼光，又不失微觀的細節考量，讓我看到瞭一個更加全麵和立體的世界。我尤其欣賞他那種不畏懼觸碰禁區、勇於提齣不同見解的態度，這在如今這個信息爆炸的時代尤為可貴。他敢於挑戰那些被普遍接受的觀念，並用令人信服的理由來支撐自己的觀點，這極大地激發瞭我的批判性思維。閱讀這本書的過程，就像是在接受一場思想的“洗禮”，讓我對許多固有的認知産生瞭顛覆性的衝擊。它不是那種讓你讀完後立刻就能“成功”的書，而是那種需要你反復咀喃，用心體會，並且在實踐中不斷印證的書。它像一位嚴謹的學者，用紮實的論據和深刻的洞察，為我打開瞭一扇通往更深層次理解的大門，讓我對未來充滿瞭探索的欲望。

评分☆☆☆☆☆

這本書的語言風格非常獨特，帶著一種久違的詩意和哲思，讀起來既是一種智力上的挑戰，也是一種精神上的享受。作者似乎擁有某種神奇的能力，能夠用最樸素的語言，勾勒齣最深刻的道理。他觀察事物的角度異常犀利，總是能發掘齣隱藏在錶象之下的本質，讓我不禁驚嘆於他那非凡的洞察力。我特彆喜歡他描述那些生活中的細微之處，比如一個眼神，一次對話，一個不經意的動作，都能被他賦予特殊的意義，引人深思。這種細膩的筆觸，讓這本書充滿瞭畫麵感和故事性，仿佛置身於一個充滿智慧和溫情的敘事空間。他提齣的很多觀點，都與我一直以來隱隱約約的感受不謀而閤，但卻是我自己一直未能清晰錶達齣來的。閱讀這本書，就像是在與一位博學多纔的朋友進行一場深入的靈魂對話，既能獲得知識的滋養，也能感受到心靈的洗禮。它讓我更加珍惜生活中的點點滴滴，也更加清晰地認識到自身潛藏的力量。這本書不是那種需要你去“學習”的書，而是那種會潛移默化地改變你認知，提升你境界的書，讓我充滿瞭期待和驚喜。