不動産估價理論與實務曆屆考題 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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‧曆年不動産估價師實務題型分析

　　‧曆年不動産估價師實務題目及解析

　　‧不動産估價用詞定義

　　‧不動産估價計算公式
　　
　　‧估價數學六大公式
 

作者簡介

遊適銘

　　國立政治大學地政博士
　　颱北市政府財政局副局長(兼任世大運副執行長)
　　國立颱北大學不動産與城鄉環境學係兼任助理教授
　　財政部國有財産估價會委員/颱北市政府財産審議委員/都更審議委員
　　曾任內政部地政司地權科/地價科科長
　　第一屆不動産估價師高考及格

楊曉龍

　　國立政治大學地政博士生
　　颱中市政府地政局地價科科長
　　不動産估價師高考及格
　　國立颱北大學不動産與城鄉環境學係碩士
　　颱中市不動産評價委員會委員
 

序

第一部分  曆年不動産估價師考試統計

第二部分  不動産估價師--不動産估價理論曆屆考題及解析

第三部分  不動産估價師--不動産估價實務曆屆考題及解析
 

序

　　日前報載「師」字備中，不動産估價師名利前程僅次 於醫師，勾勒齣不動産估價師發展遠景，引起社會各界賢 達對此行業之興趣。當然國傢專業證照製度，欲當不動産 估價師，即需先考上國傢考試。
　　自從九十年第一次考試， 以百分之一錄取率塑造瞭不動産估價師考試之高難度，迄 今雖舉辦瞭 16 次高考、三次特考後，僅有 649 位考試閤 格之不動産估價師。因考取後尚需有二年估價經驗始得 開業，故截至 106 年第 1 季，僅 368 位開業，颱北市開 業 109 位最多、颱中市 74 位次之、新北市 48 位、高雄市 47 位再次之。顯示現階段不動産估價師考試錄取採「以 量製價」策略，雖進入門檻較高，亦成就本行業「物以稀 為貴」之高價值。除傳統房貸、買賣、法拍估價，不良債 權、不動産證券化、地價基準地、都市更新權利變換等繼 之而起之各式估價新需求外，土地徵收市價補償與國際會 計準則（IFRS）公允價值模式皆需仰賴估價師，未來將可 能隨估價師供給得以勝任估價業務而持續釋放齣來。可見 智士能仁應盡早報考，俾利於不動産估價領域占得先機。
    
　　本書將曆次 16 次高考及三次特考之題型加以分類整 理，協助讀者掌握不動産估價師考試齣題重點之脈動。就 不動産估價理論部分，鑒於曆屆考題中不動産估價原則齣現最多，本書除提供參考解答外，為利讀者掌握高分，亦 補充美國不動産估價學會（Appraisal Institute）對估價原 則（Appraisal principle）之重點定義。
    
　　就不動産估價實務部分，該科命題大綱於 96 年 11 月 修正，涵蓋範圍涉及國際評價準則（International Valuation Standard）納入準備範圍。為建構讀者整體概念，書中亦 介紹該準則之架構。並針對曆屆實務考題，就估價類型、 應用方法、題型特色，匯整曆年不動産估價實務題型分析 錶，俾使讀者得以融會貫通，將估價理論及不動産估價技 術規則運用於估價實務之答題之中，進而有助於未來開業 實務操作之養成。

评分☆☆☆☆☆

在學習不動産估價的過程中，我一直覺得最難掌握的是如何將那些繁復的法律法規和政策文件，轉化為實際操作中的具體指導。這本書在這方麵提供瞭一個絕佳的切入點。它並沒有將法律法規作為獨立的章節來講解，而是將相關的法律條文、政策規定有機地融入到對各項估價方法和實務操作的闡述中。例如，在講解“徵收補償估價”時，書中會詳細引用《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關條款，並結閤曆年考題，分析如何根據法律規定來確定補償價值的各項構成要素，如何進行公平閤理的評估。同時，它也深入分析瞭一些具有代錶性的司法案例，從中提煉齣法律在不動産估價實踐中的具體應用和解讀。我特彆欣賞的是書中關於“不動産登記與估價”的聯動分析，它清晰地勾勒齣瞭不動産登記信息對於估價準確性的支撐作用，以及估價結果在不動産登記和交易中的重要性。通過這種“法學與經濟學”的跨界融閤，我不僅掌握瞭估價的理論和技術，更理解瞭法律框架下不動産估價的邊界和要求，讓我能夠更審慎、更閤規地進行估價工作。

评分☆☆☆☆☆

這本書的結構安排非常有條理，清晰地將不動産估價的理論基礎、實務操作和相關法律法規等內容串聯起來。我發現它最獨特的地方在於，它不僅僅是知識的傳遞，更注重對學習者思維方式的培養。在講解每一個估價方法時，作者都會深入剖析其背後的邏輯，鼓勵讀者去思考“為什麼是這樣”，而不是僅僅記憶“怎麼做”。例如，在介紹“成本法”時，書中會詳細解釋重置成本和現值成本的區彆，以及如何根據不同的情況選擇閤適的成本類型，並對摺舊的計算方式進行多角度的分析，包括物理摺舊、功能摺舊和經濟摺舊。最讓我受益匪淺的是，書中對“風險分析”的專門論述，它將風險評估作為不動産估價不可或缺的一環，指導讀者如何識彆、量化和應對與不動産相關的各種風險，如市場風險、政策風險、自然災害風險等。通過對這些風險的係統性分析，我認識到估價工作遠不止於簡單的數字計算，更需要具備前瞻性的洞察和風險預判能力。這種注重“思辨式”學習的設計，讓我在掌握知識的同時，也極大地提升瞭我的邏輯思維和分析判斷能力，為我未來的職業發展打下瞭堅實的基礎。

评分☆☆☆☆☆

這本書的封麵和書名，乍一看就充滿瞭學究氣，厚重的紙張，嚴謹的字體，似乎暗示著這是一本隻適閤專業人士鑽研的工具書。然而，當我翻開它，那種預期的枯燥感並沒有如期而至。相反，書中開篇的“不動産估價的社會價值與發展趨勢”章節，就以一種非常宏觀的視角，闡述瞭不動産估價不僅僅是一門技術，更是連接市場、金融、城市發展乃至社會公平的重要樞紐。作者通過大量翔實的曆史案例和數據分析，描繪瞭不動産估價在不同曆史時期扮演的角色，以及它如何深刻地影響著經濟的周期和社會的變遷。我尤其對其中關於早期不動産估價與土地製度演進的關係的論述印象深刻，它讓我意識到，這本看似純粹的技術性書籍，實則蘊含著豐富的經濟史和社會學洞察。後續章節對估價理論基礎的梳理，也不是簡單的概念堆砌，而是通過引入不同學派的觀點，比較其優劣，並結閤中國不動産市場的實際情況進行解讀，使得原本抽象的理論變得生動而易於理解。這種“由大入小”的敘事方式，極大地降低瞭閱讀門檻，也激起瞭我進一步探索下去的興趣，仿佛在通過這本書，我不僅在學習估價的技術，更是在閱讀一部不動産經濟的簡史，感受著它與社會脈搏的同頻共振。

评分☆☆☆☆☆

這本書最大的亮點，我認為在於它對於不動産估價中一些“灰色地帶”和爭議問題的探討。很多教科書往往會迴避這些難題，隻講授最標準、最理想化的情況。然而，《不動産估價理論與實務曆屆考題》則敢於直麵這些挑戰。比如，在討論“特殊不動産”的估價時，書中就詳細分析瞭文物、曆史建築、或者一些具有特殊用途的土地，在估價過程中會遇到的獨有難題，以及一些創新性的估價方法和思路。它並沒有給齣唯一的標準答案，而是呈現瞭不同的觀點和解決方案，引導讀者去思考、去辨析。我印象特彆深刻的是關於“估價的公正性與獨立性”的章節，作者通過分析曆史上一些因估價不公而引發的社會矛盾和法律糾紛，強調瞭估價師的職業道德和責任感的重要性。書中還探討瞭評估機構的市場定位、風險控製以及與委托方之間的關係處理，這些內容對於建立健康的行業生態具有重要的現實意義。閱讀這些章節，讓我對不動産估價這個行業有瞭更深層次的理解，它不僅僅是數字遊戲，更關乎著公平、正義和社會責任，這種對行業內在價值的挖掘，是其他同類書籍所鮮有的。

评分☆☆☆☆☆

對於一個即將踏入不動産估價行業的新人來說，我最擔心的就是理論知識與實際操作之間的鴻溝。而這本《不動産估價理論與實務曆屆考題》，恰恰在這方麵做得非常齣色。它沒有簡單地羅列考題，而是將每一道考題都置於一個更廣闊的背景下進行講解。例如，在解析一道關於收益法估價的計算題時，作者會先詳細闡述收益法的基本原理、適用條件，再深入分析影響收益因素的各種宏觀和微觀經濟指標，以及如何進行準確的現金流預測。更有趣的是，書中還引用瞭許多實際的案例分析，通過對不同類型物業（如住宅、商業地産、工業廠房）的估價過程進行模擬，展示瞭理論知識在解決實際問題中的應用。我特彆喜歡的是它對於“市場比較法”的講解，不僅僅是教你如何選擇可比案例，更重要的是指導你如何進行細緻的差異調整，以及這種調整背後所依據的經濟學邏輯。讀到這些內容時，我感覺自己不再是孤立地記憶公式和概念，而是真切地參與到瞭一個估價師的工作流程中，學習如何分析問題、選擇方法、得齣結論。這種“情景式”的學習方式，極大地增強瞭我的學習主動性和解決實際問題的能力，讓我在麵對未來工作中可能齣現的復雜情況時，感到更加自信和有準備。