公寓大廈管理法律一本通(四版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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公寓大廈的區分所有關係，涉及人法（住戶）的管理運作與財産法（區分所有）的所有、使用等錯綜復雜問題，也因此經常衍生許多爭議，例如：住戶對專有部分違規使用與管委會的爭議、住戶因管理費標準不一所生之問題、共有部分大、小公之爭議、公設點交問題、公設之分管契約與約定專用問題、三種停車位之登記與使用管理爭議……。如何讓您所建構、居住、管理的公寓大樓、社區步上軌道，免除以上睏擾？是您眼前這本書最主要的目的。專傢閤輯，重量級首選，您韆萬不能錯過！

探尋現代城市空間治理的智慧與實踐 《城市公共空間治理導論：理論框架與區域實踐》 隨著城市化進程的加速，城市公共空間的管理與治理已成為現代城市可持續發展中至關重要的一環。本冊專著深入剖析瞭當前城市公共空間麵臨的復雜挑戰，旨在提供一個係統化、多維度的理論框架，並結閤全球多個成功案例，為城市管理者、規劃師、社會學者乃至普通市民提供一套清晰的操作指南和深刻的理論洞察。 本書的撰寫基於對過去三十年全球城市發展趨勢的細緻觀察與量化研究。我們聚焦於城市中非私有、共享性的實體與虛擬空間——從街道、公園、廣場到數字公共平颱——如何有效地被規劃、分配、使用和維護。不同於側重於具體法律條文的參考手冊，本書的核心在於構建一套理解“治理”而非僅僅“管理”公共空間的哲學基礎與操作模型。 第一部分：理論基石——公共空間治理的範式轉換 本部分首先迴顧瞭從傳統“市政管理”嚮現代“多主體協同治理”轉變的曆史必然性。我們認為，單一的政府主導模式已無法適應當代城市復雜的需求。 第一章：公共空間的界定與功能重塑 我們重新界定瞭當代城市公共空間的內涵，強調其在社會資本積纍、文化傳承和經濟活力激發中的核心作用。深入探討瞭“第三空間”理論在後疫情時代的適應性變化，以及虛擬空間如何延伸和重塑瞭傳統的物理公共領域。本章通過對北美和歐洲城市曆史案例的比較分析，揭示瞭不同文化背景下對“公共性”認知的差異及其對空間形態的影響。 第二章：治理主體與權力分配 這是本書理論框架的基石。我們提齣瞭一個“四元治理模型”，即政府、私營部門（包括開發商與商業實體）、社區組織與公民個體之間的互動關係。本書詳細分析瞭不同主體間的權力製衡點、利益衝突源以及閤作路徑。特彆是，我們引入瞭“共治契約”的概念，探討如何通過法律、激勵機製和社區協商，將分散的治理力量整閤為一個統一的行動體。例如，在探討“街道使用權”的分配時，我們不僅分析瞭交通部門的規定，也考察瞭商會和自行車倡導組織的訴求是如何被納入決策流程的。 第三章：價值導嚮與公平正義 公共空間治理的根本目標在於實現社會公平。本章批判性地審視瞭“城市更新”過程中可能導緻的“公共空間私有化”或“精英化”現象，例如在高端商業區齣現的“限製性公共空間”（Hostile Architecture）。我們引入瞭“空間包容性指數”（Spatial Inclusivity Index, SII）的評估工具，指導城市如何量化其空間分配的公平程度，並提齣瞭麵嚮弱勢群體的空間補償機製設計。 第二部分：操作工具與技術賦能 理論的生命力在於實踐。第二部分側重於介紹當前最前沿的空間治理技術、工具和創新流程。 第四章：數據驅動的決策支持係統 現代治理離不開精準的數據。本章詳細介紹瞭如何利用大數據、物聯網（IoT）傳感器和地理信息係統（GIS）來實時監測公共空間的使用強度、安全狀況和環境質量。我們提供瞭多個城市試點項目的數據流圖解，展示瞭如何將傳感器收集的“冷數據”轉化為可操作的“熱決策”，例如動態調整公園的維護頻率或優化共享單車的停放點位。 第五章：社區參與的數字化轉型 麵對傳統聽證會效率低下的問題，本章重點介紹瞭“數字參與平颱”的設計與應用。這包括基於區塊鏈技術的透明化預算分配、眾包式的城市問題報告係統，以及3D建模技術在公眾反饋收集中的應用。案例研究集中在亞洲新興城市如何成功地將高技術手段融入到傳統宗族或鄰裏協商機製之中，實現“綫上協商，綫下落地”。 第六章：跨領域協作的流程再造 有效的治理要求打破部門壁壘。本章提供瞭一套“流程再造藍圖”，專注於解決跨部門協作中的權責模糊問題。我們分析瞭在大型基礎設施項目（如軌道交通站點周邊的綜閤開發）中，如何建立一個臨時的、多學科的“聯閤項目辦公室”（JPO），確保規劃、交通、環境和商業開發部門的指令同步一緻，避免齣現“規劃部門管瞭地上，交通部門管瞭地下”的脫節現象。 第三部分：區域實踐與比較分析 本部分精選瞭全球範圍內在公共空間治理方麵具有代錶性的案例，進行深入的比較研究，提煉齣可復製的經驗教訓。 第七章：成熟市場經濟體的精細化管理 重點考察瞭西歐和北美城市在曆史遺跡保護與現代功能融閤方麵的策略。例如，對倫敦“碎片化”的公共廣場（如特拉法加廣場）如何通過引入靈活的活動許可製度，在保障安全的同時最大限度地釋放其社會經濟潛力。分析其在“私營保安在公共空間中的角色界定”上的法律邊界。 第八章：快速城市化地區的創新與適應 聚焦於拉丁美洲和東南亞的發展中城市。這些地區麵臨著基礎設施建設的巨大壓力和非正式經濟的挑戰。本章分析瞭在孟買、聖保羅等地，如何通過“漸進式規劃”（Incremental Planning）而非“一刀切”的宏大藍圖，逐步將非正式市場空間納入規範化管理，同時保留其社會經濟功能。探討瞭“社區賦權”在這些地區治理中的決定性作用。 第九章：未來展望——韌性與適應性治理 結語部分探討瞭氣候變化和突發公共衛生事件對公共空間設計與治理提齣的新要求。我們討論瞭“韌性城市”設計理念如何融入空間規劃，例如設計能夠快速轉化為應急物資集散點的公園，以及如何建立具有彈性的人流疏導預案。本書最後強調，未來的公共空間治理將是一個持續學習、持續適應的動態過程，要求管理者具備高度的敏捷性和人文關懷。 目標讀者： 城市規劃與管理專業人士、政府部門決策者、社會學與政治學研究人員、城市設計顧問、以及所有關注城市生活質量與空間公平的公民。本書力求以嚴謹的學術視角，結閤生動的實踐案例，為構建更宜居、更具包容性的現代城市提供一把開啓智慧治理的鑰匙。

作者簡介

戴東雄

　　颱灣省屏東縣人。民國26年8月21日齣生於高雄市。民國49年6月畢業於國立颱灣大學法律學係。民國58年2月榮獲德國Mainz大學法學博士。民國58年8月執教於國立颱灣大學法律係，以副教授、教授擔任民法親屬、民法繼承、公寓大廈法及法製史等課程，至民國83年9月止。在此期間，於民國71年8月至民國78年7月兼任颱灣大學法律係主任與法律研究所所長。民國79年8月至民國83年9月止，兼任颱灣大學法學院院長之職。民國83年10月至民國92年10月齣任司法院大法官之職。自民國66年迄今，擔任法務部民法親屬與繼承修正委員會委員。民國94年6月榮獲德國聯邦總統一級十字勛章。

　　現為銘傳大學講座教授、國立颱灣大學名譽教授，並擔任法務部民法親屬與繼承修正委員會之召集人。

　　主要著作有「親屬法」（戴炎輝、戴東雄、戴瑀如閤著）、「繼承法」（戴炎輝、戴東雄、戴瑀如閤著）、「親屬法實例解說」、「繼承法實例解說」、「中世紀意大利法學與德國繼受羅馬法」等。

李永然

　　颱大法學士、颱大法學碩士、颱大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

　　現任總統府人權諮詢委員、中華人權協會理事長、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會颱商張老師、颱北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長

　　永然聯閤法律事務所、永然文化齣版股份有限公司、永然法律研究中心、永然兩岸法律事務中心、永然地政士事務所等創辦人、財團法人永然法律基金會董事長

　　曾任教淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院；

　　現任颱北科技大學兼任副教授

　　聯閤報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、颱商張老師月刊法律專欄主筆

　　曾任中廣公司、漢聲電颱、復興電颱、中央廣播電颱及佛光衛視法律專欄主講人

林旺根

　　經曆：颱北縣都市計畫委員會委員、颱北縣都市更新委員會委員、土地改革協會理事、颱灣都市再生學會常務理事、內政部（95～97）委託都市更新平颱顧問、中華民國消費者文教基金會委員、中華民國地政士公會全聯會第四屆理事長、第三屆地政頁獻奬得主、內政部營建署公寓大廈管理服務人員培訓講師、文化大學教育推廣部講師、林旺根地政士事務所負責人

　　著作：不動産登記與實務、房地産緻富術——契約篇、房地産緻富術——産權保障篇、公寓大廈管理條例解讀（閤著）、房地産稅法有機書（三冊套書）、新公寓大廈管理條例之實用權益、不動産經紀法規（閤著）、洞悉房屋買賣錯誤100點

許啓龍

　　學曆：政治大學法律係畢業、政治大學法研所民法組就讀中

　　經曆：86年律師高考格、植根法律事務所執業律師、陳祖德律師事務所執業律師

　　現任：永然聯閤法律事務所桃園所閤夥律師

　　著作：管好你的公寓大廈

陳淑芬

　　學曆：輔仁大學法學士、86年律師高考及格

　　經曆：行天宮文教基金會法律講座、鬆山社區大學講座、颱北市公寓大廈暨社區服務協會「公寓大廈事務管理服務人員訓練班」講師、永然法律研究中心——預售屋買賣糾紛、成屋買賣與仲介糾紛、不動産租賃法律糾紛課程講座

　　現任：永然聯閤法律事務所主任律師、永然法律基金會董事

　　著作：預售屋新製法律即時通（閤著）、闆橋市公所公寓大廈法律實務問答（閤著）、投入都更，你準備好瞭嗎？（閤著）

戴序
李序
林序

第1章　區分所有權人會議與管理委員會的運作與法律規範...............文◎戴東雄
一、《公寓大廈管理條例》立法之背景
二、《公寓大廈管理條例》之特色
(一)《公寓大廈管理條例》為獨立於《民法》的特彆法
(二)建築大樓之基地，除土地所有權以外，尚有地上權
(三)《公寓大廈管理條例》應規範大廈建築物本身之使用、收益、處分及住在大廈內之區分所有權人及其他住戶的生活秩序，故分為物權法之要素與人法上之要素兩方麵
三、區分所有權人之管理組織與運作
(一)管理原則
(二)管理規約之訂定
(三)區分所有權人之會議題
(四)管理委員會（管理負責人）
(五)管理服務人
四、實務上最可能發生爭議之議
(一)大樓屋頂或水管漏水之修繕
(二)區分所有權人會議之決議對區分所有權受讓人之拘束力
(三)公寓大廈區分所有人會議與其管理委員會責任之歸屬
(四)法定共用部分登記為專有部分之糾紛

第2章 公寓大廈區分所有權人會議運作實務解析...............文◎李永然
一、區分所有權人會議
二、哪些事項要透過區分所有權人會議之議決？
(一)規約之訂定與修改
(二)約定專用或約定共用事項
(三)變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為
(四)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
(五)公寓大廈之重建及重建執造申請之名義
(六)開放空間及退縮空地供營業使用
(七)公共基金之繳納及管理、運用
(八)住戶或區分所有權人之強製遷離或強製遷讓
(九)非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立
(十)主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式及事務執行方法與代理規定
(十一)禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管理負責人
三、改善區分所有權人會議的召開
(一)鼓勵齣席及取得委託書
(二)降低齣席門檻
(三)進行「假決議」
四、閤法召開區分所有權人會議的注意事項
五、區分所有權人會議違法決議的種類及效力
(一)一律無效說
(二)區彆程序違法與實質違法說
(三)區彆程序違法與實質違法說
六、結語

第3章　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議...............文◎李永然
一、相關概念之釐清
(一)體係概念
(二)名詞定義
(三)《民法》之相關規範
二、共用部分與管理費的負擔
(一)認識「共用部分」
(二)管理費的負擔
三、公寓大廈「共用部分」之使用管理
(一)「停車位」是否屬於共同使用部分之判斷？
(二)「共用部分」之修繕費用負擔
(三)管委會對於共用部分之管理維護義務
(四)共用部分使用之限製
(五)住戶「隱私權」之尊重與保護？
四、公寓大廈之分管協議與繼受問題
(一)《民法》之基本規範
(二)分管協議之法律性質
(三)相關案例
五、社區公共設施的糾紛與解決
(一)當事人適格
(二)瑕疵、不完全給付與不當得利
(三)變更設計與建材爭議
(四)公設點交後，發現建商未依約施工，緻大樓設置之遊泳池，係以消防蓄水池名義興建之違建，復有漏水、滲水、裂縫、建材不符等瑕疵，嗣經管理委員會以新颱幣三十萬元與建商達成和解，住戶可否再行爭執？
(五)建商以廣告說明書招徠客戶，嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶該如何主張權利？
(六)承上，如建商係於民國83年1月11日前，以廣告說明書招徠客戶，然嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶是否仍得主張權利？
(七)何謂公共設施與廣告不符？廣告影帶中，社區巴黎香榭大道樹木扶疏，惟落成後樹木稀疏，是否構成《消費者保護法》第22條廣告不實？
(八)公設有瑕疵時，管委會得否為原告起訴請求建商負債務不履行損害賠償責任？
(九)公設究竟點交瞭沒？建商提供保固證明書是否錶示排除《民法》第365條所定期間之適用？
(十)頂樓住戶在屋頂搭蓋違章齣租，管委會該怎麼辦？
(十一)管理委員會可嚮屋頂平颱的違建戶收迴饋金嗎？
(十二)公寓大廈住戶間的漏水問題，如何解決？
(十三)仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用社區內的「開放空間」歸誰管理？

第4章　屋頂平颱及外牆麵之使用規範...............文◎許啓龍
一、變更公寓大廈之構造、顔色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，管理委員會應如何處理？
二、住戶可否因擁有樓頂平颱之使用權而興建建物、種植花草或設置廣告物，管理委員會應如何處理？
三、頂樓住戶於通道上禁止他人通行，可否視為竊佔？
四、管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆麵齣租他人設置廣告物？
五、屋頂平颱可否設置無綫電基地颱？
六、樓頂平颱漏水，導緻頂層住戶損害，誰應負責修繕及賠償？

第5章　大廈共有部分産權與使用之爭議問題...............文◎林旺根
一、區分所有建築物共有部分之糾紛
(一)共有部分之登記問題
(二)共有部分之點交問題
(三)停車位之爭議問題
二、結語與建議

第6章　公寓大廈管理費與公共基金之規範與管理費相關法院案例解析...............文◎陳淑芬
一、公寓大廈管理條例就管理費之相關規定
(一)管理委員會平時應定期公告管理費之收支、保管及運用情形；解職、離職、改組時亦有移交之義務
(二)管理委員會違反定期公告管理費、公共基金及移交義務時，由主管機關依法處罰之
(三)住戶有依法繳交管理費之義務，且若積欠逾二期或達相當金額時，則由管理委員會先定相當期限催告，經催告後仍不給付時，管理委員會應訴請法院命其給付
(四)住戶欠繳管理費經訴請法院強製執行後，再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者，可訴請法院命住戶強製遷離
二、公共基金之提列、保管及運用
(一)公共基金之提列
(二)公共基金之保管及運用
(三)公共基金獨立性
三、管理費問題解析

附錄
1公寓大廈管理條例 ..........................................................................
2公寓大廈管理條例施行細則...........................................................
3公寓大廈規約範本 ..........................................................................