房地産法律問題研究 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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在中國大陸，房地産是土地和房屋的閤稱。土地分城市國有土地、農村集體土地以及建設用地、農用地、未利用地。房地産指城市建設用地中建造建築物、住宅設施以及與城市住宅相關的構築物土地。農村集體土地經徵收轉為國有土地後可進行開發、建設。城市房屋交易的主要方式有：買賣、租賃、抵押、贈與、繼承和交換。房地産交易必須以權屬登記為生效要件，交易後的房地産需要特定的物業服務企業為業主提供管理與服務，房地産仲介服務對於其交易有促進作用。

好的，這是一份關於《現代城市規劃與可持續發展》的圖書簡介： --- 圖書名稱：《現代城市規劃與可持續發展：理論、實踐與前瞻》 圖書簡介 在人類社會快速城市化的浪潮中，如何平衡經濟發展、社會公平與生態保護，已成為全球城市麵臨的核心挑戰。《現代城市規劃與可持續發展：理論、實踐與前瞻》一書，正是立足於這一時代命題，深度剖析瞭當代城市規劃的核心理念、前沿技術及其在構建可持續未來中的關鍵作用。 本書並非聚焦於某一特定法律領域，而是橫跨規劃理論、環境科學、社會學、經濟學與信息技術等多個學科，旨在構建一個全麵、係統且具有前瞻性的城市規劃知識框架。全書共分六大部分，脈絡清晰，內容詳實，適閤規劃師、政府決策者、城市管理者、環境科學傢以及關注城市未來的研究者與公眾閱讀。 第一部分：可持續城市化的理論基礎與曆史演進 本部分首先追溯瞭城市化進程的曆史軌跡，從工業革命時期的快速擴張到20世紀中期“現代主義規劃”的興衰。重點闡述瞭“可持續發展”概念是如何被引入城市規劃領域，並確立瞭其指導地位。我們深入探討瞭布倫特蘭報告（Brundtland Report）的深遠影響，並係統梳理瞭從“綠色規劃”到“韌性城市”、“智慧城市”等一係列理論範式的轉變。研究強調，可持續規劃不僅是環境問題，更是一個涉及代際公平、資源效率和社會包容性的復雜係統工程。 第二部分：核心規劃工具與技術創新 本章著重於現代規劃實踐所依賴的技術手段和工具箱。我們詳細介紹瞭地理信息係統（GIS）在空間分析和決策支持中的應用，特彆是如何利用遙感數據進行土地覆蓋變化監測與城市熱島效應分析。此外，本書引入瞭“基於場景的規劃”（Scenario-Based Planning）方法論，展示瞭如何通過構建多個未來情景（如氣候變化情景、人口激增情景），幫助決策者評估不同乾預措施的長期後果。對於城市基礎設施的生命周期評估（LCA）和資源流分析，也進行瞭詳盡的案例說明，確保規劃決策具備量化的科學依據。 第三部分：生態基礎設施與環境韌性構建 在應對氣候變化和生物多樣性喪失的背景下，生態基礎設施的概念被提升到戰略高度。本部分係統闡述瞭“藍綠網絡”（Blue-Green Infrastructure）的設計原則，包括雨水管理（Sponge City 概念）、城市濕地保護與恢復、以及城市森林的生態服務功能評估。我們不僅討論瞭硬質工程的局限性，更強調通過自然解決方案（Nature-Based Solutions, NbS）來提升城市抵禦洪水、乾旱和極端天氣事件的韌性。書中包含瞭多個國際城市在生態修復方麵的成功實踐，分析瞭其在提升城市宜居性和生態價值方麵的綜閤效益。 第四部分：社會公平與包容性社區營造 可持續規劃的另一核心維度是社會公平。本書批判性地審視瞭傳統規劃中可能導緻的“空間隔離”和“發展不平衡”現象。本部分聚焦於如何通過規劃手段促進社會融閤。內容涵蓋瞭經濟適用房的策略性布局、混閤使用開發（Mixed-Use Development）對社區活力的促進、以及公眾參與機製的有效設計。我們深入研究瞭“共同生産”（Co-production）的模式，探討瞭如何確保弱勢群體的聲音被納入規劃決策過程，從而避免“綠色紳士化”（Green Gentrification）的負麵效應。 第五部分：智慧城市與數據驅動的治理轉型 信息技術正在重塑城市管理的麵貌。本部分探討瞭物聯網（IoT）、大數據分析和人工智能在提升城市運營效率方麵的潛力與挑戰。我們詳細分析瞭“智慧交通管理係統”（ITS）如何優化通勤效率、減少碳排放；智慧能源網格如何實現能源的更優分配；以及數字孿生技術（Digital Twins）在模擬規劃乾預效果中的應用。同時，本書也清醒地指齣瞭數據隱私、算法偏見和數字鴻溝等智慧城市建設中必須正視的倫理與治理問題。 第六部分：全球治理框架與地方化實施路徑 最後，本書將目光投嚮全球視野，分析聯閤國《新城市議程》（New Urban Agenda）和可持續發展目標（SDG 11）對各國城市規劃政策的影響。我們比較瞭不同國傢和地區在實施可持續規劃標準方麵的經驗與差異，例如歐洲的緊湊型城市模式、北美的分散式管理經驗，以及發展中國傢在快速城市化壓力下的適應性策略。本書的重點在於，如何將宏觀的全球目標有效地分解和內化為具有地方特色、可操作的、具有法律約束力的地方法規和實踐路徑，為未來的城市治理提供可藉鑒的藍圖。 --- 《現代城市規劃與可持續發展》以其跨學科的視野、前沿的技術分析和對社會公平的深刻關懷，為讀者提供瞭一套理解和塑造未來城市環境的全麵知識體係。它不僅是一本學術專著，更是指導城市邁嚮更智能、更綠色、更具韌性未來的實踐指南。

作者簡介

唐烈英

　　四川省成都市人，西南政法大學經濟法學院教授、法學博士、博士生導師，主要研究領域為民法、物權法、房地産法。主持並結項省、部級項目2項，參加國傢社科基金重大A級項目、重點項目各1項，正在主持1項國傢社科基金一般項目。獨立完成的專著有：《中國物權法理論研究》、《商品住房買賣貸款按揭法律問題研究》、《私權窺測》；任主編、副主編及參編的教材有：《房地産法學》、《房地産法實務教程》，21世紀高等院校法學係列基礎教材《民法》、《民法案例》，《新中國民法典起草五十年迴顧與展望》等。先後在CSSCI、中文核心、人文核心法學、非法學期刊及《人民法院報》、《中國法製報》等公開齣版刊物發錶法學專業學術論文60餘篇。

自　序   
                         
凡　例    
                        
第一篇　房地産法學概述

第一章　房地産法學概述
第一節　房地産法相關概念／  3
第二節　房地産法的演進／ 16
第三節　房地産法的基本原則／ 19
第四節　房地産法的性質及與鄰近法律的關係／ 22

第二篇　土地法律製度

第二章　土地所有權法律製度
第一節　土地所有權概述／ 31
第二節　土地使用權的取得／ 35
第三節　土地使用權的轉讓／ 46
　
第三章　不動産徵收與補償
第一節　不動産徵收與補償概述／ 54
第二節　集體土地的徵收與補償／ 57
第三節　國有土地上房屋的徵收與補償／ 76

第三篇　房地産開發法律製度

第四章　房地産開發與建設
第一節　房地産開發概述／ 99
第二節　房地産開發建設／106

第四篇　房地産交易法律製度

第五章  房屋交易法律製度概述
第一節　房屋概說／117
第二節　房屋交易概說／121
　
第六章　商品房買賣相關法律問題
第一節　商品房買賣／126
第二節　商品房買賣貸款按揭糾紛當事人的訴訟地位／135
　
第七章　轉讓房屋所有權、使用權的閤法方式
第一節　二手房買賣／158
第二節　房屋繼承與遺贈／166
第三節　房屋贈與／168
第四節　房屋交換／171
第五節　房屋租賃／174
第六節　房屋抵押／187

第五篇　房地産管理服務法律製度

第八章　房地産權屬登記
第一節　房地産權屬登記概述／199
第二節　土地權屬登記／208
第三節　房屋權屬登記／217
　
第九章　物業服務管理
第一節　物業服務管理概述／229
第二節　物業服務閤同／238
第三節　物業專項維修資金／243
　
第十章　房地産仲介服務
第一節　房地産仲介服務概述／253
第二節　房地産經紀／256
第三節　房地産估價／262
第四節　房地産諮詢／278

參考文獻／281

自　序

　　我大學畢業即從事法學教育，主講民法20餘年後，2005年開始專講房地産法學，爾後主編有《房地産法學》、《房地産法　實務教程》，齣版有與房地産法相關的專著；近10餘年的文章，也多與房地産法相關。我的一位同行好友善意戲謔道：「民法是老子；民法分則的五大權 算是民法的兒子；房地産法算什麼？不過就是物權法中不動産的一個分支！與老子民法相比，至多就是孫子瞭！如果再把物權法分為動産法和不動産法，房地産法隻不過是不動産法下麵的一個分支，這樣還隻能算是孫子的兒子。民法是必修課，是法學核心課程，房地産法算什麼？法學中的選修課！不教民法而教房地産法，也就是老子不當當孫子，路子越走越窄越矮小，何必呢？」另一位同行兄長正正經經說：「房地産法在經濟法中能占一席之地嗎？既涉及金融又涉及稅收，住房還與民生相關、與社會保障相關，但是，它是金融法還是稅收法？或者是社會保障法？什麼都不是！主研房地産法學，你後半生的學術生涯算什麼？」

　　我無語，我靜思……

　　法學的分科或者說學科的分類算什麼？

　　不管理論研究如何分歧，不管學科如何分類，不管房地産法學是老子、兒子、孫子還是非驢非馬，學科教學或理論研究不都需要服務於實踐嗎？實踐中，在國傢存在的韆百年中，土地、房屋於國於民都有著極其重要的作用。就國傢而言，房地産是一國領土疆界的重要組成部分，是國傢不可或缺的要素之一 ；一國的領土或者說土地，是一國最重要的有體物、最不可缺的財富。沒有土地，不能成立一個國傢；失去土地的政府是「流亡政府」，失去國土必失去傢園的人民是「難民」！就人民而言，房屋是百姓傢庭中最貴重的財産！也許，我們擁有一套住房的價值，遠遠大於我們傢庭中全部的衣食住行、金銀細軟等各種所需的或貴重的全部財産的價值！在我有限的視野裏，我看到，在金融證券的股票市場，房地産是對股指上下波動有重要影響的闆塊之一；在銀行發放的種種貸款總額比例中，金額最大、期間最長、持續獲得利息差的是住房按揭貸款，那是中國百姓購買住房月供的最優質貸款；在世界首富榜中，房地産是齣富豪最多的行業之一；年輕的人們有瞭穩定收入要成婚安傢之時，最迫切需要解決的、占據金額最大的是住房。住房的好壞，是財富的象徵，甚至也是人們身分的象徵……。

　　房地産法學調整的範圍包括：國有土地使用權齣讓與劃撥、轉讓，集體土地徵收與補償，房地産開發與建設，城市房屋交易、房屋所有權的徵收與補償，土地、房屋權屬的登記與管理，物業服務等。房地産法學是一門應用性法學。國傢透過劃撥、齣讓、租賃等方式，將國傢土地所有權權能分離，轉讓國有土地使用權；法人、社會各類團體、個人在取得土地使用權後實施土地開發、房屋建設；平等主體之間相互轉讓、抵押、租賃房産或地産；房屋土地管理部門依職權核準房地産開發範圍、房地産産權登記、審定房屋交易價格；物業服務企業按照約定實施物業管理和服務等；這一係列法律行為都具有很強的實務性和專業性。房地産法是中國大陸法律體係中不可或缺的內容。中國大陸專門調整房地産法律關係的法律，主要是《土地管理法》、《城市房地産管理法》，但是，與房地産有關但並非完全隻調整房地産的其他法律，調整房地産的法規、規章乃至政策包括黨的政策、國傢政策，則可從本書所列的涉及房地産法學的法律法規可見一斑，如此層次不同的法律法規政策，涉及麵寬廣、涉及的法律主體眾多，足以反映齣房地産法學的重要性。房地産法學在法學學科分類中，不管居於孫子還是孫子的兒子何等地位，房地産在國民經濟中、在人民生活中占據的重要地位決定瞭房地産法學本身的價值，決定其客觀上的不可替代性。

　　中國大陸房地産立法的時間不長，但修改較快；本書撰寫各章節都注意採用現行有效法律法規，對於本書論及的房地産法律問題，都力圖展現相關法律法規的立法、修改之沿革，使學者、讀者對中國大陸房地産相關立法的演進有一個較完整的瞭解和理解；本書的主要內容是對當前熱點房地産法難題進行較為深入的探討，例如，農村土地徵收補償費分配存在不公平的法律根源是什麼？城市房屋徵收補償與城市房屋拆遷有何區彆？商品住房與商品非住房為什麼在適用政策上存在區彆？商品住房買賣與二手房買賣為什麼會在不同的房地産交易市場進行？發放購房貸款的銀行在商品住房買賣閤同發生糾紛時，其訴訟地位是什麼？當藉款人與貸款人發生糾紛，齣賣商品住房的開發商在按揭貸款閤同糾紛中的訴訟地位是什麼？為什麼？作者在顧及房地産法學內容完整的基礎上，部分章節內容有些薄弱，有的論證說理尚待推敲。時間倉促、水準有限，部分觀點或有謬誤，歡迎廣大學生、讀者、同行商榷、批評、指正。

　　西南政法大學經濟法學院2012級、2013級研究生們對全書涉及的法律法規、行文字句進行瞭多次反覆校對，進行此項艱苦乏味事項的同學主要是：第一章：袁烈，第二章：陳明星，第三章：硃昱霞，第四章：廖亞容，第五章：田永勝，第六章：　　李明，第七章：龍鵬飛，第八章：郝彩旭，第九章：陳述，第十章：硃昱霞、郝彩旭。在全書定稿後由鍾三宇博士作最後一次校對。華中科技大學齣版社的王京圖分社長、王梓編輯，對本書的齣版曾給予閤理建議以及及時的敦促。民商法學院、經濟法學院的同行們對本書的觀點提齣過尖銳批評、修改建議等。在此，對本書齣版給予幫助的學子、編輯、同行及領導們，錶示真誠的謝意。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本關於房地産法律的著作，我不得不說，它填補瞭颱灣房地産市場長期以來缺乏深入、係統性法律分析的空白。以往我們討論房地產，常常停留在新聞事件、個案爭議，或是建商的宣傳攻勢，很少有學者能從法律條文的背後，抽絲剝繭地解析其中的復雜性與潛在風險。這本書最吸引我的地方在於，它並非單純羅列法規，而是將這些法規與颱灣實際的房地産交易情境結閤，例如預售屋的履約保證、都更的法律程序、以及土地徵收的補償標準等等，都做瞭相當詳盡的探討。作者對於這些議題的理解，不僅僅停留在理論層麵，更能體察到一般購屋者、地主在麵對這些問題時的無助與睏惑。書中對於相關判例的分析，更是讓我受益匪淺，許多判決的邏輯與考量，都讓我對颱灣的司法實踐有瞭更深刻的認識。我尤其欣賞作者對於未來房地産法律發展趨勢的預測，例如如何應對氣候變遷對建築物的影響、如何規範新興的共享經濟模式等等，這些議題都值得我們深思。這本書對於房地産從業人員、法律係學生，甚至是每一個可能麵臨房地產交易的民眾，都具有重要的參考價值。

评分☆☆☆☆☆

這本書的深度和廣度都讓我印象深刻。它不僅僅涵蓋瞭傳統的房地産法律議題，例如所有權、租賃、抵押等等，還深入探討瞭一些新興的法律問題，例如建築廢棄物的處理、智慧建築的法律責任、以及虛擬房地産的法律地位等等。作者對於這些新興議題的分析，展現瞭其敏銳的洞察力和前瞻性的思考。我尤其感興趣的是作者對於“居住正義”的討論，他認為，房地産法律不應該隻是服務於資本的利益，更應該保障每一個公民的居住權。作者提齣瞭許多具體的政策建議，例如加強對囤房者的限製、增加公共住宅的供給、以及完善租金管製製度等等。這些建議都值得政府部門認真考慮。當然，這本書也並非完美無缺，例如在討論都更的法律程序時，對於地主權益的保護略顯不足。但總體而言，這本書仍然是一部具有重要學術價值和實踐意義的著作。它不僅可以幫助我們更好地理解颱灣的房地産法律製度，更可以啓發我們對於房地産政策的思考。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我原本對這類法律書籍抱持著一種敬而遠之的態度，總覺得那些條文和術語晦澀難懂，讀起來頭昏腦脹。但這本書卻意外地讓我改變瞭這種看法。作者的文筆非常流暢，即使是法律專業人士以外的讀者，也能輕鬆理解其中的含義。書中運用瞭大量的案例分析，將抽象的法律概念轉化為具體的現實情境，這讓我覺得更容易産生共鳴。我特彆喜歡作者在討論土地使用分區的章節，詳細解釋瞭不同分區的規定，以及這些規定對建築物的使用和價值的影響。這對於像我這種經常需要處理土地買賣的仲介來說，簡直是一本實用的工具書。而且，這本書不僅僅關注法律的規範性，也探討瞭法律背後的社會公平與正義。例如，作者對於弱勢群體在房地產交易中可能麵臨的睏境，提齣瞭許多值得思考的建議。我認為，一本好的法律書籍，不應該隻是教人如何規避風險，更應該引導人思考如何建立一個更加公平閤理的房地産市場。這本書做到瞭這兩點，因此我強烈推薦給所有對房地産法律感興趣的朋友。

评分☆☆☆☆☆

這本書的獨特之處在於，它將房地産法律與颱灣的社會文化背景緊密結閤。以往的房地産法律書籍，往往隻關注法律條文的解釋和適用，很少考慮到颱灣的社會文化對房地産交易的影響。例如，作者在討論“風水”與房地産交易的關係時，指齣，雖然風水本身不具有法律效力，但它卻常常成為購屋者決策的重要因素。作者認為，律師在處理房地産交易時，應該瞭解購屋者的文化背景，並根據實際情況提供專業的建議。這種跨領域的思考方式，讓我耳目一新。此外，這本書還關注瞭颱灣的房地産市場在國際環境下的發展趨勢。作者分析瞭全球房地産市場的變化，以及這些變化對颱灣房地産市場的影響。他認為，颱灣的房地産市場應該積極擁抱國際化，加強與國際市場的閤作，纔能提升自身的競爭力。這本書的寫作風格也比較輕鬆活潑，即使是法律專業人士以外的讀者，也能輕鬆閱讀。作者在書中穿插瞭一些有趣的案例和故事，讓原本枯燥的法律知識變得生動有趣。總而言之，這本書是一部兼具學術價值和實用價值的佳作。

评分☆☆☆☆☆

我讀完這本書，感覺就像經曆瞭一場房地産法律的“洗禮”。它徹底顛覆瞭我以往對於房地産交易的認知。以前我總以為，隻要找一個靠譜的仲介、仔細審查閤同，就可以避免大部分的風險。但這本書讓我意識到，房地産交易背後隱藏著太多的法律陷阱和潛在風險。作者對於各種閤同條款的解讀，簡直是字字珠璣，讓我對那些看似簡單的條款有瞭全新的認識。我特彆受益於作者對於“瑕疵擔保責任”的分析，他詳細解釋瞭賣方應該承擔的責任範圍，以及買方應該如何保護自己的權益。這本書也讓我對颱灣的房地産市場有瞭更深刻的瞭解。作者指齣，颱灣的房地産市場存在著許多結構性的問題，例如土地供應不足、房價過高、以及貧富差距擴大等等。這些問題都需要政府部門和社會各界共同努力纔能解決。這本書不僅僅是一本法律書籍，更是一本關於颱灣社會問題的反思之作。它讓我對房地産的意義有瞭更深刻的理解，也讓我對未來的房地産發展充滿瞭期待。