兩岸房地産法比較研究（一） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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房地産法直接影響國計民生與經濟發展，同為兩岸産官學所共同關心的重大議題，如能妥善建構，將能吸引全球資金並導引房地産為有效率利用。颱灣法學基金會邀集兩岸的房地産法律學者與專傢，就房屋土地政策、國土計畫與不動産登記等房地産法的基礎製度，以及都市更新、房地産資産證券化與房地産稅等熱門議題，分彆加以比較探討，並提齣具體建議，希望可作為兩岸主管機關對房地産相關法律調整修正的參考，而有助於兩岸房地産市場法製的健全發展。

作者簡介（以發錶順序排列）

謝哲勝／主編暨作者

　　現　職
　　中正大學法律學係教授
　　颱灣法學基金會董事長

　　學　曆
　　美國威斯康新大學法學博士

　　經　曆
　　內政部不動産登記法（草案）研訂小組委員
　　法務部民法物權編、信託法研修專案小組委員
　　颱灣財産法暨經濟法研究協會理事長

樓建波／主編暨作者

　　現　職
　　北京大學法學院副教授
　　北京大學法學院房地産法研究中心主任

　　學　曆
　　英國倫敦大學哲學博士（法律）

　　經　曆
　　英國劍橋大學中國商法講師
　　北京市物權法研究會副會長
　　北京市房地産法學會監事長
　　中國商法學研究會理事

崔夢溪

　　現　職
　　北京大學法學院民商法博士生

　　學　曆
　　中國政法大學法學碩士
　　華東政法大學法學學士

　　經　曆
　　上海方達（北京）律師事務所律師

蕭長瑞

　　現　職
　　新世代金融基金會執行長

　　學　曆
　　中興大學法律係法學士

　　經　曆
　　行政院財政主計金融處處長
　　金管會主秘、銀行局副局長
　　颱灣金融控股股份有限公司暨颱灣銀行總經理

常鵬翱

　　現　職
　　北京大學法學院教授
　
　　學　曆
　　中國社會科學院研究生院法學博士

　　經　曆
　　國土資源部不動産登記工作專傢委員會專傢
　　中國法學會民法學研究會副秘書長
　　北京市法學會不動産法研究會副會長

陳佳聖

　　現　職
　　棨澂聯閤地政士事務所所長
　　柏昇開發股份有限公司法務經理
　　銘傳大學法律學係兼任講師
　　文化大學法律學係兼任講師

　　學　曆
　　政治大學地政學係研究所博士生
　　中原大學財經法律學係研究所碩士
　　輔仁大學法律學係學士

　　經　曆
　　法務部信託法研修會議研究員
　　心路基金會信託監察人小組顧問
　　颱北市地政士公會第九屆法規委員會副主任委員

賴軼峰

　　現　職
　　北京德恆（深圳）律師事務所閤夥人

　　學　曆
　　北京大學法律碩士

　　經　曆
　　深圳房地産開發公司法務主管
　　深圳市住房和建設局法律專傢
　　深圳市建築業協會法律專傢
　　深圳前海閤作區法院調解員
　　珠海仲裁委仲裁員

鍾凱文

　　現　職
　　北京德恆（深圳）律師事務所一級閤夥人、金融專業委員會主任
　　北京德恆律師事務所金融專業委員會執行委員／信託組副組長
　　深圳市社會公益基金會──凱文公益慈善基金創始人／管理委員會主任

　　學　曆
　　北京大學法學院法律碩士
　　華中農業大學文法學院法學學士

　　經　曆
　　北京德恆（深圳）律師事務所專職律師、二級閤夥人、一級閤夥人
　　廣東華商律師師事務所律師助理、專職律師

蔡鍾慶

　　現　職
　　真理大學法律學係助理教授

　　學　曆
　　中正大學法學博士

　　經　曆
　　最高法院助理長
　　金融消費評議中心專員
　　颱灣證券交易所業務員

李建華

　　現　職
　　北京德恆（深圳）律師事務所高級閤夥人、管理閤夥人

　　學　曆
　　西南政法大學法學學士
　　北京大學法學碩士

　　經　曆
　　深圳市第五屆政協委員
　　深圳仲裁委員會仲裁員
　　北京大學、華南理工大學法律碩士導師
　　中國民主建國會中央委員會法製委員

張鈺光

　　現　職
　　高雄大學法律學係助理教授

　　學　曆
　　輔仁大學法學博士

　　經　曆
　　政治大學地政學係助理教授
　　東海大學法律學係助理教授
　　颱北市都市更新及爭議處理審議會委員
　　財團法人颱北市都市更新推動中心董事

夏欲欽

　　現　職
　　北京市中倫文德律師事務所副主任、閤夥律師

　　學　曆
　　北京大學法學學士、輔修經濟學

　　經　曆
　　北京市中倫金通律師事務所助理律師
　　北京市中倫文德律師事務所律師、閤夥人

王煦棋

　　現　職
　　東吳大學法學院法律學係專任教授
　　東吳大學WTO研究中心主任
　　東吳大學法學院AI人工智能法製研究中心主任

　　學　曆
　　北京大學國際法學博士
　　美國波士頓大學銀行法學碩士

　　經　曆
　　考試院國傢考試典試委員、命題委員、審查委員、閱捲委員
　　中華民國仲裁協會仲裁委員
　　華南國際經濟貿易仲裁委員會（深圳國際仲裁院）

王雲澤

　　現　職
　　中國大陸執業律師
　　東吳大學法學院博士生

　　學　曆
　　蘇州大學經濟法碩士

　　經　曆
　　江蘇恆茂律師事務所律師

硃敏

　　現　職
　　北京德恆律師事務所律師、閤夥人

　　學　曆
　　中南財經政法大學法學學士

　　經　曆
　　地方法院法官助理

易明

　　現　職
　　北京德恆律師事務所顧問
　　北京德恆稅法服務與研究中心秘書長

　　學　曆
　　政法大學經濟法碩士（稅法研究方嚮）
　　加拿大英屬哥倫比亞大學尚德商學院高級稅收研修

　　經　曆
　　北京地方稅務係統20年

許兆慶

　　現　職
　　眾博法律事務所主持律師
　　颱灣醫療暨衛生研究協會理事長
　　颱灣法學基金會董事兼爭端解決研究中心主任

　　學　曆
　　中正大學法學博士
　　美國柏剋萊加州大學法學碩士
　　經　曆
　　颱灣嘉義地方法院法官
　　中正大學、颱北大學、東海大學兼任助理教授
　　美國柏剋萊加州大學、杜剋大學訪問學者
　　考試院律師高考命題委員
　　行政院軍事冤案委員會委員
　　司法院刑事訴訟法研修委員會委員

陳誌瑋

　　現　職
　　眾博法律事務所律師

　　學　曆
　　美國伊利諾大學香檳分校法學碩士
　　颱北大學財經法律係法學士

　　經　曆
　　Deloitte德勤商務法律事務所

謝 序／謝哲勝
苗 序／苗樂如
鍾 序／鍾凱文
樓 序／樓建波
作者簡介
引用說明

第一章 緒 論／謝哲勝、樓建波／  1

第二章 房屋土地政策
第一節 中國大陸房屋土地政策／樓建波、崔夢溪／5
壹、前 言／5
貳、中國大陸房屋土地法律製度概述／6
參、中國大陸房地産市場現行調控與規製政策／18
肆、結論與展望／34
第二節 颱灣房屋土地政策最新發展／蕭長瑞／36
壹、前 言／36
貳、穩定市場閤理價格／37
參、金融麵的不動産放款管製措施／42
肆、財政稅製／48
伍、住宅政策──住者有其屋政策／50
陸、都市更新與再生／55
柒、工業區閑置土地／57
捌、國土計畫願景／58
玖、結 語／61

第三章 國土計畫
第一節 中國大陸規劃製度概述：現狀、可能的變化及其影響評估／樓建波／63
壹、中國大陸規劃體係概覽／65
貳、現行規劃體係的主要問題／77
參、規劃製度的改革及其對房地産開發建設可能産生的影響／81
第二節 颱灣關於「國土計畫法」的法治經驗／謝哲勝／86
壹、引 言／86
貳、颱灣關於「國土計畫」概述／88
參、中國大陸「全國主體功能區規劃」可藉鑑之處／104
肆、結 語／112

第四章 不動産登記
第一節 中國大陸的不動産登記製度／常鵬?／115
壹、引 言／115
貳、組織製度／116
參、程序製度／126
肆、類型製度／139
伍、效力製度／144
陸、結 語／148
第二節 颱灣不動産登記之法治經驗──以不動産物權登記法治變遷之觀察為中心／陳佳聖／149
壹、引 言／149
貳、颱灣不動産物權登記法治之變遷與現況／153
參、颱灣不動産登記法治之特色與內容之檢討／161
肆、結 語／170

第五章 都市更新
第一節 一般性探討／173
壹、中國大陸舊城改造政策法律／賴軼峰／173
貳、中國大陸城市更新典型模式及其權利（權力）變動探析──以深圳市為探析中心／鍾凱文／190
參、颱灣都市更新的法治經驗／蔡鍾慶／208
第二節 法律問題與解決／241
壹、中國大陸城市更新中的主要糾紛與爭議解決／李建華／241
貳、颱灣都市更新中的法律問題及解決──以颱北市都市更新之推動現狀與爭議處理為中心／張鈺光／299

第六章 房地産資産證券化
第一節 一般性探討／327
壹、中國大陸類REITs産品的結構及重點問題／夏欲欽／327
貳、颱灣不動産證券化的法治經驗／謝哲勝／350
第二節 兩岸REITs案例比較分析／王煦棋、王雲澤／372
壹、不動産證券化與REITs／372
貳、颱灣REITs案例分析／380
參、中國大陸REITs現狀與展望／392
肆、結 語／403
第三節 法律問題與解決／404
壹、中國大陸律師在CMBS項目中的作用與主要法律問題及解決／硃 敏／404
貳、颱灣不動産證券化過程中律師的作用與主要法律問題及解決──以颱灣不動産投資信託相關法治研究為中心／張鈺光／426

第七章 房地産稅
第一節 中國大陸不動産稅收製度／易 明／451
壹、中國大陸的不動産稅概念／451
貳、中國大陸不動産稅的曆史沿革／452
參、中國大陸不動産稅製度現狀／454
肆、中國大陸房地産稅立法前瞻／459
第二節 颱灣不動産稅的法製經驗／許兆慶、陳誌瑋／464
壹、引 言／464
貳、不動産稅製之概念及理論／465
參、颱灣之不動産稅製／469
肆、颱灣不動産稅製之檢討與展望／478
伍、結 語／484

第八章 結 論／謝哲勝、樓建波／487

索 引／493

謝序

　　房屋是生存的基本條件，攸關人民的生計，房地産也是生産的要素，房地産産業更是火車頭産業，直接影響整體經濟發展和從業人員的生計，可見房地産對國計民生的重要性。規範房地産的房地産法，直接影響國計民生，同為兩岸人民所重視的重大議題，本會因而於2018年5月25至26日與北京大學房地産法研究中心共同舉辦「2018年北京大學房地産法研究中心春季論壇」，從房地産政策、房地産基礎製度、都市更新、房地産資産證券化、房地産稅等議題進行研討，研討成果豐碩，北京市法學會並將本次論壇的成果上報給有關部門。為促進房地産法製趨於完善，並作為兩岸主管機關研擬與審議修正房地産相關法製的參考，本會與北京大學房地産法研究中心覺得有必要齣版專書，以推廣此次研討成果，為錶示雙方持續閤作研究兩岸房地産法的決心，因而定名為《兩岸房地産法比較研究𣇈》。

　　本書的完成，必須感謝兩岸其他作者們的辛勤寫作和配閤進度，第三章第二節和第六章第一節貳由本人撰寫，第一章和第八章由本人與建波兄共同撰寫，其他各章或各節則由各作者自行完成，僅代錶各作者個人見解，讀者引註時，懇請特彆註明。對本書的批評指教，本人都樂於接受，但對於個彆作者見解的疑問或批評，則個彆作者就比本人更適閤迴答或迴應。

　　麵對全球化競爭，兩岸應尋求互利雙贏的互動模式，以符閤兩岸人民的共同福祉。房地産法如能妥善建構，將能吸引全球資金並導引房地産為有效率利用，從而壯大整體實力並提高競爭力。房地産法製牽涉的議題很多，本書的論述當然也未必完全周延，但應該是到目前為止就兩岸房地産法相關重要議題研究最透徹的專書。作者們雖殫精竭慮，仍然有許多疏漏不周延之處，敬請各界先進們指正。
苗序

　　北京市房地産法學會一直以繁榮首都房地産法學研究，推動中國大陸房地産法製建設為宗旨。學會從2016年開始與北京大學房地産法研究中心閤作主辦北京大學房地産法春季論壇。2018年的春季論壇上，來自兩岸的學者、法官、律師及業內人士圍繞不動産證券化、舊城改造、不動産登記、不動産稅收以及規劃製度進行瞭充分熱烈的討論。會後颱灣法學基金會的謝哲勝董事長和北京大學房地産法研究中心的樓建波主任決定將會議論文結集齣版，我覺得是一件好事。

　　兩岸的房地産業和房地産市場規模、體製不盡相同，各自走過的道路也有所差異。但是，房地産業和房地産市場，尤其是住房産業的發展，應該服務人民的福祉，滿足人民的基本住房需求，在這一點上大傢是有共識的。事實上，颱灣的都市更新，中國大陸正在推進的舊城改造（棚戶區改造），都在改善人民的居住條件方麵取得瞭一定的成效。颱灣的都市更新曆史較長，有一整套相對完善的製度，值得我們在舊城改造中參考藉鑑。

　　「房住不炒」、大力發展住房租賃已經成為中國大陸住房製度的基本原則。本書設專章對租賃物業的資産證券化進行討論，正當其時。在房地産稅「引而不發」的今天，對兩岸房地産稅製做係統全麵的比較，應該對促進房地産稅製的科學化起到積極的作用。此外，書中比較兩岸規劃製度的章節，為兩岸瞭解彼此的規劃製度提供瞭很好的基礎。

　　謝哲勝和樓建波兩位教授邀我作序。拉拉雜雜寫瞭上麵的文字，希望能為大傢瞭解本書提供一些參考。
鍾序

　　過去的3年是中國大陸房地産市場風雲突變的幾年，中央和地方層麵不斷從土地和金融角度頒布實施各項監管政策。在土地政策方麵，嚴格規範國有土地使用權招拍掛齣讓，鼓勵棚戶區改造與城市更新（舊城改造）；在金融政策方麵，嚴格限製銀行信貸資金和其他金融機構資金流嚮房地産領域，尤其是限製流嚮房地産企業土地使用權取得環節，但不動産資産證券化相關的融資管道卻是監管當局鼓勵的。

　　在此大背景下，得益於作為國內頂尖房地産法研究機構的北京大學房地産法研究中心信賴，德恆律師事務所有幸與北京大學房地産法研究中心共同連續舉辦瞭三屆房地産法春季論壇，從2016年的「房地産市場及房地産融資創新」到2017年的「不動産資産證券化」，再到2018年與颱灣法學基金會閤辦的「兩岸城市更新（都市更新）比較研究」都取得瞭圓滿的成功。尤其是2018年的春季論壇，來自中國大陸和颱灣的學者、法官、律師、金融機構從業人員等進行瞭為期2天的深入研討，作為一傢長期關注和從事不動産、與不動産相關金融法律實務的律師事務所在此次論壇研討會中取得瞭極大的收獲，兩岸的相關法學前言理論和實務操作案例將會對德恆律師事務所的律師同仁實務産生具有重大意義的指導作用。

　　雖然著書立說並非律師群體之所長，但在北京大學房地産法研究中心的樓建波主任和各位研究人員、颱灣法學基金會謝哲勝教授及其他颱灣法學先進的勉勵和指導下，德恆律師事務所的諸位律師忐忑地將平日之法律服務實務經驗再結閤論壇研討之內容，以及法學研究者們的指教總結形成本書迴應的章節。如幸得以付梓，仍需法學理論與實務各界相關人士多多批評指正。

　　在此也需要再次嚮德恆律師事務所、德恆公益基金會的同仁孫鋼宏、李建華、徐建軍、劉震國、吳娟萍、李雄偉、賴軼峰、硃敏、易明、鄧偉方等錶示感謝，是他們一起參與推動德恆律師事務所與北京大學房地産法研究中心的曆次和即將繼續的春季論壇活動不斷舉辦。
樓序

　　北京大學房地産法研究中心一直緻力於理論界和實務界交流的平颱。一年一度的房地産法春季論壇更是聚集各方翹楚就房地産法製的重點和熱點問題進行研討的盛會。2018年的春季論壇有幸邀請到謝哲勝教授及其他颱灣法學先進，與中國大陸理論界和實務界的各位同仁一起圍繞房地産證券化、舊城改造（颱灣的都市更新）、以及配套的基礎法律製度（不動産登記、房地産稅收）等三個主題進行瞭充分的交流。發言嘉賓們在會議發言的基礎上撰寫的文稿，形成瞭《兩岸房地産法比較研究𣇈》。

　　此次共同研討的成果隻是兩岸法律交流的大潮中一朵小小的浪花。今年的春季論壇以及最終形成的書稿，聚焦住房製度，著眼於人民居住條件的改善，關注基礎製度的完善，希望本書的齣版，能夠為彼此瞭解對方的房地産法律製度提供一個基礎和齣發點。

　　此次春季論壇由房地産法研究中心和颱灣法學基金會、北京市房地産法學會、北京市物權法研究會閤作舉辦，以北京大學法學院碩士研究生為主體的北京大學房地産法協會負責會務服務；春季論壇的舉行和本書的齣版，得到瞭德恆公益基金的慷慨支持；參會嘉賓在百忙中精心準備發言，各位作者更是在會後總結整理自己的文稿；在此一併錶示感謝。

　　濛各方信任，我忝與颱灣的謝哲勝教授一起主編本書。如果呈現在大傢麵前的這本小書能為大傢提供一點閱讀上的愉悅，則為編者與作者之大幸也。

评分☆☆☆☆☆

作為一名法律人，我閱讀這本書的重點在於兩岸房地産法律製度的差異。不得不說，大陸的房地産法律製度在短短幾十年內取得瞭巨大的進步，但仍然存在著許多不完善之處。書中對於大陸房地産法律製度的演變過程，以及其中所蘊含的矛盾與衝突，進行瞭深入的剖析，這對於我們瞭解大陸房地産市場的法律環境具有重要的參考價值。然而，我個人認為，這本書在討論法律適用方麵略顯不足。兩岸法律製度存在著巨大的差異，在跨境房地産交易中，法律適用問題往往是最大的挑戰。書中對於兩岸跨境房地産交易的法律適用問題，並未進行詳細的探討，這對於從事相關業務的法律從業者來說，是一個遺憾。此外，書中對於大陸房地産法律製度的未來發展方嚮，也缺乏更具前瞻性的思考。例如，隨著大陸經濟的轉型升級，房地産市場將麵臨著新的挑戰，房地産法律製度也需要進行相應的調整和完善。總的來說，這本書是一本具有一定學術價值的著作，但讀者在閱讀時應注意其局限性。

评分☆☆☆☆☆

這本書的語言風格比較平實，沒有過多的專業術語，這使得它更容易被非專業人士所理解。我是一名普通的購房者，對房地産市場的話題一直比較感興趣。通過閱讀這本書，我對大陸房地産市場的運作模式有瞭更深入的瞭解。書中對於大陸房地産市場的“土地財政”模式，以及由此産生的各種問題，進行瞭詳細的描述，這讓我對大陸房地産市場的風險有瞭更清醒的認識。然而，我個人認為，這本書在討論購房者權益保護方麵略顯不足。在大陸房地産市場，購房者權益往往受到侵害，例如開發商延期交房、房屋質量問題等。書中對於大陸購房者權益保護的現狀，以及如何加強購房者權益保護，並未進行深入的探討。此外，書中對於兩岸房地産市場的文化差異，也缺乏更細緻的觀察。例如，颱灣人對房屋的感情往往比較深厚，而大陸人則更注重房屋的投資價值。總而言之，這本書是一本適閤大眾閱讀的普及性讀物，但讀者在閱讀時應注意其客觀性。

评分☆☆☆☆☆

這本書的結構安排相當有條理，從土地所有製、房地産開發、交易管理、稅收政策等多個維度，對兩岸房地産法進行瞭係統性的比較。我特彆欣賞作者在討論房屋所有權保障方麵所展現的細緻態度。颱灣的房屋所有權製度相對完善，但近年來也麵臨著一些挑戰，例如老舊房屋的重建、都市更新等問題。書中對於大陸在房屋所有權保障方麵存在的不足，以及由此引發的社會矛盾，進行瞭客觀的分析，這對於我們反思自身製度的完善具有一定的藉鑒意義。然而，我個人認為，這本書在討論房地産金融方麵略顯薄弱。房地産市場與金融市場息息相關，大陸房地産市場的快速發展與金融創新密不可分，而颱灣的房地産市場則相對保守。書中對於兩岸房地産金融市場的差異，以及這種差異對市場的影響，並未進行深入的探討。此外，書中對於兩岸房地産市場未來的發展趨勢預測，也顯得過於樂觀，缺乏對潛在風險的警惕。總而言之，這本書是一本值得一讀的學術著作，但讀者在閱讀時應保持批判性思維，結閤自身經驗進行思考。

评分☆☆☆☆☆

這本書的視角比較獨特，它不僅僅從法律的角度，還從經濟、社會、文化等多個維度，對兩岸房地産市場進行瞭全麵的分析。我是一名城市規劃師，對房地産市場的發展趨勢非常關注。書中對於大陸房地産市場的“城市病”現象，以及如何通過城市規劃來解決這些問題，進行瞭深入的探討，這對於我們藉鑒大陸的經驗教訓具有重要的參考價值。然而，我個人認為，這本書在討論房地産市場與社會公平方麵略顯不足。房地産市場的發展往往會加劇社會不平等，例如房價高漲會導緻低收入人群難以購房。書中對於兩岸房地産市場與社會公平的關係，並未進行深入的探討。此外，書中對於兩岸房地産市場的未來發展趨勢預測，也顯得過於籠統，缺乏具體的政策建議。總的來說，這本書是一本具有一定啓發性的著作，但讀者在閱讀時應結閤自身專業背景進行思考。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本關於兩岸房地産法比較的書，我作為一名在颱灣從事房地産業超過二十年的老兵，內心五味雜陳。這本書的價值在於，它嘗試從一個宏觀的視角，將大陸快速發展的房地産市場與颱灣相對成熟且保守的製度進行對比。然而，我個人認為，這種對比略顯錶麵化，缺乏對兩岸社會經濟背景、曆史發展脈絡的深入剖析。例如，大陸的土地製度與颱灣的私有土地製度根植於不同的曆史土壤，這種根本性的差異直接影響瞭房地産市場的運行邏輯。書中對於大陸地方政府在土地財政中的作用，以及由此産生的各種問題，雖然有所提及，但並未深入探討其對市場公平性和長期健康發展的影響。此外，書中對於颱灣房地産市場長期存在的“炒房”現象，以及由此引發的房價高漲問題，也缺乏更具批判性的分析。總的來說，這本書提供瞭一個初步的框架，但要真正理解兩岸房地産市場的差異與共性，還需要更深入的研究和更細緻的觀察。對於希望瞭解大陸房地産市場概況的颱灣讀者來說，這本書可以作為一個入門讀物，但切勿將其視為權威性的參考。