不動産交易與經紀業管理法 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本書是以「不動産交易」以及「不動産經紀業管理」為核心的著作，針對法律規範、理論依據、其他各國法製以及行政、司法實務見解做一完整之論述，其範圍亦含括「不動産經紀法規」之內容。

　　本書特點之一，是明確化不動産交易與不動産經紀業管理理論基礎，如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。本書特點之二，是透過三大麵嚮討論「不動産交易」：第一，是主體（當事人、經紀人、地政士、公證人）及其法律關係進行分析；第二，是不動産交易客體-成屋、預售屋及公寓大廈管理條例等予以討論，佐以法院判決與個案爭議說明。第三，是詳細說明成屋與預售屋交易流程，並分析各階段交易風險。本書特點之三，是耙梳不動産交易與不動産經紀業管理之法製，並就私法與公法領域進行分析。私法部分，包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分，則包含公平交易法與不動産經紀業管理條例的分析。

　　本書係針對有誌或已從事不動産交易、不動産經紀業等之實務工作、國傢考試或是相關研究而作，俾各界讀者可以有一完整、清晰之輪廓。

現代城市規劃與可持續發展：理論、實踐與前沿探索 本書並非關注不動産交易、經紀活動或相關法律法規的管理實踐。 本書聚焦於當代城市發展所麵臨的核心議題——如何構建兼具活力、韌性與宜居性的現代城市空間。 第一部分：城市規劃的理論基石與曆史演進 本部分係統梳理瞭城市規劃學科的理論脈絡與發展曆程，旨在為理解當代規劃挑戰提供堅實的學術基礎。 第一章：規劃思想的嬗變：從田園牧歌到理性控製 本章深入剖析瞭城市規劃思想史上幾個關鍵轉摺點。首先，追溯瞭19世紀工業革命後城市“病態”的齣現，以及霍華德“田園城市”理論的理想主義光芒與其實踐的局限性。隨後，重點探討瞭理性主義規劃思潮，特彆是功能分區理論（Zoning）的興起及其對美國乃至全球城市形態的深遠影響。分析瞭理性規劃在效率提升方麵的成就，同時也批判性地審視瞭其在割裂城市肌理、製造空間隔離方麵的弊端。最後，引入瞭對後現代規劃思潮的探討，強調從宏大敘事轉嚮對地方性、社會公平和多元文化共存的關注。 第二章：空間結構理論的幾何學與社會學解讀 本章聚焦於解釋城市空間形態的經典理論。我們詳細闡述瞭伯吉斯的同心圓理論、霍伊特的扇形理論和哈裏斯與厄爾曼的多中心理論，並結閤中國城市近年來的快速擴張案例，分析這些模型在解釋當代復雜城市結構時的適用性與不足。更進一步，本章引入瞭基於社會網絡理論的空間結構分析框架，探討基礎設施（如交通網絡、信息流）如何重塑傳統的物理空間層級，以及社會資本在空間組織中的隱形作用。 第三部分：可持續發展：生態、經濟與社會維度的融閤 本部分是本書的核心，探討瞭在氣候變化和資源約束背景下，如何實現城市發展的可持續性目標，這超越瞭單純的土地使用管製範疇。 第三章：韌性城市與氣候適應性規劃 韌性（Resilience）已成為當代規劃的核心目標。本章首先界定瞭韌性城市的內涵，區彆於傳統的抗災能力，韌性強調係統在遭受衝擊後快速恢復和適應的能力。章節詳細分析瞭針對洪水、熱島效應和能源中斷的規劃策略，包括綠色基礎設施（如海綿城市係統、城市濕地）的設計原則、基於風險評估的土地利用緩衝區設定，以及分布式能源係統的空間布局要求。並通過對鹿特丹和哥本哈根等國際案例的深度剖析，提煉齣可操作的韌性規劃技術和治理模式。 第四章：緊湊性、混閤功能與步行友好型設計 本章探討瞭如何通過優化空間密度和功能配置來減少碳足跡並提升生活質量。我們詳細論證瞭“緊湊型發展”（Compact Development）的規劃邏輯，它不僅關乎密度本身，更在於優化建成環境的尺度和可達性。本章深入探討瞭“混閤功能”（Mixed-Use）的實現路徑，分析瞭商業、居住、辦公空間在垂直和水平混閤中的最佳比例與相互作用。最後，本章將步行友好的尺度（Walkability）作為衡量空間質量的關鍵指標，係統介紹瞭人本街道設計（Complete Streets）的幾何要素、安全考量以及對社區活力産生的積極效應。 第三部分：規劃的實踐轉型：參與、治理與技術賦能 規劃的有效性越來越依賴於其過程的包容性和工具的先進性。本部分關注規劃決策的民主化與智能化。 第五章：協商式規劃與利益相關者賦權 本章批判性地迴顧瞭傳統“告知式”規劃的不足，強調瞭協商式規劃（Collaborative Planning）在化解復雜社會矛盾中的關鍵作用。我們探討瞭不同層次的公眾參與機製，從簡單的聽證會到共同決策（Co-production）模式的構建。重點分析瞭如何識彆和整閤“沉默的多數”以及弱勢群體的聲音，並討論瞭在規劃衝突中，調解技巧、共識建立工具（如規劃沙盤推演、情景規劃工作坊）的應用及其法律與社會基礎。 第六章：城市大數據與空間智能決策 本章展望瞭信息技術如何變革城市規劃的科學性與響應速度。我們詳細介紹瞭地理信息係統（GIS）在空間分析中的基礎應用，如土地適宜性分析、交通模型仿真。更前沿的部分則聚焦於大數據（如移動通信數據、社交媒體地理標簽）在刻畫城市實時行為、識彆新興需求熱點方麵的潛力。探討瞭如何利用“數字孿生”（Digital Twin）技術，構建城市運行的虛擬模型，從而在部署重大基礎設施項目前，對潛在的社會、經濟和環境影響進行多維度、高精度的預測與評估。 第七章：區域協同與跨界治理的挑戰 現代城市問題往往超越行政邊界。本章分析瞭都市區（Metropolitan Area）層麵規劃的必要性。討論瞭在多主體、多層級政府體係下，如何構建有效的區域協同機製，處理基礎設施的共建共享、生態廊道的保護以及通勤交通的優化等跨界議題。探討瞭區域規劃協議的法律效力、激勵約束機製的設計，以及如何平衡區域的整體效率與各成員城市的主體利益訴求。 結語：麵嚮未來的城市藍圖 本書的結語部分總結瞭當前城市規劃麵臨的根本性挑戰——即如何在技術進步、氣候壓力與社會公平的三角張力中，繪製齣可實現的、具有長期生命力的城市藍圖。本書旨在提供一套超越具體法規操作層麵的、深植於社會科學、環境科學和工程學交叉領域的係統性思維框架，以應對21世紀城市復雜性的挑戰。

作者簡介

何彥陞

　　學曆
　　國立颱北大學不動産與城鄉環境學係博士
　　德國波昂大學大地測量與大地資訊研究所都市規劃與土地管理組博士候選人
　　國立颱北大學不動産與城鄉環境學係碩士
　　天主教輔仁大學財經法律係學士

　　現職
　　逢甲大學土地管理係副教授
　　逢甲大學法律顧問室法律諮詢老師
　　颱中市政府不動産經紀人員懲戒委員會委員
　　雲林縣農地重劃委員會委員
　　雲林縣區域計畫暨非都市土地使用變更審議委員會委員
　　颱中市都市更新及爭議處理審議會委員
　　颱北市都市更新及爭議處理審議會委員

　　研究領域
　　不動産交易法製、都市更新法製、農地管理法製、生態補償法規

第一部分 緒 論
第一章 不動産交易與經紀業管理法製之概說
第一節 緣 起／14
第二節 本書之研究內容／16
一、重新思考不動産交易與不動産經紀業管理相關法製之框架／16
二、釐清我國不動産交易相關法令規範／18
三、釐清不動産交易參與人資訊平衡與應揭露範圍／19
第三節 本研究研究範圍界定／20
一、本書研究主要聚焦於成屋與預售屋／20
二、本書所謂的交易行為／20
三、以保護消費者之資訊權利為主／21

第二部分 不動産交易與經紀業管理理論基礎
第二章 契約自由與管製
第一節 私法自治／24
一、私法自治之精神／24
二、當事人締約時真意之探求／25
三、任意規定與強行規定／26
第二節 契約自由與對於契約自由的限製／27
一、契約自由／27
二、對於契約自由的限製／28
三、當事人為與不特定多數相對人訂立契約之情形／29
第三節 管製與自治的橫跨／30
第三章 不動産交易與資訊不對稱
第一節 不動産交易資訊之平等與對稱／33
一、資訊經濟學之理論基礎／33
二、資訊不對稱之概念／35
第二節 契約法對於資訊不揭露與不實陳述之分析／40
一、資訊的揭露與否的責任／40
二、不揭露與不實陳述之界限／44
第四章 不動産交易與委託代理理論
第一節 委託代理理論之基礎／53
第二節 不動産仲介業之規範分析／55
第三節 代銷業之規範分析／56
一、不動産廣告商之規範基礎／56
第五章 不動産交易、公示方法以及交易安全
第一節 公示製度與交易安全／59
一、交易安全的保障／59
二、公示公信原則／61
第二節 不動産公示方法、交易安全與登記之效力／64
一、不動産登記之效力與交易安全／64
二、公示方法與區分所有權之登記／66
三、區分所有權登記之建議／70

第三部分 不動産交易之基本要素
第六章 不動産交易之主體與法律關係
第一節 不動産交易當事人之法律關係：齣賣人與買受人／76
一、交易雙方皆屬於自然人之情形／76
二、以建築開發商為齣賣人之情形／78
第二節 不動産交易中介人之法律關係：不動産經紀業／81
一、不動産經紀業之概說／81
二、不動産仲介業之分析／83
三、不動産代銷業／91
第三節 不動産交易輔助人之法律關係：地政士、公證人／95
一、地政士／95
二、公證人／97
第七章 不動産交易之客體——以公寓大廈為中心
第一節 預售屋與成屋／104
一、成屋與預售屋之界定／104
二、預售屋之特殊性／105
第二節 區分所有建物／105
一、概 說／105
二、建築物區分所有／111
第三節 專有部分及要件／113
一、專有部分之意義／113
二、專有部分範圍之界定／117
三、區分所有權人對專有部分之權限及管理義務／120
四、專有部分之相互關係／122
五、專有部分之強製齣讓／124
第四節 共用部分（共有部分）／124
一、共用部分之意義／124
二、共用部分之種類／125
三、共有部分之使用收益與處分／127
四、共有部分之拆除、修繕、重建、維修／130
五、共有部分之管理與分管契約／132
六、約定專用/專用使用權／139
第五節 區分所有權之基地／141
一、基地與其一體性／141
二、區分所有權人與基地之關係／145
三、優先承購之排除／147
第六節 公寓大廈之管理／151
一、管理的起始：公寓大廈起造人或建築業者之責任／152
二、區分所有權人會議／158
三、管理委員會／165
四、管理服務人（公寓大廈管理維護公司或管理服務人員）／169
五、公寓大廈規約／170
六、公共基金之管理／172
第八章 不動産交易之流程與風險
第一節 透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險／175
一、搜尋期間／175
二、協商與簽約期間／177
三、契約履行期間／178
四、不動産經紀業資訊揭露之討論／181
第二節 預售屋買賣流程與風險／186
一、透過代銷業者之預售屋之買賣／186
二、消費者直接與建築開發商之買賣／191
三、代銷業者之資訊揭露分析／191
第三節 以德國法觀察不動産買賣之相關法製／193
一、德國不動産法律之一般性說明／194
二、不動産買賣契約中買方與賣方之義務／195
三、賣方應完成之事項／197

第四部分 民事法對於不動産交易之規範分析
第九章 民法對於不動産交易之規範分析
第一節 先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用／203
一、締約上過失之界定／204
二、不動産交易締約上過失之討論／209
第二節 廣告或訊息傳遞意思錶示瑕疵之問題／211
一、因為資訊不實傳遞或不揭露使相對人意思錶示錯誤／211
二、因為資訊不實傳遞或不揭露之詐欺使相對人為意思錶示／213
第三節 契約責任／215
一、廣告或訊息傳遞之保證與物之瑕疵擔保／215
二、不完全給付責任／220
第四節 侵權行為損害賠償責任／223
一、民法第184條之分析／223
二、民法第191-1條之分析／226
第十章 消費者保護法對於不動産交易之規範分析
第一節 消費者保護對於不動産廣告責任之管製／231
一、廣告責任／231
二、廣告責任議題之延伸／232
第二節 定型化契約與不動産交易／233
一、定型化契約之規範／233
二、不動産買賣定型化契約之類型／234
第三節 定型化契約之審閱期間／241
一、審閱期間之功能／241
二、契約審閱期之法律效果／242
三、不動産買賣契約審閱期之適用對象／245
四、不動産買賣契約審閱期之交易實務問題分析／248
第四節 從消費者保護思考責任風險的承擔／259
一、産品責任與廣告之規範分析／259
二、責任風險的承擔與交易價格／266
三、哪些資訊的特性應該被考量／268
四、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式／272
五、應揭露與不需揭露之界限／275

第五部分 不動産交易之行政法規範分析
第十一章 公平交易法對於不動産交易之規範分析
第一節 公平交易法之管製目的／282
第二節 不動産廣告違反不正當競爭規範之原理—— 以德國為例／284
一、引人錯誤之交易行為／285
二、透過不作為之引人錯誤／287
三、德國不動産廣告於「價格」之不正當競爭錶現型態／288
四、不動産廣告於「引人錯誤」之不正當競爭錶現型態／290
五、德國違反不正當競爭規範之處罰／296
六、德國不動産廣告可能違反競爭法之型態／297
七、德國法製對於我國公平交易法之啓示／301
第三節 公平交易法與不動産交易相關之規範／308
一、公平交易法第21條：不實廣告／308
二、公平交易法新法第25條、舊法第24條：欺罔或顯失公平之行為／310
三、公平交易法第21條與第25條（舊法第24條）適用於不動産業個案之難題／311
四、公平交易委員會對於違反第21條、第25條規定之處理模式／315
第四節 公平會對於不動産交易處分個案之分析／326
一、案件類型／326
二、受處分廠商之分析／328
三、受處分區位之分析／331
四、不動産業者違反公平交易法之法條／331
五、不動産業者違反公平交易法案件之類型化分析／333
六、不動産交易違反公平交易法案件之罰鍰統計分析／336
七、違反類型與其受罰額度／350
八、違反類型與應揭露到受處罰時間之差異性／351
第十二章 不動産經紀業管理條例對於不動産交易之規範分析
第一節 不動産經紀業相關規範說明／353
一、規範背景／353
二、不動産經紀與消費者保護之關係—— 以日本法為例／355
三、民法居間與不動産經紀業管理條例居間之界定／357
第二節 不動産經紀業之行業管理規範／367
一、不動産經紀業申請開業許可及流程／367
二、競業禁止、僱用未具資格員工之禁止規定／367
三、申報登錄實價資訊之義務、同時受雙方委託之條件／368
四、不動産經紀業之營業條件與營業保證金／371
第三節 不動産經紀業之資格與教育訓練／373
一、機構、團體之資格認可／374
二、訓練時數完成取得證書／375
三、訓練課程／376
四、廢止教育訓練之認可／376
第四節 不動産經紀業管理條例對於不動産資訊之相關規範／378
一、揭示義務／378
二、廣告真實之義務／380
三、簽章義務／398
四、使用不動産說明書解說及交付之義務／403
第五節 不動産經紀業管理條例對於資訊揭露之討論／405
一、資訊的揭露／405
二、不動産經紀業在行業管理上之課題檢討／407
第六節 地方自治對於不動産經紀業之管理／409
一、資訊管製與言論自由／409
二、地方自治規章之管製效力與規範／410
三、颱北巿不動産經紀業發布不動産交易消費資訊管理規範之議題／413
第七節 不動産經紀業管理規範資訊揭露之建議／416
一、不動産經紀業皆應揭露的資訊／417
二、不動産仲介業對於成屋交易應揭露之資訊／425
三、不動産代銷業對於預售屋應揭露之資訊／427
四、不動産經紀業之競爭與管理建議／429

第六部分 結 論
結 論／434
中文文獻／440
裁判實務／447
英文文獻／450
德文文獻／462

评分☆☆☆☆☆

這本《不動產交易與經紀業管理法》，說實話，對於我這種已經在不動產領域耕耘瞭十幾年的老手來說，裡麵的很多內容其實已經內化在我的日常工作中瞭。但是，每次翻閱，總能從一些細微處獲得新的啟發。特別是關於不動產交易中的「消保法」與「民法」的結閤部分，書中闡述得非常清晰。它不僅點齣瞭法條的條文，更重要的是，它透過大量的實務案例，剖析瞭這些法條在實際交易中可能產生的各種爭議，以及法院在判決時的考量。這讓我更能理解，為什麼某些規定如此重要，以及如何在交易中提前預防風險。 我印象深刻的是，書中對於「隱瞞重要事項」這一塊的探討。不動產交易中，賣方是否有告知的義務？如果隱瞞瞭，後果有多嚴重？書中透過不同類型的案例，例如房屋漏水、海砂屋、輻射屋等，詳細解釋瞭告知義務的範圍，以及法律對買賣雙方權益的保護。這對於我們經紀人在協助買賣雙方簽訂契約時，如何謹慎處理資訊的揭露，避免日後的糾紛，提供瞭非常寶貴的經驗。

评分☆☆☆☆☆

我必須說，這本書《不動產交易與經紀業管理法》，對我影響最深的部分，在於它對於「不動產糾紛」的預防與處理。書中分析瞭非常多真實的案例，從買賣雙方簽約前的斡鏇、到簽約後的履行、甚至到交易完成後的權利主張，各種可能發生的爭議點都被攤開來討論。 我特別關注瞭書中關於「違約」的部分。什麼樣的情況算是違約？違約的責任有哪些？例如，買方或賣方臨時反悔，該如何處理？定金、斡鏇金、履約保證的性質在違約情況下有什麼不同？書中詳細解釋瞭這些法律上的條文，並且結閤瞭法院的判例，讓我們清楚地知道，在遇到這些情況時，我們應該如何應對，哪些權益是可以主張的，又有哪些是需要承擔的風險。這對我來說，不僅是知識的纍積，更是實務操作上的定心丸。

评分☆☆☆☆☆

對於像我這樣，偶爾會接觸到不動產買賣，但並非專業從業人員的讀者來說，這本書的入門門檻可能稍微高瞭一點。它更像是為瞭專業人士量身打造的工具書。書中用瞭不少法律術語，對於沒有相關背景知識的人來說，一開始可能會覺得有點吃力。不過，如果你真的對不動產交易的法規有深入的瞭解需求，比如你想自己買賣房屋，或者想瞭解經紀人的執業規範，那這本書絕對是個不錯的參考。 我嘗試著去理解書中關於「土地登記」的章節，雖然我不是土地代書，但對於土地所有權的變更、設定抵押權等流程，還是想有個基本的概念。書中對於地籍圖、權狀、以及登記申請書的說明，讓我稍微對這個複雜的係統有瞭點輪廓。但坦白說，很多細節還是需要專業人士來解釋，或者更深入的輔助教材。對於隻想快速瞭解皮毛的讀者，可能需要篩選閱讀。

评分☆☆☆☆☆

這本書，《不動產交易與經紀業管理法》，我大概是幾年前在準備考證照的時候翻閱過。那時候，為瞭能順利通過國傢考試，這本書幾乎是我的聖經。我記得裡麵詳細解釋瞭不動產經紀人的權利義務、廣告的規範、斡鏇金的規定、以及履約保證的細節。對於初入行的經紀人來說，這本書就像是一本寶典，能夠幫助我們快速掌握行業的遊戲規則，避免觸犯法規。 我特別喜歡書中對於「不動產說明書」的詳細拆解。這份文件在不動產交易中扮演著至關重要的角色，它不僅是交易的基礎，更是保障買賣雙方權益的重要依據。書中將說明書的各個欄位、需要填寫的內容、以及填寫時的注意事項都一一列舉，甚至還引用瞭實際案例來說明可能遇到的問題與解決方案。這對於我們在實際操作中，如何完整、準確地填寫說明書，以及如何嚮客戶解釋說明書的內容，提供瞭極大的幫助。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動產交易與經紀業管理法》，對於初次接觸不動產經紀業的朋友，來說絕對是必讀的經典。我還記得，剛踏入這行的時候，對於各種申請、登記、甚至廣告文案的用詞，都小心翼翼，深怕一個不小心就觸犯瞭法律。這本書就像一個盡職的導師，從最基礎的經紀人資格考取、到開業前的準備、以及日常營運中的各種規範，都解釋得清清楚楚。 其中，書中對於「公平交易委員會」在不動產交易中的角色，有相當詳盡的說明。它釐清瞭哪些行為屬於不正當競爭，哪些廣告詞彙是違法的，以及如何避免被消費者申訴。這對於我們經紀人建立良好的行業聲譽，遵守商業道德，是非常重要的指導。有時候，一句不經意的廣告詞，或者一個過度的承諾，都可能帶來意想不到的麻煩，這本書提醒瞭我們，什麼是尺度，什麼是底線。