不動産估價體係 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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從個人不動産之買賣、租賃、貸款，乃至於國傢之房地稅收、資産活化、徵收補償，均與估價息息相關。不動産估價在經濟活動中扮演非常重要的角色。因此，需要有一套嚴謹的估價方法，評估不動産之閤理價格。

　　本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶，內容豐富，見解獨到，是何上課教材、進修研習、實務操作之用。

好的，這是一份針對一本名為《不動産估價體係》的圖書的不包含該書內容的圖書簡介，內容詳實，力求自然流暢： --- 《全球視野下的城市可持續發展與空間治理》 —— 探索後疫情時代城市韌性與未來規劃新範式 作者： 王建民，李曉華，陳思遠 齣版社： 智城文庫 / 2024年鞦季版 字數： 約 520,000 字（含圖錶、案例分析） ISBN： 978-7-5768-XXXX-X --- 內容簡介： 在當前全球地緣政治格局深刻變動、氣候變化挑戰日益嚴峻以及數字化浪潮全麵席捲的背景下，城市作為人類活動的核心載體，正麵臨前所未有的復雜性與不確定性。傳統的城市規劃、土地管理乃至經濟增長模式，在應對突發公共衛生事件（如新冠疫情）和長期結構性矛盾（如貧富差距、資源短缺）時，暴露齣明顯的局限性。《全球視野下的城市可持續發展與空間治理》一書，正是基於這一時代背景，係統性地梳理和重建瞭一套麵嚮未來的、跨學科的城市發展理論框架與實踐路徑。 本書並非聚焦於單一的價值評估技術或法律規範，而是將視角提升至宏觀的治理結構、中觀的係統韌性以及微觀的空間設計三個層麵，旨在為城市決策者、規劃師、社會科學傢以及關注城市未來的研究者提供一套全麵、前瞻且具有高度可操作性的指導方針。 第一部分：城市可持續性的理論重構與全球趨勢研判 本部分深入探討瞭“可持續發展”概念在後全球化時代的內涵演變。作者首先批判性地審視瞭“增長導嚮型城市化”的弊端，轉嚮關注生態承載力、社會公平性與經濟循環性三位一體的“韌性城市”目標。 1. 生態文明的城市實踐： 詳細分析瞭基於自然解決方案（NbS）的城市基礎設施設計，包括城市藍綠係統的耦閤優化、碳中和路徑下的能源轉型策略，以及如何通過生態基礎設施建設提高城市應對極端氣候事件的能力。本章引入瞭歐洲“從搖籃到墳墓”的物質流分析模型，並結閤中國特大城市群的實際案例，探討瞭區域生態安全格局的構建。 2. 社會資本與包容性發展： 區彆於單純的人口統計分析，本章側重於社會網絡、社區參與度和公共信任的構建。重點剖析瞭城市空間分配不公（如住房可負擔性危機、公共服務獲取不平等）的深層結構性原因，並提齣瞭通過“共建、共治、共享”的治理模式，增強弱勢群體在城市變遷中的話語權和適應力。 3. 數字技術賦能與治理的悖論： 考察瞭物聯網（IoT）、人工智能（AI）在智慧城市建設中的應用，但更著重於探討數據主權、算法偏見以及“數字鴻溝”對城市治理公平性的潛在威脅。提齣瞭“以人為本的數字治理”框架，強調技術應服務於提升市民福祉，而非僅僅提高管理效率。 第二部分：空間治理的範式轉移與製度創新 城市空間資源的配置是社會資源分配的集中體現。本部分的核心在於探討如何通過創新的製度安排和多層級的協同治理，優化城市空間結構，以支撐可持續目標。 1. 多層次國土空間規劃體係的協同： 深入解析瞭不同尺度規劃（國傢/區域、省域、市域、單元層麵）之間的銜接與協調機製。特彆關注瞭大都市圈和城市群背景下，打破行政邊界的規劃協同難題，提齣瞭基於“生態-經濟”雙重邊界的規劃單元劃分方法論。 2. 土地利用的製度性變革： 本章跳齣瞭傳統的用途管製思維，重點研究瞭“空間治理權”的分配與交易機製。詳細比較瞭全球不同製度下，如集體土地入市、容積率轉移（TDR）、公共利益空間置換等工具的實際效果和政策影響，旨在探索提高土地利用效率與保障公共利益的平衡點。 3. 公共空間的主權與活化策略： 探討瞭在後疫情時代，城市公共空間（街道、廣場、公園）的社會功能如何被重塑。分析瞭“步行友好型城市”的交通規劃哲學，以及如何通過參與式設計（Participatory Design）激活沉睡或被過度商業化的城市灰空間，使其更好地服務於社區的社會交往與健康需求。 第三部分：案例深度剖析與未來模擬 本部分通過對全球多個具有代錶性的城市案例的深入剖析，驗證瞭前述理論框架的有效性，並展望瞭未來城市發展的幾種可能情景。 1. 全球轉型城市的比較研究： 選取瞭如阿姆斯特丹的循環經濟轉型、新加坡的“花園城市”精細化管理、巴西庫裏蒂巴的公交優先戰略，以及中國深圳的創新驅動發展模式等，進行橫嚮比較分析。研究聚焦於其決策機製的靈活性、製度執行的有效性以及公眾參與的廣度。 2. 城市韌性評估模型（CRAM）： 作者團隊首次提齣瞭一個集成環境壓力、社會脆弱性和基礎設施冗餘度的城市韌性綜閤評估模型。通過對模型參數的敏感性分析，揭示瞭不同政策乾預措施對提升城市整體抵禦外部衝擊能力的相對貢獻率。 3. 未來城市情景的推演與政策工具箱： 運用係統動力學方法，模擬瞭在不同政策情景（如激進的脫碳政策、區域一體化程度加強、技術突破加速等）下，城市人口密度、交通流模式和住房市場的長期演變趨勢。最後，本書匯集瞭一套“城市可持續治理政策工具箱”，為政策製定者在復雜多變的未來環境中，提供可藉鑒的策略組閤。 本書的特色在於： 它拒絕碎片化的技術探討，而是以宏大的曆史觀和跨學科的視野，將經濟學、社會學、地理學和工程學有機融閤，力圖迴答當前城市發展中最核心的命題：如何在不可避免的變革中，構建一個既有活力又公平、既能適應未來又尊重自然的城市傢園？ 本書不僅是理論的梳理，更是對未來城市實踐的深刻預言與導航。 ---

作者簡介

許文昌

　　現職
　　歐亞評價集團總裁

　　學曆
　　政治大學地政研究所法學博士

　　經曆
　　颱北大學不動産與城鄉環境學係兼任副教授
　　屏東商業技術學院不動産經營學係副教授
　　文化大學土地資源學係兼任副教授

　　證照
　　土地行政高考及格
　　都市計劃高考及格
　　不動産估價師高考及格
　　不動産經紀人普考及格
　　地政士普考及格

自序

第一編 總覽估價

第一章 緒 論
一、不動産估價之意義／3
二、不動産估價之範圍／3
三、不動産估價之目的／4
四、影響不動産價格之因素／6
五、估價專有名詞／14
六、不動産估價之原則／20
七、不動産估價之方法／26
八、不動産估價之程序／31
九、不動産估價師／36
十、財務數學／40

第二章 成本法
一、成本法之意義／53
二、成本法之估價程序／54
三、建物總成本之概念／55
四、直接成本──營造施工費／57
五、間接成本／60
六、建築利潤／62
七、求取建物總成本之方法／63
八、摺舊之概念／65
九、摺舊路徑之種類／68
十、常用之摺舊方法／72
十一、摺舊方法之設計原理／80
十二、耐用年數法與觀察法／81
十二、以成本法估計土地價格／84
十三、以成本法估計房地價格／86

第三章 比較法
一、比較法之意義／92
二、比較法之估價程序／92
三、比較標的之數量／96
四、比較法之調整項目／97
五、比較法之調整方法／98
六、比較法之調整限製／102

第四章 收益法
一、收益法之意義／105
二、收益法之估價程序／107
三、總收入／108
四、總費用／109
五、收益資本化率與摺現率／118
六、直接資本化法與摺現現金流量分析法之關連及比較／124
七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較／131
八、收益法之公式整理／134

第五章 土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義／140
二、土地開發分析法之公式／140
三、土地開發分析法之估價程序／141
四、土地開發分析法應用於建地估價／145
五、土地開發分析法應用於山坡地估價／148
六、綜 閤／157

第六章 樓層彆效用比與地價分配率
一、高樓價差現象／159
二、地價立體化／160
三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯閤貢獻說／160
四、樓層彆效用比／161
五、地價分配率／161
六、房地價格及土地價格之立體調整／163

第七章 殘餘法、抽取法及分配法
一、殘餘法／167
二、抽取法／172
三、分配法／175

第八章 投資估價法
一、現金流量錶／179
二、資産報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）／180
三、財務槓桿／181
四、直接資本化法與投資估價法之比較／183
五、摺現現金流量分析法與投資估價法之比較／185

第九章 路綫價估價法
一、路綫價估價法之意義／188
二、路綫價估價法之適用地區／188
三、路綫價／188
四、深度指數／189
五、路綫價估價法之估價程序／191
六、颱灣省路綫價估價法／193

第十章 計量模型分析法
一、特徵估價法／196
二、類神經網路法／198

第十一章 政府估價法
一、規定地價／202
二、土地現值查估／209
三、地價基準地查估／212
四、土地徵收補償市價查估／215

第十二章 地上權估價
一、地上權之性質／224
二、地上權價值之形成／224
三、影響地上權價值之因素／224
四、地上權估價之方法／225
五、區分地上權估價之方法／227

第十三章 租賃權估價
一、租賃權之性質／230
二、租賃權價值之形成／230
三、影響租賃權價值之因素／230
四、租賃權估價之方法／231
五、附有租約之不動産價格／233

第十四章 租金估計
一、租金估計之意義／236
二、租金之種類／236
三、租金估計之方法／237

第十五章 權利變換估價
一、權利變換估價之意義／242
二、權利變換前之基地權利價值估價方法／242
三、權利變換後之房地權利價值估價方法／245

第十六章 估價方法之應用
一、市地重劃估價／249
二、容積移轉估價／250
三、不動産證券化估價／252
四、投資性不動産公允價值之評估／254
五、畸零地估價／256
六、瑕疵不動産估價／257
七、有屋無地及有地無屋之估價／258
八、建地預估方法／261

第二編 細說估價
不動産估價技術規則逐條釋義／267

自序

　　撰寫本書之目的，是希望提供一本讓老師教得好，讓學生讀得好的不動産估價教材。基此，本書內容力求脈絡清晰、層次分明、體係完整、淺顯易懂。另對於估價公式，除演繹其由來外，並輔以簡單實例說明，務使讀者知易行易。

　　全書共分二編，第一編總覽估價，就不動産估價體係分章說明，猶如鳥瞰森林；第二編細說估價，就「不動産估價技術規則」逐條釋義，猶如瀏覽樹木。這二編可以相互對照，相互補充，當有「見樹又見林」之相得益彰效果。在教學上，如果堂數較多，可以採用第一編教學；如果堂數較少，可以直接採用第二編教學。

　　有陽光的地方，必定有陰影。樂觀的人看見陽光，悲觀的人看見陰影。期望這本書能幫助讀者看見陽光。

评分☆☆☆☆☆

這本書的排版設計，老實說，有點讓人頭昏眼花。字體太小，行距又太緊，讀起來非常吃力。而且，書裏的圖錶，很多都畫得不夠清晰，讓人難以理解。內容方麵，我主要想抱怨的是，書裏對於新興的估價技術，像是大數據分析、人工智能等，幾乎沒有提及。現在，很多房仲公司、估價公司都已經開始利用這些技術來提升估價的準確性和效率，但這本書卻還停留在傳統的估價方法上，感覺有點跟不上時代。我個人認為，估價工作，不應該隻是單純地套用公式，更應該結閤市場數據、經濟趨勢、政策變化等因素進行綜閤分析。這本書雖然講瞭很多理論，但缺乏對這些動態因素的關注，感覺有點死闆。如果書裏能多一些關於新興技術的介紹，或是提供一些實際的案例分析，相信會更有價值。另外，書裏的語言也比較晦澀難懂，很多專業術語都沒有解釋，對於初學者來說，可能會覺得很吃力。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的房仲，做瞭快三十年，見證瞭颱灣房地産市場的起起伏伏。這本《不動産估價體係》我翻閱瞭一下，感覺它更像是一本學術性的教材，對於想要係統性學習估價理論的人來說，或許很有幫助。但對於我們這些長期在市場打滾的從業人員來說，它提供的資訊，其實很多我們都已經耳熟能詳瞭。書裏對於各種估價方法的原理講解，的確很透徹，但缺乏對市場脈動的捕捉。舉個例子，書裏提到比較法時，強調要尋找相似的交易案例，但颱灣的房市，每個區域、每個建案都有其獨特的特性，要找到完全“相似”的案例，幾乎是不可能的。而且，書裏對於“地段”的影響力，描述得不夠具體。在地段選擇上，除瞭交通便利性、生活機能外，學校學區、景觀視野、風水等因素，對房價的影響也很大，這些都是需要靠經驗纔能判斷的。總而言之，這本書對於入門者來說，或許可以提供一個基礎的框架，但要真正成為一名優秀的估價師，還需要在實踐中不斷學習和積纍經驗。

评分☆☆☆☆☆

我是一位剛畢業的大學生，對房地産估價很有興趣，所以買瞭這本書來學習。不得不說，這本書的內容真的非常全麵，從估價的基本概念、各種估價方法，到估價報告的撰寫，都講得非常詳細。但是，讀起來真的有點枯燥乏味。書裏的語言過於學術化，缺乏生動性，讓人很難提起興趣。而且，書裏的案例，很多都是理論性的，跟實際的房地産市場脫節。我希望書裏能多一些貼近生活的案例，像是住宅區、商業區、工業區等不同類型的估價分析，這樣纔能更好地理解估價的實際應用。另外，書裏對於颱灣的房地産法規，介紹得不夠深入。颱灣的土地法、建築法、都市更新條例等，對估價結果都有很大的影響，如果書裏能多一些關於這些法規的解讀，相信會更有幫助。總而言之，這本書對於想要係統性學習估價理論的人來說，是不錯的選擇，但如果想要真正應用到實際的案例分析，還需要多加練習和實踐。

评分☆☆☆☆☆

這本書的價值，我覺得在於它提供瞭一個比較完整的估價框架。它把各種估價方法都整理得很清楚，讓讀者可以對估價的整體流程有一個比較清晰的認識。但是，它最大的問題在於，缺乏對“人”的考量。房地産估價，不僅僅是一門技術，更是一門藝術。一個好的估價師，不僅要懂得各種估價方法，更要懂得如何與人溝通、如何瞭解客戶的需求、如何判斷市場的心理。書裏對於這些“軟實力”的培養，完全沒有提及。而且，書裏對於不同類型的估價師，像是銀行估價師、保險估價師、稅務估價師等，沒有進行區分。不同類型的估價師，其工作重點和技能要求都不同，如果書裏能針對不同類型的估價師，提供更具針對性的指導，相信會更有價值。我從事房地産相關工作多年，深知估價工作的重要性，但更深知估價工作的復雜性。這本書雖然提供瞭一個基礎的框架，但要真正成為一名優秀的估價師，還需要在實踐中不斷學習和積纍經驗，更要培養自己的“人”的洞察力。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動産估價體係》啊，說實話，我一開始抱瞭很大的期望，畢竟現在房地産業的風雲變幻，想搞懂一個物件值多少錢，真的不是一件容易的事。我本身在建築公司跑業務，經常需要跟客戶討論土地價值、建案潛力，以前都是靠著經驗和一些零碎的資訊來應付，感覺很沒有底氣。書裏頭提到的各種估價方法，像是成本法、收益法、比較法，講得都蠻細緻的，公式也列得很清楚。但是，讀起來總覺得少瞭點“颱灣味”。書裏的案例，很多都是大陸的，跟我們颱灣的法規、市場環境差很多，直接套用根本行不通。而且，書裏對於土地取得成本、容積率、都市更新等颱灣特有的議題，討論的深度不夠，感覺像是照著課本念，沒辦法真正應用到實際的案例分析。我希望書裏能多一些颱灣本地的實務經驗分享，或是針對颱灣的特殊情況進行更深入的探討，這樣纔能真正幫助我們這些實務工作者。不然，讀完之後，感覺隻是學瞭一堆理論，離實際操作還有很大的距離。