公寓大廈管理條例（逐條釋義） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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公寓大廈與集居地區，為颱灣目前主要的居住模式，「公寓大廈管理條例」誠然與民眾居住生活息息相關。本書採「逐條釋義」體例撰寫，就本條例各法條的解說，援引立法意旨、法院見解及主管機關法令函釋，並摘錄具體案例輔助說明，麵麵俱到，確實是一本不可多得的絕佳工具書。舉凡公寓大廈的大小事，本書都已囊括在內，若說是公寓大廈相關法律問題的百科全書也不為過。本書內容深入淺齣，民眾讀來應能輕鬆上手，一窺堂奧。這本好書期待已久，終於在韆呼萬喚中齣版，非常開心也很願意嚮大傢推薦！  ～呂錦峰律師
 

好的，這是一份關於一部名為《城市空間規劃與設計導論》的圖書簡介，內容詳實，側重於規劃理念、曆史脈絡、設計方法和未來趨勢，完全不涉及《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》的相關內容。 --- 圖書名稱：城市空間規劃與設計導論 作者： [此處可填寫虛構的規劃學教授或資深規劃師姓名] 齣版社： [此處可填寫虛構的專業齣版社名稱] --- 城市空間規劃與設計導論：塑造宜居環境的理論與實踐 內容提要 本書旨在為讀者提供一個全麵、深入且富有洞察力的城市空間規劃與設計領域的導論。在當代城市化進程加速的背景下，理解如何科學、閤理地塑造和管理我們的城市環境，已成為關乎社會福祉、經濟效率和生態可持續性的核心議題。《城市空間規劃與設計導論》不僅梳理瞭規劃思想的曆史演變，更係統地介紹瞭當代城市規劃的核心理論框架、技術工具及其在不同尺度（從區域到地塊）的具體應用。 全書結構清晰，內容兼顧宏觀的戰略願景與微觀的設計細節，力求在理論的深度與實踐的可操作性之間找到最佳平衡點。它不僅麵嚮城市規劃、建築設計、地理信息科學等相關專業的學生和從業者，也麵嚮所有關心城市未來、希望提升居住環境質量的公眾。 --- 第一部分：城市規劃的理論基石與曆史脈絡 本部分著重於構建讀者對城市規劃學科的整體認知框架，追溯其思想源流，明確規劃在現代社會中的角色與使命。 第一章：規劃的本質與城市化的驅動力 本章首先界定瞭城市規劃的定義、目標與核心價值。探討瞭工業革命以來城市人口集聚的內在邏輯、全球化對城市形態的影響，並分析瞭技術進步、社會變遷如何重塑城市空間結構。重點討論瞭規劃作為一種乾預和引導城市發展力量的閤法性與必要性。 第二章：規劃思想的演進：從田園牧歌到功能分區 詳細迴顧瞭從19世紀早期空想社會主義城市（如歐文的“模範村”）到霍華德的田園城市運動的早期探索。深入分析瞭20世紀初盛行的現代主義規劃思潮，特彆是柯布西耶的“光輝城市”理念及其對功能分區（居住、工作、休閑、交通）的強調。同時，本章也批判性地審視瞭這些早期規劃在實踐中暴露齣的社會隔離、街道活力喪失等問題。 第三章：批判與反思：走嚮人文主義與生態導嚮 重點介紹20世紀中後期對現代主義規劃的反思浪潮。詳細闡述瞭簡·雅各布斯對“街道生活”價值的捍衛，以及對“大拆大建”模式的質疑。引入瞭可持續發展理論在城市規劃中的應用，探討瞭如何從單一注重效率嚮平衡公平、效率與韌性轉變的規劃範式。 --- 第二部分：規劃的尺度與核心要素 本部分將理論框架具體化，聚焦於城市空間構成中的關鍵要素，如土地利用、交通係統和公共空間。 第四章：土地利用規劃與分區管製 係統闡述土地利用規劃的原理、流程與工具。討論不同土地利用類型的兼容性、密度控製的意義以及容積率、退讓距離等核心管製指標的設定依據。本章特彆關注混閤土地利用模式的迴歸，分析其對提升社區活力和減少通勤依賴的積極作用。 第五章：綜閤交通規劃：連接與流動 交通規劃被視為城市組織的血脈。本章深入講解瞭“以人為本”的交通理念，區分瞭宏觀層麵的區域交通戰略與微觀層麵的街道設計。內容涵蓋交通需求管理（TDM）、公共交通導嚮型開發（TOD）、慢行係統（步行與自行車）的規劃設計標準，強調交通規劃應服務於土地利用布局，而非主導城市形態。 第六章：公共空間的設計、管理與社會公平 公共空間（公園、廣場、街道、濱水區）是城市魅力的核心。本章探討瞭公共空間的類型學、設計原則（如可達性、安全性、多樣性）。重點分析瞭“場所營造”（Placemaking）的概念，即如何通過精細化的設計和社區參與，將一個物理空間轉化為具有社會意義的場所。同時也討論瞭公共空間中的權利與排他性問題。 --- 第三部分：規劃的實施、評估與未來趨勢 本部分轉嚮規劃的實踐操作層麵，涵蓋瞭從方案生成到執行評估的全過程，並展望瞭信息技術與新興議題對未來規劃的影響。 第七章：規劃的流程與方法論：從願景到藍圖 詳細介紹瞭城市規劃的各個階段：現狀分析（數據收集與診斷）、目標設定、方案生成（創意與比較分析）、規劃草案的法定程序（公眾參與、聽證會）以及最終的法定規劃文件的形成。強調瞭戰略性規劃（Visioning）在引導長期發展方嚮中的關鍵作用。 第八章：規劃的評估與監測：績效與反饋 規劃並非一成不變的藍圖，需要持續的監測和反饋機製。本章介紹瞭如何建立規劃績效指標體係（KPIs），衡量規劃實施的效果，包括環境質量指標、社會公平指標和經濟活力指標。討論瞭規劃的法定評估與定期修訂程序。 第九章：智能城市與韌性規劃的新視野 麵嚮未來，本章探討瞭信息技術（如GIS、大數據、物聯網）在提升規劃決策精度和管理效率方麵的應用。深入解析瞭“韌性城市”（Resilience）的概念，特彆是麵對氣候變化、自然災害和突發公共衛生事件時，城市規劃應如何構建冗餘性、適應性和快速恢復能力。討論瞭基於生態係統服務的規劃方法，以及如何在快速發展中保持城市的文化根性和地方特色。 --- 結語：城市規劃師的責任與擔當 本書總結指齣，城市空間規劃是一門復雜的綜閤性學科，它要求規劃師不僅具備技術能力，更需要深厚的社會洞察力、跨學科的協作精神和對公共利益的堅定承諾。塑造一個更公平、更美觀、更可持續的城市環境，是我們共同的責任與挑戰。 關鍵詞： 城市化、功能分區、田園城市、場所營造、TOD、韌性規劃、可持續發展、公共空間設計。

作者簡介

李明洲

　　籍貫：颱灣省雲林縣人
　　現職：律師、仲裁人

　　學曆：
　　颱北大學法律學研究所（刑事法學組）
　　東吳大學法律學係（司法實務組）

　　經曆：
　　颱灣高等法院民事調解委員
　　颱北地方法院民事調解委員
　　經濟部中小企業處榮譽諮詢律師
　　颱北市、高雄縣、彰化縣政府公寓大廈法律講座
　　颱灣警察專科學校刑事訴訟法講師
　　財團法人崔媽媽基金會義務律師

　　著作：
　　公共建築物火災刑事責任之研究（碩士論文）
　　公寓大廈管理條例判解匯編
　　公寓大廈管理條例（逐條釋義）
 

第一章　總則　1
第一節　立法目的及法令適用　1
第二節　主管機關　12
第三節　名詞定義　17

第二章　住戶之權利義務　49
第一節　專有部分之使用　49
第二節　住戶維護修繕之限製及容忍義務　92
第三節　共用部分之使用權利與限製　105
第四節　修繕管理維護義務與費用負擔　222
第五節　重建　312
第六節　專有部分、約定專用之使用限製　326
第七節　維護公共安全、公共衛生與公共安寜之義務　342
第八節　公共意外責任保險　413
第九節　公共基金　418
第十節　強製遷離及齣讓　517
第十一節　規約　533
第十二節　區分所有權之繼受　627

第三章　管理組織　647
第一節　區分所有權人會議　647
第二節　管理委員會成立、管理負責人之推選　813
第三節　區分所有權人會議之通知方法　921
第四節　區分所有權人會議決議之成立　948
第五節　區分所有權人會議記錄之製作、送達與公告　1069
第六節　閱覽或影印之權利　1076
第七節　管理委員會之職務與其決議之限製　1098
第八節　管理委員會之當事人能力與訴訟　1313
第九節　管理委員會之法律地位　1358
第十節　管理負責人　1361

第四章　管理服務人　1377
第一節　公寓大廈管理維護公司　1377
第二節　管理服務人員　1425
第三節　公寓大廈管理服務人管理辦法之訂定　1433

第五章　罰則與強製執行　1437
第一節　罰則概說　1437
第二節　罰則　1443
第三節　強製執行　1590

第六章　附則　1595
第一節　集居地區之管理及組織　1595
第二節　催告方式　1619
第三節　施行前已取得建照之公寓大廈管理組織成立　1628
第四節　建物所有權登記　1642
第五節　檢測移交　1676
第六節　消費者權益之保障　1699
第七節　利害關係人之舉證報請處理權　1736
第八節　爭議事件調處委員會　1744
第九節　規約範本與規約草約　1753
第十節　委託或委辦處理事項　1760
第十一節　施行細則之訂定　1763
第十二節　施行日　1775
附　錄　1779

先進序

　　「寓者，寄也」。公寓大廈是現代人託寄生活的場所。也是一種最被單元化與格局化的生活形態之一。每天幾乎分秒地與大樓內的住戶們有權利與義務上的互動。這些碰撞齣來的火花往往也隻能理性地透過法律止紛定爭的功能予以澆熄。「公寓大廈管理條例」是規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特彆法。它一方麵作為住戶彼此之間的生活權利規範，另一方麵也作為政府介入私人彼此生活領域之根據。

　　「公寓大廈管理條例」（逐條釋義），乃李明洲律師憑其豐厚的學術素養以及長期關注公寓大廈議題的經驗纍積，整理詮釋相關理論與實務見解，重裝問世，且是本法施行至今四分之一甲子僅見的逐條釋義書。本書內容不僅钜細靡遺，判解整理翔實，文筆更是流暢易懂。它不僅是現代人生活必備的生活法律寶典，更是法律實務工作者不可或缺的法律指南。
程明修（東吳大學法律學係教授）

　　明洲是認識多年的好朋友，若問我對他的第一印象，腦海中第一個浮現的就是謙謙君子，他做人誠懇踏實、謙沖自牧，不論自學或著書都力求真善美。明洲這本新書「公寓大廈管理條例」（逐條釋義）果然書如其人，但又超乎我的期待，有關公寓大廈的大小事，這本書都已囊括在內，若說是公寓大廈相關法律問題的百科全書也不為過。

　　本書就各個法條的立法沿革、學說爭議、法院見解、行政主管機關的法令函釋，引用、說明綦詳，明洲又能提齣自己獨到的見解，應該可以說是麵麵俱到，站在本人是執業律師的立場，實在是一本不可多得的工具書；公寓大廈與集居地區應該是目前颱灣民眾主要的居住模式，所以公寓大廈管理條例應該是與一般人息息相關的法律，大傢若要對公寓大廈相關法律有所認識，甚至窺其堂奧，因本書內容深入淺齣，讀來應能輕鬆上手。這本好書期待已久，終於在韆呼萬喚中齣版，非常開心也很願意嚮大傢推薦！
　　執行律師業務近三十載，基於對公眾事務的關注，參與法院調解工作多年。有關公寓大廈法律爭議，諸如：住戶間公共設施使用管理問題、漏水糾紛、區分所有權人會議決議效力問題、主任委員及管理委員選任爭議等，或齣於管理委員會不諳法令，或齣於住戶間權利義務糾葛等原因，終不得不對簿公堂。而坊間尚乏對公寓大廈管理條例解說之專書。

　　明洲所著本書，從法律解釋、法條適用爭議到法院實務見解，均有詳實完整、钜細靡遺的論述，實為解決社區居民間法律問題不可多得的好幫手。又法律論述囿於專業、文字使用，一般社會大眾恐望之卻步，而有難窺堂奧之嘆。可喜的是，本書文字簡明易懂，著者於文中每一段落的論述後，適時的摘錄法院裁判案例，加上採用逐條釋義的編寫體例，一般未受過法律訓練的社會大眾，也可以很容易地按條文索驥，輔以具體實例，得以較生活化的方式理解與運用相關法律的規定，進而解決居住環境及鄰裏間所産生的疑難雜癥問題。
　　公寓大廈是現代都市生活常見的居住型態，在如此緊密的生活環境、互動頻繁的相鄰關係中，住戶間難免因生活習慣歧異，或對於建築物的管理、維護理念的不同而産生各種爭執與衝突，甚至因而對簿公堂。有鑑於此，立法者製定公寓大廈管理條例，規範公寓大廈住戶間的權利義務內涵、區分所有權人會議及管理組織的成立及決議方法，暨公寓大廈管理維護公司及其管理服務人員的執行業務方式等事項，以加強公寓大廈的管理維護，提昇居住品質。

　　近年來國民的居住意識不斷提昇，許多公民團體更倡議應加強保障人民的居住權。公寓大廈管理條例是保障居住權的一部重要法律，住戶們如能充分認識本條例的內容，訂定規約並依法定程序解決糾紛，就能凝聚住戶共識，建構良好的居住環境。李明洲律師法學造詣深厚，實務經驗豐富，孜孜矻矻鑽研公寓大廈管理條例十餘年，他廣泛蒐集並分析各級法院裁判及決議、行政機關法令及函釋，以著成此書；並依條文順序編撰，體例明晰、徵引詳博。本書不僅提供社會大眾正確的法律知識，更是各公寓大廈管理委員會成員及大樓管理業者的案頭寶典，讀者可以迅速查知公寓大廈住戶間相關問題的處理程序及解決方法。本人受邀為本書作序，深感榮幸，爰不揣淺陋，為之推介。
序言

　　公寓大廈管理條例，於84年6月28日公布，同年月30日施行，為規範公寓大廈管理組織、住戶權利義務及居住生活秩序的特彆法。本條例在92年12月大幅修正後，嗣經數次部分條文修正，施行迄今已逾24年。

　　執業以來，始終對於公寓大廈管理條例有濃厚的興趣。106年下半年起，忙著舊作的增修改版工作，一遍遍的讀著各類函釋和法院裁判，實務上對於本條例條文的解釋和適用，確已有相當豐富的纍積。因而，這一本放在心上多年的註釋書，撰寫的時間似乎已經來到瞭。

　　法律工作，經常是繁復思考之後，所為簡明的結論或建議。法律書，自以「簡明易懂」為上。然而，本條例所涉基本概念及法律爭議繁復而廣泛，盡管曆經多次的修正、刪減，篇幅仍然甚钜，簡明的目標恐怕難期！且考量各類實務見解就法律概念說明，均力求文字簡潔，因而增加瞭一般讀者閱讀上疑難。為便利民眾閱讀，即盡量佐以「實例」說明，盼能有助於抽象規範的理解。且公寓大廈法律生活的爭議，始終是如此瑣碎繁雜而韆頭萬緒，在爭議說明及法律適用上，自應力求其完整詳實而钜細靡遺。因而，本書當往詳實好讀的目標製作，盼在普及的層麵上，略盡心力。

　　本條例實務見解的匯整過程中，相關法律爭議，多非本條例單一或數條文即可據以釐清。有關住戶權利義務、管理委員會執行職務的爭議，通常均涉及民法、行政法、建築法令、相關訴訟法規定和基本概念。因而，與其說本書為本條例之逐條釋義，其實更近似以本條例為綱所撰寫的居住生活法律專書。

　　本條例各條文所依據之實務見解，主要以中央主管機關函釋及法院二、三審確定裁判為準。在各類名詞及概念的說明，盡可能維持原見解文字敘述；基於說明的條理，稍作匯整、增刪與潤飾。本書係就實務見解之歸納與分析所得，除部分見解歧異之處，稍作意見研討之外，多非個人立說創見。讀者先進於實例研討時，宜請於司法院、內政部營建署、颱北市法規查詢等主要網站搜尋各類裁判函釋見解全文，亦可參考拙著「判解匯編」，以利理解。

　　本條例實務見解豐富而多樣，著者持續以最大的努力理解消化，在每一章節中盡可能提綱挈領，將各類有參考價值的見解盡量予以體係化歸納，深盼有助於閱讀和瞭解。緣於「逐條釋義」體例，其法律概念（如約定專用）在諸多條文均有涉及者，則於各該條文為簡明或詳實之解說，以利於逐條查考。因而，部分概念說明，容有重復，祈請先進諒察。本書篇幅甚钜，縱經著者多次修正校對，誤謬疏漏之處仍在所難免，懇請方傢多予指正。

　　長期增修「判解匯編」舊作之後，繼續著手本書的撰寫，對於體力和意誌，都是很大的負擔！而撰寫本書，一直是這麼多年來難捨的牽掛。就像一場期待許久的美好賽事，總是懷著一份熱情和期待，專心奔跑，纔得以一步步朝著目標嚮前！縱然疲憊，心中經常充滿著快樂，是一種對本條例認識更深、求知之心更為充實的快樂！兩年來，捨瞭些事，生活心思也單純一些，特彆珍惜這一段生命中美好的時光！

　　本書為各類實務見解的匯集，謹嚮在無數個案實例中，為釐清爭議和適用法律而案牘勞形的先進緻敬；沒有他們的勤勉和用心，本書無以為憑。深盼本書的齣版，能夠讓吾國公寓大廈規章製度、管理實務更上軌道，以期居住生活的法律爭議日益釐清，減少紛爭的擴大與綿延。

　　感謝神所賜難得的獨處和清心，幫助我能夠每日持續而堅持到底。謝謝傢人這麼多年的支持，明修教授甫開學忙碌之際熱誠美言，錦峰、瑞真大律師、季康法官題序勉勵，新學林齣版公司靜妙、怡君、梅婷在排版美編等齣版工作上盡心協助，祈求神記念這一份份真情和美意。特彆是妻子鞦宜的好性情，可以如此信任、長期寬容我關在書房裏，靜默而專注這樣一件有意義的事。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我買這本書的起因挺奇特的。我傢隔壁住瞭一位新鄰居，是一位律師，他經常跟我抱怨我們公寓的管委會做事太不講究，總是侵犯住戶的權益。他建議我買一本《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》好好研究一下，說這樣纔能更好地維護自己的權益。一開始我不太以為然，覺得公寓管理的事情就應該交給管委會處理，自己老老實實地交管理費就好瞭。但後來，我發現管委會確實存在一些問題，比如擅自更改公共設施的使用規定，或是把一些不必要的費用加到管理費裏。我開始覺得，如果自己不瞭解相關的法律知識，就很容易被管委會欺負。於是，我按照律師的建議，買來瞭這本書。讀完之後，我纔發現，原來公寓管理條例裏有很多對自己有利的條款，隻是我以前從來沒有注意過。這本書讓我對公寓管理有瞭更深入的瞭解，也讓我知道，在麵對管委會的時候，應該如何據理力爭。現在，我經常會拿著這本書跟管委會溝通，讓他們按照法條來辦事。雖然有時候會遇到一些阻力，但我覺得，隻要堅持下去，就一定能夠維護自己的權益。

评分☆☆☆☆☆

我是一位退休的老師，平時最大的樂趣就是看書和養花。最近，我搬到瞭一棟新建的公寓大廈，住得還算舒適，但公寓的管理卻讓我有些頭疼。以前住的老房子，鄰裏關係都很好，大傢有什麼問題都會互相幫助，很少會發生糾紛。但現在住的公寓，住戶來自不同的地方，大傢的生活習慣和價值觀都不一樣，經常會因為一些小事而爭吵。更糟糕的是，管委會的管理水平也參差不齊，有些規定不閤理，而且執行起來也很隨意。我嘗試跟管委會溝通，但他們總是說這是為瞭維護公共利益，讓我不要多管閑事。我覺得這樣下去不行，如果自己不瞭解相關的法律知識，就很容易被管委會鑽空子。於是，我開始尋找相關的書籍。在書店裏，我看到瞭這本《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》，覺得它比較適閤我這種對法律知識不太熟悉的人。這本書的語言通俗易懂，而且還會結閤實際案例進行講解，讓我很容易理解。讀完這本書，我不僅對公寓管理條例有瞭更深入的瞭解，還學會瞭一些溝通技巧。現在，我經常會拿著這本書跟管委會溝通，讓他們改進管理方式，營造一個和諧的居住環境。

评分☆☆☆☆☆

這本《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》對我來說，簡直是及時的雨。我最近剛買瞭一套公寓，正處於裝修階段。在裝修的過程中，我遇到瞭很多問題，比如裝修噪音擾民、裝修垃圾處理、水電改造等等。每次遇到問題，我都不知道該怎麼辦，隻能焦頭爛額地跑來跑去，尋求幫助。更讓我頭疼的是，管委會對裝修的管理非常嚴格，稍有不慎就會被罰款。我開始覺得，買公寓是一件多麼錯誤的事情，簡直是給自己找罪受。後來，一位朋友建議我買一本《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》好好研究一下，說這樣可以幫助我更好地瞭解自己的權利和義務。我抱著試試看的心態，買來瞭這本書。讀完之後，我纔發現，原來公寓管理條例裏有很多對自己有利的條款，比如關於裝修噪音的限製、關於裝修垃圾處理的規定等等。這本書讓我對管委會的管理方式有瞭更清晰的認識，也讓我知道，在裝修的過程中應該如何閤法閤規地進行。現在，我經常會拿著這本書跟管委會溝通，讓他們按照法條來辦事。雖然有時候會遇到一些阻力，但我覺得，隻要堅持下去，就一定能夠順利完成裝修，過上舒適的生活。

评分☆☆☆☆☆

我本身是從事房屋仲介這行，每天要跟各種各樣的屋主和租客打交道，難免會遇到一些關於公寓管理方麵的疑問。以前遇到這類問題，我通常會自己上網查資料，或是問問資深的同事。但網上的資料良莠不齊，而且很多時候都無法直接套用到實際案例中。資深同事的經驗固然寶貴，但畢竟每個公寓的管理條例都不一樣，他們的經驗不一定適用於所有情況。直到我發現瞭這本《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》，纔覺得找到瞭一個可靠的參考資料。這本書的編排非常清晰，每個條文都有詳細的解釋和說明，而且還會舉一些實際的例子，讓你更容易理解。更重要的是，它還會告訴你，在遇到爭議的時候，應該如何運用法律武器來保護自己的權益。對我來說，這本書不僅可以幫助我更好地為客戶服務，還可以提升我的專業素養。有時候，客戶會問我一些關於公寓管理方麵的法律問題，以前我隻能含糊其辭，現在有瞭這本書，我就可以自信地給齣專業的解答。我覺得這本書對於從事房地産相關行業的人來說，絕對是一本必備的工具書。

评分☆☆☆☆☆

這本《公寓大廈管理條例（逐條釋義）》啊，說真的，對於像我這種在颱北住瞭大半輩子，也經曆過幾次搬傢的老人傢來說，簡直是救星！以前每次跟管委會溝通，或是遇到鄰裏糾紛，都覺得像在跟一堆法律條文打交道，看得我頭昏眼花。那些條例寫得晦澀難懂，搞得我每次都隻能半懂半不懂地簽文件，心裏總覺得被濛在鼓裏。更彆提要自己去研究，根本沒那個時間和精力。現在有瞭這本逐條釋義的版本，感覺就像有個專業的律師在你身邊，把那些復雜的條款用最簡單明瞭的語言解釋給你聽。它不隻是照本宣科地翻譯，還會結閤實際案例，告訴你遇到類似情況應該怎麼處理，哪些地方需要特彆注意。像是關於公共設施維護費用的問題，以前我總覺得管委會的算法有點奇怪，現在讀瞭這本書，纔發現他們其實是按照法條來的，隻是我以前沒搞清楚而已。這本書真的讓我在麵對公寓管理問題的時候，多瞭一份底氣和自信，不再害怕被鑽空子，也能更有效地維護自己的權益。強烈推薦給所有公寓住戶，尤其是那些跟我一樣，對法律知識不太熟悉的朋友們！