管好你的公寓大廈(七版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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寸土寸金，都市居，往公寓化、大樓化發展，早已是現狀與持續發展的趨勢；隻是同在一片「屋簷」下過生活，住戶間務必具備更高的自律意識與包容精神，否則問題叢生，難有寜日。《公寓大廈管理條例》應運而生，如何適用？大有學問！本書除瞭設定諸多問題詳解本條例之規定外，更費心代擬和蒐集瞭各類管理辦法、管委會常用書函、書（訴）狀範例等數十種，提供住戶及管委會細細參詳。管好你的公寓大廈，就看這一本。

《建築工程質量控製與管理實務》 本書簡介 本書旨在為建築行業的專業人士、工程管理者以及相關專業的學生提供一套全麵、深入且極具實操性的質量控製與管理指南。在當今競爭日益激烈的建築市場中，確保工程質量不僅是閤規性的要求，更是企業信譽與可持續發展的基石。本書摒棄瞭冗餘的理論說教，專注於將先進的質量管理理念與中國國情下的工程實踐緊密結閤，打造瞭一套係統化的質量控製框架。 第一部分：質量管理基礎與法規環境 本部分首先為讀者構建瞭紮實的理論基礎，強調質量管理在現代建築項目中的核心地位。我們深入剖析瞭ISO 9000 族標準在建築業中的具體應用，並重點解讀瞭《建設工程質量管理條例》、《建築法》等核心法律法規。我們詳細梳理瞭業主、設計、施工、監理等各方在質量管理中的責任邊界與相互製約機製，確保讀者能準確把握閤規操作的紅綫。 此外，本章還引入瞭全麵質量管理（TQM）的理念，並探討瞭如何將其轉化為可執行的、符閤中國建築行業特點的質量文化。我們強調，質量管理不應是事後檢驗，而應是貫穿項目全生命周期的主動預防過程。 第二部分：設計階段的質量策劃與控製 設計是工程質量的源頭。本部分詳述瞭如何在項目早期階段就將質量要求植入設計流程。 設計交底與圖紙會審的精細化管理： 提齣瞭“多輪、深度、交叉”的會審原則，並設計瞭一套針對復雜結構和新材料應用的會審檢查錶。 設計變更的嚴格控製流程（MOC）： 詳細闡述瞭如何建立快速響應、充分論證的設計變更管理係統，避免因隨意變更導緻的質量隱患和工期延誤。 BIM技術在質量預控中的應用： 探討瞭如何利用BIM模型進行碰撞檢測、空間淨高分析及施工模擬，從而在圖紙階段發現並解決潛在的施工難題。 第三部分：施工準備與材料進場驗收 施工準備階段的質量控製直接決定瞭後續施工的成敗。本書提供瞭詳盡的操作指南： 施工組織設計的優化： 強調施工方案必須具備可操作性和可驗證性，特彆是針對高大模闆、深基坑等危大工程的專項施工方案，必須通過嚴格的專傢論證程序。 “三份驗收”製度的落地執行： 詳細規範瞭材料（進場檢驗）、半成品（齣廠檢驗）和成品（工序驗收）的檢驗流程、抽樣頻率和判定標準，並提供瞭符閤現行國傢標準的權威驗收記錄範本。 關鍵設備與機具的管理： 闡述瞭塔吊、施工電梯、混凝土泵送設備等關鍵設備的準用證管理、定期維護保養記錄的留存要求，確保施工機械處於最佳工作狀態。 第四部分：主體結構工程的精益化施工與控製 主體結構是衡量工程質量的核心指標。本部分內容聚焦於對混凝土、鋼筋、模闆等關鍵工序的精細化管理。 混凝土施工全過程質量控製： 從原材料（水泥、骨料、外加劑）的復檢，到配閤比的精確計量，再到澆築過程中的振搗密實度和養護溫濕度的實時監控，構建瞭全鏈條的質量數據采集與分析係統。特彆針對大體積混凝土的溫度裂縫控製，提供瞭詳細的溫控方案和監測指標。 鋼筋工程的隱蔽驗收標準： 強調瞭鋼筋綁紮、連接（焊接、機械連接）的質量控製要點，並首次引入瞭基於圖像識彆技術的鋼筋間距抽檢方法的可行性分析。 垂直度與平整度的空間定位控製： 介紹瞭全站儀、三維激光掃描等現代測量技術在垂直度、平整度及軸綫控製中的應用，確保構件幾何尺寸的精確性。 第五部分：裝飾裝修與機電安裝工程的係統集成 隨著建築復雜性的增加，機電、暖通、給排水等係統的集成與調試成為新的質量控製難點。 隱蔽工程的“零缺陷”驗收： 針對管綫綜閤、防水層、防火封堵等易被後續工序掩蓋的隱蔽工程，提齣瞭“一經封蓋，原則上不再返工”的嚴格驗收要求，並推廣使用高清內窺鏡檢查技術。 設備調試與性能驗證： 詳述瞭暖通空調（HVAC）係統、消防報警係統的聯動測試規範，確保設備不僅“能用”，而且“好用、可靠”。 裝飾麵層的工藝控製： 針對瓷磚空鼓、塗料流墜、石材幕牆的安裝精度等常見通病，提供瞭詳細的工藝指引和可接受的偏差範圍。 第六部分：質量風險管理與通病預防 本書將質量管理從被動應對提升到主動預防的層麵。 FMEA（失效模式與後果分析）在建築質量中的應用： 教授讀者如何識彆潛在的質量失效點，並評估其風險等級，製定預先的預防措施。 施工通病的係統性治理： 匯集瞭數十年工程實踐中總結齣的、在我國普遍存在的質量通病（如滲漏、開裂、沉降不均等），係統性分析其成因，並提供行之有效的糾正與預防措施。 質量信息化追溯體係的構建： 探討瞭二維碼、RFID等技術如何與施工日誌、檢驗批次、材料批號關聯，建立永久可追溯的工程質量檔案。 本書特色： 1. 案例驅動： 全書穿插瞭大量源自國內大型工程項目的真實質量案例分析，剖析事故教訓與成功經驗。 2. 工具化呈現： 提供瞭大量的檢查清單、控製流程圖、數據記錄錶格，可以直接用於現場管理。 3. 法規對接性強： 所有技術要求均嚴格對標現行的國傢標準（如GB、JGJ係列規範）及地方標準。 本書是工程技術人員、項目經理、質量工程師案頭必備的實用工具書，是提升建築工程整體管理水平的權威參考。

作者簡介

李永然 律師

　　颱大法學士、颱大法學碩士、颱大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士

　　永然聯閤法律事務所、永然文化齣版股份有限公司、永然地政士事務所、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長

　　曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院

　　聯閤報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、颱商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆

　　曾任中廣公司、漢聲電颱、復興電颱、中央廣播電颱及佛光衛視法律專欄主講人

　　總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會颱商張老師、颱北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長

　　颱北科技大學兼任副教授

許啓龍 律師

　　學曆：政治大學法律係畢業

　　經曆：86年律師高考及格、植根法律事務所執業律師、陳祖德律師事務所執業律師

　　現任：永然聯閤法律事務所 桃園所主持律師

　　著作：管好你的公寓大廈、公寓大廈管理法律一本通（閤著）、彆讓共有綁死不動産──活用共有不動産法律看招（閤著）
 

李序
自序

第一篇　管理委員會與區分所有權人會議
1.管理委員會的性質與法律地位
2.管理委員會可否為不動産的登記主體？
3.管理委員的資格與任 期？
4.管理委員會、主任委員 、管理委員的職責
5.選任之下屆管理委員如不到任或辭任，應如何處理？
6.可否成立多數之管理委員會？
7.管理委員會可否訂定罰則事宜？
8.管理委員會得申請政府單位協助點交公共設施
9.區分所有權人會議之性質與權力
10.如何召開區分所有權人會議成立管理委員會？
11.如何召開臨時區分所有權人會議？
12.區分所有權人會議應由何人齣席？
13.區分所有權人會議到會人數不足，應如何處理？
14.區分所有權人會議錶決權行使的方法及限製
15.區分所有權人會議決議之無效及撤銷

第二篇　管理費與公共基金
1.建商有無提撥公共基金之義務？
2.公共基金如何管理？
3.前任管委會或管理負責人拒不辦理公共基金之移交，應如何處理？
4.住戶積欠管理費，管理委員會如何追討？
5.齣租房屋之管理費應由何人繳納？
6.原區分所有權人所積欠之管理費，可否嚮新購戶請求？
7.管理委員會得否嚮拍定人請求給付管理費？

第三篇　公寓大廈之使用管理
1.公寓大廈共用部分約定專用之方法與限製
2.公寓大廈管理條例施行後，可否繼續使用原約定專用部分？
3.變更公寓大廈之構造、顔色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，管理委員會應如何處理？
4.住戶可否因擁有樓頂平颱之使用權而興建違建物、種植花草或設置廣告物？管理委員會應如何處理？
5.頂樓住戶禁止他人於通道上通行，可否視為竊佔？
6.管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆麵齣租予他人設置廣告物？
7.屋頂平颱可否設置無綫電基地颱？
8.住戶陽颱外推，應如何處理？
9.住戶如於一樓法定空間增建房屋供自己使用，管理委員會有法可管
10.住戶不可於樓梯間、走廊通道堆放雜物或其他物品
11.住戶不得於騎樓堆置雜物或充作營業場所
12.樓頂平颱漏水，導緻頂層住戶受損，誰應負責修繕及賠償？
13.樓上排水管漏水，樓下住戶如何依法救濟？
14.社區內飼養寵物有法 可管
15.住戶任意製造噪音，如何處理？
16.住宅區之營業行為如何製止？
17.公寓大廈內之營業戶應投保公共意外責任險
18.住戶可否嚮經營危險行業之營業戶請求火險保費差額之補償？
19.何種情況下，可強製惡鄰遷離或齣讓？
20.如何進行公寓大廈之重建？
21.管理委員會對於違規停車如何處置？
22.設置臨時停車位，可行嗎？
23.可否增設機車停車位？
24.可否於汽車停車位堆置雜物或改停機車、腳踏車？
25.違規停車，有法可管
26.公寓大廈管理條例規範之應行催告事項，應以書麵為之

第四篇　其他
1.公寓大廈管理條例的適用範圍為何？
2.公寓大廈管理條例有無溯及適用？
3.公寓大廈管理條例有關「人」的適用問題
4.有關公寓大廈住戶規約
5.國民住宅適不適用公寓大廈管理條例？
6.管理委員會有無權利聘僱管理服務人？

第五篇　各類規則
1.公寓大廈規約範本
2.住戶生活公約
3.公共區間及外牆管理辦法
4.廣告招牌管理辦法
5.裝潢施工管理辦法
6.電梯使用管理辦法
7.停車場管理辦法
8.管理費用收支管理辦法
9.寵物管理辦法
10.休閑育樂設施使用管理辦法

第六篇　管理委員會常用書函範例
1.管委會函給違規住戶製止其變更外牆構造行為
2.管委會函請縣市政府，請求處理住戶違規變更外牆構造行為
3.管委會函給住戶製止其違規設置鐵鋁窗行為
4.管委會函請縣市主管機關請求處理住戶違規設置鐵鋁窗行為
5.管委會函給違規住戶製止於樓頂平颱興建違章建築及設置廣告物行為
6.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於樓頂平颱興建違章建築及設置廣告物行為
7.管委會函給違規住戶製止於騎樓堆置廢棄物行為
8.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於騎樓空間堆置廢棄物行為
9.管委會函給違規住戶製止於法定空間擅自興建圍牆為營業行為
10.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於法定空間擅自圍牆為營業行為
11.管委會函給違規住戶製止於防空避難室及停車空間堆置廢棄物行為
12.管委會函請縣市政府請求處理住戶於防空避難室及停車空間堆置廢棄物行為
13.管委會函給違規住戶製止於樓梯間堆置雜物行為
14.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規於樓梯間堆置雜物行為
15.管委會函給違規住戶製止任意棄置垃圾、排放各種汙染物行為
16.管委會函請縣市政府請求處理住戶任意棄置垃圾、排放汙染物行為
17.管委會函給違規住戶製止飼養之寵物影響公共安寜及公共衛生等行為
18.管委會函請縣市政府請求處理住戶違規飼養寵物行為
19.新任之管委會發函催告卸任之管委會辦理移交
20.管理委員會函請縣市政府請求處理前任主任委員拒絕移交事
21.管委會發函催告住戶繳納管理費

第七篇　常用書狀範例
1.民事支付命令聲請狀
2.請求管理費之民事起訴狀
3.請求管理費之強製執行聲請狀
4.管理委員會移交事件起訴狀

第八篇　附錄
1.公寓大廈管理條例
2.公寓大廈管理條例施行細則
3.公寓大廈管理報備事項處理原則
4.建築物室內裝修管理 辦法
5.招牌廣告及樹立廣告管理辦法
6.公寓大廈管理條例主管機關暨承辦單位資料錶
 

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這本書讀起來就像跟一位經驗豐富的公寓大廈管理員聊天一樣，語氣親切，而且案例也很多，很容易理解。我本身是住在一個老舊公寓，管理委員會一直運作不太順暢，常常因為一些小事情吵架。像是公共區域的清潔、電梯維修、停車位分配等等，每次開會都像一場辯論賽，大傢各說各的，根本沒辦法達成共識。書裏提到很多關於溝通和協調的技巧，像是如何傾聽不同的意見、如何找到共同點、以及如何有效地解決衝突等等，這些對我來說都很有啓發。我打算把書裏的這些技巧運用到下次管理委員會的會議中，希望能改善目前的狀況。不過，書裏有些案例是針對大型公寓大廈的，像是安防係統、消防設備等等，這些對我們這種小公寓來說可能不太適用。另外，書裏也提到瞭一些關於財務管理的知識，像是如何製定預算、如何管理維修基金等等，這些對我來說也是很有幫助的。總的來說，這本書提供瞭一個很好的視角，讓我看到瞭公寓大廈管理的重要性，也讓我對如何改善我們公寓的管理狀況有瞭更清晰的思路。

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老實說，我買這本書是因為最近傢裏的公寓大廈鬧瞭一些糾紛，鄰居之間因為停車問題吵得不可開交，甚至還互相提告。我本身不太喜歡管閑事，但看到大傢每天都愁眉苦臉的，心裏也覺得很難受。這本書詳細地介紹瞭公寓大廈管理委員會的職責和權力，以及如何處理鄰裏糾紛。書裏提到，很多糾紛都是因為溝通不暢造成的，所以要建立一個有效的溝通機製，定期召開會議，聽取大傢的意見，並及時解決問題。我覺得這一點很有道理，我們公寓的管理委員會之前很少召開會議，大傢之間的溝通也很少，難怪會産生這麼多問題。書裏還提到瞭一些關於法律方麵的知識，像是公寓大廈管理條例、民法等等，這些對我來說也是很有幫助的。不過，書裏有些內容比較偏嚮理論，實際操作起來還是有些睏難。像是如何製定閤理的管理規約、如何處理違規行為等等，這些都需要根據實際情況進行調整。總的來說，這本書提供瞭一個很好的參考，讓我對公寓大廈管理有瞭更深入的瞭解，也讓我對如何解決我們公寓的糾紛有瞭更清晰的思路。

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我原本對公寓大廈管理這方麵的事情一竅不通，隻是覺得租齣去收租金就好。但最近因為一些瑣事，不得不開始認真研究這方麵的知識。這本書的語言非常通俗易懂，即使是像我這種門外漢也能輕鬆理解。書裏提到很多關於公寓大廈管理的常見問題，像是如何處理噪音擾民、如何解決停車糾紛、以及如何維護公共設施等等，這些對我來說都是很有用的信息。我特彆喜歡書裏關於租客篩選的部分，書中詳細地介紹瞭如何進行背景調查、如何簽訂租約、以及如何避免遇到不良租客。我覺得這一點非常重要，一個好的租客可以省去很多麻煩。書裏還提到瞭一些關於法律方麵的知識，像是房東的權利和義務、租客的權利和義務等等，這些對我來說也是很有幫助的。不過，書裏有些內容比較籠統，缺乏具體的指導。像是如何進行維修保養、如何處理緊急情況等等，這些都需要根據實際情況進行判斷。總的來說，這本書是一本很好的入門級公寓大廈管理指南，讓我對這方麵的事情有瞭初步的瞭解，也讓我對如何管理我的公寓有瞭更清晰的思路。

评分☆☆☆☆☆

這本書的排版和設計都非常簡潔明瞭，讓人感覺很舒服。我本身是從事物業管理相關工作的，平時需要處理各種各樣的公寓大廈管理問題。這本書的內容涵蓋瞭公寓大廈管理的各個方麵，像是租金收繳、維修保養、安防管理、財務管理等等，而且每個方麵都講解得非常詳細。書裏提到很多實用的技巧和方法，像是如何進行風險評估、如何製定應急預案、以及如何提高服務質量等等，這些對我來說都是很有價值的參考資料。我特彆喜歡書裏關於危機處理的部分，書中詳細地介紹瞭如何應對各種突發事件，像是火災、水災、盜竊等等，這些對我來說都是很有幫助的。不過，書裏有些內容比較偏嚮歐美國傢的做法，像是關於保險的部分，颱灣的保險製度和歐美國傢還是有些差異的。另外，書裏也提到瞭一些關於科技應用的部分，像是智能傢居、遠程監控等等，這些在颱灣的普及率還不是很高。總的來說，這本書是一本非常實用的公寓大廈管理指南，對我來說是一本不可多得的參考書籍。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本關於公寓大廈管理的書，說實話，心情有點復雜。我本身在颱北市中心有一間小公寓，是父母留給我的，也把它齣租齣去。之前一直覺得租給好租客就沒事瞭，沒想到管理上真的問題一堆！從一開始的租金收繳，到後來的維修、鄰裏糾紛，光是處理這些事情就占瞭我不少時間，而且常常讓人心力交瘁。書裏提到很多細節，像是如何篩選租客、簽訂租約的注意事項、以及遇到惡意不付租金該怎麼辦等等，這些對我來說都是很有用的信息。但不得不說，颱灣的租屋市場和書裏描述的情況還是有些差異，像是很多租客習慣用現金交易，書裏強調的自動轉賬付款方式可能不太適用。另外，颱灣的法規也比較復雜，很多時候需要谘詢律師纔能確定自己的權益。總的來說，這本書提供瞭一個很好的框架，但實際操作上還是需要根據颱灣的實際情況進行調整。我打算把書裏的重點整理齣來，再結閤我自己的經驗，製作一份更符閤颱灣租屋市場的管理手冊，希望能幫助我更有效地管理我的公寓，也避免以後再遇到不必要的麻煩。畢竟，齣租公寓是為瞭增加收入，而不是為瞭讓自己操心。