第一次買日本房地産就賺錢 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　嚴選投資日本房地産一定要知道80個問題Q&A

　　在日本同時擔任房地産投資專傢、財經暢銷作傢與業者角色的玉川陽介，他把過去座談會或投資人諮商時的問題集結起來，並且以QA問答的方式，加以解說而成的，本書共分為〈緒論〉、〈選定物件篇〉、〈活用藉錢篇〉、〈收支計畫篇〉、〈避開風險篇〉等五大篇，以及［附錄］特彆收錄從今天開始不會輸的房地産投資「收益試算excel錶」。

　　其中，發現投資新手最常被問到包括「獨棟透天樓房和公寓大廈，哪個好？」、「鋼筋混凝土造和木造，哪個好？」、「東京和地方，哪裏好？」、「如何得到能擴大投資規模的貸款？」、「學習有關不動産的方法是什麼？」等五種類型的問題。

　　玉川陽介認為:「如果抓到房地産的重點，它的規則比股票、外匯都來得簡單，請務必利用本書釐清疑點問題，試著踏入房地産的世界看看！」

跨越邊界的投資智慧：探索全球不動産市場的機遇與挑戰 本書導讀 在全球化日益深入的今天，不動産投資已不再局限於本土市場。對於尋求資産多元化、抵禦通脹風險，並追求更高迴報的投資者而言，目光投嚮國際市場是必然趨勢。然而，跨國投資，尤其是涉及異域文化、法律體係和經濟環境的領域，其復雜性也隨之倍增。 《跨越邊界的投資智慧：探索全球不動産市場的機遇與挑戰》並非聚焦於某一特定國傢的投資指南，而是一部全麵、係統地闡述如何構建全球不動産投資策略的實戰手冊。本書旨在為有誌於進行海外房産投資的讀者提供一個宏觀的視角和堅實的理論基礎，幫助他們避開常見的陷阱，並在變幻莫測的國際市場中把握住真正的價值窪地。 第一部分：全球視野下的不動産投資邏輯 第一章：重塑投資觀——從本土到全球的思維躍遷 在全球經濟一體化的背景下，單個國傢的經濟波動和政策風險對投資者構成日益嚴峻的挑戰。本書開篇即深入剖析瞭“資産本土化”的局限性。我們探討瞭如何通過地域分散化來有效降低係統性風險。本章詳細分析瞭不同類型經濟體（如成熟市場、新興市場）不動産投資的底層邏輯差異，並引入瞭“區域聯動效應”的概念，解釋瞭某一地區政策變動如何連鎖影響到周邊乃至全球市場。 第二章：風險評估的國際化標準 海外投資最核心的挑戰在於信息的透明度和風險的可控性。本書摒棄瞭傳統的一刀切風險評估模式，提齣瞭“多維度風險矩陣”模型。這個模型涵蓋瞭政治穩定性風險、貨幣匯率波動風險、法律與産權風險、以及文化與運營風險。我們通過詳盡的案例分析，展示瞭如何量化這些原本難以捉摸的“軟風險”，並提供瞭一套實用的壓力測試工具，幫助投資者模擬極端情況下的財務錶現。例如，書中詳細剖析瞭某歐洲國傢因突發環境法規調整導緻項目停滯的案例，強調瞭盡職調查中對地方性法規深挖的必要性。 第三章：宏觀經濟指標的精準解讀 成功的國際不動産投資依賴於對宏觀經濟數據的敏銳洞察。本書教授讀者如何解讀那些真正影響不動産價值的關鍵指標，而不僅僅是錶麵的GDP增長率。我們重點講解瞭人口結構變遷（如老齡化、淨移民率）、就業結構優化趨勢、以及利率周期與資本流動方嚮之間的復雜關係。理解“人口紅利轉移”如何驅動新興市場的租賃需求增長，是本章的重點之一。 第二部分：投資策略的地域性選擇與執行 第四章：成熟市場的價值挖掘——穩定與傳承 北美和西歐等成熟市場以其穩定的法製環境和成熟的租賃市場吸引著尋求“保值增值”的投資者。本章聚焦於如何在這個競爭激烈的市場中找到尚未被充分定價的“價值窪地”。我們探討瞭城市更新改造（Urban Regeneration）項目中的機會，以及商業地産（如數據中心、物流倉儲）的結構性增長趨勢。此外，書中還詳細對比瞭英美兩國在租賃權益法和産權歸屬上的根本差異，強調瞭法律顧問選擇的重要性。 第五章：新興市場的爆發潛力——高風險與高迴報的博弈 新興市場往往擁有強勁的經濟增長潛力和年輕的人口結構，預示著巨大的租金迴報空間。然而，這些市場同樣伴隨著匯率波動劇烈、産權保護不完善等挑戰。本書提供瞭一套篩選新興市場不動産投資標的的“潛力評分體係”，該體係側重於評估政府對産權的保護力度、基礎設施投資的持續性、以及外匯管製政策的鬆緊度。書中通過對東南亞某國住宅市場的長期追蹤，揭示瞭快速城市化進程中，政府規劃對特定區域房價的決定性影響。 第六章：特殊資産類彆的全球布局 不動産投資不再局限於傳統的住宅和寫字樓。本部分深入探討瞭特殊資産類彆在全球範圍內的投資潛力，如醫療地産（Senior Living Facilities）、專業工業園區、以及可持續發展導嚮的綠色建築投資。這些資産往往具有更強的抗經濟周期性，但對專業知識的要求也更高。書中詳細解析瞭如何評估一個“淨租賃協議”（Triple Net Lease）的穩定性，以及如何利用ESG（環境、社會與治理）標準為投資項目增添溢價。 第三部分：交易執行與後期管理 第七章：跨國交易的財務與稅務籌劃 國際不動産交易涉及復雜的跨境稅務和資金流動問題。本書提供瞭關於雙邊稅收協定（DTAA）如何影響資本利得稅和預扣稅的關鍵解讀。我們詳細列舉瞭在不同司法管轄區常見的“購買實體結構”（如信托、有限責任公司）的優缺點，並強調瞭閤理進行稅務規劃的重要性，而非規避義務。 第八章：融資渠道的全球化拓展 依賴本土銀行進行海外房産融資往往效率低下且成本高昂。本章拓展瞭投資者的融資視野，涵蓋瞭國際銀行的按揭貸款、針對特定項目的私募股權融資，以及通過全球性平颱發行的房地産投資信托基金（REITs）的結構性融資工具。書中提供瞭如何準備一份能被國際金融機構認可的“全球投資組閤可行性報告”的模闆。 第九章：物業管理的本地化智慧 擁有海外房産隻是第一步，有效的“本地化管理”纔是實現長期穩定迴報的關鍵。本書強調瞭物業管理不僅僅是收租和維修，更是一種深入理解當地租戶需求的“軟服務”。我們分析瞭不同文化背景下，租戶對物業服務期望的差異（例如，亞洲市場對“即時響應”的高要求與歐洲市場對“程序閤規”的重視）。書中還提供瞭構建高效、遠程物業管理團隊的實用建議，確保投資者即便身處異地，也能對資産的運營狀況瞭如指掌。 結語：構建你的全球不動産投資憲章 投資是一場馬拉鬆，尤其在跨越國界時，更需要清晰的戰略指導。本書的最終目標是幫助每一位讀者，根據自身的風險承受能力、投資期限和財富目標，製定齣一份獨一無二的“全球不動産投資憲章”。通過理論學習、案例分析和實戰工具的應用，你將能夠自信地邁齣下一步，在全球廣闊的不動産海洋中，找到屬於自己的穩定航道和豐厚迴報。

作者簡介

玉川陽介

　　1978年齣生於神奈川縣，畢業於學習院大學。
　　大學在學期間成立統計數據處理的公司，使該公司每年營收成長，於2006年以購併方式齣售給上市公司，2009年赴美深造，並取得房地産交易資格證。
　　接著，利用齣售統計數據處理公司的資金正式開始投資房地産，並在2010年成立「核心加值及建築股份有限公司」，擔任該公司的董事長。
　　現在，持有許多靠近東京都市中心的投資物件，並擔任地政士業者，親自經手買賣仲介，同時也在《鑽石週刊》等財經雜誌撰文。
　　1978年7月 齣生於神奈川縣大和市
　　1993年93 全日本中學高中電腦軟體大賽獲得優秀奬(桐蔭學園中學三年級)
　　1994年3月 桐蔭學園中學畢業
　　1997年3月 桐蔭學園高中畢業
　　1997年12月 設立ジイズスタッフ公司(學習院大學1年級時)
　　1997年 以副業方式開始投資股票(股票、債捲)
　　2001年 變更為ジイズスタッフ股份公司，擔任代錶董事
　　2002年3月 學習院大學經濟學係畢業
　　2003年11月 開始投資租賃型房地産(都心的住宅型和商業型)
　　2006年8月 以2.5億日幣齣售ジイズスタッフ股份公司所有的股份
　　2008年日本紅十字會發給金色有功章,榮獲神奈川綫大和市頒發感謝狀
　　2009年10月 ジイズスタッフ股份公司代錶董事退任
　　2009年10月 美國留學深造九個月
　　2009年12月 取得房地産交易資格證
　　2010年8月 設立コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ股份公司
　　2011年11月 開始齣版［從200萬日幣就可以開始！低風險，高利潤的房地産投資］

　　著作>>
　　@《手持ち200萬円から始める！低リスク・高利迴りの不動産投資》
　　《從手頭200萬日圓開始！低風險、高收益率的房地産投資》
　　@《勝者1％の超富裕層に學ぶ「海外投資」7つの方法》
　　《嚮1％身為贏傢的富豪階層學習「海外投資」的7個方法》
　　@《海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書》。
　　《靠海外ETF和REIT開始 投資股利收入的教科書》
　　（以上皆為日本實業齣版社齣版）

譯者簡介

葉冰婷

　　資深文字工作者

　　譯作:
　　《來@粉餅屋聊天：教女人幸福也性福》、《戀愛攝影棚－幸福大放送》、
　　《異常脫發，危險！》、《東颱灣展望》、《槓桿閱讀術》、《槓桿思考術》、
　　《簡單到連高中生都看得懂的買股攻略》、《為什麼風一吹，桶匠就大賺：杜拉剋教你問題解決的技巧》、《這樣做事，你就不會被盯到死：掌握自主權的工作技術》、《打造會走路的身體：讓身心靈都迴復健康的正確走路法》等。

［第一部］選定物件篇
［第1章］　買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方
［第2章］　在第一次投資上，狹小的公寓大廈 vs. 作為王道的獨棟透天樓房
［第3章］　用土地的價格能便宜買進的木造房子 vs. 構造堅固的鋼筋混凝土造房子
［第4章］　選擇物件時，什麼是最重要的？

［第二部］活用藉錢篇
［第5章］　安全地用現金購置vs.操作槓桿原理的藉錢
［第6章］　持有到貸款還完vs.半途齣售以便脫手齣場
［第7章］　和能讓你用貸款不斷購屋的金融機構往來的方法

［第三部］收支計畫篇
［第8章］　如何訂定收支計畫呢？
［第9章］　以不用花固定費的個人身分來買vs.以節稅強的法人身分來買

［第四部］避開風險篇
［第10章］　日本經濟有可能破産嗎？
［第11章］　地震的影響有到什麼程度？
［第12章］　為瞭鍛鍊投資能力

［特彆附錄］
從今天開始不會輸的房地産投資「收益試算excel錶」

推薦序

給在颱灣投資房地産的讀者們:

　　在此，竭誠感謝大傢購買本書，進而對日本的房地産産生興趣。

　　身為從事與日本經濟相關工作的我，緻錶敬意。

　　本書是將日文版的《房地産投資　第一年的教科書》確實地翻譯成中文。

　　因此，從稅金開始的一些解說，有不適閤颱灣投資人之處。

　　在此，我將解說颱灣投資人閱讀本書之際應該注意的要點。這些在檢討投資日本市場時，勢必有所助益。

［第一部］選定物件篇

正當開始投資房地産時，最令人煩惱的就是物件的選法。

要選因東京奧運和安倍經濟學而有漲價可期的東京，還是收益率高且能全額貸款的地方？要選公寓大廈，還是獨棟透天樓房？要選木造，還是鋼筋混凝土造？要選公寓大廈，還是辦公大樓？就算是買投資型房地産，也都有各式各樣的類型和投資策略。

此外，物件的選定，和所謂「何時買」的時機並駕齊驅，都是左右投資勝敗的重要因素，這點不在話下。

選擇物件的時候，要看什麼好呢？此外，什麼是對收益貢獻度最高的要素？

關於這些，我將把現在開始投資房地産的新手詢問最多的各個問題，作為標題，來加以解說。

【第1章】　買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方

老實說，東京和地方，你該買哪裏的物件？

問題07　房地産的投資策略有什麼類型？　　［詢問度］★★★★★

作為我主要投資標的的幾乎是在東京都市中心租賃需求穩定，而且在景氣大好時有上漲可期，像這樣平衡型的物件。因此，被問到要投資東京還是地方，我想迴答的是東京。

為何推薦這樣的投資類型呢？在討論要選東京還是地方之前，我想說明房地産基金對投資對象所做齣的4個分類。

房地産基金在考慮投資時，把投資對象分類如下，並考慮風險和迴報。

①核心型投資

以租金收入為主要目的的房地産投資。雖然其收益率低，卻因為是黃金地段而收益穩定，且風險低。

②核心加值型投資

以租金收入和漲價利潤兩者取得很好的平衡為目標。雖是東京都市中心卻是次等地段。

③增值型投資

這是對比較便宜的物件賦予附加價值，然後高價齣租或轉賣的策略。它需要企劃能力和經營能力。

④投機型投資

這是針對拍賣或整批齣售、搬遷案件等內有隱情的物件。它需要大量的現金和專業性。

※筆者參考一般社團法人不動産證券化協會的分類，製作完成。

我所經營的「核心加值及建築股份有限公司」中的「核心加值」就是取自於「核心加值型投資」這個詞。事實上，我的投資對象也幾乎是核心加值型，而且偏好恰如其名的投資對象。

评分☆☆☆☆☆

這本書的書名非常直接，仿佛為我這樣的普通投資者打開瞭一扇通往未知領域的大門。我一直對日本的房産市場充滿興趣，但由於信息的匱乏和對流程的不熟悉，一直沒有付諸行動。我非常希望這本書能夠像一位經驗豐富的嚮導，為我揭開日本房地産投資的神秘麵紗。我想瞭解，它是否會從最基本的概念講起，例如日本的房産類型、購買方式、以及相關的法律法規？更重要的是，書中對於“賺錢”的論述，是否會提供一些具體的策略和方法？我期待能夠看到一些關於如何選擇有潛力的房産區域、如何評估房産的實際價值、以及如何計算投資迴報率的詳細分析。此外，我也希望能從中瞭解到，在日本購買房産的過程中，有哪些是需要特彆注意的陷阱和風險，以及如何有效地規避它們。如果書中能夠提供一些實際案例，展示一些成功的投資經驗，或者分享一些在購房過程中可能遇到的問題及解決方案，那就再好不過瞭。

评分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計就充滿瞭吸引力，那種略帶復古的日式插畫風格，配上醒目的書名，立刻就勾起瞭我對日本房地産投資的好奇心。一直以來，總覺得日本的房子有一種獨特的魅力，不僅僅是它的建築本身，更包含著一種文化和生活方式的沉澱。然而，對於一個完全沒有接觸過海外房産，尤其是日本房産的普通人來說，這片市場無疑是陌生且充滿未知數的。我最關心的是，這本書是否能像它的標題那樣，為我這個新手小白提供一條清晰、可行且真正能帶來收益的路徑。我希望它能從最基礎的知識講起，比如如何選擇區域、如何評估房産價值、日本的購房流程和法律法規是怎樣的，以及最關鍵的，在當下這個時期，投資日本房産有哪些潛在的風險和迴報。會不會涉及到一些實際的案例分析？或者是否有作者自己親身經曆的經驗分享？我希望這本書不是紙上談兵，而是能夠提供一些切實可操作的建議，讓我能夠更自信地邁齣第一步。

评分☆☆☆☆☆

翻閱這本書，我最期待的是它能否解答我心中那個一直存在的疑惑：在日本買房，到底值不值得？我並非追求一夜暴富，但如果能通過閤理的投資，為自己增加一筆被動收入，或者作為一種長期的資産配置，那將是極好的。我特彆關注書中關於“賺錢”這一部分的論述。它是否會深入分析日本房地産市場的趨勢，例如人口結構的變化、旅遊業的發展對房産需求的影響，以及利率政策的變動可能帶來的連鎖反應？更重要的是，作者是如何定義“賺錢”的？是短期內的房産增值，還是長期的租金收益？書中會不會提供一些預測模型或者數據分析，幫助讀者判斷哪些區域具有更高的投資潛力？我希望這本書能夠幫助我建立一個理性的投資觀，而不是被一時的市場熱度衝昏頭腦。同時，我也很想知道，在購買房産之後，如何進行有效的管理和維護，以及如何處理可能遇到的各種問題，例如租客管理、房屋維修等等，這些細節往往纔是決定投資成敗的關鍵。

评分☆☆☆☆☆

這本書的書名直擊人心，非常具有誘惑力，但作為一名謹慎的投資者，我更看重內容的深度和實用性。我希望這本書不僅僅是描繪一個美好的願景，而是能夠提供一些非常具體、可操作的“秘籍”。比如，書中是否會提供一套詳細的“新手指南”，一步步教導如何避開那些看似誘人實則隱藏著陷阱的房源？又或者，它會分享一些關於如何識彆“低窪”房産，或者如何通過談判技巧獲得更優價格的經驗？我尤其想瞭解，在日本購房過程中，有哪些常見的誤區是新手容易犯的？以及，如何有效地規避這些風險？是否會有關於稅務方麵的解釋，例如購房稅、房産稅、遺産稅等等，這些都是影響投資迴報的重要因素。如果書中能提供一些實際的計算案例，展示如何預估投資迴報率，以及如何計算持有成本，那就更好瞭。我期待這本書能夠成為我投資日本房産的“導航儀”，為我指明方嚮，少走彎路。

评分☆☆☆☆☆

讀到這本書的名字，我腦海中立刻浮現齣許多關於日本生活和文化的畫麵，同時我也在思考，在這樣一個獨特的市場環境中，投資房地産是否真的如書名所言，那麼容易實現盈利。我非常好奇書中對於“第一次”這個詞的解讀。它是否意味著這本書是為完全沒有海外房産投資經驗的讀者量身定製的？如果是這樣，我希望它能包含非常基礎的入門知識，例如如何辦理日本的銀行賬戶、如何選擇閤適的房産中介、以及在日本購房的整個流程和所需證件。此外，我也會關注書中關於“賺錢”的定義。它是否會涵蓋投資的各個方麵，包括房産的升值潛力、租金收入、以及可能的稅收優惠？我希望書中能提供一些切實可行的建議，幫助我瞭解如何在日本找到既有增值空間又有穩定租金收入的房産。同時，我也想知道，書中是否會提及一些關於日本房地産市場長期趨勢的分析，以及如何應對潛在的市場波動，從而為我的投資決策提供更全麵的信息。