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　　嚴選投資日本房地產一定要知道80個問題Q&A

　　在日本同時擔任房地產投資專家、財經暢銷作家與業者角色的玉川陽介，他把過去座談會或投資人諮商時的問題集結起來，並且以QA問答的方式，加以解說而成的，本書共分為〈緒論〉、〈選定物件篇〉、〈活用借錢篇〉、〈收支計畫篇〉、〈避開風險篇〉等五大篇，以及［附錄］特別收錄從今天開始不會輸的房地產投資「收益試算excel表」。

　　其中，發現投資新手最常被問到包括「獨棟透天樓房和公寓大廈，哪個好？」、「鋼筋混凝土造和木造，哪個好？」、「東京和地方，哪裡好？」、「如何得到能擴大投資規模的貸款？」、「學習有關不動產的方法是什麼？」等五種類型的問題。

　　玉川陽介認為:「如果抓到房地產的重點，它的規則比股票、外匯都來得簡單，請務必利用本書釐清疑點問題，試著踏入房地產的世界看看！」

作者簡介

玉川陽介

　　1978年出生於神奈川縣，畢業於學習院大學。
　　大學在學期間成立統計數據處理的公司，使該公司每年營收成長，於2006年以購併方式出售給上市公司，2009年赴美深造，並取得房地產交易資格證。
　　接著，利用出售統計數據處理公司的資金正式開始投資房地產，並在2010年成立「核心加值及建築股份有限公司」，擔任該公司的董事長。
　　現在，持有許多靠近東京都市中心的投資物件，並擔任地政士業者，親自經手買賣仲介，同時也在《鑽石週刊》等財經雜誌撰文。
　　1978年7月 出生於神奈川縣大和市
　　1993年93 全日本中學高中電腦軟體大賽獲得優秀獎(桐蔭學園中學三年級)
　　1994年3月 桐蔭學園中學畢業
　　1997年3月 桐蔭學園高中畢業
　　1997年12月 設立ジイズスタッフ公司(學習院大學1年級時)
　　1997年 以副業方式開始投資股票(股票、債卷)
　　2001年 變更為ジイズスタッフ股份公司，擔任代表董事
　　2002年3月 學習院大學經濟學系畢業
　　2003年11月 開始投資租賃型房地產(都心的住宅型和商業型)
　　2006年8月 以2.5億日幣出售ジイズスタッフ股份公司所有的股份
　　2008年日本紅十字會發給金色有功章,榮獲神奈川線大和市頒發感謝狀
　　2009年10月 ジイズスタッフ股份公司代表董事退任
　　2009年10月 美國留學深造九個月
　　2009年12月 取得房地產交易資格證
　　2010年8月 設立コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ股份公司
　　2011年11月 開始出版［從200萬日幣就可以開始！低風險，高利潤的房地產投資］

　　著作>>
　　@《手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資》
　　《從手頭200萬日圓開始！低風險、高收益率的房地產投資》
　　@《勝者1％の超富裕層に学ぶ「海外投資」7つの方法》
　　《向1％身為贏家的富豪階層學習「海外投資」的7個方法》
　　@《海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書》。
　　《靠海外ETF和REIT開始 投資股利收入的教科書》
　　（以上皆為日本實業出版社出版）

譯者簡介

葉冰婷

　　資深文字工作者

　　譯作:
　　《來@粉餅屋聊天：教女人幸福也性福》、《戀愛攝影棚－幸福大放送》、
　　《異常脫髮，危險！》、《東台灣展望》、《槓桿閱讀術》、《槓桿思考術》、
　　《簡單到連高中生都看得懂的買股攻略》、《為什麼風一吹，桶匠就大賺：杜拉克教你問題解決的技巧》、《這樣做事，你就不會被盯到死：掌握自主權的工作技術》、《打造會走路的身體：讓身心靈都回復健康的正確走路法》等。

［第一部］選定物件篇
［第1章］　買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方
［第2章］　在第一次投資上，狹小的公寓大廈 vs. 作為王道的獨棟透天樓房
［第3章］　用土地的價格能便宜買進的木造房子 vs. 構造堅固的鋼筋混凝土造房子
［第4章］　選擇物件時，什麼是最重要的？

［第二部］活用借錢篇
［第5章］　安全地用現金購置vs.操作槓桿原理的借錢
［第6章］　持有到貸款還完vs.半途出售以便脫手出場
［第7章］　和能讓你用貸款不斷購屋的金融機構往來的方法

［第三部］收支計畫篇
［第8章］　如何訂定收支計畫呢？
［第9章］　以不用花固定費的個人身分來買vs.以節稅強的法人身分來買

［第四部］避開風險篇
［第10章］　日本經濟有可能破產嗎？
［第11章］　地震的影響有到什麼程度？
［第12章］　為了鍛鍊投資能力

［特別附錄］
從今天開始不會輸的房地產投資「收益試算excel表」

［第一部］選定物件篇

正當開始投資房地產時，最令人煩惱的就是物件的選法。

要選因東京奧運和安倍經濟學而有漲價可期的東京，還是收益率高且能全額貸款的地方？要選公寓大廈，還是獨棟透天樓房？要選木造，還是鋼筋混凝土造？要選公寓大廈，還是辦公大樓？就算是買投資型房地產，也都有各式各樣的類型和投資策略。

此外，物件的選定，和所謂「何時買」的時機並駕齊驅，都是左右投資勝敗的重要因素，這點不在話下。

選擇物件的時候，要看什麼好呢？此外，什麼是對收益貢獻度最高的要素？

關於這些，我將把現在開始投資房地產的新手詢問最多的各個問題，作為標題，來加以解說。

【第1章】　買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方

老實說，東京和地方，你該買哪裡的物件？

問題07　房地產的投資策略有什麼類型？　　［詢問度］★★★★★

作為我主要投資標的的幾乎是在東京都市中心租賃需求穩定，而且在景氣大好時有上漲可期，像這樣平衡型的物件。因此，被問到要投資東京還是地方，我想回答的是東京。

為何推薦這樣的投資類型呢？在討論要選東京還是地方之前，我想說明房地產基金對投資對象所做出的4個分類。

房地產基金在考慮投資時，把投資對象分類如下，並考慮風險和回報。

①核心型投資

以租金收入為主要目的的房地產投資。雖然其收益率低，卻因為是黃金地段而收益穩定，且風險低。

②核心加值型投資

以租金收入和漲價利潤兩者取得很好的平衡為目標。雖是東京都市中心卻是次等地段。

③增值型投資

這是對比較便宜的物件賦予附加價值，然後高價出租或轉賣的策略。它需要企劃能力和經營能力。

④投機型投資

這是針對拍賣或整批出售、搬遷案件等內有隱情的物件。它需要大量的現金和專業性。

※筆者參考一般社團法人不動產證券化協會的分類，製作完成。

我所經營的「核心加值及建築股份有限公司」中的「核心加值」就是取自於「核心加值型投資」這個詞。事實上，我的投資對象也幾乎是核心加值型，而且偏好恰如其名的投資對象。

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