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公寓大廈管理維護公司在8、90年代，仍是個新興的服務業，各家從業者的管理方式仍在摸索與學習中。當時的總幹事，大都是軍系的退役軍人，靠著自身的軍中行政歷練經驗，在社區摸索中學習與成長，但陣亡率卻高達60～70％，原因就在於沒有實務的教育訓練可循。筆者整理從業10餘年的實務經驗，藉由本書的散播，期能讓新進從業者減少新手摸索期，提供執業參考方向，以讓各集合式住宅管委會能在從業者的協助下，達成管理有序的良善社區。

　　各式社區所發生之管理問題繁多，綜觀每個社區發生之管理問題均大同小異，惟各家物業管理公司的處理方式卻毫無標準規範可依循，導致各社區行政管理工作各行其事，讓社區管委會與住戶無所適從。

　　經常發現管理權人逾越應有權限或應作為而不為，造成住戶之權利受損；此時，社區聘僱的公寓大廈管理服務人員就必須發揮其專業功能，依據所受的專業訓練與知識，協助管委會依法規處理各種行政管理工作，將社區運作導入常軌，以發揮管委會應有的管理功能並維護全體住戶之權益。

作者簡介

楊世和

　　筆者畢業於國立台北商專銀行保險科，於不惑之年開始接觸集合式住宅管理事務，進入桃園縣的公寓大廈管理維護公司服務，服務迄今已經十一年，公司員工約800人；期間曾擔任保全勤務督導、副理、經理、處長等業務工作，目前職務為公司綜管協理。曾於桃園市中悅藝術廣場社區擔任社區經理近四年，接續在桃園縣中悅帝寶社區擔任社區經理職務迄今將滿三年。

前言    002

壹、總幹事入門    010
一、執業人員應有的認知    010
二、應具備之條件與素養    011
三、認識大樓的機房設備與管路配置    017
四、認識社區的各種管路類別：    034
五、認識集合式住宅管理所涵蓋內容    040
六、社區行政事務運作與管理方式闡述    046

貳、社區各種常見狀況之處置    138
一、住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業之處置？    138
二、停車場住戶專有車位遭人佔用之處理方式與相關法律參考    140
三、住戶任意棄置垃圾、製造噪音、惡臭、妨礙安寧等行為之處置    143
四、住戶房屋專有部分修繕責任與保固期修繕責任認定與糾紛處置    148
五、管理費收繳與催討流程    151
六、有關社區公共區域與住戶專有部分的財物失竊之賠償責任    153
七、住戶申請房屋裝潢施工，管委會應如何執行相關要求與房屋驗退作業    154
八、社區內拾獲遺失物之處置方式    158
九、住戶家裡馬桶、浴室地面排水孔、廚房流理台、陽台排水孔發生阻塞之處置    159
十、建商代管期間至管委會成立，此期間內的社區管理維護費用，應如何分擔？    161
十一、社區發生竊案之應有處置與責任歸屬    162
十二、住戶房屋產權移轉時，管委會應行注意事項    165
十三、住戶於陽台或窗戶加設鐵鋁窗，或於外牆張貼廣告物、在頂樓平台裝設曬衣架、空中花園或其他類似之行為（裝設衛星碟盤、無線基地台、冷氣主機…），其處置方式如何？    166
十四、住戶或利害關係人要求閱覽、影印社區的財務報表、會計憑證、帳冊、會議紀錄、欠繳應負擔費用情形，其相關限制與規範    168
十五、社區於規約訂有違規罰款條文是否合法？若違規戶拒繳罰款，應如何處置？    169
十六、「管理委員」請辭之應行程序    171
十七、住戶於騎樓或開放空間、法定空地、共同走廊擺置桌、椅、廣告牌以供作營業行為，管委會應如何處置            173
十八、社區管委會於地下停車場公共空間或一樓開放空間、法定空地增設停車位之適法性與應行程序    174
十九、管理委員的任期規範    175
二十、對於欠繳管理費住戶，管委會可否逕行將其通行出入門禁卡銷號？停止其公設使用權與訪客通告服務及信件代收服務？    177
二十一、集合式住宅的專有部分可否設立公司行號或申請營利事業登記？    178
二十二、建商對於出售之房屋所應負之保固責任與保固期限之規範。    179
二十三、社區小型游泳池、SPA池、戲水池，是否需要配置救生人員方可使用？    181
二十四、對於破壞建物外觀與搭設違章建築行為的正確處理程序    183
二十五、社區店面招牌廣告及樹立廣告的管理    184
二十六、放任寵物破壞環境衛生、驚嚇住戶、影響公共安寧之處置    185
二十七、住戶於住宅區內其專有部分從事商業行為之處置            186
二十八、社區每屆的管理委員選舉作業，是否必須於區分所有權人會議上舉行方屬合法？    188
二十九、管委會將社區公共基金的一部份分發給每戶住戶作為年終紅包，此行為是否有違反公寓大廈管理條例的規範？    190
三十、調閱、燒錄監視器畫面的正當程序    191
三十一、防颱準備工作    192
三十二、火災發生時的狀況處置。    195
三十三、如何防止社區住戶遭遇詐騙事件    197
三十四、如何改善家裡產生的污水臭味問題    199
三十五、住戶於專有部分內門窗或門首張貼租、售屋廣告之適法性    201
三十六、社區視聽室公開播放影片是否有違著作財產權規範？    202
三十七、如何防範瓦斯氣爆的發生    204

參、管理委員會的運作    206
一、委員會之定義:    206
二、委員會的運作    208
三、管理委員會的管理工作項目    212
四、法律賦予管理委員會管理權限為何？如何行使？管委會如何用合法權限來約束住戶遵守社區規範    216
五、擬定短、中、長期社區財務預算之重要性    218
六、如何計算合理之管理費收取額度    222
七、管理費催繳流程與方式    224
八、管委會最好制訂管理委員自律公約，以為委員遵循之規範    226
九、社區物業、保全公司與其他協力廠商之招標作業流程            228
十、管委會如何對於社區合約廠商進行管理與監督    230
十一、撤換「管理維護公司與保全公司」之注意事項與交接流程    233
十二、如何罷免不適任之委員    237

肆、公寓大廈管理條例的實務運用    240

伍、住戶的權利與義務    307

陸、結論        320

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