房地産登記實務(23版) pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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由於不動産法規的復雜性及專業性，從前所謂「代書」隨著證照製度的建立乃正名為「土地登記專業代理人」，亦由於該專業代理人所執行的業務，不僅限於「土地登記」，因此政府乃有「地政士法」的製定公布。
　　
　　「地政士」接受社會大眾之委託，代理有關不動産之申請登記、測量、稅務、公證、提存及撰擬契約、協議、簽證或其他與地政業務有關事項。可見「地政士」所執行之業務層麵頗廣，而涉及之專業層次亦頗深，因此，擁有一本完善的工具書，成為「地政士」不可或缺的一件要事。
　　
　　本書版版暢銷，讀者層涵蓋瞭地政、司法、財政等政府機關；民間從業人員則包括瞭律師、建築師、會計師及建設公司、仲介公司、鑑價公司等，尤其是過去的「代書」，更是人手一冊，故博得瞭「代書聖經」的雅號。
　　
　　隻因為本書融閤作者的研究、教學及實務工作的心得，故不僅具有專業性，也具有實用性；隻因為本書內容包括不動産的産權、契約、稅務、測量與登記，故不僅具有深度性，也具有廣度性。

新時代城市治理與不動産登記改革前沿：麵嚮高質量發展的實踐探索 圖書簡介 在我國社會經濟邁入高質量發展新階段的宏大背景下，城市治理體係和治理能力現代化已成為時代命題。不動産登記作為國傢治理體係中的重要一環，其職能定位、技術應用和製度設計正經曆著深刻的變革與重塑。本書《新時代城市治理與不動産登記改革前沿：麵嚮高質量發展的實踐探索》並非聚焦於某一特定年度的法規實務操作手冊，而是立足於宏觀的國傢戰略部署、中觀的製度設計演進以及微觀的數字化轉型前沿，對不動産登記製度的未來發展方嚮和係統性改革路徑進行深度剖析和前瞻性研究。 本書旨在為政策製定者、規劃設計者、一綫管理者以及相關領域的學術研究人員，提供一套超越具體操作指南的、具有前瞻視野和理論深度的參考框架。我們關注的重點是：如何通過不動産登記製度的現代化改革，有效支撐國土空間規劃的實施、激活存量資産的價值、保障産權的清晰與安全，並最終服務於城市可持續發展和民生福祉的提升。 第一部分：宏觀戰略視野下的不動産登記製度重塑 本部分深入探討瞭不動産登記製度在國傢治理體係中的戰略定位。它不再僅僅是土地和房屋的“確權發證”工具，而是成為國土空間信息基礎設施的核心樞紐。 1. 統一大市場與産權保護的基石： 探討瞭不動産統一登記製度的深化實施，如何有效消除區域壁壘，保障各類市場主體的財産權和交易安全。重點分析瞭抵押登記、查封登記等關鍵環節在維護金融安全和促進資本高效流動中的作用。內容涵蓋瞭産權的交叉性、物權法理與登記實踐的銜接，以及如何通過登記信息的權威性，降低交易成本、遏製“黑産”風險。 2. 國土空間規劃實施的“硬約束”： 詳細論述瞭不動産登記數據如何與國土空間規劃“一張藍圖”深度融閤。不同於僅僅記錄現狀，本書關注如何利用登記製度對規劃用地的管控、對開發強度和容積率變化的動態記錄，實現對規劃紅綫的剛性約束。分析瞭“多規閤一”背景下，登記單元的界定標準、信息模型的構建，以及如何通過登記防止規劃的隨意變更和侵蝕。 3. 不動産的“資産化”與價值釋放： 聚焦於不動産登記在支持地方經濟轉型和盤活存量資産方麵的潛力。深入分析瞭不動産“功能價值”嚮“市場價值”轉化的製度機製，包括集體經營性建設用地入市、農村宅基地“三權分置”後的實現路徑、以及支持不動産投資信托基金（REITs）等新型融資工具發展的登記製度保障。 第二部分：數字化轉型與信息技術的深度融閤 本書將大量篇幅投入到不動産登記的數字化、智能化轉型上，這不僅是技術層麵的升級，更是管理模式的革命。 1. 數字孿生與三維（3D）登記： 詳細闡述瞭從傳統的二維平麵圖譜嚮基於BIM/GIS/CIM技術的三維不動産單元登記的過渡路徑。探討瞭如何精確錶達復雜建築（如曆史建築保護、地下空間利用）的權屬邊界、空間屬性和使用限製，以及在虛擬空間中實現物權的公示與對抗。 2. 區塊鏈技術在不動産登記中的應用探索： 審視瞭區塊鏈分布式賬本技術在提升登記信息安全、可追溯性和防篡改性方麵的潛力。內容不僅限於理論探討，還涉及如何設計安全可控的聯盟鏈架構，實現跨部門、跨區域的登記信息安全共享機製，而非簡單的信息集中化。 3. 智慧登記流程再造與“一窗受理”的深化： 探討瞭如何通過大數據分析和人工智能技術優化登記審核流程，實現材料的智能預審和風險預警。分析瞭如何真正落地“一窗受理、集成服務”的理念，打破部門間的信息孤島，將不動産登記服務嵌入到更廣闊的政務服務體係中。 第三部分：應對復雜産權關係的實踐創新 現代不動産登記麵臨的産權關係日益復雜，本書專門設立章節來分析如何應對這些“疑難雜癥”。 1. 復雜不動産單元的權利界定： 深入剖析瞭廠房、物流園區、多業主共有物業等復雜場景下的不動産單元劃分標準和權利內容錶述難題。重點關注區分所有權（如公寓大廈）與建築物區分使用權（如特定車位、儲藏室）的登記實務差異，以及如何保障共有部分的權益協調。 2. 曆史遺留問題與過渡期管理： 針對大量曆史形成、權屬界定不清的存量土地和房屋，本書研究瞭運用登記公告程序、司法協助機製和技術測繪手段，逐步消化曆史遺留問題的係統性方案，強調在保障既有權益穩定的前提下，實現登記的完整和準確。 3. 司法實踐與登記的互動機製： 探討瞭法院判決、仲裁裁決與不動産登記機構之間的信息傳遞、協同執行機製。分析瞭登記機構在執行司法文書時，如何平衡程序正義與實體權利的清晰性，特彆是涉及破産財産處置和強製執行中的不動産登記問題。 結語：麵嚮未來的登記製度適應性研究 本書的最終目標是構建一個具有高度適應性和前瞻性的不動産登記製度框架。它強調，登記實踐必須緊密跟隨機場的變化——無論是氣候變化對沿海不動産的影響，還是人口結構變化對城市住房供給模式的重塑。通過對這些前沿議題的係統梳理和深入探討，本書力圖提供一套超越具體業務操作規範的思維工具，指導不動産登記製度在服務國傢治理現代化的大局中，實現價值的最大化和效能的提升。

作者簡介

陳銘福

　　籍貫：颱灣省彰化縣人

　　生日：民國36年12月1日生

　　學曆：
　　中興大學地政學士
　　政治大學地政碩士
　　1972年高等考試地政及格
　　1972年乙等考試地政及格
　　1995年土地登記專業代理人檢覈及格
　　1999年不動産經紀人普考及格
　　2004年不動産估價師特考及格第一名

　　現職：
　　大聖不動産估價師事務所估價師
　　普提地政士事務所地政士
　　政治大學地政係兼任講師
　　中華民國地政士公會全國聯閤會第一屆理事長

　　得奬：內政部第一屆中華民國地政貢獻奬

修訂者簡介

陳冠融

　　籍貫：颱灣省彰化縣人

　　生日：民國62年8月4日生

　　學曆：
　　中興大學地政學士
　　逢甲大學土地管理碩士
        美國加州大學河邊分校英文研修
        廈門大學博士生
　　1995年地政士特考考試及格
        2006年不動産經紀人普考及格
        2006年不動産估價師高考及格

　　現職：
　　中原大學財經法律學係兼任講師
        普提地政士事務所地政士
        大聖不動産估價師事務所執行估價師

第一編 基本認識
第一章 認識地政士
第二章 認識房地産
第三章 認識簽約
第四章 認識稅賦
第五章 認識登記

第二編 登記實務
第六章 所有權總登記
第七章 測量復丈及標示變更登記
第八章 所有權移轉變更登記
第九章 他項權利設定登記
第十章 他項權利移轉登記
第十一章 他項權利內容變更登記
第十二章 繼承登記
第十三章 土地權利信託登記
第十四章 更正與限製登記
第十五章 塗銷登記與消滅登記
第十六章 其他登記
第十七章 祭祀公業及地籍清理
第十八章 總 結

 

序
　　
　　一、房地産登記實務，事涉駁雜，疏於體驗者，實難免「望洋興嘆」。地政諸賢，有感於此，乃不遺餘力地或理論討論，或法令整編，或實務撰述，故有關房地産登記之書籍頗多，其於地政登記之「公開化」，助益匪淺。惟綜觀坊間書籍，對於每一登記個案分彆作有係統之敘說者，似尚闕如，是以筆者乃奮地政小兵之勇，以補地政諸賢之失，斯為拙著之動機。
　　
　　二、本書係基於登記申請人之立場撰述，故有關地政機關內部作業實務，均置之不言，庶使本書之敘說，更具簡潔性。
　　
　　三、本書以登記申請實務為主，並涉及與登記息息相關之調查、簽約及稅賦等事務，庶使本書之敘說，更具完整性。
　　
　　四、本書登記實務各章節，首列有關之法條規定及相關而重要之行政解釋，庶使本書之敘說，，更具實用性。
　　
　　五、颱灣省地區，部分地政事務所或因業務不多，或因人手不足，故登記櫃颱化後，仍有一人兼辦計費、開單或收費、收件等情事。故本書登記實務之申辦手續，乃就首善地區之颱北市為主題，，庶使本書之敘說，更具激勵性。
　　
　　六、本書各章節之書錶填寫說明，係根據政府擬定之填寫說明，針對各登記個案予以分解，庶使本書之敘說，更具確實性。
　　
　　七、本書各章節之末，均附各登記個案之書錶填寫範例，庶使本書之敘說，更具參考性。
　　
　　八、筆者學於地政一門，亦緻用於地政一途，為學驗俱淺，是以本書漏誤之處，勢所難免，尚祈師長賢達，有以教正，是所企盼。
　　 23版序
　　
　　本書初版迄今將近四十年，為傢父一生從事不動産教學及實務之心血結晶，亦為深受廣大讀者及不動産業者喜愛的實用工具書。因有承接傢父衣鉢的重責大任，經手修訂本書時，總是抱持戒慎恐懼、如履薄冰的態度，小心翼翼逐頁校核相關登記法令、解釋函令及各類申請書錶，故花費較多時間進行修正。
　　
　　本版修訂時，地政士法、土地登記規則、地籍測量實施規則、建物所有權第一次登記相關法令、遺産及贈與稅法等部分條文均已修正，此外，政府為居住正義，使房地課稅閤理化，在所得稅法增訂瞭房地閤一課稅相關之規定，以及修正並提高房屋稅條例所規定非自住房屋之稅率。最後，內政部針對各種定型化契約書範本，例如預售屋買賣契約書、成屋買賣契約書、預售停車位買賣契約書及房屋租賃契約書，亦已修正。基此，於本書相關章節之內容，進行修訂。
　　
　　本版付印前，適逢內政部修正公布地籍測量實施規則部分條文，故及時據以修正本版相關內容。
　　
　　本版修訂時，又適逢內政部預告修正土地登記規則，故先行將草案修文修訂入於本版，讀者參考使用本書時，請參閱正式公布實施之條文是否有差異，以免有誤。
　　
　　本版書序由陳冠融負責修訂，疏漏之處祈盼讀者惠續指正。

第一節 地政士與代理
 
一、代理申請
 
由於民法總則編有「代理」之規定，故土地登記得由他人代理申請，該代理人即一般所謂「代書人」。於民國90年10月4日製定公布「地政士法」，並於公布後六個月施行以後，該「代書人」，由「地政士」取而代之。
 
土地法第37條之1第1項規定，土地登記之申請，得齣具委託書，委託代理人為之。準此，可知土地登記得由當事人親自申請（註：對行政機關應以「申請」為之，對法院始以「聲請」為之），亦得附具委託書委託他人申請。該委託他人申請之「他人」，得為「一般人」或「地政士」，即土地登記專業代理製度，並未排斥一般代理，惟以土地登記代理為專業者，應具備「地政士」資格並應依法「開業」。
 
二、代理人應親自申請
 
土地登記規則第37條第1項前段規定，土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書。同法條第2項規定，代理申請登記時，除法律另有規定外，
 
代理人應親自到場，並由登記機關核對其身分。故代理人受託辦理登記，除應有委託書外，尚應持身分證件親自送件，地政事務所始予受理。
 
三、登記助理員
 
因法令規定代理人應親自持身分證件送件，但甚多代理人由於錶現良好，緻業務繁忙，於接待當事人、研究案情、審理案件，已經分身乏術，欲其親自
 
送件，實有睏難。因此，乃有「復代理」之産生。「復代理人」通常係「地政士事務所」的外務人員，其僅係代理「地政士」申請收件及領狀，故不作為「代書」所得稅的課徵對象。
 
所謂「復代理」，應是「地政士」受託代理申請之「土地登記案件」，委託另一「地政士」代理申請之意。故前述外務人員之代理收件及領狀，並非實質上之「復代理」。為解決前述「地政士」分身乏術之睏難及提升其服務品質，地政士法第29條乃有「登記助理員」之規定：地政士受託嚮登記機關辦理土地登記之送件及領件工作，得由其僱用之登記助理員為之。但登記機關認有必要時，得通知地政士本人到場。

评分☆☆☆☆☆

我一直以來都對産權的細枝末節感到好奇，尤其是涉及到房産這種重大資産時，那種“一紙契約定乾坤”的感覺，總覺得背後隱藏著許多不為人知的復雜性。《房地産登記實務(23版)》這本書，恰恰滿足瞭我這種窺探欲。它沒有像一些理論書籍那樣空泛地討論所有權，而是直接切入最核心的“登記”環節，細緻地描繪瞭房産從一紙藍圖到最終落入個人名下的每一步。我特彆喜歡書中對不同類型的不動産權利，如所有權、用益物權、擔保物權等，在登記實務中的具體體現。它詳細講解瞭不同權利的登記要件、登記程序以及登記後的法律效力，讓我對“誰擁有什麼”、“如何證明擁有”有瞭顛覆性的理解。例如，關於地役權和相鄰權的登記，書中通過圖文並茂的方式，清晰地展示瞭這些權利的界定和保護方式，這對於理解小區內部的設施使用、鄰裏之間的通行糾紛等現實問題非常有啓發。此外，書中對於不動産登記信息公開與保護的平衡性探討，也讓我看到瞭這項工作的社會責任感。

评分☆☆☆☆☆

對於我這樣一名初入房地産行業的小白來說，找到一本既權威又實用的教材是多麼重要。《房地産登記實務(23版)》這本書，無疑是我近期遇到的寶藏。它不僅僅羅列瞭條條框框的規定，而是將枯燥的法律條文轉化成瞭一套套清晰、可操作的流程。書中的內容邏輯嚴謹，從宏觀的法律框架，到微觀的每一步操作細節，都梳理得井井有條。我印象最深刻的是關於不動産登記申請材料的準備部分，書中詳細列齣瞭各種情形下需要提交的證件、證明，以及這些材料的審核要點，讓我對準備文件不再感到盲目。而且，它還針對常見的登記錯誤、遺漏等問題，提供瞭相應的補救措施和法律依據，這對於減少實際操作中的風險非常有幫助。書中還穿插瞭許多實務中的“小貼士”和“注意事項”，這些都是在書本理論中學不到的寶貴經驗，讓我在學習過程中仿佛置身於實際工作場景，提前掌握瞭“通關秘籍”。

评分☆☆☆☆☆

這本書真的像打開瞭新世界的大門！作為一個對房地産交易略知一二，但從未深入瞭解過具體操作的人，讀完《房地産登記實務(23版)》後，感覺整個知識體係都被重塑瞭。我原本以為登記就是填填錶格、蓋蓋章的事兒，沒想到背後蘊含著如此精妙的法律法規和嚴謹的流程。書中對於不動産登記的起源、發展以及在現代社會中的重要性進行瞭深入淺齣的闡述，讓我明白瞭這項工作的核心價值不僅僅是記錄，更是保障交易安全、維護物權穩定、優化土地資源配置的關鍵環節。特彆是關於不動産登記簿的構成、登記事項的種類以及權利取得和變動的方式，都講解得非常細緻，並且結閤瞭大量的案例，讓我能夠將抽象的法律條文與實際操作緊密聯係起來。比如，在學習關於抵押權登記的部分時，書中列舉瞭不同類型抵押權設立、變更、注銷的詳細流程，以及可能遇到的各種疑難問題和解決方案，這讓我對房屋貸款、産權過戶等日常生活中常見的交易場景有瞭更清晰的認識，也為我未來進行相關操作打下瞭堅實的基礎。它不僅僅是一本操作手冊，更是一本讓我理解房地産市場運作邏輯的指南。

评分☆☆☆☆☆

作為一個對不動産法律有濃厚興趣的學習者，我一直渴望找到一本能夠係統性地解答我在實踐中遇到的疑惑的書。《房地産登記實務(23版)》這本書，就如同一盞明燈，照亮瞭我前行的道路。它不僅提供瞭紮實的理論基礎，更側重於將理論與實踐相結閤，通過豐富的案例分析，讓我對不動産登記的法律內涵有瞭更深層次的理解。書中對於不動産登記的效力，特彆是公示公信力原則的闡釋，讓我深刻認識到登記在保護物權、規範交易中的核心作用。我特彆關注瞭書中關於不動産登記的爭議解決機製的部分，瞭解瞭當發生不動産登記糾紛時，可以通過哪些途徑、依據哪些法律來解決，這對於學習不動産法的人來說，是非常重要的補充。此外，書中對不動産登記與稅收、金融等相關領域的交叉性也進行瞭探討，讓我看到瞭不動産登記在更廣闊的經濟社會領域中的作用和影響，大大拓展瞭我對這項工作的認知邊界。

评分☆☆☆☆☆

我是一名在基層從事土地管理工作的人員，日常工作中經常會遇到與不動産登記相關的事務。《房地産登記實務(23版)》這本書，對於我們一綫工作人員來說，簡直是一本“活字典”。它涵蓋瞭不動産登記的方方麵麵，從基礎的理論知識，到具體的業務操作，再到相關的法律法規，幾乎無所不包。我尤其欣賞書中對於不同類型的不動産登記業務，如首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等的詳細講解。書中對於每一種登記業務的受理條件、申請流程、審核要點，以及可能遇到的特殊情況的處理方式，都給齣瞭清晰的指引。例如，在處理集體土地所有權登記時，書中詳細闡述瞭集體土地所有權的確認原則、登記依據和公示程序，這對於我們正確處理農村宅基地、耕地等不動産的登記工作至關重要。而且，書中還對不動産登記的簿冊管理、信息係統建設等進行瞭介紹，這有助於我們理解整個登記體係的運作機製，提升工作效率和準確性。