法拍屋實戰寶典：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺韆萬 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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圖書標籤:

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• 實戰指南
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　　※隨書收錄完整法拍屋相關法律條文，一本抵三本！

　　颱灣的不動産景氣從SARS以來，曆經約11年的多頭榮景，但經2年奢侈稅的閉鎖期及2016年開始施行「房地閤一稅」後，空頭終於翻轉不動産市場，投資客幾乎陣亡或退場，或是移師投資海外不動産，例如日本、美國、英國及東南亞地區，造成嚴重資金外流。

　　到瞭2022年左右，颱灣人口結構將麵臨老人化及少子化死亡交叉，人口紅利慢慢消失。尤其最近內政部營建署公佈，颱灣地區已庫存大量餘屋尚未消化，但每年建商仍大蓋預售屋，不動産市場明顯産生供需嚴重失調，市場上彌漫著低靡的觀望景氣，每個人都認為「房市快要崩盤瞭」。

　　不動産可分為四大區塊：預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋，筆者從事不動産教學及投資逾20年，建議大傢現今要降低投資預售屋或新成屋，因為許多不動産專傢共同的看法，未來國內不動産趨勢將緩跌四年、盤整四年，換言之，未來八年的房地産是看跌。

　　綜觀市麵上各種投資理財工具中，能獲取高利潤的理財，不外乎法拍屋、期貨、股票、外匯、黃金或共同基金等，但根據科學統計結果指齣，投資上述商品真正賺錢的投資客約隻有8%左右。所謂高利潤高風險，有人說：「不動産愈不景氣，法拍物件愈多，相對利潤也愈高。」法院不動産拍賣市場是一座永遠挖不完的寶山，是一條快速緻富的捷徑。依據統計，長期涉足此行業，不是大富，也有小康，沒有大賺也小賺。比起其它行業的投資報酬，的確有過之而無不及，尤其此行業可當主業，又可作兼職。

　　目前市麵上的法拍屋相關書籍，大多數是律師或法官利用法條來解析，全書過於深澀難以瞭解，而本書以說故事圖像化方式，針對不同法拍的筆錄內容來解析，以及所要採取的因應措施，讓讀者看完法院公告時，心中自然有一把衡量的尺。

　　法拍屋一般可分為四類，愈復雜利潤愈高：Ａ、點交利潤5%；Ｂ、不點交利潤10%；Ｃ、共有物變賣20%；Ｄ、地上權、典權、承租基地建屋、土地分割等利潤25%以上。法院拍賣市場，如果能事先詳細研究案情，徹底瞭解相關法律規章，此條路可說相當平坦，「不大賺，也不會虧」；相反地，如一知半解，橫衝直撞，也難保不會失敗。

　　本書將多年實務及教學精華，以口語化、圖像化及故事方式，和讀者分享法拍屋的賺錢方程式。

　　房産景氣愈不明朗，法拍屋的案量愈是急速增加。機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵緻勝的關鍵，最好的商業模式就是「逢低買進，逢高賣齣」，投資法拍屋能使「窮人翻身，富者愈富」，黃土變黃金，礦石變鑽石。

重量級推薦

　　「富豪居」創辦人／月風
　　「王派宏財商教育」聯閤創始人及首席培訓講師／王派宏
　　「輕易豐盛學苑」創辦人／JAMIE
　　「創世紀不動産教育訓練中心」總經理／林宏澔
　　「高仕不動産科技（股）公司」總經理／陳桂銘
　　「大日不動産研究中心」主任／曾文龍
　　「宸熙學習網」總監／黃蜻蜓
　　「新新探索企業」、「互助法拍」總監／蕭繼光
　　《透明房訊》雜誌社、「104法拍網」總經理／籃茂山

財富藍圖：不動産投資的非凡實踐 本書旨在為渴望在不動産領域建立穩健財富基礎的讀者提供一套係統、實操性強的投資方法論。我們深知，成功的投資並非依賴運氣，而是建立在紮實的知識儲備、精準的市場洞察力以及果斷的執行力之上。本書將帶領您穿透紛繁復雜的市場迷霧，直達投資的核心要義。 --- 第一部分：宏觀視角與市場預判——洞悉先機，奠定基石 不動産投資是一個與宏觀經濟周期、貨幣政策、區域規劃緊密耦閤的係統工程。本部分將重點構建讀者的戰略思維框架。 第一章：經濟周期與不動産的交織 (約 300 字) 1. 理解宏觀驅動力： 詳細剖析利率周期、通貨膨脹預期、GDP 增速如何影響房産的供需關係和價格波動。我們將使用曆史數據和當前經濟模型，教您如何判斷市場處於周期的哪個階段——擴張期、滯脹期、還是衰退期。 2. 政策風嚮標的解讀： 房地産調控政策（如限購、限貸、稅收調整）的齣颱邏輯及其對不同類型資産（住宅、商業、工業）的影響差異。重點分析政策的“滯後效應”與“超調效應”。 3. 區域分化： 城市群發展戰略與都市圈的興起。如何評估一個城市的“基本麵”——人口淨流入、産業結構、土地供應的稀缺性。區分“價值窪地”與“價值陷阱”。 第二章：投資工具箱與風險評估矩陣 (約 350 字) 1. 多元化投資工具概覽： 不僅限於直接持有實物房産，本書還將介紹 REITs（不動産投資信托）、房地産眾籌、特定用途的私募基金等工具的運作機製、優缺點及適用人群。 2. 構建風險畫像： 投資者必須清晰認識自身的風險承受能力。我們將提供一套係統的風險評估工具，涵蓋流動性風險、政策變動風險、資産管理風險和區域市場集中風險。 3. 財務杠杆的藝術與邊界： 深度解析如何安全有效地運用銀行貸款、過橋資金等金融工具。設定“安全邊際”的杠杆比例，避免因現金流中斷而被迫低價拋售的睏境。強調“保守”與“進取”之間的平衡點。 4. 稅務籌劃基礎： 購置、持有和齣售環節涉及的房産稅、增值稅、契稅等主要稅種的基本知識，以及閤法的稅務優化策略，確保投資迴報最大化。 --- 第二部分：實戰選址與資産評估——精準定位，價值挖掘 投資不動産，本質上是購買未來的現金流和增值潛力。本部分將聚焦於微觀層麵的選址策略與科學的估值方法。 第三章：黃金區位法則：從“地段”到“微觀區位” (約 350 字) 1. 核心圈層分析： 深入解析“通勤時間”、“學區資源”、“醫療配套”這三大影響居住價值的核心要素如何量化。建立“15分鍾生活圈”的評估模型。 2. 産業導入的乘數效應： 如何識彆即將導入大型高新技術園區、交通樞紐（如高鐵站、新機場）周邊的潛力闆塊。分析“就業中心”對周邊租金和房價的長期支撐作用。 3. “次級市場”的逆嚮思維： 探討如何尋找被市場暫時低估的成熟社區或正在快速升級的老城區。識彆那些“基礎設施已到位，但價值尚未充分反映”的標的。 4. 物業類型的差異化選擇： 住宅、寫字樓、商鋪的價值驅動因素截然不同。例如，評估寫字樓需關注“空置率”和“甲級/乙級標準”，而商鋪則側重於“人流動綫”和“業態組閤”。 第四章：科學估值與投資迴報測算 (約 400 字) 1. 市場比較法（Comps）的精修： 不僅僅是看近期成交價，而是學習如何對可比案例進行“修正因子”的調整（樓齡、朝嚮、樓層、裝修、是否滿租等），以得齣更接近真實的評估價值。 2. 收益資本化率（Cap Rate）的應用： 針對有租金收入的物業，詳細講解如何計算和使用資本化率來快速判斷資産的投資吸引力。分析不同城市和不同物業類型的閤理 Cap Rate 範圍。 3. 摺現現金流（DCF）模型構建： 引入更高級的評估方法。為持有期設定期限（如五年或十年），預測每年的租金收入和齣售價格，並使用閤適的摺現率計算其淨現值（NPV）。這是判斷長期投資價值的黃金標準。 4. 投資迴報率（ROI）的全麵解析： 區分毛迴報率、淨迴報率以及杠杆後的權益迴報率（ROE）。確保投資者對投入産齣比有清晰、無誤的認知。 --- 第三部分：交易執行與資産增值管理——從買入到退齣 成功的投資不在於買得有多便宜，而在於買入後如何有效地管理和增值。 第五章：交易談判與閤同風險規避 (約 350 字) 1. 知己知彼的談判策略： 掌握在不同市場環境下（賣方市場或買方市場）的議價技巧。如何利用市場信息和對方的心理狀態來爭取更有利的成交價格。 2. 盡職調查（Due Diligence）的流程化： 確保産權清晰、無查封、無隱形債務。詳細說明如何調取房産的權屬證明、規劃許可文件、租賃閤同及物業費繳費記錄等關鍵文件。 3. 閤同陷阱的識彆與應對： 重點解析購房閤同中常見的“定金條款”、“違約責任”、“交房標準”等易産生爭議的條款，並提供標準化的修改建議，以最大限度保護買方權益。 4. 高效的交割流程管理： 從資金監管到産權過戶，確保每一步驟的閤規性和時效性，避免因流程延誤導緻的資金成本增加。 第六章：資産優化與退齣策略 (約 350 字) 1. 價值提升的“可控因素”： 探討如何通過“輕裝修升級”、“優化物業管理”、“重新定位目標租戶”等低成本方式，迅速提升物業的市場價值和租金迴報率。 2. 專業的物業管理體係： 區分自管與外包管理的優劣。建立一套標準化的租戶篩選流程、租約管理和維護響應機製，確保資産的穩定運營。 3. 靈活的退齣機製設計： 投資並非一成不變。根據市場變化和個人財務需求，設定明確的“止盈點”和“止損綫”。比較不同退齣時機（如市場高點、稅收優惠期、急需現金時）的優劣，並提前規劃好資本利得的再投資路徑。 本書的最終目標是賦予讀者一套完整的、可復製的、跨周期的不動産投資操作係統，讓您能夠自信、理性地駕馭復雜的房地産市場，實現財富的持續積纍與穩健增長。

作者簡介

黃正雄

　　國內法拍屋教父，擁有驚人的法拍經驗，從事法拍屋投資、教學、顧問等資曆超過30年，纍積處理逾1850間法拍屋及共有物，處理過的疑難雜癥不計其數，其中不點交的案子高達800件以上。

　　學曆：
　　美國奧剋拉荷馬中央州立大學畢業

　　經曆：
　　•不動産經紀人普考及格
　　•法拍屋專業講師
　　•透明房訊（專業法拍屋雜誌）
　　•中華民國不動産仲介經紀商業同業公會
　　•颱北市不動産教育協會
　　•新北市不動産訓練發展協會
　　•新北市房地産發展協會
　　•颱中不動産仲介經紀商業同業公會
　　•颱中不動産服務職業工會

前言
推薦序－—月風
推薦序——王派宏
推薦序－—JAMIE
推薦序－—林宏澔
推薦序－—陳桂銘
推薦序－—曾文龍
推薦序－—黃蜻蜓
推薦序－—蕭繼光
推薦序－—籃茂山

一、概念篇
1. 何謂法拍屋
2. 法院拍賣，作業流程錶
3. 資訊的取得
4. 投標前、履勘法拍屋現場技巧

二、查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一樓加蓋違章建築
4. 頂樓加蓋違章建築

三、看屋篇
1. 大環境
2. 小環境
3. 與現住人或債務人溝通技巧
4. 履勘土地

四、投標篇（準備）
1. 法拍屋投標流程
2. 開標過程
3. 身分特殊的應買人應注意事項
4. 耕地
5. 停拍的原因
6. 何謂應買？
7. 拍定後，不繳清尾款的後果
8. 何謂拍賣無實益？
9. 拍定價金分配順序錶
10. 拍定後，債權人、債務人、拍定人可否請求撤銷查封？
11. 何謂同燈同分？
12. 何謂通訊投標？
13. 何種情形是投標無效？

五、使用權篇
1. 點交
2. 不點交
3. 部分點交，部分不點交

六、所有權篇
1. 宣示登記：登記處分要件主義
2. 為何法院無法核發權利移轉證書？
3. 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
4. 何謂違章建築？
5. 實質違建
6. 程序違建
7. 頂樓增建要得到全體住戶同意

七、點交篇
1. 點交條件及流程
2. 空屋
3. 弱勢團體
4. 租約已到期
5. 查封後，另訂租約
6. 租約已被排除
7. 債務人的受僱人輔助占有
8. 債務人於點交後又占有
9. 各式書狀、公文範例

八、不點交篇
1. 總論（8 種租約）
2. 不點交32 種及處理方式
3. 如何辨識假租約及破解假租約？
4. 房屋租賃契約不公證，買賣破租賃
5. 正常租約
6. 超過五年租約
7. 未定期限租約
8. 以債抵租，以債息抵租
9. 以押金抵租，以押金利息抵租
10. 租金預付
11. 定期租約，無法提高租金
12. 藉用
13. 租約被排除
14. 筆錄原為點交突然改為不點交
15. 車位不點交

九、特殊物件篇
1. 法定地上權與地上權之區彆
2. 土地法第34 條之1
3. 何謂公同共有？
4. 區分所有建築物，建築物之基地，建築物之專有部分分離齣賣
5. 如何將公同共有變成分彆共有？
6. 土地法第104 條及民法第426 條之2
7. 袋地所有人之通行權，通行權人之開路權，通行權之限製
8. 建築物的通行權
9. 如何解決越界問題？
10. 建築物與土地之併付拍賣
11. 土地所有人閤法終止地上權的條件
12. 畸零地，法定空地，計畫道路，既成道路，私設道路
13. 如何處理果園？
14. 如何處理凶宅？
15. 標到宮或廟如何處理？
16. 如何變賣共有物？

十、刑法篇
1. 違背查封罪，損害債權罪
2. 恐嚇罪，毀損罪
3. 竊占罪
4. 毀損器物罪，侵入住居罪，竊盜罪
5. 強製罪
6. 拍定後，法拍屋現場遭破壞，具狀法院書狀

十一、費用篇
1. 管理費
2. 電費、水費、瓦斯費

十二、稅費篇
1. 增值稅
2. 地價稅
3. 房屋稅
4. 契稅
5. 工程受益費
6. 營業稅
7. 房地閤一稅

十三、補充篇
1. 標購拍賣屋成本一覽錶
2. 各種拍賣屋之比較
3. 法拍叮嚀
4. 後語

附錄
A. 有關法拍屋相關法律
B. 強製執行法
C. 辦理強製執行事件應行注意事項

三、看屋篇
 
大環境
 
案例
 
張三從高雄到颱北工作，有意在颱北長久定居，希望在好的區域買房子。他聽說颱北大安區是蛋黃區，生活機能好、交通便利、環境最佳，不過他在颱北人生地不熟的，於是決定委託當地仲介公司幫忙找屋。颱北房價與高雄差很大，尤其是敦化南路與仁愛路附近，每坪皆是天價。
 
有一天，大安區的仲介公司業務告訴張三，有一間坪數大小、室內裝潢及格局都符閤張三的需求，尤其價錢便宜，相當親民。張三聽瞭非常高興，馬上跟仲介到房屋現場附近參觀。但他發現雖然是大安區，然而地段附近都是殯葬業，學區也差，生活機能與敦化南路、仁愛路、忠孝東路等是兩個截然不同的世界，顯然天差地彆，難怪房價這麼便宜。請問張三要如何挑選物超所值的法拍屋？
 
解析
 
買房是人生大事，絕對要三思而後行，看屋先要決定區域、地段、學區、大型公園、捷運等。張三是高雄人，對颱北的蛋黃區資訊可能是從電視、報紙、雜誌等大眾媒體得知，僅知大安區是全國首善之區，但也有不好的地段，例如殯葬業等，因此買方看屋時，一定要親自與親朋好友現場參觀，綜閤大傢客觀意見，
做齣明智決定，請注意！買房先決定大環境纔是上策。
 
小環境
 
案例
 
張三決定購買颱北蛋黃區，也看好適當的地段，學區也不錯，捷運、車站離傢走路約5分鍾就到，附近也有超市，總而言之，生活機能還不錯。重點是房價也在張三預算內，於是經過傢庭會議後，慎重決定標購這間法拍屋。
 
當全傢人高興入住後，隻可惜好景不常，樓下住戶可能夫妻不閤，常常吵架，或是喝酒鬧事，警察也常找上門。另外，頂樓住戶有齣租一個房間給手機基地颱，引起全體住戶抗議，但對方置之不理。請問張三要如何處理？
 
解析
 
張三雖然已正確決定大環境（如區域、地段、學區、交通等），但顯然忽略瞭小環境。所謂「百萬買房，韆萬買鄰」，一般而言，小環境是要注意附近有無嫌惡設施，如高壓電颱、手機基地颱、宮廟、色情行業、加油站、瓦斯行，及樓上、樓下、左鄰右捨的住戶品質。

评分☆☆☆☆☆

哇！拿到這本《法拍屋實戰寶典：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺韆萬》簡直讓我眼前一亮，封麵設計就很吸引人，透著一股子專業和神秘感。我一直對法拍屋這個領域充滿好奇，但又覺得門檻很高，總感覺裏麵有很多門道和風險是普通人無法觸及的。這本書的齣現，就像給我打開瞭一扇通往財富之門的金鑰匙。我迫不及待地翻開，雖然還沒來得及深入研讀，但從目錄和前言就能感受到作者的用心良苦。那種想要將自己的經驗毫無保留地分享給讀者的熱情，仿佛隔著書頁撲麵而來。黃正雄老師的名字本身就自帶光環，被譽為“法拍教父”，這足以證明他在法拍領域的深厚造詣和卓越成就。我期待這本書能夠係統地解析法拍屋的整個流程，從前期如何篩選有潛力的法拍屋，到中間的競拍策略，再到最後的過戶和後續處理，每一個環節都希望能有清晰的指引。更重要的是，我希望能從中學習到如何規避那些常見的陷阱和風險，讓我的投資之路更加穩健。這本書的價值，不僅僅在於教我如何“賺韆萬”，更在於給我提供一個安全、高效的投資思路和方法。

评分☆☆☆☆☆

說實話，在接觸這本書之前，我對法拍屋的印象還停留在影視劇裏的那些戲劇性場景，總覺得它充滿瞭不確定性和“賭博”的成分。然而，《法拍屋實戰寶典》這本書，從書名就透露齣一種“實戰”和“寶典”的意味，讓我對它充滿瞭期待。我尤其關注作者“黃正雄”這個名字，這個“法拍教父”的稱號，讓我覺得他一定擁有非常豐富的一綫經驗，並且能夠將這些復雜的實操經驗提煉成易於理解和學習的知識。我渴望從這本書中瞭解到的，不僅僅是那些“錦囊妙計”式的技巧，更重要的是他背後所蘊含的邏輯和思維方式。我想知道，在看似混亂的法拍市場中，究竟是怎樣的“眼光”和“判斷力”能夠幫助一個人抓住機會，化解危機？我期待書中能有詳實的案例分析，讓我能夠身臨其境地體會到每一個決策背後的考量，以及成功或失敗的原因。這本書，對我而言，更像是一次嚮行業頂尖人物學習的“拜師之旅”，我希望能夠從中汲取智慧，為我未來的投資之路打下堅實的基礎。

评分☆☆☆☆☆

看到《法拍屋實戰寶典：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺韆萬》這本書，我第一時間就感受到瞭它背後所承載的價值。我之前對法拍屋一直抱有一種“敬而遠之”的態度，覺得那是一個專業人士的遊戲，普通人很難涉足。但是，這本書的齣現，讓我看到瞭希望。我尤其欣賞“實戰寶典”這個稱謂，這暗示著它將提供的是一套可操作、可復製的方法論，而不是空泛的理論。我非常期待書中能夠深入淺齣地講解法拍屋的整個流程，從最開始的案件信息搜集，到房屋的實地勘察，再到復雜的法律程序，以及最終的房屋過戶和齣租齣售。我希望能夠瞭解到，究竟是什麼樣的“眼光”和“經驗”能夠讓黃正雄老師在法拍市場中屢戰屢勝，並帶領讀者走嚮成功。這本書，對我來說，不僅僅是一本書，更是一種投資理念的啓迪，一次嚮頂尖玩傢學習的機會，希望能從中獲得改變我財務狀況的鑰匙。

评分☆☆☆☆☆

我一直以來都對房地産投資抱有濃厚的興趣，尤其是在當前的市場環境下，尋找那些被低估的投資機會顯得尤為重要。《法拍屋實戰寶典》這本書，恰好滿足瞭我對這種“另闢蹊徑”投資方式的探索欲望。黃正雄老師“法拍教父”的名號，無疑為這本書增添瞭巨大的吸引力，讓我相信這本書中蘊含的將是經過市場檢驗的真實戰法，而非紙上談兵。我特彆期待書中能夠詳細闡述如何從紛繁復雜的法拍信息中，篩選齣那些真正具有投資價值的房産。這其中涉及到的風險評估、市場分析以及對法律法規的理解，都是我非常想要深入學習的。更重要的是，我希望能夠從中學習到如何在競拍過程中製定有效的策略，如何把握時機，以及如何應對可能齣現的各種突發情況。這本書，在我看來，不僅僅是關於如何“投資法拍”，更是關於如何培養一種敏銳的商業嗅覺和果斷的決策能力，為我未來的財富增值之路提供寶貴的指導。

评分☆☆☆☆☆

我一直以來都對房地産投資很感興趣，但傳統的二手房交易市場競爭激烈，利潤空間也相對有限。《法拍屋實戰寶典》這本書，就像是為我打開瞭一個全新的視野。我特彆看重“法拍”這個詞所代錶的潛在機會，總覺得這裏麵蘊含著一些市場尚未充分發掘的價值。黃正雄老師的名號，更是讓我對其專業性和可信度倍增。我希望這本書能夠像一本操作手冊一樣，詳細地指導我如何一步步地進入法拍屋的投資領域。我期待書中能夠有對不同類型法拍屋的分析，例如哪些類型的法拍屋風險較低，哪些又蘊含著更高的迴報。更重要的是，我非常希望能夠學習到如何在競拍過程中保持冷靜，做齣理性的判斷，避免因為一時衝動而付齣過高的代價。同時，我也關注到“賺韆萬”這個目標，雖然我知道這並非易事，但這本書的齣現，至少給瞭我一個清晰的指引和學習的方嚮，讓我看到實現財務自由的可能性。