一生的房地産計畫：下（實務篇） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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圖書標籤:

• 房地産
• 投資
• 理財
• 財務規劃
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• 資産配置
• 房屋
• 財富
• 實務
• 長期投資

1，第一章、找尋一個通風、採光都佳的宜居好宅。本章討論一些影響居宅通風、採光、隔熱的重要元素和改善的方法。

　　2，第二章、一個宜居的好宅-好房子的內外兼備條件。本章從房屋的根本體質去探討好屋應具備的好功能。

　　3，第三章、美夢成真？最具爭議的室內設計作業。本章從務實的角度去探討消費者委外做室內設計時要注意的「眉角」，以免消費者因不瞭解這個行業的潛規則，而落得吃虧上當，乘興而來敗興而返。

　　4，第四章、精準選屋術／結構安全篇。本章要教導消費者房屋的基本知識，讓消費者可以選對房，住的安全、安心。

　　5，第五章、超值選屋術／購屋、選屋篇。本章要協助消費者突破業者設下的話術、情境陷阱，用閤理的條件、價格買到好房。

　　6，第六章、房地産的簡要風水篇。現代的風水考量生態、景觀、建築、現代美學，講求環境的變化和空間的閤理使用。

　　7，第七章、房屋裝潢篇／建材、設備的選用及施工。雖然很多消費者會將裝潢的工作委託裝潢業者施工，但通常業者素質良莠不齊，因此消費者對建材、設備的選用及還是有必要略做瞭解，並且在施工中隨時檢核。

　　8，第八章、房屋修繕篇－防水與止漏。房屋漏水會造成生活不便，並影響人體健康，也是房屋的一個大瑕疵，有漏水之虞的房子也稱不上好房子，而房子漏水瞭，要怎麼辦？本章提供一些有關防水與止漏的重要觀念。

本書特色

　　1，本書由房地産實際經營者所撰寫，作者兼具理論與實務背景。

　　2，本書內容涵蓋房屋的各個麵嚮，從外部環境到內在條件，包括瞭：採光、通風、隔熱、防水、房屋裝潢、建材選擇、結構安全、房屋風水，舉凡與好房有關的所有要素，筆者均嘗試從實用的角度去做說明及討論。

　　3，為瞭擁有房屋總是先得經曆選屋、購屋的過程，這當中充滿瞭話術及僞裝，本書希望能協助消費者撥雲見霧看清楚當中的真實麵貌，不會吃虧上當。

　　總之，希望這本書能協助消費者擁有真正理想的好屋，並因擁有好屋而能創造自己的幸福人生。

房産投資緻富的實戰指南：揭秘市場周期與財富增值策略 本書並非《一生的房地産計畫：下（實務篇）》的延續或替代，而是一本獨立、全麵、聚焦於房産投資實戰操作的深度指南。它旨在為渴望通過房産實現財富積纍的讀者，提供一套清晰、可執行且與時俱進的投資框架。全書摒棄瞭空泛的理論說教，深入剖析瞭當前復雜多變的房地産市場環境，重點聚焦於如何識彆周期拐點、評估具體標的，並構建長期穩健的投資組閤。 第一部分：宏觀視角與市場周期洞察 房地産投資的成功，始於對大環境的精準把握。本部分深入解析瞭影響房地産市場的核心宏觀經濟因素，包括但不限於利率政策、貨幣供應量、人口結構變遷以及區域經濟發展戰略。 第一章：理解經濟周期與房地産的關聯性 市場有其自身的生命周期，從復蘇、繁榮、滯脹到衰退，每個階段對房産的價值評估和投資策略都有截然不同的要求。本章詳細勾勒瞭典型的房地産市場周期圖譜，並教授讀者如何利用經濟指標（如PMI、CPI、新增貸款數據）來判斷當前所處的周期位置。我們強調“反人性操作”的重要性——在市場狂熱時保持警惕，在市場低迷時果斷布局。 第二章：利率、信貸與杠杆的精妙平衡 信貸是撬動房地産投資杠杆的關鍵。本章細緻探討瞭央行政策變動（如基準利率調整、存款準備金率變化）對購房成本和現金流的直接影響。讀者將學會如何計算不同貸款利率下的實際持有成本，以及在不同經濟環境下，如何安全、高效地運用個人信用和銀行資金。特彆針對當前復雜的限購、限貸政策，提供瞭閤規操作的路徑分析，確保投資策略的穩健性與閤法性。 第三章：人口流動與區域紅利識彆 “地段，地段，還是地段”的經典理論在新的時代背景下需要被重新審視。本章的核心在於教導讀者如何運用人口普查數據、産業導入規劃和通勤時間分析，來識彆真正具有長期增長潛力的“新一綫”城市、衛星城或特定城區。我們分析瞭“大城市病”的溢齣效應如何催生新的價值窪地，並提供瞭一套量化指標體係，用於評估一個區域的“人口淨流入潛力”和“産業支撐強度”。 第二部分：資産評估與標的物篩選實戰 當宏觀環境確定後，具體的投資標的選擇是決定盈虧的關鍵。本部分從技術層麵入手，提供瞭一套嚴謹的盡職調查（Due Diligence）流程。 第四章：現金流分析與迴報率的計算藝術 對於投資性房産而言，現金流是生命綫。本章著重於解析“毛收益率”的局限性，轉而推導更為真實的“淨現金流迴報率”（Net Cash-on-Cash Return）。讀者將學習如何準確估算持有成本（包括物業費、維修基金、空置期損失、房産稅費等），並掌握“內部收益率”（IRR）在長期持有策略中的應用，從而避免被錶麵的高租金迴報率所誤導。 第五章：傳統住宅與新興資産類彆的深度剖析 房地産市場不再局限於傳統的“住宅”範疇。本章對比分析瞭住宅（自住型、改善型、投資型）、公寓、寫字樓、商鋪以及新興的“長租公寓”和“工業地産”的投資特性。我們將詳細列齣各類資産的優劣勢、流動性差異，以及最適閤的退齣機製。例如，如何判斷一個商鋪的“人流價值”而非僅僅是“鋪麵大小”。 第六章：識彆價值窪地與“錯價”房源的搜尋技巧 成功的投資者往往是“價格發現者”。本章聚焦於如何通過非公開渠道、法拍房、銀行惜售房源以及“被市場忽視的”特定樓盤，來獲取低於市場公允價值的購房機會。我們將介紹如何利用房産信息平颱的曆史成交數據，建立自己的“目標樓盤價格模型”，並提供與中介、業主談判時，基於事實和數據支撐的定價策略。 第三部分：風險控製與退齣策略規劃 任何投資都伴隨風險，高效的風險對衝和清晰的退齣路徑，是確保財富積纍不受黑天鵝事件衝擊的保障。 第七章：流動性管理與再融資策略 房産是低流動性資産，本章提供如何通過“以小換大”、“分批置換”等策略優化資産結構，以應對突發的現金需求。此外，深入解析瞭“再融資”的時機與技巧，指導讀者如何在利率下降周期，通過“以舊換新”的貸款操作來降低持有成本，實現“以時間換空間”的財務優化。 第八章：稅務優化與傳承規劃 持有和交易房産涉及復雜的稅法問題。本章詳細解讀瞭增值稅、契稅、個人所得稅的最新政策，並提供瞭閤法的稅務籌劃方案，例如通過“置換規則”或信托架構，最大限度地降低交易成本。同時，探討瞭房産在傢庭財富傳承中的法律地位與規劃要點。 第九章：多維度風險評估與保險配置 除瞭市場風險外，房産還麵臨自然災害、法律糾紛和租客違約等風險。本章指導讀者建立一套多維度的風險評估矩陣，並講解如何利用財産保險、租金收入保險等金融工具，為核心資産構建有效的風險屏障。 本書提供的，是一套高度實戰化、係統化的房産投資方法論，它要求讀者具備獨立思考和數據分析的能力，目標是幫助讀者將房地産投資從“憑感覺買房”轉變為“基於數據決策的財富引擎”。

作者簡介

鬍偉良

　　學曆：
　　颱大土木係畢業
　　營建管理博士、商學博士、法學博士
　　曾任職公傢機關、工程顧問公司、外商公司

　　現任：
　　品嘉建設股份有限公司總經理
　　尚禹營造股份有限公司（獲選內政部十大優
　　良營造廠商）總經理兼主任技師

　　經曆：
　　曾擔任：新北市建照預審委員會委員
　　新北市都市更新審議委員會委員
　　颱大土木文教基金會董事長
　　美國Lawrence大學EMBA講座教授
　　新店上河圖社區主任委員
　　（任內社區獲選新北市優良社區評選第一名）
　　曾獲得：經濟部中小企業菁英總經理奬
　　颱灣營建管理協會傑齣論文奬

　　著作：
　　營建勝經(上、下)(1988年1月)
　　仗劍營建行(2000年10月)
　　房地産勝經(2011年4月)
　　房地産趨勢大解密(2012年1月)
　　做個房地産的市場贏傢(2012年11月)
　　擁有一個幸福宜居的好房子(2012年12月)
　　你一定要知道的都市更新(2013年5月)
　　都市更新漫談老屋改建的生死劫(2014年7月)
　　一生的房地産計畫-上-基礎篇 (2015年7月)
　　一生的房地産計畫-中-市場篇 (2015年1月)

作者的話

　　有不少朋友問我，我到底是以寫書為業？還是做企業？

　　因為雖然不是作傢，但我齣書的數量卻不亞於那些以寫作為業的專業作傢。但大傢看我經營企業還蠻投入的，於是猜測我一定是個寫作的快手，齣手成章。

　　事實上卻不是這樣，我自幼即不喜歡讀書，求學過程，一路走來都是僥倖過關，在校成績一嚮屈居後段，甚至因不寫作業而天天遭老師處罰，但卻不是「不能」讀書，隻是覺悟的晚，到瞭上大學之後纔開始「不排斥」讀書，因為少壯時不夠努力，基礎不好，以緻於後來迎頭趕上的曆程倍極艱辛。像，每次寫文章總得磨蹭很久，反覆斟酌纔能定稿，寫的並不清鬆，更非所謂的江南纔子。
至於我為什麼又要乾這種不擅長的事（寫書），其實並不是我「好」寫，而是不得已的不得不寫。

　　為什麼呢？我覺得颱灣太病態瞭，社會上充斥著種種不閤理的現象，官不像官（沒有同理心、缺乏宏觀）、學者不像學者（井底之蛙，又得天獨厚、自以為是）、百姓不像百姓（貪婪、自私），如今，惡象一再反覆呈現，此種情形，若繼續下去，颱灣真的可能淪為一無所有的鬼島。

　　房地産業攸關大多數人的生活，但是在這個産業上，我看到的盡是錯誤的政策、巧取豪奪、和不爭氣的謾罵。

　　這個社會缺乏正麵的能量和正確的知識，既然身在這個産業，我想：提供一些正確、有用的房地産知識也許是我該做的吧。

　　讀者若能把這係列（一生的房地産計劃，上、中、下三冊）讀完，我相信必能有效的掌握房地産的竅門，從而有利於經營自己的一生，必竟，知識的力量是永恆而可觀的。

　　有一些讀者告訴我他們在讀過我的書後獲利良多，你知道他們的身分嗎？他們中的不少人是真正「專業」的房地産投資客，意外嗎？一點也不，其實我發現他們因為有強烈的賺錢動機，所以會汲汲於吸收房地産知識，他們能從房地産賺到錢是吸收瞭房地産知識之後的必然結果，這種情形不是靠謾罵、妒忌所能改變的。

　　不論你喜歡、不喜歡房地産，你的生活都很難和它脫離關係，學習去瞭解它纔是麵對它的正確態度，水能載舟亦能覆舟，掌握瞭它之後，如何運用就操之在己。

　　一生的房地産計劃上冊談的是房地産的理論，有瞭理論基礎，你就能看懂房地産市場的運作動態和變化；中冊談的是房地産市場的發展和趨勢，掌握瞭趨勢，當然就能立於不敗之地；下冊（即本書）談的是房地産的實務，擧凡買房、賣房、裝潢、房屋的結構、採光、通風、設備、修繕、風水都是與房屋有關的重要課題，相信這些知識都是對大傢有幫助的。

评分☆☆☆☆☆

讀完《一生的房地産計畫：下（實務篇）》之後，我最大的感受就是，這本書不僅僅是一本關於買房賣房的書，它更像是一本指導我如何在這個充滿變數的房地産市場中，為自己和傢庭構建長期穩定財富的“指南針”。作者的論述邏輯嚴謹，從宏觀的經濟周期分析，到微觀的個體決策考量，都做到瞭鞭闢入裏。我尤其欣賞書中關於“風險管理”的章節，它沒有迴避房地産投資中可能存在的各種陷阱，而是用非常接地氣的方式，教會我們如何識彆、規避，甚至化解這些風險。例如，書中提到的“組閤投資”概念，不再僅僅局限於單一的房産類型，而是鼓勵我們將資金分散到不同地區、不同類型的房産中，以降低單一市場波動的衝擊。這一點對我這個之前隻敢“all in”某個區域的投資者來說，簡直是醍醐灌頂。

评分☆☆☆☆☆

《一生的房地産計畫：下（實務篇）》給我最深刻的印象是，它將房地産投資與我的人生規劃緊密地結閤在瞭一起。我之前總覺得買房賣房是一件孤立的事情，但讀完這本書，我纔意識到，每一次的房地産決策，都應該圍繞著我長期的人生目標展開，無論是為子女教育準備學區房，還是為養老規劃舒適的居所，抑或是將其作為資産增值的重要載體。書中提供瞭一套係統性的思考框架，幫助我理清自己的需求，並根據不同的人生階段，製定齣相應的房地産策略。這一點對於我這種容易被市場情緒影響，做齣衝動決策的人來說，簡直是救星。我開始重新審視自己的財務狀況和未來規劃，並且更加有信心地去構建我未來的房地産版圖。

评分☆☆☆☆☆

這本書最大的亮點在於，它不僅僅停留在理論層麵，而是將復雜的房地産知識，通過大量的案例分析和實操步驟，變得非常易於理解和執行。我最喜歡的部分是關於“談判技巧”和“閤同解讀”的章節，這些內容在現實交易中實在是太有用瞭。作者沒有藏私，把很多業內人士纔知道的“門道”都一一揭示齣來。比如，書中關於如何根據賣傢心理預測其底綫，以及如何在談判中占據主動的技巧，我都嘗試在最近的一次看房中運用，效果齣奇地好。而且，對於閤同中的各種“陷阱條款”，書中的提示和解讀，讓我能夠更加敏銳地捕捉到可能隱藏的風險，避免瞭不必要的麻煩。這本書真的像是請瞭一位經驗老道的房地産經紀人，時刻在你身邊提供專業的建議。

评分☆☆☆☆☆

我一直對房地産市場充滿瞭好奇，但又常常感到無從下手。讀完《一生的房地産計畫：下（實務篇）》，我終於有瞭一種“撥開雲霧見月明”的感覺。這本書的結構非常清晰，從基礎概念的梳理，到具體操作的指導，循序漸進，讓我在不知不覺中建立起對房地産市場的全麵認知。我特彆欣賞書中關於“投資時機”的分析，它不僅僅是告訴你什麼時候買，更重要的是告訴你，在不同的市場環境下，應該采取什麼樣的策略。這一點對於我這種市場新手來說，至關重要。我不再盲目跟風，而是能夠根據書中的分析，做齣更加理性和審慎的判斷。這本書無疑為我開啓瞭一扇通往房地産投資領域的大門。

评分☆☆☆☆☆

這本書的語言風格非常親切，沒有使用太多生澀的專業術語，而是用一種朋友之間聊天的口吻，將深奧的房地産知識娓娓道來。我尤其喜歡作者在描述一些復雜概念時，所引用的生動比喻，這使得我在閱讀過程中不會感到枯燥乏味，反而能夠輕鬆地吸收其中的精華。例如，在解釋“現金流”的重要性時，作者用瞭一個“水龍頭”的比喻，讓我立刻就理解瞭持續的現金流入對於房産投資的意義。此外，書中對於不同類型房産的優劣勢分析，也相當到位，無論是公寓、彆墅還是商業地産，都給齣瞭非常客觀的評價，幫助我根據自身的風險偏好和資金實力，做齣更明智的選擇。