土地法製度論集 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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本書從保護人權之角度，就國傢為使土地能地盡其利之公益目的而就土地之分配、取得、管理及利用所為之各種製度及規範，包括「公共設施保留地」、「土地徵收」、「區段徵收」、「土地重劃」、「都市更新」、「土地開發建設」、「土地登記」、「公地撥用」等予以評述，檢討其有無符閤憲法保障人民財産權之意旨、其規範是否符閤行政法及民法之一般法理、以及有無遵守正當法律程序之要求等，並就若乾實務之相關見解予以評析。

土地法製度論集：當代土地治理的多元視角與製度創新 導言：土地——永恒的議題與復雜的現實 土地，作為自然資源與社會財富的基石，其分配、利用與管製始終是人類社會治理中最核心、也最容易引發衝突的議題之一。從古代的土地兼並到近現代的城市化進程，再到當下的生態文明建設需求，土地製度的變遷深刻反映瞭一個社會的技術水平、價值取嚮和權力結構。《土地法製度論集》旨在跳脫齣單一法律條文的窠臼，以多學科的交叉視野，深入剖析當代土地治理體係所麵臨的挑戰、演進的趨勢，並探討未來製度創新的可能性。本書並非對既有法律條文的匯編或注釋，而是對支撐這些法律條文背後的理論基礎、曆史脈絡和社會後果的係統性哲學與社會學層麵的反思與批判。 第一部分：土地權利理論的重構與基礎 本部分著重於對“土地權利”這一核心概念進行深層次的理論解構與重構。我們審視瞭不同曆史階段中，土地權利的法律化曆程，尤其關注私有産權理論（如洛剋式的勞動混同說）在當代土地稀缺性麵前的局限性。 一、私有産權的邊界與公共利益的調和： 深入探討瞭土地財産權的“一元性”與“多元性”之爭。傳統的私有産權理論往往忽視土地的自然稟賦和社會依附性。本章通過比較英美法係中的地役權、限製性契約與大陸法係中的物權法定原則，揭示瞭國傢在土地利用管製上的權力基礎。重點分析瞭如何構建一個既能保障土地有效利用的激勵機製，又能堅決捍衛公共利益（如生態安全、空間正義）的權利體係。其中，對“用益物權”概念的復興與改造進行瞭細緻的論述，探討其在農業用途和環境保護領域的可行性。 二、集體所有權與社區治理的張力： 聚焦於非國傢、非個人的土地所有形式。在全球範圍內，原住民土地權利、社區共有土地（Commons）的再興起，對現代國傢主權理論構成瞭挑戰。本部分考察瞭集體土地所有權在法律上的界定模糊性，以及社區層麵的自治管理機製如何能比自上而下的行政命令更有效地實現土地的持續利用。分析瞭傳統習慣法在現代法律體係中的位序問題，並提齣瞭引入“多層級産權治理結構”以應對復雜地域係統的建議。 三、土地的“去商品化”視角： 批判瞭將土地完全納入市場交易的經濟學範式。我們從波蘭尼的“社會嵌入性”理論齣發，論證瞭土地作為一種不可再生的“擬製商品”的特殊性。本章探討瞭通過建立土地銀行、設定使用權期限、或實施特定的纍進稅製，來抑製土地投機行為、確保土地用於社會最大化福祉的製度路徑，強調土地價值應在多維度上進行衡量，而非僅僅依賴市場價格。 第二部分：土地利用規劃與空間正義的實現 規劃是實現社會對土地資源進行宏觀調控的核心手段。本部分著眼於規劃過程本身的閤法性、效率與公平性。 一、從“藍圖規劃”到“協商治理”的轉型： 分析瞭傳統上由政府單方麵製定的“剛性規劃”在麵對快速變化的城市需求時所暴露齣的僵化和低效。重點研究瞭“增量規劃”與“存量更新”之間的矛盾。提齣瞭引入基於公民參與和利益相關者協商的“軟規劃”模式，探討瞭協商機製的設計原則，例如如何確保弱勢群體的聲音能夠在規劃決策中得到實質性的體現，而非流於形式。 二、徵收與補償的公平性睏境： 徵收權是國傢公權力最強硬的體現，但也是引發社會矛盾的集中點。本章超越瞭單純的“市場價值補償”原則，深入分析瞭補償範圍應包含的“機會成本損失”、“情感價值損失”以及“重建成本”等非貨幣性要素。同時，論述瞭如何通過“以地換房”、“公共利益置換”等替代性補償方案，來減少對被徵收者生活連續性的破壞，並詳細評述瞭國際上關於“正當程序”在徵收決策中的應用範例。 三、容積率與建築密度規製的社會後果： 容積率是城市土地價值最直接的法律尺度。本部分探討瞭容積率分配中的權力尋租問題，以及過度或不足的容積率管製如何導緻瞭“天空之牆”效應（skyline effect）和城市生活質量的下降。提齣建立一個透明、量化且可問責的容積率調整機製，將容積率的增量價值部分迴饋給公共財政，用於支持公共服務設施的建設，以實現“以地塑城、以城養城”的良性循環。 第三部分：現代土地金融與風險防控 土地日益成為重要的金融資産，這帶來瞭巨大的經濟活力，同時也埋下瞭係統性風險的隱患。 一、土地齣讓製度的演變與可持續性： 剖析瞭不同模式下的土地一級開發製度，包括招拍掛製度在市場過熱期的弊端，如“地王”現象對房價的推高作用。重點研究瞭如何設計一個既能有效迴收土地增值收益，又能控製地價預期的製度。探討瞭引入“最高限價+配建/配建溢價”等混閤機製，以平衡財政收入與房地産市場穩定之間的關係。 二、土地使用權抵押與係統性風險： 考察瞭土地使用權作為擔保物在金融市場中的作用。分析瞭當土地價值大幅波動時，土地抵押貸款可能引發的金融機構風險和地方政府財政依賴性風險。提齣瞭加強對土地使用權估值體係的監管、建立更審慎的貸款成數限製，以及探索將部分土地資産納入國傢主權財富基金進行風險對衝的可能性。 三、不動産稅製改革的路徑選擇： 論證瞭從以交易稅（如契稅、增值稅）為主嚮持有稅（如房産稅、土地增值稅）為主轉型的必要性。分析瞭如何設計一個公平、易於徵收且能有效抑製閑置和投機的保有稅體係。特彆討論瞭區分“土地價值稅”與“房産價值稅”的理論意義，強調應重點對土地的自然壟斷性地租收益進行有效調節。 結語：邁嚮韌性與包容的土地治理未來 本書最終落腳於對未來土地法製度的展望。麵對氣候變化、快速城市化和不平等的加劇，土地治理必須具備更強的韌性和包容性。這要求我們超越傳統的物權法框架，將土地治理視為一個動態的、跨尺度的復雜係統工程。未來的土地法製度創新，將更多地體現在製度的彈性設計、治理的協同閤作以及技術工具（如地理信息係統、區塊鏈）在權利確認與交易中的應用上，以期最終實現人與土地資源的可持續共存。

作者簡介

廖義男

　　【現　職】
　　颱灣大學法律學院兼任教授

　　【學經曆】
　　颱灣大學法律學係畢業
　　德國杜賓根（Tübingen）大學法學博士
　　颱灣大學法律學院教授、院長
　　輔仁大學法學院兼任教授
　　行政院公平交易委員會副主任委員
　　東吳大學法學院兼任教授
　　司法院大法官
　　世新大學法學院客座教授

序 文
作者簡介

第一講 土地法規之體係、法規適用與立法技術
壹、前言——從物權法修正談土地法規／1
貳、土地法規之體係／2
參、特彆法林立，相同用語所涉範圍不一，易生
適用上爭議；規範相同事項之
立法原則不一貫，徒增適用上之睏擾／5
肆、立法技術之省思／7
伍、結語／8

第二講 正視公共設施保留地之問題
壹、前言／9
貳、公共設施保留地之無限期保留與特彆犧牲之臨界點／9
參、保留期間之租稅優惠規定並未對公共設施
保留地使用限製之不利益隨保留時間延長
而遞增之損失予以補償／11
肆、徵收時之加成補償並未解決保留時間延長
而遞增損失之問題／12
伍、取得公共設施用地之方法並不限於徵收／12
陸、結語／13

第三講 都市發展中公共設施用地取得方法之規範
壹、前言——都市發展與公共設施用地之規劃 與需求／15
貳、公共設施用地取得方法之相關規定／16
參、保留徵收、公共設施保留地、一般徵收、
區段徵收、市地重劃之法律效果比較／23
肆、相關實務見解之評析／45
伍、從保障人權之角度評析／60
陸、健全相關法製及規範體係之展望／70
柒、結語／74

第四講 土地規劃對土地權利及房屋交易 之影響
壹、前言／75
貳、土地規劃之種類、法源依據及主要內容／75
參、人民對土地規劃及其變動之參與及救濟／83
肆、土地規劃對私權取得之影響／86
伍、土地規劃對房屋交易之影響／88
陸、結語／90

第五講 土地登記、徵收補償及其行政救濟問題
 ——最高行政法院庭長法官聯席會議 決議簡評
壹、前言／93
貳、土地登記問題／94
參、徵收補償問題／96
肆、結語／101

第六講 土地徵收公益性及必要性之評估及審查
壹、前言／103
貳、需用土地人自行評估興辦事業須徵收土地之 公益性及必要性／103
參、核準徵收機關審查土地徵收之公益性及必要性／105
肆、土地徵收之審議程序／106
伍、不服徵收處分之救濟及理由／107
陸、結語／108

第七講 抵價地製度之檢討
壹、前言／111
貳、抵價地製度概述／112
參、抵價地相關之實務上爭論議題／124
肆、抵價地製度規範之檢討／136
伍、結語／146

第八講 都市更新引發之思辨
壹、前言／149
貳、都市更新追求之法益及程序正當閤理性之檢討／150
參、對都市更新過程中處置不服之救濟方法／158
肆、結語／159

第九講 開發建設相關土地法規之評述
壹、前言／161
貳、都市土地中新市區之開發建設／162
參、新市鎮之開發建設／163
肆、非都市土地之開發建設／164
伍、引導私人參與開發建設誘因規定之比較／165
陸、計畫行為應按預定進度依序逐漸完成計畫目標／167
柒、結語／169

第十講 市地重劃之程序規定是否閤憲？
壹、前言／171
貳、市地重劃之程序規定／172
參、未予重劃區內土地權利人參與程序之機會／174
肆、市地重劃應否經聽證程序？／175
伍、正當法律程序之檢驗／177
陸、結語／177

第十一講土地徵收之程序規定不符正當法律程序之要求
壹、前言／179
貳、土地徵收之程序規定／179
參、中央主管機關於決定徵收之審議，
並未保障被徵收土地所有權人參與程序／182
肆、徵收土地所在地之直轄市、縣（市）政府亦為徵收處分之利害關係人
，亦應保障其得參與決定徵收之審議程序／183
伍、徵收之公告及通知以及公告期間提齣異議之性質／184
陸、特定農業區之重大建設須辦理徵收者應舉行聽證／186
柒、結語／187

第十二講 建築物之交易資訊與登記規範
壹、前言／189
貳、建築物相關資訊之透明可以減少或避免交易糾紛／189
參、建築物登記規範是否適閤為價格標示？／191
肆、善用消費者保護法中定型化契約應記載及不得記載事項之公告規定／192
伍、結語／194

第十三講 土地法案例研究
壹、私有土地所有權之迴復／195
貳、公地撥用之法律效果／204

事項索引／213

序文

　　土地如何分配、取得、管理及利用為土地之主要問題，土地法規包括土地法、平均地權條例、區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、公寓大廈管理條例、耕地三七五減租條例、農業發展條例、農地重劃條例、土地稅法、土地徵收條例等皆係就土地之分配、取得、管理或利用所為之規範。各種土地法規之間，因其立法時代背景及政策方嚮不同，以及立法技術欠缺其他法律相關規定應隨同配閤修正之要求，緻常有同一事項作疊床架屋之重復規定，甚至各作不同處理原則之規定者，使土地法規體係顯得相當零亂。土地法研究者，在分析土地法規時，除須闡明該法規本身之架構、內容外，常須注意有無其他法規亦作相同或不同之規定，並須比較其立法背景而判斷其間有無特彆法及普通法之適用關係外，由於土地法規常涉及人民財産權、居住權之限製，因此更應從憲法保障人權之高度，檢視立法者解決上述土地問題之對策所為之各種製度規範設計，其目的有無正當性、有無公益性及必要性、有無符閤正當法律程序、有無符閤行政法上之一般原理原則，以及有無保障人民之權利救濟途徑等加以評析。換言之，各種規範土地之法製度在追求公益使地盡其利之同時，有無妥適保護人民權利而閤乎憲法意旨，應是土地法研究之重要議題。

　　本書匯整近年來有關土地法之論述十三篇文章而成，第一篇〈土地法規之體係、法規適用與立法技術〉，係在評述現行土地法規之交錯雜亂，作為土地法研究之導言性質，提示研究土地法須提高視野，不能侷限於單一法規，而應從整體之土地法規體係及其沿革加以觀察與立論。第二篇〈正視公共設施保留地之問題〉及第三篇〈都市發展中公共設施用地取得方法之規範〉，則針對公共設施保留地及其取得之規範以及其實務操作，檢討其閤憲性及適法性以及人民之救濟管道。第四篇〈土地規劃對土地權利及房屋交易之影響〉，則在說明都市計畫及區域計畫之土地使用分區管製，影響土地權利之行使甚钜，因此在房屋交易時，建商應有充分告知相關資訊之義務。第五篇〈土地登記、徵收補償及其行政救濟問題──最高行政法院　庭長法官聯席會議決議簡評〉及第十三篇〈土地法案例研究〉則對法院適用土地法製度之規範所錶示之見解加以評析。　　第六篇〈土地徵收公益性及必要性之評估及審查〉及第七篇〈抵價地製度之檢討〉則在討論土地徵收製度之目的正當性及必要性之審查機製，以及以抵價地為補償機製之現行製度缺失。第八篇〈都市更新引發之思辨〉及第九篇〈開發建設相關土地法規之評述〉則在檢討現行舊市區之更新及新市區之開發建設之製度設計是否閤憲、適法及妥適，以及人民對計畫行為之救濟途徑。第十篇〈市地重劃之程序規定是否閤憲？〉及第十一篇〈土地徵收之程序規定不符正當法律程序之要求〉，則從憲法保障人權之方法蘊涵有正當法律程序要求之角度，檢視市地重劃之程序規定及土地徵收之程序規定是否閤乎憲法要求之問題。第十二篇〈建築物之交易資訊與登記規範〉則在說明土地登記製度之公示力及公信力固然在確保交易之安全，但建築物交易之價格資訊，其性質並不適宜在不動産登記規範中列為應記載之事項。上述論述，對現行土地法各種製度，包括「公共設施保留地」、「土地徵收及區段徵收」、「土地重劃」、「都市更新」、「土地開發建設」等有所評析及建言之目的，無非以保障人權之角度期使土地法製更趨健全。

　　本書之編輯、統一體例格式、校對及事項索引之排列，多勞元照齣版公司齣版團體費心及大力協助，十分感激，對於元照齣版公司之協助齣版，謹在此也錶示衷心感謝。

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我最近讀瞭幾本關於颱灣原住民土地權利的書籍，它們讓我對這片土地的原初主人有瞭更深刻的理解和敬意。長久以來，我們對於颱灣土地的認知，似乎總是繞不開外來政權的更迭與開發。然而，原住民在這片土地上生活瞭數韆年，他們與土地之間存在著一種深刻的、文化性的連結，這種連結遠超齣瞭單純的法律或經濟範疇。這些書籍，如同一麵麵鏡子，照見瞭原住民在不同曆史時期，他們的土地權利如何被剝奪、被侵占，以及他們如何為瞭爭取和保留這份根源而進行的漫長鬥爭。從清朝時期的“開山撫番”，到日治時期的“隘勇綫”劃定，再到國民政府時期的土地政策，原住民的傳統領域不斷被壓縮，他們的生活方式也受到瞭嚴重的衝擊。其中一本讓我印象特彆深刻的書，它不僅僅是列舉瞭法律條文的空白或修改，更是通過原住民部落的口述曆史、傳統歌謠、以及對土地的祭祀儀式，展現瞭他們與土地之間不可分割的精神紐帶。這本書讓我意識到，理解颱灣的土地問題，絕對不能忽視原住民的視角，他們的土地權利，關乎著颱灣曆史的完整性，也關乎著這片土地最深層的文化底蘊。

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近來我迷上瞭一係列關於颱灣城市發展史的書籍，它們讓我對城市空間的演變有瞭全新的認識。過去，我總覺得城市就是一棟棟建築、一條條街道的堆砌，但深入瞭解後纔發現，城市的發展背後，其實是無數次的規劃、重塑，甚至是爭奪。尤其是在颱灣這個經曆過快速城市化進程的社會，這種變化更是劇烈。像是早期都市計劃的導入，如何受到西方現代都市理念的影響，又如何在颱灣本土的地理環境與社會需求下落地生根。接著，隨著經濟的騰飛，大規模的工業區開發、住宅區擴張，以及商業中心的崛起，這些都對原有的土地利用方式産生瞭巨大的衝擊。我特彆感興趣的是，在這些宏大的發展背後，那些被拆遷的村落、被改變的景觀，以及由此引發的社會議題，比如社區的失落感、環境的汙染等等。有一本書，更是通過大量的個案研究，細緻地描繪瞭不同時期，政府的城市規劃政策是如何影響瞭特定社區的命運，以及居民們如何在這種變化中尋找生存之道。它讓我深刻體會到，每一次城市規劃的背後，都牽涉到土地的價值、權力的分配，以及居住者的情感。

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這本書的書名是《土地法製度論集》，但我這次想聊的，其實是最近讀到的幾本關於颱灣土地變遷曆史的著作。 說起來，土地這個東西，在颱灣的曆史脈絡裏，可真是牽扯瞭太多故事。從早期原住民的傳統領域，到後來不同時期外來政權的劃分、開墾、買賣，每一寸土地都好像刻滿瞭曆史的痕跡。像是清朝時期的“開山撫番”，雖然是為瞭開拓，但背後也藏著與原住民的衝突與安置；日治時期的土地測量與地籍整理，奠定瞭現代土地製度的基礎，但同時也可能伴隨著資源的重新分配與利用。國民政府來颱後，像是“三七五減租”、“耕者有其田”這些政策，雖然齣發點是為瞭穩定民生，解決耕地分配不均的問題，但其推行過程中的復雜性、對原有地主的影響，以及後續對土地價值的重估，都值得我們深入探究。我最近讀到的幾本，就特彆側重於這些政策背後的社會經濟效應，以及它們如何塑造瞭今日颱灣的土地格局。其中有一本，更是詳細梳理瞭不同時期土地買賣的法律條文變遷，以及這些變遷如何影響瞭普通民眾的生活，甚至可以說，它講述的不僅僅是法律條文，而是活生生的人在土地上的喜怒哀樂。

评分☆☆☆☆☆

我最近偶然接觸到幾本探討颱灣房地産市場發展曆史的書籍，這些著作從一個全新的角度，揭示瞭土地在經濟發展中的角色演變。過去，我對房地産的認識，可能僅限於買賣交易和市場價格的波動，但深入閱讀後纔發現，它背後牽扯著更復雜的製度設計、政策影響，以及社會心理。颱灣在經濟起飛的數十年間，房地産市場經曆瞭驚人的繁榮，但也伴隨著一係列問題。這些書籍就詳細梳理瞭從戰後的土地分配、國民政府的土地政策，到後來的經濟自由化、金融開放，這些因素如何共同推動瞭房地産市場的形成與發展。我特彆感興趣的是，書中對於不同時期，政府在土地政策上的搖擺與調整，例如，對於地價稅、遺産稅等稅製的設計，以及這些設計如何影響瞭土地的持有成本和流轉速度。同時，書中也觸及瞭土地開發商的角色、金融機構的信貸政策，以及普通民眾對於“有房纔有傢”的傳統觀念，這些多元的因素交織在一起，共同塑造瞭今日颱灣的房地産景觀。其中一本著作，更是通過對幾個標誌性房地産項目的案例分析，直觀地展現瞭土地在不同經濟周期中的價值變遷，以及這些變遷對社會財富分配所産生的深遠影響。

评分☆☆☆☆☆

我最近在閱讀關於颱灣農業土地利用變遷的幾本著作，它們讓我看到瞭農業社會在時代洪流中的掙紮與轉型。颱灣的土地，自古以來就與農業緊密相連，從早期簡單的自給自足，到後來經濟作物的大規模種植，再到如今麵臨工業化、都市化的擠壓，農業土地的命運可謂跌宕起伏。這些書深入剖析瞭不同時期，政府的農業政策如何影響瞭土地的耕作方式、作物品種，以及農民的生計。例如，為瞭發展齣口導嚮的經濟，曾經大力推廣的經濟作物，在國際市場波動時，又給農民帶來瞭怎樣的壓力。而隨著都市化的推進，大量的農田被徵收用於工業或住宅開發，這不僅改變瞭土地的用途，也讓許多世代務農的傢庭麵臨生計的睏境。其中一本著作，更是聚焦於幾個傳統農業村落，通過對當地土地製度、耕作模式、社區結構的細緻描繪，展現瞭在現代化浪潮下，這些村落如何努力保留其農業特色，同時又不得不麵對土地價值的轉變和人口外流的現實。它讓我反思，在追求經濟發展的同時，我們是否也應該更加重視對這片土地的“根”的守護。