庶民經濟學：買樓者言 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　香港樓市打瞭雙份Botox，一臉膠樣！
　　買樓如食大閘蟹，識買一定等大造纔入市！
　　經濟亂局，有樓在手可以轉按的話，就應該立即轉按！

　　香港樓市陰晴不定，要睇得通透，且聽「庶民經濟學傢」湯文亮教路！

　　紀惠集團行政總裁、資深地産投資者湯文亮，自封「庶民經濟學傢」，皆因他不「離地」，日日跟茶餐廳老闆、老中青茶客，以及地産中人吹水，論盡「膠樣」的樓市，近至買樓賣樓者的心態、辣招、加息、娥六招，遠至中美貿易戰，湯文亮都以行走地産界多年的經曆，分享心得，提齣「苦口良藥」的建議。

　　湯文亮深明草民心態，故經常以日常生活作「生鬼」比喻，以牌局、魚蝦蟹、又硬又脆的甜品馬卡龍等，解構香港樓市及經濟令人費解的現象，道齣一般人對樓市的誤解，揭示樓價升跌的真正關鍵。他在書中分享周邊親友「笑中有淚，淚中帶笑」的買樓小故事，讓你學會置業投資之法，更領略處世為人之道。
 

庶民經濟學：買樓者言 作者：[請在此處填寫作者姓名] 圖書簡介 在這片由數據、理論與無數噪音交織而成的經濟圖景中，我們常常迷失於宏大敘事與復雜模型，忘記瞭經濟活動最核心的驅動力——普通人的生活抉擇。《庶民經濟學：買樓者言》並非一部晦澀難懂的學術專著，而是一部紮根於中國社會轉型期，緊密圍繞“居住”這一人類基本需求展開的社會經濟觀察手記與行動指南。 本書的核心視角，在於剖析在特定曆史時期和製度背景下，一個普通傢庭如何被捲入、參與並試圖駕馭房地産業這一龐大經濟機器。它拒絕脫離現實的純粹理論推演，而是將目光聚焦於那些在售樓處、銀行櫃颱、中介門店以及無數個深夜的傢庭會議中，真實發生、真實承受的經濟博弈。 全書結構清晰，邏輯嚴密，以“買樓”這一關鍵的人生經濟事件為錨點，層層遞進，構建起一套立足於庶民視角的經濟學分析框架。 --- 第一篇：土地的引力——理解中國房地産的“原罪”與基礎 本篇旨在為讀者打下堅實的認知基礎，解釋為何在中國語境下，房地産不僅僅是居住工具，更是財富分配的核心載體。 一、土地的二元性與稀缺性邏輯： 我們將從土地公有製的基本框架齣發，深入剖析“有償使用”製度如何催生齣土地的金融屬性。內容將詳盡闡述“招拍掛”製度的運行機製，及其如何固化瞭地方財政對土地齣讓金的依賴，並進一步分析這種依賴性如何反嚮塑造瞭房價的剛性支撐。這部分內容將避免空泛的政治經濟學批判，而是通過具體案例和數據，展示地方政府、開發商與購房者之間的利益鏈條是如何在一次次土拍中被確認和強化的。 二、人口流動的潮汐與城市階梯： 城市的吸引力是房價上漲的根本動力。本篇將引入“城市等級”的概念，通過對比不同層級城市的人口淨流入、産業結構和公共資源分配的差異，量化城市吸引力對住房需求的驅動作用。讀者將清晰看到，決定一套房産價值的，往往不是鋼筋水泥的成本，而是它所附著的“城市名額”和“優質資源獲取權”。我們將詳細分析“學區房”現象的經濟本質——教育資源的配給權溢價，而非簡單的居住需求。 三、貨幣的“錨”與財富的“幻覺”： 在宏觀經濟政策層麵，本篇探討瞭信貸擴張與房地産的共生關係。我們將梳理過去二十年間，居民部門資産負債錶如何與房地産深度綁定，以及利率政策、首付比例調整等金融工具如何精準地調控著普通傢庭的購房門檻。內容將側重於解釋，當居民財富的主要載體被單一鎖定後，宏觀經濟的波動如何被迅速轉化為微觀個體的焦慮與決策壓力。 --- 第二篇：交易的迷宮——購房過程中的信息不對稱與博弈 從理解宏觀背景轉嚮微觀實踐，本篇聚焦於購房決策的實際執行層麵，揭示交易鏈條中隱藏的成本與風險。 一、中介生態的解析： 我們不會將中介簡單視為信息傳遞者，而是將其視為市場博弈中的專業玩傢。本篇細緻拆解瞭房産中介的傭金結構、議價策略以及信息控製手段。內容包括如何識彆“急售”信號，如何應對中介對房源的“捂盤”行為，以及如何在多傢中介之間進行有效的比價和信息交叉驗證。這部分內容提供瞭大量實戰技巧，旨在幫助普通購房者打破信息壁壘。 二、信貸的魔鬼藏在細節裏： 購房成本的九成往往在於負債。本篇將深度剖析商業貸款和公積金貸款的底層邏輯，詳細對比不同還款方式（等額本息與等額本金）在長期成本上的差異，並重點警示“提前還款”背後的機會成本。更重要的是，本篇會用通俗易懂的方式解釋LPR（貸款市場報價利率）的變動機製，以及它對傢庭未來現金流的實際衝擊。 三、期房的“未來承諾”與交付風險： 對於選擇新房的購房者，本篇提供瞭針對開發商的風險評估模型。內容涵蓋瞭如何審閱預售閤同中的關鍵條款，如延期交房的違約責任界定、精裝修標準的量化驗收標準，以及最為關鍵的——開發商的資金鏈安全預警信號。這是一份關於如何購買“時間資産”而非“實物資産”的風險規避指南。 --- 第三篇：持有與置換——資産的生命周期管理 一旦房屋購入，經濟學視角並未結束。本篇探討瞭持有階段的成本管理以及未來置換決策的經濟學基礎。 一、隱性持有成本的精確核算： 除瞭顯性的房産稅（如未來可能實施的地區性稅費），本篇著重分析瞭那些常被忽略的持有成本：物業費的價值評估、社區公共設施的摺舊攤銷、交易稅費的提前估算（營業稅、個稅、增值稅的轉化）。讀者將學會如何計算一個房産的“真實持有成本”，而非僅僅關注月供。 二、學區與地段的“衰減率”分析： 優質資産的價值並非永恒。本篇引入瞭“區位價值衰減率”的概念，分析城市規劃調整、新學校的建立、周邊産業的轉移如何影響既有房産的保值能力。購房者應如何動態評估自己所處地段的“紅利期”，何時是“退齣”或“置換”的最佳時機。 三、人生階段與房産匹配度調整： 本書的終極目標是實現傢庭經濟效益的最大化，而非單純追求“最大麵積”或“最優地段”。本篇提供瞭一套基於生命周期理論的置換決策框架：從“二人世界”到“三口之傢”，再到“空巢老人”，傢庭結構變化對住房需求（麵積、學區、通勤距離）産生的非綫性影響，以及如何通過有計劃的置換，實現資産的迭代增值或現金流的釋放。 --- 結語：庶民的經濟智慧 《庶民經濟學：買樓者言》倡導的並非盲目投機，而是一種理性參與和審慎決策的經濟哲學。它要求每一個購房者，從被動接受市場信息的消費者，轉變為能夠分析製度、洞察博弈、管理風險的“微觀經濟主體”。本書旨在賦能每一位在住房問題上承載著傢庭希望的普通人，讓他們能夠更清晰、更有力量地麵對這場關乎未來幾十年生活質量的重大經濟博弈。這不是一本教你如何暴富的書，而是一本教你如何“少交學費”的書。

作者簡介

湯文亮博士

　　紀惠集團行政總裁，資深地産投資者，縱橫樓市30 多年，集團在本港持有物業市值總值逾百億元。湯博士2015 年2 月發錶「細價樓爆煲論」，更被報章選為「2015 年度風雲人物」。湯博士亦於2015 年中及2016年初先後齣版《細價樓爆煲論之始末因由》及《細價樓爆煲論之危中有機》，進一步詳述其理念。湯博士在澳門齣生及長大，後赴加拿大留學，曾獲第13 屆傑齣華人奬。他亦於多個平颱發錶地産分析文章，為市場人士必讀。
 

自序 為甚麼要自找麻煩齣書
前言 甚麼是庶民經濟學？
 
第一章  買樓者言
1.1 為甚麼印花稅不能遏止樓價
1.2 需求不是飆升唯一原因
1.3 有能力上車就不要想太多
1.4 看淡樓市不代錶不能買樓
1.5 「耀母揚威」變為「成功需父乾」的啓示
1.6 為甚麼有錢人也不能優先揀樓
1.7 找人頭買樓　母親比父親好
1.8 藉錢給人買樓　隨時被怨一世
1.9 買樓前　想一想怎吃大閘蟹
1.10 「三英戰呂布」的買樓戰法
1.11 為甚麼明知跌市我都買樓
1.12 跌市創造買傢優勢
1.13 落後的購買力變天之驕子
1.14 老人買樓的秘密
1.15 休魚期後的買魚策略
1.16 彆人勤力我懶惰
1.17 年輕人的置業迷思
1.18  26 萬個沒力量的「購買力」
1.19 Location, Location, Location
1.20 邊住邊炒　提升生活
 
第二章 賣樓者言
2.1 地産商正在捕蟹
2.2 物業代理是鋤弱扶強
2.3 小型地産商　左右做人難
2.4 呼吸Plan 隨時窒息
2.5 新樓空置稅應否放寬
2.6 力量就是團結
2.7 高成數迴贈替政府進帳
2.8 一Q 清枱與一Q 清袋的分彆
2.9 新樓空置稅　破解妙法
2.10 居屋減低私樓成交量
2.11 物業投資比地産商更易做
2.12 地産商有時是求量不求價
2.13 彆冤枉地産商聯手不賣樓
2.14 從餐廳存酒看地産商囤地
 
第三章 小陽春
3.1 樓市的「垃圾時間」
3.2 小陽春還是假陽春？
3.3 小陽春令新舊業主大揼心口
3.4 榖底反彈言之尚早
3.5 小陽春是否提早來臨
3.6 除瞭小陽春外　還有乜春？
3.7 是大好友令樓市冰封
3.8 陰晴不定的小陽春
3.9  V 型反彈的條件仍不足
3.10 小陽春靜悄悄的來　不會靜悄悄的走
 
第四章 樓市的不正常現象
4.1 打瞭Botox 的香港樓市
4.2 樓市三高
4.3 樓市泡沫猶如馬卡龍
4.4 正確解讀財政預算案
4.5 地産商賣樓　上下其手
4.6 債仔也有上門「收數」時
4.7 聰明地産商不劏魚毛
4.8 想樓價下跌？請放寬逆周期措施
4.9 地産商唔賣樓　竟然要坐監
4.10 放寬按揭　上車更難
4.11 新樓空置稅或榖起樓價
 
第五章 利息與負資産
5.1 加息非市跌主因
5.2 樓價長升的秘密
5.3 可轉按就應轉按
5.4 加息總在P 按增加時
5.5 加息1% 足以打垮香港人？
5.6 取消聯係匯率　樓市立即大跌
5.7 利息正常　樓市纔會正常
5.8 財仔與他的新父親
5.9 財仔金主追數令樓市爆煲
5.10 負資産重現　小心爆煲
5.11 研究高成數按揭數字　也可壓抑樓市
 
第六章 娥六招與供應
6.1 新樓空置稅或現驚人效果
6.2 決而不議的填海造地
6.3 黃遠輝認為跌一成的邏輯
6.4 何不公開落標價
6.5 想增加供應要有四大堅持
6.6 闆凳深度不足　覓地難度高
6.7 「明日大嶼」成事機會低
6.8 小組明修棧道　覓地者另有其人
6.9 二手樓空置稅　不日登場.
 
第七章 特朗普與中美貿易戰
7.1 特朗普早已部署貿易戰
7.2 中美貿易戰就此完結？想太多
7.3 美國的真正對手不是中國
7.4 美國若勝齣　反會步嚮衰落
7.5 慎防銀行未落雨先收遮
7.6 貿易戰未打　外資先走
7.7 中美貿易戰 夕陽之歌
7.8 美加原來是「兩國一製」
7.9 劉鶴之萬裏赴戎機

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最近，我一直在思考一個很現實的問題：作為一名普通的打工者，如何在有限的資源下，實現資産的有效配置，並且盡可能地對抗通貨膨脹？尤其是當我們談到“買樓”，這個在中國社會語境中幾乎是繞不開的話題時，我總是感到有一絲迷茫。《庶民經濟學：買樓者言》這個書名，瞬間就吸引瞭我。它傳遞齣一種“從群眾中來，到群眾中去”的精神，似乎承諾要用普通人都能理解的方式，來揭示買房這件事背後的經濟學邏輯。我猜想，這本書不僅僅是關於“如何買房”的技術指南，更可能是關於“為什麼買房”、“在什麼情況下買房”、“買什麼樣的房”這些更深層次的經濟學思考。我期待它能解釋，為什麼中國的房價長期以來都呈現齣一種獨特的上漲趨勢？這種趨勢背後有哪些宏觀經濟因素在發揮作用？比如，貨幣供應、信貸政策、土地財政、人口結構變化等等，這些要素是如何相互交織，最終影響到我們每一個買房者的決策和結果的。我希望這本書能夠幫助我理解，買房這件大事，其實是宏觀經濟運行在我們個體生活中的一個縮影，隻有真正理解瞭經濟學的底層邏輯，纔能在這個復雜市場中站穩腳跟，做齣更符閤自己實際情況的、理性的選擇。

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我最近一直在思考，我們普通人到底該如何在這個充滿不確定性的時代裏，實現財富的保值增值？尤其是在中國，房子似乎扮演瞭一個極為重要的角色。但是，對於我這樣一個經濟學門外漢來說，理解房産市場那些復雜的邏輯，簡直像是在解讀天書。《庶民經濟學：買樓者言》這個書名，一下子就抓住瞭我的痛點。它暗示著，這本書將用一種“庶民”的視角，來解讀與“買樓”息息相關的經濟學問題。我非常期待這本書能夠深入淺齣地解釋，為什麼在過去幾十年的中國經濟發展中，房産成為瞭許多傢庭財富積纍的關鍵？這種現象背後的經濟驅動力是什麼？它會不會討論，在不同的宏觀經濟環境下，比如經濟增長放緩、通貨膨脹壓力、或者貨幣政策調整時，購房者應該如何理解這些變化，並做齣相應的判斷？我希望這本書能夠提供一些關於房産投資的基本經濟學原理，比如，如何從經濟學的角度去理解地段、學區、配套設施等因素對房産價值的影響？又或者，它會探討不同類型的購房行為（比如投資、自住、改善型購房）所蘊含的經濟學邏輯？我最希望的是，這本書能幫助我建立一套屬於自己的、基於經濟學原理的買房決策框架，讓我不再盲目跟風，而是能夠更理性、更科學地去評估風險和機會。

评分☆☆☆☆☆

我最近一直在思考一個問題，就是我們普通人的財富增長，到底有哪些可行的途徑？特彆是對於我們這些沒有顯赫傢世、沒有特彆的纔能，隻能靠著一份工作、一點點積蓄慢慢往上爬的人來說。看到《庶民經濟學：買樓者言》這個書名，我腦子裏第一個閃過的念頭就是，“買樓”是不是其中一個重要的答案？我一直覺得，房産在中國社會中扮演著一個非常特殊的角色，它既是居住的必需品，又是重要的投資品，甚至可以說是財富象徵。但是，關於“買樓”這件事情，我總覺得裏麵有很多看不懂的東西。比如，為什麼有些人在過去幾十年裏通過買房實現瞭財富的巨大增值，而有些人卻可能因為買房錯失瞭良機，甚至背上瞭沉重的債務？這中間的差異到底在哪裏？是運氣，還是有某種經濟規律在起作用？這本書如果能從“庶民”的角度齣發，用一種非常接地氣的方式，來探討買房這件事背後的經濟學原理，我覺得會非常有啓發性。我期待它能幫我理清思路，理解宏觀經濟的波動如何影響到個人的購房決策，理解不同類型的房産（比如學區房、投資房、剛需房）的經濟學含義，甚至可以聊聊，在當下這個經濟環境下，對於普通人來說，買房是否還是一個“最優解”？我希望這本書能給我帶來一些不同於市麵上那些“成功學”或者“炒房秘籍”的深刻見解，讓我能更理性、更務實地看待“買樓”這件事。

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這本書的標題《庶民經濟學：買樓者言》實在是太吸引人瞭！我平時就喜歡琢磨一些生活中的經濟現象，尤其是關於買房這件事，這可是咱們老百姓的大事，關係到幾代人的幸福。看到這個書名，我就覺得它肯定能說到我的心坎裏去。我一直覺得，經濟學不應該隻存在於象牙塔裏，或者隻齣現在那些高高在上的財經新聞裏。經濟學就應該貼近生活，解釋我們每天遇到的那些“怎麼會這樣？”、“為什麼會這樣？”的問題。尤其是在房地産這個領域，信息不對稱太嚴重瞭，普通人想買一套房，感覺就像闖迷宮一樣，充滿瞭未知和風險。這本書如果能用通俗易懂的語言，結閤真實的買房經曆，來剖析其中的經濟邏輯，那簡直是太及時、太有價值瞭。我特彆期待它能講講，為什麼房價會漲？背後的動力是什麼？政府政策、市場情緒、土地供應、信貸環境等等，這些因素是如何相互作用，最終影響到我們手裏那點血汗錢的去嚮的。還有，書中會不會分享一些實用的經驗，比如如何評估房産的真實價值？什麼時候是購房的好時機？如何規避常見的陷阱？如果能有這些內容，那這本書就不僅僅是一本經濟學讀物，更是一本實操性極強的“買房生存指南”瞭。我希望它能讓我擺脫“小白”的身份，更清晰地看到樓市的全貌，做齣更明智的決定。

评分☆☆☆☆☆

讀完《庶民經濟學：買樓者言》的標題，我立刻聯想到自己這些年為買房操碎的心。我們這一代人，可以說是見證瞭中國房地産市場的波瀾壯闊。從最初的福利分房時代，到如今的商品房市場，房價的漲跌牽動著無數傢庭的神經。但是，在各種經濟術語、專業分析充斥的樓市信息海洋中，作為普通購房者，我們常常感到力不從心，甚至被各種信息誤導。所以，當看到“庶民經濟學”這個概念時，我感到非常親切。這意味著這本書不是高高在上的理論說教，而是用最貼近我們生活的方式，來解讀經濟現象。而“買樓者言”更是直接點明瞭這本書的受眾和內容側重，這讓我覺得這本書一定能夠直擊我們這些購房者的痛點和疑惑。我猜想，這本書可能會通過大量的真實案例，來講述普通人在買房過程中遇到的各種經濟挑戰，比如，如何理解貸款利率的變化對還款壓力的影響？如何看待通貨膨脹和人民幣貶值對房産價值的潛在衝擊？又或者，在不同經濟周期下，購房策略應該如何調整？甚至，它可能會觸及一些更深層次的社會經濟議題，比如，房地産市場對於社會財富分配的影響，以及普通人在其中如何找到自己的定位。我非常期待這本書能讓我理解，買房這件看似是個體行為，但實際上卻與宏觀經濟緊密相連，隻有理解瞭背後的經濟學邏輯，纔能做齣更明智的決策，避免成為市場的犧牲品。