智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊（從預售屋買賣看點交實務） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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圖書標籤:

• 預售屋
• 點交
• 公設
• 糾紛
• 實務
• 房屋買賣
• 房屋驗收
• 物業管理
• 法律
• 民法

　　大多數公寓大樓設施所隱藏的「糾紛類型」不外是
　　●非法建物代替閤法建物
　　●非法建物有機會變成閤法建物
　　●沒有土地所有權的建物
　　●廣告DM 騙很大的建物

　　看懂「建材設備說明書」與「代銷承諾」的差彆
　　●「建材設備說明書」的內容與項目
　　●「銷售海報」的情境陷阱

　　各區「點交驗收重點」及常見的「缺失列示錶」
　　●照明係統 ●電氣係統 ●弱電係統 ●發電機
　　●中央監控 ●停車場     ●消防空調 ●給排水

本書特色
 
　　以預售屋買賣的起點，
　　揭露公共設施必然會發生的「缺點」，
　　針對「公設點交」過程常見的糾紛類型，提齣最適解決方案。

　　點交糾紛 ▏有解→精確驗收
　　點交程序怎麼走●點交重點怎麼看●點交談判怎麼解

　　預售糾紛 ▏有解→由小見大
　　預見違建糾紛●預見設備糾紛●預見管理糾紛

　　機能糾紛 ▏有解→智能傢居
　　智能傢居的想像空間與軟硬體整閤

好的，這是一份為您構思的、不包含《智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊（從預售屋買賣看點交實務）》內容的圖書簡介，力求詳盡且貼近專業書籍的敘述風格。 --- 《不動産物權變動法定要件與爭議解決實務指南》 ——深度解析不動産交易中的法律效力、登記程序及權利救濟路徑 導論：不動産交易的法律基石與實踐挑戰 不動産交易，作為現代經濟活動中最為重大的民事法律行為之一，其復雜性遠超一般動産買賣。從簽訂買賣契約到最終完成所有權移轉登記，每一步都涉及精密的法律規範與嚴格的程序要求。本書旨在提供一個係統性的框架，深入剖析不動産物權變動背後的法律原理，重點探討交易過程中常見的法律風險點、證據固定策略以及爭議發生後的有效救濟途徑。我們聚焦於《民法典》物權編及相關司法解釋的最新變動，結閤大量司法判例，為讀者提供一套高度實操性的法律分析工具。 第一篇：不動産交易的法律效力基礎 一、 契約的有效性與效力審查 本篇首先建立不動産買賣閤同的法律效力評價體係。詳細闡述閤同成立的要件，特彆是關於不動産買賣中“書麵形式”的要求及其例外情況。重點分析要約與承諾的到達主義、附條件買賣閤同的效力認定，以及無效閤同（如違反法律強製性規定、惡意串通）的法律後果。此外，對區分“有效閤同”與“可撤銷閤同”的實踐標準進行深入辨析，幫助從業者準確判斷閤同風險敞口。 二、 預備閤同與本約的法律地位 在不動産交易實踐中，常涉及定金閤同、認購書或意嚮書等預備性文件。本書將詳盡梳理這些文件的法律性質，明確它們是否構成具有約束力的“不動産買賣本約”的有效預備。深入探討在預備閤同階段，一方違約時另一方請求履行特定行為（如協助辦理過戶）或承擔違約責任的法律依據，並結閤最高人民法院關於定金責任的最新裁判口徑，提供定金沒收或返還的判斷標準。 三、 處分權能的限製與審查 不動産的“處分”行為是物權變動的核心。本書係統梳理瞭限製不動産處分的各種法定情形，包括：共有物（如夫妻共同財産、繼承遺産）的處分限製、被法院查封或采取保全措施的標的物交易效力，以及限製民事行為能力人或無民事行為能力人所簽訂的買賣閤同的效力認定。詳細介紹如何通過官方登記信息（如不動産登記簿）進行有效的“善意取得”審查，規避“無權處分”的風險。 第二篇：物權法定主義下的登記實踐與公示對抗 一、 登記的公信力與抗辯權 不動産物權變動的核心在於登記製度。本部分深入探討不動産登記的公示公信原則在司法實踐中的具體適用邊界。特彆關注登記的“積極作用”（推定權利存在）與“消極作用”（未登記不得對抗善意第三人）。詳細分析登記錯誤（如錯誤登記、遺漏登記）的法律救濟路徑，包括請求更正登記、補正登記的法律程序，以及因登記錯誤給權利人造成的損失的賠償責任認定。 二、 所有權移轉的生效時間點 明確區分“閤同生效”與“物權生效”的時間節點是避免爭議的關鍵。本書基於法律明確規定，界定不動産物權變動何時發生法律效力，尤其是在涉及抵押權設立、解除與物權轉移競閤時的優先順序判斷。結閤司法實踐，探討在過戶登記完成前，一方以各種事由拒絕協助過戶的法律對策。 三、 他項權利的設立、流轉與對抗 不動産交易往往伴隨抵押權、用益物權（如地役權、居住權）的設立或解除。本篇詳細解析抵押閤同的有效要件、抵押權的順位優先原則，以及抵押物權人行使優先受償權時的法定程序要求。對於居住權等新型用益物權的設立及其對未來買受人的效力影響，提供瞭前沿的法律分析視角。 第三篇：爭議解決與權利的有效救濟 一、 違約責任的量化與調整 當交易一方齣現根本性違約（如拒絕履行協助義務、故意隱瞞重要信息）時，守約方如何進行精確的損失計算與索賠。本書詳細分析瞭違約金的性質認定（懲罰性或補償性）、實際損失的舉證標準，特彆是關於“預期利益損失”在不動産交易中的可得性認定。同時，探討瞭情勢變更原則在當前市場波動背景下，對原閤同義務履行影響的司法適用空間。 二、 訴訟時效的起算與中斷 不動産權利人麵臨的最大挑戰之一是訴訟時效的精準把握。本書清晰界定瞭針對不同請求權（如請求登記、請求支付價款、請求損害賠償）的訴訟時效起算點，並詳細闡述瞭債權請求權和物權請求權時效的差異。重點剖析瞭通過發齣催告函、提起訴訟或仲裁等行為對訴訟時效的中斷機製。 三、 登記異議、確權之訴與排除妨礙 當存在登記請求權爭議或第三方主張權利時，權利人需通過訴訟途徑予以確認。本書係統介紹瞭提起“不動産權利確認之訴”的要件，如何運用“排除妨礙請求權”來製止相對人對不動産的非法占有或使用。對於涉及虛假登記或惡意串通的無效登記，提供瞭撤銷登記的訴訟策略和所需證據鏈的構建方法。 結語：風險前置與閤規性操作 不動産交易的復雜性要求從業者必須具備前瞻性的風險管理意識。本書的最終目標，是促使法律專業人士和交易參與者能夠有效地將法律規範內化為日常操作的閤規標準，從而將潛在的法律風險消弭於交易發生之前，確保每一次不動産物權的變動都建立在堅實的法律基礎之上，實現權利的穩固與交易的安全。 ---

作者簡介    

張明義

　　學曆：
　　中央大學資管所碩士

　　經曆：
　　湯姆龍董事長特助
　　高力國際派駐內湖亞太經貿廣場－總物業經理
　　羽田機械資訊－股長

　　專長及齣版計畫：
　　市地重劃
　　都市更新
　　工業用地開發
　　購物中心招商及營運
　　房地産投資與管理
　　房地産研調
　　物業管理
　　預售屋代銷
　　法拍屋買賣
　　防水防漏對策
　　弱電係統規劃
　　PLC機電整閤

　　著作：
　　完銷力（預售屋代銷完全操盤）
　　嚮塔木德學作租屋達人
　　防水查漏獨講堂
　　智在法拍！那些法拍屋老師沒有教你的事
　　物業管理菁英的66個工作DNA
　　室內配綫丙級學科速成
　　創業錢圖（創業籌資與股權安排設計）
　　創業計劃書（創業錢圖2）
　　英語思維大突破（激發職場成就與競爭力學習）
 

「精確驗收」解除點交糾紛　
點交程序怎麼走
公設點交的「想像空間」
閤法的空間「點交」還是「不點交」
點交清冊中 「廠商資料」的關鍵內容
總乾事執行「每日照相報告」的目的
第三方檢證單位的點交三階段任務
第三方檢證單位如何「預見」點交問題
「省小錢」卻花大錢的例子
點交與「迴饋金」
公共基金的計算方式

點交重點怎麼看
「電梯」的點交重點
建物「防水部份」如何點交
消防係統驗收的9個檢查重點
「插座區」的快速點交
檢視自動發電機的「有效性」
「給水係統」點交的重點
設備點交常見的『缺失』列示錶

點交談判怎麼解
公設點交到底是一個「程序」或「談判」
建商公設點交的「底綫」
建商的「態度」為何不佳
公設點交談判的訴求
「信任」等於「行為」
公設違建閤法化的解決方案

「由小見大」解除預售糾紛
如何預見「違建糾紛」
「廣告DM」隱藏的公設糾紛
買預售屋應該多問的「幾個問題」
「建商承諾與履行保證」的重要文件有哪些

如何預見「設備糾紛」
看懂「建材設備說明書」與「代銷承諾」的差彆
「心痛」的高單價設備
欠缺維養考量的設施設計
排水管的「糾紛」

如何預見「管理糾紛」
依設備管理的「目的」增加可用工具
地下室停車場漏水有解與無解的原因
提前裝修的住戶如何影響門廳防水品質
從門廳四麵玻璃，看保全維安的調度
物業管理顧問服務的價值

專題：怎樣算「智能住宅等級」的監控設備？
不用給鑰匙的智能門禁係統
監控設備的「任務編組」
「智能防盜」的設備等級
「門禁」與「監控」整閤的智能大樓

「智能傢居」解除機能糾紛
當生活藍圖誕生
智能傢居的「想像空間」
不在傢時人們的智能傢居需求：確認與補救
在傢時人們的智能傢居需求：自動化與預先作業
「智能傢居係統」的組成
從「燈光控製」談智能居傢的基礎
「多媒體中心」的額外任務
「智能廚房」的設備

當軟硬體整閤備全
從「整閤」階段判斷智慧居傢的機能高低
「戶到戶」電梯的幾個建議
智能傢居設備的2條綫
讓「機器」自己認識「機器」：談智能居傢的共同語言
關於「智能傢居控製主機」的三個思考
從「遙控器」演進談控製係統的重要概念
從「無綫耳機」談無綫技術的選用
「軟體設定」比硬體重要的原因

當先端思考啓動
找齣智能傢居最好的「訊息溝通點」
智能係統的「體感性」
「體感」跟「房屋」溝通
智能大樓不能「落地」的原因
智能大樓的整閤關鍵

评分☆☆☆☆☆

從我個人而言，這本書帶來的最大價值，是讓我從一個“被動接受者”轉變為一個“積極參與者”。在閱讀之前，我對於“點交”這件事，總有一種“賣傢說什麼就是什麼”的心理。但《智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊》的齣現，徹底顛覆瞭我的這種認知。 它不僅僅是一本“手冊”，更像是一本“賦權書”。書中用大量篇幅剖析瞭點交過程中，購房者可能遇到的各種“坑”，並且給齣瞭非常具象化的解決方案。我特彆喜歡其中關於“閤同解讀”和“法律常識”的部分，它用通俗易懂的語言，解釋瞭那些隱藏在閤同條款中的“潛規則”，讓我明白在點交過程中，哪些是自己的權利，哪些是賣傢的責任。 更重要的是，這本書強調瞭“預防勝於治療”的理念。它不僅僅教你如何處理已經發生的糾紛，更重要的是教你如何從源頭上避免糾紛的發生。書中給齣的那些“點交前準備”和“點交時注意”的建議，都充滿瞭實操性和指導意義。我感覺，這本書讓我變得更加自信，也更加有底氣去麵對即將到來的點交。

评分☆☆☆☆☆

我得說，這本書的內容簡直就是為我量身定做的。當初買預售屋的時候，銷售人員說的天花亂墜，閤同裏密密麻麻的條款看得我眼花繚亂，但涉及到“點交”時，總是含糊其辭，或者強調一切都會按規定進行。我當時腦子裏就一個念頭：趕緊簽閤同，趕緊拿到房子。現在迴想起來，真是心有餘悸。尤其是看到書中關於“預售屋買賣看點交實務”這一章節的描述，我纔意識到自己當初是有多麼的“無知者無畏”。 書中用大量篇幅詳述瞭從簽署購房閤同開始，到房屋實際交付，再到公共設施的驗收和移交的每一個關鍵節點。它不僅僅是告訴你“點交”是怎麼迴事，更是告訴你“如何去看懂點交”，如何去識彆那些可能存在的陷阱。比如，對於一些常見的“模糊承諾”，書中給齣瞭非常具體的判斷標準和應對方法，讓我明白哪些話聽聽就好，哪些條款必須寫進閤同。特彆是對於那些與“公設”相關的細節，書中更是做瞭詳盡的梳理，讓我知道自己應該關注哪些具體的設備、哪些工程質量，以及在點交時應該如何去檢查。這種實操性極強的指導，對於新手買傢來說，簡直是無價之寶。

评分☆☆☆☆☆

這本書絕對是我近期購書中最令人驚喜的一本！作為一個在購房路上摸爬滾打數年的“準房主”，我對預售屋的各種流程，尤其是煩惱重重的“點交”環節，一直感到一頭霧水，充滿瞭各種不確定性。市麵上相關的書籍很多，但大多數都過於泛泛而談，要麼是法律條文的堆砌，要麼就是一些支離破碎的經驗分享，很難形成一個清晰的脈絡。而《智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊》的齣現，簡直就像在我迷霧重重的購房道路上點亮瞭一盞指路明燈。 我尤其欣賞書中對於“公設點交”這一概念的深入淺齣解讀。很多購房者，包括我自己在內，往往隻關注房屋本身的質量和價格，對於那些隱藏在閤同中的、集體共有的“公設”部分，概念模糊，更不用說瞭解其中的點交流程和潛在風險瞭。本書卻能將復雜的公設點交問題，拆解成一個個容易理解的單元，從産權劃分、管理委員會的成立、到各項設施的驗收標準，都進行瞭細緻入微的闡述。我以前總覺得“公設”就是一個模糊的數字，現在纔真正明白它的實際含義和點交的復雜性。書中給齣的案例分析，更是讓我身臨其境，仿佛看到瞭自己未來可能遇到的各種場景，並且提前準備好瞭應對策略，這種“預見性”的知識，對於規避未來的風險至關重要。

评分☆☆☆☆☆

坦白說，我當初買這本書，抱著的是一種“姑且一看”的心態，畢竟關於房産的書籍市場上太多瞭，很難有讓人眼前一亮的。但《智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊》卻給瞭我巨大的驚喜。 這本書最讓我稱贊的一點是，它非常接地氣。不像一些過於理論化的書籍，這本書的內容完全圍繞著“點交”這一具體的實踐環節展開。它沒有大談特談那些遙不可及的法律條文，而是聚焦於我們普通購房者在實際點交過程中會遇到的種種問題。書中舉齣的例子，都非常有代錶性，很多場景我都感覺似曾相識，仿佛在講述我自己的經曆。 更讓我印象深刻的是，書中對於“公設點交”的細緻講解。我以前一直以為“公設”就是樓梯間、電梯間這些看得見摸得著的東西，但這本書讓我明白，它還包含瞭許多不容易察覺的細節，比如管綫、消防設施、綠化等等。書中給齣的檢查清單和驗收標準，簡直就是一份非常實用的“點交攻略”，讓我在點交時不再茫然無措，知道自己應該關注哪些重點。

评分☆☆☆☆☆

這本書的價值，真的不僅僅在於它提供瞭“點交”的知識，更在於它提供瞭一種“思維方式”。我以前總覺得，買房是件很“被動”的事情，很多環節都是彆人說瞭算。但讀瞭這本書，我纔發現，原來我們購房者也可以變得更主動，更有話語權。 書中對於“點交糾紛”的分析，讓我對可能齣現的各種問題有瞭更深刻的認識。它不是簡單地列舉瞭幾種糾紛，而是深入剖析瞭導緻這些糾紛的根本原因，以及在點交過程中，哪些環節最容易齣現問題。更重要的是，它提供瞭一係列“完全解除”的解決方案。這裏的“完全解除”不是指逃避責任，而是指通過專業的知識和有效的溝通，最大限度地避免和解決問題，從而實現一個順利的點交。我尤其喜歡書中關於“溝通技巧”和“證據保全”的建議，這些都是在實際操作中非常重要的細節，往往決定瞭糾紛的走嚮。