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臺北市一間套房的價格，可買美國一棟透天度假別墅
買不起臺北房子，就到美國賭城買，投資、自住、出租皆宜！
這是一本教你如何避免「房地慘」的教戰手冊。

　　歐洲局勢棘手、中國成長降溫，
　　亞洲經濟緩漲，熱錢游資尋找新出路！

　　全球經濟轉下，美國轉上──
　　歷經2008金融風暴，美國房價已跌過頭！
　　美國經濟開始復甦，入市良機成熟了！
　　投資美國房地產，「錢」途有望！

　　一場百年難見的全球經濟危機，也是進場投資房市的好時機！
　　不景氣時代更應該投資房地產！

　　景氣不好的時期有人必須賣房子，也有人花錢買房子，差別在哪裡？
　　投資房地產無須樣樣精通，但要有看準投資標的的本事……

　　房地產看得見、用得著，好房產還能升值，兼具儲蓄與投資的功能，只要掌握正確的房地產投資知識，就能創造你想要的價值！

　　本書從全美經濟到房市的區域性差距，景氣分析、投資原則、估價、出租管理、融資、保險、稅務……作者以實例深入淺出的解析，讓你輕鬆讀懂投資美國房地產的關鍵知識。

本書特色

　　投資美國房地產，最完整的教戰守則──
　　教你如何投資、如何避險，還教你如何自我救濟

　　為什麼，入市良機成熟了？！

　　1. 房價低廉：「國民負擔住房的能力」創歷史新高，但同時被銀行「法拍」的房屋量也破歷史紀錄，所以美國房價一時之間只會在低谷徘徊。

　　2. 景氣逐漸復甦：左右房市興衰的是──就業人口、銀行放寬貸款、貸款低利率、消費者信心這4項要素。美國近期符合的已有後面2項要素，而且近來美國失業率也已降至9%以下，根據過往歷史經驗，當失業率不再惡化時，房價也就止跌了。

　　投資美國房地產的基本原則

　　嚴格控管資金，設好底線可進可退
　　不要人云亦云，被別人牽著鼻子走
　　投資房地產，長線操作風險低
　　投資三大步驟：觀察、探測、研究

　　作者將其從事不動產業服務二十多年的實際經驗及研究心得匯整成書，教你如何掌握買賣時機，如何選擇好的地點，可以升值，或抗跌，甚至如何運用不同的財務安排，降低資金成本，即使碰到市場有巨變，也可尋求減少損失之道，這些都是投資美國房地產不能不知道的重要學問！

作者簡介

林秀華

　　臺灣大學商學系畢業，曾任職台北的中國信託、美商第一聯美銀行及新加坡發展銀行，具有完整扎實的財務管理背景。

　　一九八六年移民美國，取得美國會計師執照，擔任會計師事務工作多年，對美國商業及稅務實務有深入瞭解。之後投入房地產行業，由於豐富的專業知識，認真負責，再加上天生的親和力，執業的二十多年間，幫助了無數欲投資房地產者在拉斯維加斯置產。

　　由於作者成長的地緣關係及服務對象的多元化，因而對國際經濟的消長、全球性資金流動及風險變化，都有獨到見解。也因此作者本人主持的內華達房地產公司，並未被前幾年的世界金融危機、美國次貸風暴，以及不動產市場暴跌所影響，事業維持穩定成長，目前在拉斯維加斯地區已有三家分公司。

　　作者網站：judithlin.com/

推薦序1
推薦序2
作者序

第一篇 投資美國房地產有錢途

第一章 全球經濟與美國房地產的展望

第二章 美國房市中的「商品」
法拍過程中的衍生商品
銀行回收屋
購買不足額償貸銷售屋是場持久戰
法拍屋

第三章 美國房地產進場前的準備
美國房地產的投資基本原則
依個人條件選擇購屋或租屋
如何選擇美國房市商品？
網上拍屋陷阱多
房貸利率新低，貸款卻很難
法拍對社區住家管理協會的影響
產權保險讓投資更有保障
公信力十足的公證公司
房地產的持有方式

第四章 在美購屋須注意的稅法問題
海外資助購屋的贈與稅問題
備受外國投資者青睞的有限債務公司
美國房地產外資出場時的稅務問題
租金、轉賣後收入如何報稅
外國人投資美國房地產的所得稅賦
雙重國籍者在臺也需申報海外所得

第五章 何謂物業管理
物業管理的重要性
有效率的物業管理團隊
如何選擇房地產公司和經紀人

第六章 投資失敗的救濟程序須知
投資失敗實例
次級房貸風暴下的贏家與輸家
溺水屋屋主救濟方案模式
溺水屋屋主自救之個案研討
如何向銀行成功申請不足額償貸銷售屋
法拍屋主可以利用聽證會自救
要降房貸須找對人
修改貸款條件以減少棄屋
溺水屋的處理方式
新的救市方案：先租後買
勿輕忽銀行申請「追索餘款」
修改貸款使信用受損多少
債務取消後還要繳稅嗎？
售出租屋虧損可抵稅

第二篇 拉斯維加斯的房地產

第七章 投資房地產首選：拉斯維加斯
房地產投資與養老，拉斯維加斯是最佳選擇
賭城買房，可投資可渡假
搶購渡假屋享受悠閒人生
賭城出租市場暢旺
嬰兒潮中年人掀購屋潮
拉斯維加斯的房地產稅率低
撿便宜，來賭城就對了！
賭城房市投資回報率飆高
持續成長的人口讓房地產後勢看俏
貸款利率降，貸款要及時

第八章 拉斯維加斯房市歷年分析
法拍屋供給量陸續湧現
賭城未來市場房價續跌有因
賭城房價已出現觸底訊號
賭城房價會二次探底嗎？
銀行屋牽動房價緩升
失業率牽動房價漲幅
房價回歸理性，價格差異縮小
房價不易反彈，投資宜把握原則
銀行屋多，需求也強，房價將回穩
賭城房價谷底反彈潛力令人期待
房源緊俏，是一時假象

第九章 如何挑選拉斯維加斯的好房子
拉斯維加斯商品目錄
賭城銀行屋價格吸引人
搶購銀行屋，抱現金者贏
購買銀行屋須理性與穩健
看清房屋交易數據再決定購屋時機
建商新屋物美價廉
掌握不足額償貸銷售交易的時機
不足額償貸銷售屋成交量將大增
法拍競標再掀風
高價位房屋好景不再
賭城高層豪華康斗可進場揀便宜
高層豪華康斗現金客青睞
高層豪華康斗現在可投資嗎？
投資高價位房屋當心被套牢
賭城房價須視區域而定
購屋首選：抗跌性強
賭城買房須注重隔音裝潢
Kitec水管漏水屋，買了撿便宜

第十章 賭城「商業地產」的投資
空置率的高商業樓
銀行介入商業樓要跌很難
商業樓惜售，未來價格恐更低
賭城150棟商業樓面臨法拍
投資商業地產可以再等等
商業地產拍賣告捷，房市回春
商業樓，投資移民的最佳選擇
「空地」貶值甚鉅有利長期投資

結語
附錄一 拉斯維加斯投資環境各項統計圖表
附錄二 參考網站

第一章　美國房地產的未來發展

全球經濟轉下，美國轉上

全球經濟原本即因石油、糧食和原物料短缺，而籠罩在通膨的隱憂之下，後來發生的日本大地震、利比亞戰爭等天災、人禍，更加深了全球經濟危機。環顧各國經濟：歐洲正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡；亞洲經濟則走向不明，熱錢到處流竄，資本市場極不穩定，投資風險也相對提高。反觀美國，經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，但比較起其他經濟大國的處境，美國還是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，且美國政治穩定，社會體系運作成熟，而其資本市場的資產多被低估，故美國的投資基本面看好且較安全。

歐洲局勢棘手，中國成長降溫

二○一一年爆發歐債危機，歐洲各國深陷金融風暴，再加上歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，但油價卻因利比亞內戰和大量游資炒作而居高不下，對已經搖搖欲墜的歐洲經濟而言，無疑是雪上加霜。但如果擔憂通膨而加息，又會對陷入債務危機的希臘、義大利等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手。

此外，由於預期歐元大幅貶值，市場投資人自二○○三年以來首次逃離歐元，專家媒體都在揣測歐元是否會崩盤。總之，一句話，這幾年若把錢放進歐洲市場，似乎太過冒險。

至於過去十年經濟快速成長的中國，則預期會在近幾年內開始降溫，主要理由有下列三項：

第一，自從二○○八年美國經濟不景氣開始，身為世界工廠的中國對美國的出口量已不如以往。

第二，中國出口倚重的另一市場日本，因震災縮減一般消費品的進口，以致中國對日本許多產品的輸出量也開始下滑。日本政府還可能會把投資在世界各地的資金抽回，對中國經濟發展更是不利。

第三，中國沿海城市的工資飛漲，已漸漸失去競爭力，所以中國的廠商不是轉移到內陸，就是改往東南亞國家。

中國房價停漲，游資尋找新出路

進一步來看中國房地產市場。過去因為投資人預期人民幣升值，一波波熱錢湧入中國，尤其房市如蓄水池般吸收了很多游資。為了防止經濟泡沫化，中國政府下達宏觀調控政策：要求銀行增持外匯、上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，同時立法限制投資客過度炒作中國房地產市場。

在熱錢狂潮進不了中國房地產市場的情況下，不少投資客將目標轉向了自由經濟體的香港，導致香港房市自二○○九年以來連漲十九個月，漲幅46%，泡沫儼然成形，未來房市崩盤的風險增高，難保不會重演一九九八年香港房市大跌52%的慘劇。

中國與香港的「出租回報率」及生活水平都比美國低，房價卻高出美國數倍，投資風險可見一斑。房地產投資者當然要考慮「出租回報率」及當地的生活水平，因此在中國房市的游資必須尋找新的出路，才能立於不敗之地。

中國熱錢淡出有助於美國房市回穩

二○○五年時美國國債是九兆美元，最近則衝破十三兆美元，一年近一兆美元的增加速率令人吃驚，已經危及美元在國際金融體系的領導地位。
所以美國處心積慮施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上是要降低對中國的貿易逆差，真正目的則是想透過美元相對貶值來減少美國的實質國債。中國鑑於日本這二十年來的慘痛教訓，不願輕易就範，卻藉由富士康員工跳樓事件來提高外國廠商在中國的基本工資，如此一來將使製造成本增加、外銷競爭力減退，同樣可以達到降低對美貿易順差的目的，但免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處。

美國對中國每年的貿易逆差只約○‧二兆美元，看來人民幣一時還不會漲太多，所以在中國的熱錢會慢慢淡出，回流到美國、加拿大等國家的資本市場，這多少有助於美國房市回穩。

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