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　　建築物結構如同人體骨骼，如果骨骼不健全，那房子就不健康
　　看房無數的結構技師，告訴你不為人知的房事結構黑暗面
　　教你從細部著手，為你找到幸福房

　　「選購一個安全的窩，建立一個舒適的家」是許多人奮鬥的理想，但在買屋的道路上卻荊棘叢生、陷阱處處。

　　購屋者的權益常在資訊不足或業者惡意欺瞞下，橫遭侵害。尤其鉅大的消費額度減低了重購的機會，更令購屋失利的痛苦刻骨銘心，故保障購屋者之消費權益是非常重要且迫切的。

　　這種保護之責任固然和政府與企業密不可分，但消費者自身的參與和爭取亦不可或缺。本書即本著提供及傳播消費資訊之理念，闡述了選擇房屋必備的知識，使消費大眾能掌握充分的資訊，做出明智的選擇。尤其特別的是，本書採提問作答的方式展示，故而條理分明，清晰易懂。

　　本書先就大處著手，對購買成屋或預售屋逐一提問，並指出常見的買賣陷阱，及如何粗估房屋價位。

作者簡介

曾慶正

　　從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年，因責任感驅使，並恐傷害無辜，對於自己及員工之專業工作態度要求甚高，於業界譽有口碑，屢受邀至各公私立大學演講。多年來除辦理許多超高層房屋結構設計之外，亦承辦過許多特殊工程失誤與損害糾紛之鑑定案件，更於阪神地震後四度赴災區，探究災損原因、應變及修復補強措施及災後重建成果等之系列考察，瑞里地震及921震災也親赴嘉義、南投、台中、斗六及台北各處災區協助救災並勘查災損原因，是一位理論與實務兼具的結構工程技師。

　　曾經擔任結構技師公會之鑑定委員會委員、特殊結構審查委員會主任委員，並曾任高雄市結構技師公會 理事長之職。目前擔任中華民國結構技師公會全國聯合會 理事長、中華台北亞太工程師(APEC)監督委員會委員、行政院公共工程委員會技師懲戒委員會委員，並為曾慶正結構技師事務所之負責人。

張惠如

　　東吳大學中國文學系畢業，曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者，著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》等，作品散見各報章雜誌。

推薦序■建築物結構如同人體骨骼，一次就要把它建構好∕甘錫瀅
推薦序■替購屋者添一般新力量∕黃世建
推薦序■帶著本書有如三十年經驗的專業技師陪著您安心購屋∕曾惠斌
推薦序■給住戶一個安全的窩∕簡伯殷
自序■邀請大家共同為居住的安全把關

第1篇　購屋前要注意的事
1■買成屋好、還是預售屋好？
2■預售屋常見的陷阱？
3■坪數灌水的伎倆？
4■權狀三十變二十，公設比是啥東西？
5■害怕買到灌虛坪的房子嗎？
6■建商跑路是預售屋的噩夢？
7■預售屋如何打價格心理戰？
8■預售屋的殺價眉角？
9■預售屋推案哪個時期買最便宜？
10■廣告戶、特惠戶可以買嗎？
11■預售屋定價多少才合理？
12■預售屋開工後要不要監工？
13■買中古屋有風險嗎？
14■房仲業者的話可不可信？
15■常見的中古屋買賣糾紛？
16■買中古屋要注意的事？
17■中古屋被抵押貸款了嗎？
18■買中古屋的稅費責任誰負責？

第2篇　替中古屋做健康檢查
19■輻射屋哪裡來？
20■多少輻射劑量才算危險屋？
21■如何辨認幅射屋？
22■什麼是「海砂屋」？
23■海砂屋分布何處最多？
24■如何分辨海砂屋？
25■鑑定海砂屋的迷思？
26■海景屋浪漫嗎？
27■房子歪了嗎？
28■房子為什麼會傾斜呢？
29■華美裝潢會騙人？
30■公寓的公共區域美不美沒關係？
31■房子為何會漏水？
32■房子出現裂縫，馬虎不得？
33 ■牆的重要性？
34■牆上裂縫代表什麼？
35■梁上裂縫代表什麼？
36■柱上裂縫代表什麼？
37■樓板裂縫代表什麼？
38■水管「滴滴漏」，怎麼辦？
39■哪種水管容易漏水？85
40■你住的房子喝的是哪種水管的水？
41■如何看出漏水屋？
42■「抓漏」有訣竅嗎？
43■ 怎樣評估中古屋值多少錢？
44■房屋造價知多少？

第3篇　買房子除了看地段，還要選地質9
45■選房子挑地段，還要挑「地」質？
46■全台哪些地方地質軟弱？
47■擇「地」質而居，哪裡較好？
48■哪裡是「順向坡」山邊住宅？
49■我家住在「順向坡」山邊社區，怎麼辦？
50■地層下陷，危不危險？
51■地質解讀不重要？

第4篇　小心地震！
52■大地震隨時可能發生？108
53■台灣哪裡是強震區？
54■多強的地震對房子有殺傷力？
55■大地震住高樓還是平房安全？
56■您住的房子有沒有耐震設計？
57■地下室挖愈深愈好？
58■你家房屋有「結構計算書」嗎？
59■哪種建築物要做「耐震能力評估」？
60■什麼是「制震」宅、「隔震」宅？
61■制震宅、隔震宅絕對安全嗎？

第5篇　解開房屋結構設計的陷阱
62■鋼骨結構比鋼筋混凝土「勇」嗎？
63■哪種建築物用鋼骨較好？
64■致命的「開放空間」？
65■「開放空間」為何致命？
66■樓中樓與夾層屋，體質脆弱？
67■為什麼會有樓中樓、夾層屋？
68■中看不中用的樓中樓？
69■輕結構，重造型的危險設計哪來的？

第6篇　老屋拉皮該注意的裝潢重點
70■頂樓加蓋，加分或減分？
71■頂樓如何加蓋才安全？
72■危險的空中景觀花園？
73■要命的頂樓游泳池？
74■加蓋是房屋的贅肉？
75■老屋拉皮，糞土變黃金？
76■老屋拉皮要「拉」什麼「皮」？
77■老屋換新裝最重要的事？
78■哪種牆最穩固？
79■哪種牆不能隨意亂敲？
80■中古屋的裝潢重點？
81■入住前先「電檢」？165
82■燈光美、氣氛佳有理？
83■如何安全改變室內格局？
84■房子原始設計圖是保命符？
85■裝潢停、看、聽？

第7篇　結構大事要找專業技師
86■台灣建築結構處處危機？
87■不良建築法規是危樓幫兇？
88■你住的房子是專業技師蓋的嗎？
89■屋況不良，哪裡可以鑑定？

第8篇　疑難雜症解疑篇
90■住高樓風搖地動，有沒有危險？
91■巨大招牌，會不會損壞外牆結構？
92■高樓大廈的玻璃為何常破碎？
93■鄰房改建，我家漏水，怎麼辦？
94■整修房子的砂會不會含海砂？
95■便宜的受災屋能不能買？
96■打掉陽台的外牆對房子影響大不大？
97■老屋翻修，該注意的重點？
98■不合建，獨立改建好嗎？
99■溫泉屋會損害房屋結構嗎？
100■捷運共構的房子安全嗎？
附錄■會員名冊

42■「抓漏」有訣竅嗎？
想「抓漏」，先要判斷漏水源頭在哪裡。
聽聽看滴水聲，假使早也滴，晚也滴，聲音緩慢，很可能是汙水管出問題。

若只有在晚上洗過澡後才見潮濕，那就是熱水管的毛病。滴漏速度快，一下子整片地板都變色了，那八成是自來水管有裂縫。不妨把冷、熱水源總開關分別關閉，再將所有水龍頭打開，把水放掉，然後聽聽看還有沒有滴水聲，大致就能抓到漏水的源頭了。

房子上了年紀，水管電線機能總會老化，抓到一個源頭，或許還有兩三個隱形的水管裂縫沒修補到，房子照樣漏水，所以常常會「考倒師傅」。現在買賣房子透過仲介制度，一般房仲公司雖訂有「漏水保固條款」，交屋後六個月內的漏水問題，有十到三十萬不等的修繕保障，但是，「看得到，吃不到」，各家條款都訂的煩瑣嚴苛，還不如「預防重於治療」，和漏水屋敬而遠之。

在此有個小小建議：當你買下二手殼，或房子住了一段時間之後，一定要準備一筆「換管線」的預算，這比打點裝潢更重要。埋在牆內的舊管可以全部廢棄不用，趁鋪新地磚時，另作明管。直接從屋外陽台接水管進屋內，沿著屋內暗角鋪管，不僅維修方便，漏不漏水一目瞭然，而且裝設費用比埋設暗管便宜。也許有人會嫌水管鋪設在屋內不雅觀，其實只要鋪地磚時先預留明管路線，稍做設計美化，水管也能融入室內造景的一環。

43■ 怎樣評估中古屋值多少錢？
人若保養得當，明明年紀一大把，看起來和小夥子沒兩樣；房子也是一樣，屋齡十幾年，卻像剛蓋好七、八年而已；有些房屋屋主出具的權狀登記只有兩三年，外觀看上去倒像已經使用了十年。挑中古屋要看門道，別被外表騙了。我們要如何從屋貌判斷中古屋價位合不合理呢？

撇開地段因素不談，純就房屋本身屋況來談，檢測中古屋的三大重點：建築物立面是否傾斜？梁柱牆樓板有無裂縫？屋內外有無滲漏水痕跡？答案若皆為否定，別管裝潢好不好看，這是值得買下來的房子。

再來看房子的折舊。一棟房子包含兩個價格：土地和房子（即地上物）。房子會隨年齡折舊，土地卻會因地段而漲跌。在會計制度中，鋼筋混凝土造建築物的折舊期，以五十五年作單位，每年折價五十六分之一；換句話說，房子的價值，每年損失總價的五十六分之一，而且可以抵稅，直到屋齡第五十六年之後，房子價值就只剩下總價的五十六分之一了。

假使某人花六百萬元買房子開設公司，每年就可以報折舊費十多萬元，當成公司開銷以減輕稅負，直到屋齡第五十五年為止。所以一棟結構良好的鋼筋混凝土房子，雖然能住一百年沒問題，但屋齡五十年左右會開始老化，且歷經多次地震考驗、附近道路施工、鄰房改建等建設工程的影響，難免讓結構受損，超過五十歲的房子都該改建才安全，這也符合都市更新計畫的精神。買中古屋一定要有折舊觀念，因為屋齡會影響屋價，和紅酒不同，老房子並不是越陳越香越值錢，只有土地才是。

替中古屋估價，屋齡長的，一定比屋齡短的便宜，樓層低的比樓層高的便宜。

只有一點例外：從未使用過的新成屋，未必比屋況良好的十年老屋貴。因為台灣氣候潮濕，沒人住過的房子，從未整理維護，溼度高，許多設備容易損壞，而且壞的速度比有人住的房屋還快，牆壁油漆也會剝落，水電管路容易生鏽，房間壁紙的角落會脫落翹起，或許連化糞池都壞掉阻塞。買房子時，寧可考慮有人住了五、六年的二手屋，也不要選擇蓋好五、六年都沒人住的新成屋。你不信？不妨試著去參觀蓋好三、四年都沒交屋的新房子，室內肯定比室外還濕冷。尤其現在推案率高，全省空屋比率也高，如果你買到的新屋曾被不良分子利用，作為吸毒、聚會場所，後患無窮。

現在資訊發達，看準某一區塊生活機能適合定居，有意購屋時，可以上網先查附近屋價，或到同區域內，以買方姿態多找幾家不同的仲介公司打探屋價情報，別忘了，還要在屋主約定時間以外，「突擊」式地參觀房子，大雨過後更好。總之，多看多聽多比較，功課是一定要做的啦！

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