不動産估價（概要）：精選題庫（申論＆選擇）（高考、三等特考考試適用） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

☆☆☆☆☆

圖書標籤:

• 不動産估價
• 估價實務
• 申論
• 選擇題
• 高考
• 三等特考
• 考試
• 教材
• 題庫
• 公共基礎

不動産估價是屬於一門社會科學，無論在公、私部門均扮演著相當重要的角色，亦是多項地政公職與專技人員考試之專業科目，筆者從事地政業務及相關教學多年，自覺不動産估價是一門相當活潑有趣、深具邏輯性之學科，坊間不動産估價相關之精闢著作繁多，惟始終缺少一本能針對不動産估價曆屆試題作有係統性的解答與編排，來提供給欲參加國考尤其是初學者之考生，能在最短時間內輕鬆認識不動産估價、進而喜愛上不動産估價，並且不再視學習不動産估價為畏途之考試用書。

　　因此興起筆者將多年來上課講義編輯成書之動機，期待藉由本書淺顯易懂之題答性解說與人性化、係統性的編排方式，提供給考生及公、私部門有誌研習不動産估價朋友的參考，以提昇其考試實力與專業知識。

　　本書八版付梓僅一年即銷售一空，萬分的感謝讀者們對《不動産估價－混閤題庫》一書之認同與支持，改版內容除因應近年來如不動産估價技術規則於102.12.20修正，以及地價調查估計規則於102.12.31修正，以及土地徵收補償市價查估辦法於104.03.01修正施行，就章節內容作更新外，並增加收錄近年來國考具代錶性題答，期許讀者能取得最新考試資訊，掌握勝利先機。

　　本書雖已盡力廣集資料編譯，惟末學智齡尚淺，倉促成書，其間疏漏在所難免，僅以虔誠求教之心，懇祈各界惠賜指正。

房地産估價實務精解與應試策略 本書聚焦於房地産估價理論的實踐應用與考試技巧的深度剖析，旨在為備考相關職業資格考試的考生提供全麵、實用的學習指南。 第一部分：估價理論與方法深度解析 第一章 房地産估價基礎理論 本章係統闡述瞭房地産估價的經濟學基礎、法律法規環境及價值概念的辨析。深入探討瞭估價的假設前提、影響因素（包括區位、自然條件、規劃政策等），並對不同類型房地産（如住宅、商業、工業、特殊用途物業）的估價特殊性進行瞭詳盡的分析。重點講解瞭市場比較法、收益還原法、成本法等三大基本估價方法的理論淵源、適用條件及操作流程中的注意事項，確保考生對估價原理有紮實且清晰的認識。 第二章 估價作業流程與技術規範 詳細梳理瞭完整的估價作業流程，從接受委托、市場調查、資料收集、選定估價方法、實地查勘到齣具估價報告的全過程。本章嚴格對照現行的國傢及行業估價技術標準，對估價報告的撰寫格式、數據來源的可靠性驗證、假設與限製條件的確立等關鍵環節進行瞭規範性指導。尤其強調瞭估價成果的邏輯自洽性與證據鏈的完整性。 第三章 市場比較法精要 市場比較法作為應用最廣泛的方法，需要精確的案例選取和細緻的修正處理。本章內容涵蓋：如何高效篩選可比實例、無形修正因素（如買賣雙方的特殊關係、交易時間點）的處理技巧、對可比實例的單項和綜閤修正方法的實例演示。通過大量實際案例對比，教授如何量化和平衡不同修正因素對估價結果的影響，實現科學的單價或總價推導。 第四章 收益還原法在實務中的應用 收益還原法是評估投資性房地産價值的核心。本章深入講解瞭未來收益預測的科學性，包括營業收入的閤理估計、運營費用的精細測算（如空置率、管理費、稅費的閤理取值）。針對直接資本化率和摺現現金流法（DCF），提供瞭詳細的摺現率（資本化率）的確定方法，包括行業平均迴報率、風險溢價的測算步驟。重點分析瞭“期末餘值”的摺現處理，確保收益法計算的穩健性。 第五章 成本法與殘值估算 成本法主要應用於缺乏成熟交易案例或更新改造項目的評估。本章側重於如何準確計算“重建成本”或“重置成本”，包括工程造價的取費標準、材料、人工、機械颱班費用的定額參考。核心難點在於“實體性貶值”、“功能性貶值”和“經濟性貶值”的量化評估，提供瞭多種評估貶值的方法模型，並講解瞭土地費用的閤理歸集。 第二部分：特定類型房地産估價專題 第六章 住宅房地産估價 針對不同類型的住宅（高層公寓、普通多層、彆墅、保障性住房），分析其各自的市場敏感性和估價重點。詳細講解瞭影響住宅價值的居住品質指標（如容積率、綠化率、樓層、朝嚮）的量化處理。結閤最新的限購、限價政策對住宅估價的影響分析。 第七章 商業及辦公房地産估價 商業地産的價值高度依賴於人流量、區位等級和運營效率。本章重點剖析瞭零售商業的“聚客能力”評估、寫字樓的等級劃分標準（甲級、乙級）以及對空置率波動的敏感性分析。提供瞭商鋪的“位置溢價”計算模型和對“租約剩餘期限”的處理方法。 第八章 工業及特殊用途房地産估價 工業用地的估價側重於土地使用強度和環境影響評估。特殊用途如醫院、學校、倉儲物流設施的估價，則強調非市場性用途的價值重置與替代性原則的應用。 第三部分：應試策略與真題解析（申論與選擇） 第九章 申論題應試技巧與範文解析 本章摒棄空泛的理論說教，直接麵嚮考試要求。詳細拆解曆年真題中常見的申論題型，包括：政策分析題、估價方案設計題、案例論證題。教授如何快速提煉材料中的關鍵信息，構建邏輯清晰的論述框架（如總分總結構、並列結構），並指導考生如何準確套用專業術語，確保語言的專業性和規範性。提供瞭多篇高分範文的結構分析與得分點提煉。 第十章 選擇題高頻考點與解題速查 針對客觀選擇題的快速反應能力訓練，本章歸納瞭所有核心公式、法律條文（如土地使用權年限、容積率的法律界定、估價報告的強製性要素）的記憶卡片。通過“易混淆概念辨析”闆塊，幫助考生區分相似概念，並提供瞭大量針對性的“陷阱題”分析，傳授排除法和定位法在時間緊張情況下的應用技巧。 第十一章 模擬測試與錯題反思 提供兩套嚴格按照最新考試大綱和時間限製設計的全真模擬試捲，涵蓋申論和選擇兩部分。試捲後附帶詳細的參考答案及得分點解析，幫助考生自我診斷薄弱環節，實現針對性復習。 --- 本書特色： 1. 強調實務操作性： 所有理論講解均緊密結閤一綫估價機構的實際操作規範，避免純理論的空泛。 2. 突齣考試導嚮： 內容組織結構清晰，重點突齣考試熱點和高頻考點，兼顧深度與廣度。 3. 方法量化： 對修正係數、資本化率的確定提供具體計算步驟和參考依據，便於考生在考試中準確操作。 本書適用於所有準備參加國傢注冊房地産估價師考試、職業資格考試中涉及房地産估價模塊的考生。

第一篇 不動産估價緒論............................. 1
第一章 不動産估價概念........................................ 2
重點統整.................................................................................... 2
精選試題.................................................................................. 10
◎申論題.................................................................................. 10
◎選擇題.................................................................................. 17
本章曆屆試題.......................................................................... 19

第二章 不動産價值與價格.................................. 20
重點統整.................................................................................. 20
精選試題.................................................................................. 33
◎申論題.................................................................................. 33
第一部分 價格形成之因素分析...................................... 33
第二部分 價格種類分析.................................................. 49
◎選擇題.................................................................................. 62
本章曆屆試題.......................................................................... 74

第三章 不動産估價程序...................................... 78
重點統整.................................................................................. 78
精選試題.................................................................................. 90
◎申論題.................................................................................. 90
◎選擇題................................................................................ 106
本章曆屆試題........................................................................ 116

第四章 不動産估價之經濟原則........................ 118
重點統整................................................................................ 118
精選試題................................................................................ 128
◎申論題................................................................................ 128
◎選擇題................................................................................ 156
本章曆屆試題........................................................................ 160

第五章 不動産估價數學.................................... 164
重點統整................................................................................ 164

第二篇 估價方法各論............................. 175
第一章 比較法.................................................... 176
重點統整................................................................................ 176
精選試題................................................................................ 182
◎申論題................................................................................ 182
◎計算題................................................................................ 203
◎選擇題................................................................................ 207
本章曆屆試題........................................................................ 224

第二章 成本法.................................................... 228
重點統整................................................................................ 228
精選試題................................................................................ 236
◎申論題................................................................................ 236
◎計算題................................................................................ 266
◎選擇題................................................................................ 277
本章曆屆試題........................................................................ 295

第三章 土地開發估價法.................................... 299
重點統整................................................................................ 299
精選試題................................................................................ 304
◎申論題................................................................................ 304
第一部分 法規篇（不動産估價技術規則）................ 304
第二部分 理論篇............................................................ 315
◎計算題................................................................................ 324
◎選擇題................................................................................ 329
本章曆屆試題........................................................................ 336

第四章 收益法.................................................... 339
重點統整................................................................................ 339
精選試題................................................................................ 346
◎申論題................................................................................ 346
◎計算題................................................................................ 383
◎選擇題................................................................................ 396
本章曆屆試題........................................................................ 416

第五章 房地估價................................................ 422
重點統整................................................................................ 422
精選試題................................................................................ 425
◎申論題................................................................................ 425
◎計算題................................................................................ 443
◎選擇題................................................................................ 448
本章曆屆試題........................................................................ 453

第六章 租金估計................................................ 456
重點統整................................................................................ 456
精選試題................................................................................ 463
◎申論題................................................................................ 463
◎計算題................................................................................ 472
◎選擇題................................................................................ 476
本章曆屆試題........................................................................ 482

第七章 權利估價................................................ 484
重點統整................................................................................ 484
精選試題................................................................................ 492
◎申論題................................................................................ 492
◎計算題................................................................................ 527
◎選擇題................................................................................ 530
本章曆屆試題........................................................................ 536

第八章 公部門估價............................................ 540
第一節 路綫價估價法............................................................ 540
重點統整................................................................................ 540
精選試題................................................................................ 549
◎申論題................................................................................ 549
第二節 區段估價法................................................................ 556
重點統整................................................................................ 556
精選試題................................................................................ 565
◎申論題................................................................................ 565
第三節 基準地估價................................................................ 585
重點統整................................................................................ 585
精選試題................................................................................ 589
◎申論題................................................................................ 589
第四節 土地徵收補償市價查估辦法.................................... 595
重點統整................................................................................ 595
精選試題................................................................................ 605
◎申論題................................................................................ 605
◎選擇題................................................................................ 614
本章曆屆試題        617

评分☆☆☆☆☆

在準備不動產估價師三等特考的過程中，我試過不少參考書，但《不動產估價（概要）：精選題庫》無疑是我認為最有效率的一本。它的「精選題庫」名副其實，每一道題目都極具代錶性，而且針對性非常強。這本書最大的特色在於，它不是單純地提供題目和答案，而是提供瞭一套完整的解題思路和技巧。對於申論題，它不僅提供瞭標準答案，更重要的是分析瞭答案的結構、論述邏輯，以及如何纔能寫齣有深度的文章。 我特別喜歡它在解釋複雜概念時，會引導我們思考其背後的原理和實際應用。例如，在討論「摺舊」的概念時，書中不僅解釋瞭物理摺舊、功能性摺舊和經濟性摺舊的區別，還通過實際案例，展示瞭如何在估價中對這些摺舊進行量化。這種深入的解析，讓我能夠真正理解知識點，而不是死記硬背。而且，書中對一些容易混淆的概念，會進行詳細的辨析，幫助我們避免答題時齣現錯誤。這種細緻入微的講解，對於提升我的應試能力非常有幫助。

评分☆☆☆☆☆

在準備不動產估價師考試的過程中，我一直在尋找一本能夠幫助我快速掌握考試重點，並且能夠提升我答題能力的參考書。《不動產估價（概要）：精選題庫》這本書，可以說完全滿足瞭我的需求。它所編選的題目，不僅涵蓋瞭歷年來的經典考題，更重要的是，它針對每一個題目都提供瞭非常詳盡的解析。我尤其欣賞它在解析申論題時，能夠提供多種解題思路，並且分析不同思路的優劣。 這讓我意識到，很多問題並非隻有一個固定答案，而是可以從不同的角度去切入，找到最恰當的解決方案。這種開放性的思考方式，對於培養我獨立分析和解決問題的能力非常有幫助。而對於選擇題，它不僅分析瞭選項的設置和迷惑性，還會提示我在解題過程中可能遇到的陷阱，以及如何快速有效地排除錯誤選項。這種細膩的分析，讓我在做完練習題後，能夠有更深的體會，並且能夠不斷地反思自己的解題技巧。這本書的齣現，讓我對備考之路充滿瞭信心。

评分☆☆☆☆☆

參加不動產估價師考試，很多時候感到「力不從心」，就是因為知識點太多太雜，不知道該從何入手。《不動產估價（概要）：精選題庫》這本書，最讓我欣慰的地方，就是它將這些龐雜的知識，進行瞭精煉和梳理。它所選的題目，基本上都是考試的「重災區」，涵蓋瞭最核心、最常考的內容。而且，它的解析質量非常高，不僅僅是簡單的答案，而是深入淺齣地解釋瞭每個知識點的原理，以及在實際應用中的注意事項。 我特別欣賞它針對一些比較抽象的理論，會提供具體的案例分析。例如，在探討「無形資產的估價」時，書中不僅會解釋其估價的難點，還會通過分析品牌價值、專利權等無形資產的估價實例，讓我們對這些概念有更直觀的認識。這種「理論與實踐結閤」的講解方式，讓我能夠更好地理解和記憶這些知識點。此外，書中對一些容易混淆的概念，例如「公告現值」和「市價」的區別，會進行詳細的辨析，幫助我們避免在答題時齣現混淆。

评分☆☆☆☆☆

最近在準備不動產估價師三等特考，聽說這本《不動產估價（概要）：精選題庫（申論＆選擇）（高考、三等特考考試適用）》是許多考生必備的參考書，所以就入手瞭。老實說，我對不動產估價這門學科一直以來都抱持著既敬畏又有點迷茫的態度。畢竟，要能夠精準地判斷一塊土地或一棟房子的價值，這背後牽涉到太多的專業知識和考量。而這本書的齣現，彷彿在我迷霧中點亮瞭一盞明燈。 初次翻閱時，最讓我印象深刻的是它將龐雜的估價理論與實務，以一種條理清晰、結構分明的方式呈現齣來。書中不僅涵蓋瞭不動產估價的基礎概念，例如價值、價格、成本、收益等基本術語的定義與區別，更深入探討瞭各種估價方法的原理與應用，像是比較法、成本法、收益法，甚至還有針對特殊不動產的估價技巧。我尤其欣賞的是，它並非隻是枯燥的理論堆砌，而是透過大量的範例和圖錶，將抽象的概念具象化，讓我這個初學者也能夠逐步理解。例如，在講解比較法時，書中不僅提供瞭實際的比較案例，還詳細分析瞭如何選擇比較標的、如何進行條件調整，以及這些調整的邏輯依據。這種貼近實務的講解方式，讓我感覺像是直接跟著一位經驗豐富的估價師在學習，受益匪淺。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得，準備考試光是死記硬背是絕對不夠的，更重要的是能夠融會貫通，並將所學應用於實際的題目之中。《不動產估價（概要）：精選題庫》這本書在這一點上做得非常齣色。它的「精選題庫」部分，涵蓋瞭歷年來高考和三等特考的相關考題，而且更重要的是，它並非僅僅羅列題目，而是針對每一道題目提供瞭詳盡的解析。這些解析不僅僅是給齣正確答案，更重要的是分析瞭齣題者的思路、考點的設置，以及解題的關鍵步驟。對於申論題，它更是提供瞭標準答案的架構和論述邏輯，讓我們能夠學習到如何清晰、有條理地錶達自己的觀點。 我特別喜歡它針對一些較為複雜的申論題，能夠提供多種解題思路，並且分析各種思路的優劣。這讓我意識到，很多問題並非隻有一個標準答案，而是可以從不同的角度去切入，找到最恰當的解決方案。這種開放性的思考方式，對於培養我們獨立分析和解決問題的能力非常有幫助。而對於選擇題，它不僅分析瞭選項的設置和迷惑性，還會提示我們在解題過程中可能遇到的陷阱，以及如何快速有效地排除錯誤選項。這種細膩的分析，讓我每次做完練習題後，都能夠有更深的體會，並且能夠不斷地反思自己的解題技巧。

评分☆☆☆☆☆

準備考試最令人頭痛的莫過於麵對那些似懂非懂的理論，以及不知道該如何下筆的申論題。《不動產估價（概要）：精選題庫》這本書，在申論題的準備上，可以說是下瞭苦心。它將申論題按照不同的主題和類型進行分類，並針對每一類題目提供瞭解析和範例。我尤其欣賞的是，它不僅僅提供「標準答案」，而是會解釋為什麼這個答案是標準的，背後的理論依據是什麼，以及如何組織論述，纔能達到最佳的效果。 舉個例子，在討論「不動產估價的市場法、成本法、收益法的優劣勢」這一類申論題時，書中並沒有給齣一個簡單的條列式迴答，而是深入分析瞭各種方法的適用情境、能夠解決的問題，以及在實際應用中可能遇到的限製。它還會引導我們思考，在不同的不動產類型和市場狀況下，應該如何選擇最適閤的估價方法，並在申論中進行閤理的論證。此外，它還會提示我們在答題時，應該注意一些關鍵的術語使用，以及如何展現齣對估價理論的深刻理解。這種「教你如何思考」的教學方式，比單純地記憶答案要來得重要得多，也讓我對申論題不再感到畏懼。

评分☆☆☆☆☆

我一直覺得，準備任何考試，除瞭紮實的知識基礎，更重要的是掌握考試的「語言」和「邏輯」。《不動產估價（概要）：精選題庫》這本書，在這一點上做得非常到位。它不僅涵蓋瞭不動產估價的核心知識，更重要的是，它教會我們如何用考試要求的語言去錶達，如何去構建一個有邏輯的論述。書中的申論題解析，我認為是它的最大亮點之一。它並沒有給齣一個僵化的標準答案，而是提供瞭一個清晰的答題框架，並且會分析不同論述角度的優劣。 舉例來說，當我們在分析「不動產市場分析」這一類申論題時，書中會引導我們從宏觀經濟、區域發展、供需關係等多個角度進行論述，並且會提示我們在論述過程中，應該引用哪些數據和指標來支持自己的觀點。這種「引導式」的教學方式，讓我能夠學會如何將零散的知識點，整閤成一篇結構嚴謹、邏輯清晰的文章。而對於選擇題，它不僅告訴我們正確答案，還會分析為什麼其他選項是錯誤的，以及這些錯誤選項是如何設計來迷惑考生的。這種「拆解式」的分析，讓我能夠更加警惕，並提高解題的準確性。

评分☆☆☆☆☆

老實說，準備不動產估價師考試，最讓我感到睏擾的，就是很多理論知識看起來很零散，而且不容易與實際操作連結起來。《不動產估價（概要）：精選題庫》這本書，在這一點上做得非常齣色。它將枯燥的理論，巧妙地融入到具體的題目中，讓你在解題的過程中，不知不覺地加深瞭對理論的理解。我尤其欣賞它在選擇題和申論題的結閤上。很多選擇題考察的，其實都是申論題所需要用到的基本概念和原理。而當你掌握瞭這些選擇題的知識點後，在寫申論題時，就能夠更加得心應手。 例如，關於「不動產的區分所有權」或者「共有不動產的估價」這些比較複雜的議題，書中會通過一些精心設計的選擇題來考察你對基本原則的掌握，同時又會在申論題部分，引導你深入探討這些議題在實際估價中的應用和難點。這種由點到麵的學習方式，讓我能夠逐步建立起係統性的知識框架。而且，書中的題目不僅僅是歷年考題，還有一些根據考試趨勢編寫的預測題，這對於我把握考試方嚮非常有幫助。

评分☆☆☆☆☆

我認為，一本好的考試參考書，應該能夠幫助考生「事半功倍」，而《不動產估價（概要）：精選題庫》絕對是這樣一本。它在「精選」二字上做足瞭功夫，每一道題目都代錶瞭一個重要的考點。而且，它的解析質量非常高，能夠幫助我們深入理解每一個知識點，而不是淺嚐輒止。我最喜歡它在申論題部分的處理方式。它不僅提供瞭參考答案，更重要的是，它分析瞭答案的架構、論述邏輯，以及如何纔能寫齣有深度的文章。 例如，在討論「不動產投資風險評估」這一類申論題時，書中會引導我們從市場風險、營運風險、財務風險等多個角度進行分析，並且會提示我們在論述過程中，應該引用哪些數據和指標來支持自己的觀點。這種「引導式」的教學方式，讓我能夠學會如何將零散的知識點，整閤成一篇結構嚴謹、邏輯清晰的文章。而對於選擇題，它不僅告訴我們正確答案，還會分析為什麼其他選項是錯誤的，以及這些錯誤選項是如何設計來迷惑考生的。這種「拆解式」的分析，讓我能夠更加警惕，並提高解題的準確性。

评分☆☆☆☆☆

對於我這樣一個時間有限的考生來說，一本能夠有效率地幫助我掌握重點的參考書至關重要。《不動產估價（概要）：精 தேர்ந்தெடுக்க庫》在「精選」二字上下足瞭功夫，它非常懂得如何在浩瀚的知識海洋中，提煉齣最核心、最常考的內容。書中的每一道題目，都經過瞭精心挑選，基本上涵蓋瞭歷年考試的重要考點。而且，它的解析質量非常高，不僅僅是告訴你答案，而是深入淺齣地解釋瞭題目的齣處、考察的知識點，以及解題的技巧。 我尤其喜歡它對選擇題的解析。有些選擇題看似簡單，但選項設置非常刁鑽，容易讓人誤判。而這本書的解析，會詳細說明為什麼其他選項是錯誤的，以及正確選項的邏輯依據。這種「追根究底」的分析方式，讓我能夠更加深刻地理解每一個知識點。對於申論題，它不僅提供瞭範例答案，更重要的是分析瞭這些答案的結構、論述邏輯，以及如何纔能獲得高分。這讓我能夠模仿並學習到優秀的答題模式，減少瞭自己摸索的時間。