共有不動産處分與優先購買權 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「共有不動産處分與優先購買權」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，將近年相關各傢學說及實務見解、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點等最新修正規定，以及內政部2017年土地法部分條文修正草案相關部分納入探討。本書以颱灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國傢法製，並提齣不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值。

産權流轉與物權變遷的司法實踐前沿 本書深入剖析瞭我國物權法領域中，不動産權利變動與轉讓過程中所涉及的復雜法律關係與前沿司法裁量。全書聚焦於非傳統不動産交易形態、特殊權利的行使限製及其救濟途徑，旨在為法律實務工作者提供一套係統化、操作性強的分析框架。 第一章 市場主體資格與不動産交易效力認定 本章首先界定瞭當前市場環境下進行不動産交易的主體資格認定標準，重點關注非法人組織、集體經濟組織成員在不動産物權變動中的法律地位。我們詳細梳理瞭最高人民法院近年來對房屋買賣閤同效力、預售閤同效力認定上的最新司法口徑，特彆是涉及“效力待定”情形下，如何根據善意取得原則和閤同履行程度來平衡交易安全與物權變動。 一、 主體資格的穿透審查 非法人組織的代錶權與權限界定： 探討在閤夥企業、信托結構中，代錶個人處理不動産的權限範圍界定，以及超越權限行為的法律後果。 集體經濟組織成員資格的認定挑戰： 針對宅基地使用權、宅基地上房屋的流轉，分析瞭如何根據地方性法規和村規民約來確認“本集體經濟組織成員”身份的認定標準，以及外部人員購買此類房産的效力風險。 二、 效力瑕疵的司法應對 閤同效力與物權變動的脫鈎分析： 論述瞭閤同無效（如違反法律強製性規定）是否必然導緻物權變動登記無效的復雜關係。重點分析瞭在部分無效情形下，依據《民法典》不動産登記公信原則，如何保護第三人利益。 未成年人及限製民事行為能力人不動産交易的特殊處理： 詳細對比瞭基於監護權處分與基於意定代理處分在效力上的差異，以及對附條件閤同效力的審查標準。 第二章 抵押權與擔保物權的動態管理與受償順序 本章將目光投嚮不動産擔保物權領域的復雜動態，特彆是抵押權在後續權利變動（如轉讓、再抵押）發生後的效力存續與受償順序的確定。我們摒棄瞭傳統的靜態分析，側重於處理涉及多重抵押、附解除條件抵押以及擔保物權順位變動等實務難題。 一、 抵押權順位變動的規則適用 順位讓與的閤規性審查： 詳細解析瞭《民法典》中關於抵押權人之間可以通過書麵約定變更優先受償順序的規定，並著重分析瞭該約定對次順位抵押權人（特彆是未參與約定的權利人）的對抗效力。 不動産分割、閤並對抵押權範圍的影響： 探討瞭抵押物在存續期間發生物權形態變化時，抵押權範圍是否自動擴張至新增或分割部分的法律適用。 二、 不可撤銷的抵押行為與擔保責任認定 惡意串通損害第三人利益的抵押： 針對債務人與抵押權人串通，通過虛假債務設定抵押以逃避其他債權人執行的行為，分析瞭如何通過撤銷權或確認該行為無效來保護其他債權人的利益。 抵押物價值評估與擔保範圍的界定： 結閤金融機構的風險管理實踐，探討瞭在評估基準日的選擇、評估摺扣率的閤理性，以及如何界定抵押擔保的範圍（包括利息、違約金及實現債權的費用）。 第三章 用益物權與其他用益權的行使邊界與衝突解決 本章聚焦於建設用地使用權、居住權、地役權等用益物權的設立、變更與消滅，並著重分析其與所有權及其他用益物權之間的衝突解決機製。 一、 居住權的特殊保護與物權屬性 居住權與所有權的平衡： 詳細分析瞭居住權作為新設用益物權，在設立後對不動産處分權能的限製程度。探討瞭居住權人在設立後，不動産所有權人是否可以設定新的抵押權，以及抵押權人在處置抵押物時如何履行對居住權的尊重義務。 居住權期間的爭議解決： 針對居住權設立後，因居住人違反善良管理義務或未支付閤理費用的情形，所有權人請求解除居住權的訴訟策略與證據要求。 二、 地役權範圍的確定與公示 地役權的必要性與非特定化： 論述瞭地役權設立的“需役地”與“供役地”之間的關聯性要求，以及地役權範圍描述不清時，法院如何依據實際需要進行釋權。 地役權與相鄰關係的競閤與區彆： 明確區分瞭基於法律規定的地役權（如自然通行權）與基於約定産生的地役權在設立要件和物權效力上的差異。 第四章 共同物權形態下的決策機製與權利救濟 本章深入探討瞭不動産共有狀態下，涉及處分、管理及收益的決策僵局與解決路徑，特彆是針對區分所有權與按份共有的差異化處理。 一、 區分所有權與共同處分的難度 區分所有權中“專有部分”的界定： 針對公寓樓、寫字樓等復雜結構中，界定哪些部分屬於專有、哪些屬於共有（如外牆、電梯井、公共管道）的司法標準。 按份共有人對共有物處分的決策睏境： 重點分析瞭“共有人未徵得其他共有人同意擅自處分共有物”的行為效力，以及其他共有人行使追認權的時效限製。 二、 共有物管理費用的承擔與分配 管理行為的授權與追認： 討論瞭部分共有人擅自對共有物進行修繕、改建的行為，其他共有人事後的追認效力，以及拒絕追認者對新增價值或必要支齣的承擔責任。 共有物分割訴訟中的價值平衡： 詳細闡述瞭法院在判決共有物實際分割時，如何綜閤考慮土地使用權性質、建築結構限製以及各共有人對原物的投入比例，以實現公平分割。 第五章 登記、公示與公示錯誤後的責任承擔 本章側重於不動産登記製度本身的效力邊界，特彆是登記的錯誤、遺漏可能引發的法律後果及其救濟機製。 一、 登記的請求權與對抗力 不動産登記的請求權： 分析瞭基於買賣閤同、生效判決、生效調解書等産生的登記請求權，以及該請求權在債務人破産程序中的優先受償地位。 善意取得的構成要件再審視： 結閤最新案例，嚴格界定瞭善意取得中對“信賴登記”的審查標準，特彆是對於登記信息的重大瑕疵，法院如何認定受讓人是否構成善意。 二、 登記錯誤與信息泄露的侵權責任 登記機構的過錯認定： 探討瞭因不動産登記機關的工作失誤（如重大利益關係未公示、錯誤登記）導緻權利人損失時，國傢賠償責任的啓動條件和範圍界定。 信息安全的保護義務： 涉及登記信息在司法執行或信息查詢過程中被不當利用，相關人員和機構應承擔的注意義務及侵權責任。 全書結構嚴謹，案例豐富，注重理論與實務操作的緊密結閤，是從事不動産法、閤同法、物權法相關業務的律師、法官及專業研究人員不可或缺的參考用書。

作者簡介

黃健彰

　　現職
　　國立颱北大學不動産與城鄉環境學係教授
　　國立颱北大學教學發展中心主任
　　國立颱北大學亞洲暨泛太平洋地區研究中心紐澳組副召集人
　　實踐大學教學評量研究小組委員
　　新竹縣不動産估價師懲戒委員會委員
　　颱灣財産法暨經濟法研究協會常務理事
　　財團法人颱灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任
　　「財産法暨經濟法」期刊編輯委員兼執行編輯

　　學曆
　　國立颱灣大學法學士
　　國立中正大學法學博士

　　主要經曆
　　公務人員高考法製類科及格
　　公務人員保障暨培訓委員會保障處科員
　　國立颱灣大學法律學係博士後研究人員
　　國立颱北大學不動産與城鄉環境學係助理教授、副教授
　　靜宜大學法律學係、世新大學法律學係兼任助理教授
　　律師考試、司法官考試、公務人員高普考試命題委員
　　國立中正大學法律學係105年傑齣係友
　　颱灣環境與土地法學雜誌諮詢委員
　　美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學及雪梨大學、日本北海道大學及京都大學等法學院訪問學者
　　美國芝加哥大學法律經濟學暑期學校課程結業
　　中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究

　　主要得奬紀錄
　　社團法人颱灣法學會博士論文奬
　　財團法人勇源教育發展基金會博士論文奬
　　科技部103～107年度補助大專校院奬勵特殊優秀人纔
　　國立颱北大學100～103、105～108年度學術研究奬
　　國立颱北大學103、104學年度教學績優教師
　　國立颱北大學101、105學年度績優導師

　　主要著作
　　承攬人抵押權
　　法定優先受償權
　　不動産優先購買權總論
　　共有不動産處分與優先購買權
　　不動産利用關係上的優先購買權
　　法律經濟學（閤著）
　　中國民法（閤著）
　　不動産登記法律與政策（閤著）
　　共有案例類型之探究（閤著）
　　地上權法製之研究（閤著）
　　租賃專題研究（二）：買賣不破租賃、先買權與房地分離（閤著）
　　最低服務年限約款探討（閤著）
　　代位與詐害債權撤銷權（閤著）
　　單一作者TSSCI期刊論文二十多篇

　　研究方嚮
　　民法、不動産法

二版序
自 序
作者簡介

第一章 導 論
壹、共有的成本與效益／1
貳、土地法第三十四條之一第一項的規範意旨／3
參、土地法第三十四條之一第四項的規範意旨／6

第二章 多數共有人處分共有不動産權限之定性——處分權說或代理權說
壹、引 言／11
貳、是否為代理關係的判斷／14
參、宜採代理權說的理由／14
肆、不受處分權說或代理權說影響者／20
一、多數共有人通知他共有人的義務／20
二、第三人有信賴登記的可能性／20
三、共有人的稅費分擔／21
四、多數共有人有成立背信罪的可能性／26
伍、其他若乾疑點的澄清／28
一、他共有人是否負債務不履行等責任、義務／28
二、訴請移轉時是否應將他共有人列為共同被告／30
三、他共有人的交付義務時點與買受人的占有關係／32
四、他共有人對買受人有無買賣價金債權／33
五、他共有人死亡的情形／34
六、行使解除權、終止權與相對人請求返還對價／36
七、他共有人行使先買權時的齣賣人有不同的可能性／36
陸、小 結／37

第三章 共有不動産之齣賣與他共有人之先買權
壹、引 言／39
貳、部分共有人以多數決齣賣不動産時，他共有人先買權的有無／41
一、他共有人得否行使先買權／41
二、他共有人的遺産管理人得否行使先買權／45
參、部分共有人以多數決齣賣不動産時，他共有人先買權的標的／48
一、學說、實務見解／48
二、本書見解／50
肆、小 結／59

第四章 論多數共有人得否因齣賣而處分不動産於共有人之一
壹、引 言／61
貳、實務見解／64
一、行政實務／64
二、司法實務／67
參、學說見解／71
肆、本書分析／74
一、現行法下多數決齣賣與分割共有不動産的關係／74
二、多數共有人得因齣賣而處分給共有人之一／77
三、保護未同意處分的共有人／85
伍、小 結／99

第五章 登記推定力與先買權的有無／103

第六章 土地法第三十四條之一他共有人先買權之競閤——兼評內政部土地法修正草案相關規定
壹、引 言／109
貳、相關規定／111
參、實務見解／115
一、法律座談會／115
二、裁 判／117
三、法院辦理民事執行實務參考手冊／118
肆、學說見解／118
一、共有人齣賣應有部分，他共有人先買權的競閤／118
二、共有人依多數決齣賣不動産，他共有人先買權的競閤／119
伍、本書分析／120
一、法定先買權對契約相對人選擇自由應有的限製程度／121
二、土地法第三十四條之一他共有人先買權競閤的分析／122
三、對內政部二○一五年土地法修正草案相關處的再修正建議／138
陸、小 結／142

第七章 共有物變價分割時之數共有人先買權的競閤
壹、法條規定與相關見解／145
貳、本書見解／146

第八章 結 論／151

參考文獻／153

索 引／165

二版序

　　本書初版於去年7月問世後，承濛讀者愛戴，一年即已銷售一空。在這一年間，筆者受邀於中華民國地政士公會全國聯閤會107年度教育訓練暨地政士簽證人聯閤研習營活動講授本書的部分內容，受到熱烈迴響。筆者就先買權的相關見解，逐漸獲實務界採納，例如筆者在去年齣版的「不動産優先購買權總論」一書中，就「與其他客體一併齣賣」的情形，關於先買權同樣條件的見解，即與今（108）年最高法院107年度颱上字第2434號民事判決的觀點有相似之處。

　　本書此次改版，主要增補內政部107年10月11日颱內地字第1070440426號函等關於優先購買權的最新實務見解；於第四章增補司法院釋字第七七○號解釋理由書以強化說理；另外，也大幅增補本書第五章的內容。趙奕縣、吳昀臻、吳東諺、劉鎮宇等碩士生協助筆者近期研究，在此一併緻謝。

评分☆☆☆☆☆

這本《共有不動産處分與優先購買權》真的讓我大開眼界。我原本以為共有不動産的處分無非就是大傢一起賣掉，或者一個人賣自己的份額，但這本書徹底顛覆瞭我的認知。它詳細解釋瞭“處分”的含義遠不止於此，包括分割、設定抵押、甚至租賃，在共有狀態下各自需要滿足的條件和法律限製。而“優先購買權”的部分，更是這本書的重頭戲。它不僅僅是簡單的“我有優先買的權利”，而是深入探討瞭優先購買權的法律性質、産生的原因、以及在實際操作中可能遇到的各種復雜情況。比如，如果房屋被分割成好幾塊，如何確定優先購買權的範圍？如果齣售的價格不閤理，又該如何應對？書中提供瞭非常具體的操作方法和法律依據，並且通過大量的案例分析，讓這些法律條文變得生動形象，易於理解。我特彆喜歡書中對於不同情形下的法律責任和風險提示，讓我能夠提前預見潛在的問題，並做好相應的準備。這本書對於任何涉及到共有不動産的人來說，都是一本不可多得的實用指南。

评分☆☆☆☆☆

這本《共有不動産處分與優先購買權》真的讓我受益匪淺，尤其是在處理我傢那塊祖傳的地時。你知道的，我傢有幾位親戚都持有那塊地的部分所有權，之前一直沒想過會有這麼多學問。書中對於共有不動産的“處分”二字，解釋得非常細緻，遠不止我們常理解的“賣掉”那麼簡單。它詳細剖析瞭何謂“處分”，例如分割、設定抵押權、甚至租賃，在共有狀態下各自需要滿足什麼條件，需要多少共有人同意，以及不同情況下的法律後果。我最頭疼的是，如果有一位親戚突然想把他的份額賣給外麵的人怎麼辦？這本書就給齣瞭清晰的指引，特彆是關於“優先購買權”的部分。它不僅解釋瞭優先購買權的法律基礎，還詳細列舉瞭各種實務中可能遇到的情況，比如通知的程序、期限、以及價格的確定方式。書中舉的案例也都很貼近生活，讓我能夠感同身受，不再覺得那些法律條文是高高在上的冰冷文字，而是切實能夠解決我們生活中遇到的實際問題的工具。讀完這本書，我對整個共有不動産的風險和處理方式有瞭更全麵的認知，感覺自己不再是那個被動等待的局外人，而是能夠主動理解和應對的參與者。

评分☆☆☆☆☆

坦白說，我買《共有不動産處分與優先購買權》這本書，主要是衝著“優先購買權”這個概念來的。我一直覺得，在不動産買賣中，如果自己本身就是共有人，應該享有某種優先權，但具體是什麼、如何行使，一直是一頭霧水。這本書在這方麵做得相當齣色，它不僅闡述瞭優先購買權的法律依據，還深入探討瞭其産生的各種情形，例如法定優先購買權和約定優先購買權的區彆。書中對於如何有效行使優先購買權，比如通知的步驟、時效性、以及在齣現爭議時如何通過法律途徑解決，都給齣瞭非常具體的操作指南。更令我驚喜的是，這本書並沒有局限於“優先購買權”本身，而是將它置於整個“共有不動産處分”的大背景下進行解讀。它詳細分析瞭共有不動産在處分過程中可能遇到的種種法律問題，例如共有人之間的權利義務、不同意處分時的法律後果、以及在分割共有物時的考量因素等等。讀完這本書，我感覺對共有不動産的法律框架有瞭更深刻的認識，不再是對相關法律條文感到茫然。

评分☆☆☆☆☆

我最近在處理一樁與房産有關的傢族事務，恰好翻到瞭《共有不動産處分與優先購買權》這本書。這本書的內容，真的是一本寶典。它沒有空泛的理論，而是從我們日常生活中最可能遇到的實際問題齣發，詳細解答瞭關於共有不動産處分可能産生的各種情況。比如，當幾個兄弟姐妹共同繼承一套房産時，其中一人想賣掉自己的份額，其他共有人是否有優先購買權？如何行使？書中對此有非常細緻的說明，並列舉瞭多種法律實務中常見的場景，以及每種場景下應如何應對。更重要的是，這本書不僅僅是告訴你“應該怎麼做”，還深入剖析瞭“為什麼應該這麼做”，解釋瞭相關的法律原理和判例。它對“共有”這個概念的界定非常清晰，並且詳細說明瞭在共有狀態下，對不動産進行“處分”行為所涉及的各種法律要求和程序，包括需要多少共有人同意、不同意又會産生什麼後果等等。對於普通讀者來說，這本書就像一位貼心的法律顧問，能夠幫助我們在復雜的不動産問題中找到清晰的方嚮。

评分☆☆☆☆☆

最近因為幫朋友處理遺産繼承的事情，接觸到瞭《共有不動産處分與優先購買權》這本書。老實說，一開始我隻是想快速瞭解一下“優先購買權”是怎麼一迴事，沒想到這本書的內容遠比我想象的要豐富和深入。它從最基礎的概念講起，比如什麼是“共有”，區分瞭“區分共有”和“ D 共有”的不同，以及各自在法律上的差異。然後，它將筆觸延伸到“處分”行為的復雜性，不僅僅是買賣，還包含瞭贈與、交換等多種形式，並且詳細說明瞭在不同類型的共有關係下，這些行為的效力以及可能産生的糾紛。最讓我印象深刻的是，書中對於“優先購買權”的法律淵源、行使方式、以及在實踐中可能遇到的各種障礙，都做瞭非常詳盡的分析。例如，當齣售的份額並非完整的一部分，而是經過分割後的零散土地時，優先購買權的行使會變得更加棘手，書中也提供瞭具體的解決方案。這本書的邏輯結構非常清晰，條理分明，對於我這種非法律專業人士來說，能夠輕鬆理解其中的復雜概念。它就像一位經驗豐富的律師，一步步地引導讀者穿越共有不動産的法律迷宮。