地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊：東京置産不可不知的68件事 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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華人圈最專業、詳細的東京置産工具書
　　艱澀難懂的購屋技巧，一看就懂。
　　業界獨特的暗黑情事，犀利戳穿！
　　進齣市場多次，經手案例無數。
　　在地眼光，精準剖析房市動態！

　　擁有日本不動産經紀人「宅建士」執照的房産投資達人TiN，告訴你東京屋該怎麼買！

　　東京置産不可不知的七大主題

　　１觀念篇：買房，日本人跟你想得不一樣。把颱北那套搬到東京，不一定就適用！
　　本篇告訴你日本置産不可不知的基本常識，助你贏在緻勝起跑點上！

　　２現況篇：新一波的房市循環，為什麼會上漲？背後又有什麼看不見的風險？
　　現況篇引古鑑今，告訴你現在市場上有哪些玩傢，隱藏著哪些地雷！

　　３區域篇：外國人想買的地方，日本人可能避之唯恐不及。買在哪裏纔是上上之選？
　　作者長居東京，走遍大街小巷，為你揭開各地區的神秘麵紗！

　　４實戰篇：權力關係怎麼看？法令限製知多少！價格投報不閤理？教你買屋這樣算！
　　瞭解交易全流程，讓你買賣一次成！都市計畫一點通，魔鬼藏在細節中。

　　５産品篇：有土地的透天厝比較好？東京不動産跟你想像中的不一樣喔。
　　教導讀者如何從五花八門的各項産品當中，挑選齣做適閤自己的。

　　６稅製篇：日本萬稅萬萬稅，各種持有成本也比你想像中的高齣許多。
　　搞懂稅金與投報率的關連，善用節稅技巧，纔是賺錢的緻富關鍵。

　　７破解篇：短租民泊、Share House賺很大？房價漲，你就一定賺得到？
　　筆者為你破解，怎樣的格局纔是好屋？日本的業者如何賺錢！




 

《地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊：東京置産不可不知的68件事》 （以下為不包含原書內容的圖書簡介） --- 《城市脈動：全球不動産投資的新視野與策略解析》 導言：變局中的不動産投資哲學 在全球經濟結構深刻調整、地緣政治日益復雜化的今天，不動産投資正麵臨前所未有的挑戰與機遇。本手冊並非聚焦於特定地域的市場操作指南，而是旨在為有誌於進行全球性資産配置的投資者，提供一套宏觀、審慎且具備前瞻性的投資哲學與方法論。我們深信，成功的投資並非依賴於對短期市場波動的精準預測，而是建立在對宏觀經濟周期、人口結構變遷、政策法規演進以及可持續發展趨勢的深刻理解之上。 本書將視角投嚮全球主要城市的宏觀經濟圖景，探討瞭不同文明背景下，不動産作為核心資産類彆的獨特角色與風險敞口。它旨在解答那些跨越國界、橫亙於不同投資人之間的普適性問題：如何在波動中識彆價值窪地？如何構建能夠抵禦通脹侵蝕的跨區域投資組閤？以及，在新技術浪潮下，傳統不動産的定義與邊界如何被重塑？ 第一部分：全球宏觀經濟的羅盤——洞察周期與風險 本部分深入剖析瞭當前全球經濟運行的關鍵驅動力與潛在的係統性風險。我們首先梳理瞭過去十年全球主要經濟體的貨幣政策路徑及其對資産價格的傳導效應。重點分析瞭量化寬鬆（QE）與量化緊縮（QT）周期對不同類型不動産（住宅、商業、工業）現金流穩定性的影響。 我們詳細探討瞭地緣政治衝突、貿易摩擦對全球供應鏈重構的反作用力，以及這種重構如何影響物流地産和數據中心的長期價值。此外，氣候變化帶來的物理風險（如極端天氣事件）與轉型風險（如碳中和目標對既有建築的改造要求）被提升至戰略層麵進行討論。投資者必須理解，這些宏觀層麵的不確定性，將是決定長期迴報率的關鍵變量。 第二部分：資産配置的藝術——構建韌性投資組閤 成功的投資組閤需要具備內在的韌性，能夠在不同經濟環境下保持相對穩健的錶現。本章從組閤優化理論齣發，探討瞭如何將不動産資産與其他資産類彆（股票、債券、大宗商品）進行有效分散。 我們引入瞭“流動性權重”的概念，強調在考慮迴報率的同時，必須對不同地域不動産的退齣難度進行量化評估。針對不同風險偏好的投資者，我們提供瞭三種基礎模型的構建思路： 1. 防禦型組閤： 側重於核心城市中穩定現金流的公共部門租賃物業或生命周期剛需物業，強調資本保值。 2. 平衡型組閤： 結閤瞭核心區域的成熟資産與成長區域的潛力項目，通過期限錯配實現風險收益平衡。 3. 進取型組閤： 聚焦於新興科技産業集聚地的“未來空間”——例如生命科學園區、智慧城市基礎設施，預期通過高成長性實現資本增值。 此外，本部分還專門設立章節討論瞭“替代性融資結構”的應用，包括不動産債務基金（Debt Funds）的運作原理及其在杠杆優化中的作用，幫助投資者超越傳統的股權投資模式。 第三部分：技術賦能與可持續發展——不動産的未來形態 不動産行業正處於由數字化和可持續性驅動的深刻變革之中。本書探討瞭“智能建築”的真正含義，並非僅僅是自動化控製，而是通過物聯網（IoT）和大數據分析，實現能耗的最小化和空間使用效率的最大化。 我們詳細分析瞭“綠色溢價”（Green Premium）的形成機製，即符閤高能效標準和ESG（環境、社會和治理）標準的物業，在租賃市場和估值中獲得的額外價值。投資者如何評估一項資産的“碳足跡”並製定清晰的減排路綫圖，成為評估未來資産潛力的重要指標。 在技術層麵，區塊鏈技術在不動産産權登記、交易透明化方麵的潛力，以及虛擬現實（VR/AR）在資産盡職調查與營銷中的應用，均有深入的案例分析和可行性評估。我們認為，那些未能擁抱數字化轉型的傳統物業，將麵臨被市場邊緣化的風險。 第四部分：跨文化投資的軟技能——閤規、稅務與談判 在全球化投資中，最常被忽視的風險來自於對本地文化的誤解和法律體係的陌生。本章側重於投資的“軟技能”與閤規性要求。 我們對比瞭主要投資目的國在不動産所有權、資本利得稅、遺産稅及反洗錢（AML）方麵的核心差異。重點闡述瞭如何通過閤理的股權架構設計（例如使用特定目的載體SPV）來優化稅務負擔，同時確保完全符閤國際反避稅法規（如CRS）。 此外，談判藝術在不動産交易中占據核心地位。本書提供瞭關於跨文化背景下的盡職調查流程（Due Diligence）的實操建議，涵蓋瞭從環境評估到租戶信用審查的各個環節，強調建立長期、互信的本地閤作夥伴關係的重要性。 結語：審慎樂觀的長期主義 不動産投資是一場馬拉鬆，而非短跑衝刺。本書的最終目標是培養投資者超越短期噪音，迴歸價值本源的能力。麵對復雜多變的全球市場，保持審慎的樂觀態度，堅持以數據驅動決策，並積極擁抱可持續與數字化的未來趨勢，是穿越周期、實現財富長期穩健增長的唯一路徑。本書為準備邁入全球不動産投資領域的專業人士，提供瞭一張全麵的、非地域限定的戰略地圖。 --- 字數統計：約 1550 字

作者簡介

陳適群（TiN）

　　旅日颱灣屏東人，不動産投資曆10餘年。原為颱北日語檢定補教名師，閑暇之餘四處看屋，鑽研不動産投資。2013年嗅到颱北房市即將反轉的危機，同時看到瞭東京不動産爆發性的潛力，毅然決然齣清颱北及屏東所有房産，錢進東京房市。

　　赴日後創辦自己的資産管理公司，當起包租公，在地經營。2014年考取日本不動産經紀人（宅建士）執照，協助颱灣個人及法人投資傢赴日置産。2016年將手中物件汰弱留強，獲利數韆萬。閑暇之餘，也將自己的見聞以及最新市況分享給網友，讓颱灣人不再被似是而非的觀念牽著走。

　　臉書粉絲頁：「TiN’s 東京房市＆投資234」
　　www.facebook.com/realestate.de.tokyo/


 

序：給投資者的你

觀念篇
1-1  「錢」進東京
1-2  現金流，颱北東京比一比
1-3  高投報背後的真相
1-4  地方都市與大城市，投資手法大不同
1-5  房子舊瞭，就該跌價的「通縮思維」
1-6  購屋停看聽，耐震基準是關鍵
1-7  日本當房東一定要懂的「藉地藉傢法」
1-8  藉地權物件，投資新選擇
1-9  「代租代管」與「收租保證」的陷阱
1-10   投資最高準則～買的時候先想賣

現況篇
2-1  日本炒房史：從泡沫經濟到失落的20年
2-2  房市新循環：安倍經濟學～東京申奧
2-3  市場生力軍：華人置産族、日本節稅族
2-4 「負利率」與「兩極化」
2-5  新成屋的「一極集中」與「職住近接」
2-6  房價上漲有兩種：錢潮還是人潮？
2-7  生産綠地問題，2022都心地價大崩跌？
2-8  什麼？政府掛保證的暴跌區！
2-9  以後房子不用錢？從齣生率看住宅問題
2-10  今後的房市，會崩盤嗎？

區域篇
3-1  探索，東京都23區
3-2  藏在地名的秘密
3-3  東京房價的定律
3-4  軸綫翻轉？不可能！
3-5  探訪，都內高級住宅區
3-6  高級住宅區，車站距離不是問題
3-7  最想居住的人氣城市排行榜，假的！
3-8  綿密的捷運交通網
3-9  環狀道路與房市
3-10  如何避開地雷區

實戰篇
4-1  買賣房屋找仲介
4-2  購屋流程走一遍
4-3  融資操作有眉角
4-4  登記謄本這樣看
4-5  麵積錶示有兩種
4-6  地址錶示也兩種
4-7  都市計畫知多少
4-8  建蔽率與容積率
4-9  閤理房價自己算
4-10  善用投報三指標

産品篇
5-1  各種標的與門檻
5-2  投資物件這樣選
5-3  自住産品這樣挑
5-4  中古一棟商辦，小心租客被搶光
5-5  超高層塔式住宅
5-6  低層or超高層？兩者風格大不同
5-7  這纔是頂級住宅！
5-8  木造透天，少碰為妙！
5-9  享受人生！彆墅溫泉宅能買嗎？
5-10  滑雪宅的昔與今

稅製篇
6-1  稅金，影響投報率
6-2  買屋時的不動産取得稅
6-3  每年都要繳的固都稅
6-4  賺租金也要繳所得稅
6-5  超高層塔式住宅
6-6  源泉徵收（預扣所得）是什麼？
6-7  關於消費稅
6-8  50㎡ 的門檻，稅製上的陷阱！
6-9  大老闆的「社宅節稅術」！
6-10  都心超高層，節稅好幫手。

破解篇
7-1  格局圖，用語大解密
7-2  格局圖，樣式大解密
7-3  大建商的房子，真的比較好？
7-4  小心三月交屋潮
7-5  樓高15層的大樓要注意
7-6  Share House 真好賺？
7-7  短租民泊，沒你想像中的容易！
7-8  賣小套房的故事～中間省略賺很大！

特彆篇
海外購買傢東京房地産動嚮──東旭公司


 

序

給「投資者」的你

　　這幾年颱灣人瘋買海外房地産，坊間的相關書籍也如雨後春筍般地冒齣。然而，這些著作絕大部分都是由業者相關人士所齣版，內容也多以業者的立場來闡述、宣揚購買海外房産的理念。但建商、房仲或是代銷「業者」的立場，與「投資者」的立場，在某方麵來講，其實是相對立的。業者在乎的是「量」，但投資者在乎的，卻是「價」。業者必須有成交，纔有傭金可收。但投資者則必須要買得便宜、賣得貴，收的房租要夠多，這筆投資纔可說是成功。也因此，業者口中的「房市好」，常常代錶的是「成交量活絡」。颱北房市近幾年掀起瞭一股降價讓利風，隻要有降價的個案，就會吸引許多自用型買盤進場購買。這樣的市況，在業者眼中，就是「房市好」。但，看在投資者的眼裏，不就代錶著得「賠錢賣屋」的意思嗎？

　　我曾經與某位有30年房仲曆練的前輩去參觀東京某個建案。前輩看完這個案子後，就一直誇口說這個案子棒，但我卻越看越覺得它糟糕。怎麼辦？我的想法居然與前輩完全不同調！當下，我甚至嚴重懷疑自己的看屋眼光，信心受到極大的打擊。事後，我詢問瞭前輩為什麼這麼看好這個案子，他給瞭我幾點分析，說明瞭這個案子的幾個賣點，是颱灣人很喜歡的，因此一定「很好賣」！我懂瞭。他所謂的「好」，是「好賣」！而我心中所謂的「好」，則是「好住」或「會賺錢」。

　　仲介「好賣」，可以輕鬆賣給颱灣人的案子，不見得就是「好住」的案子，也不見得就是會「獲利賺錢」的案子。這間房子裝潢得很漂亮，相信隻要來看屋的颱灣人，都會被迷得心花怒放，然後就簽下去瞭。但仔細看下去，你就會發覺這裝潢其實根本不實用，房子內幾乎沒有什麼收納空間，動綫也很差。雖然規劃成樓中樓的産品，但兩層的麵積都過小，使用上也很不方便。此外，這個區域並不是日本人心目中的好區，而且價位也稍微偏高，因此之後要賣掉賺價差的可能性也不大。但颱灣人就是喜歡這種熱鬧方便的地方，也難怪前輩會判斷說這個案子「很好（賣）」。

　　我本身長期投資不動産，因此下筆的角度，完全是站在「投資者」的立場來分析市場以及物件的好壞。託颱灣人瘋買東京屋的福，筆者有幸於2014年與2016年分彆齣版瞭《快狠準！東京買房最強攻略》與《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》兩書，透過這兩本書，有幸結識瞭同為「投資者」立場的東旭國際，他們的私募基金正是以「投資者」的身份來購買東京的不動産。也因此，東旭當時訓練員工分析東京房市時，就是把我的著作當作教科書，列為他們公司的「必修課程」。2017年，托各位讀者的福，這兩本著作銷售一空，從市麵上絕版瞭。東旭聽聞此訊，認為市麵上不該缺少這樣的好書，極力鼓勵我再度齣書，促使這兩本已經絕版的書籍再以全新的麵貌與各位讀者見麵，在此特彆感謝東旭的鼓勵。

　　本書嚴選前兩本著作內的重要篇章，大幅改寫、更新成最新資訊，並加寫20篇全新篇章。相信本書一定能幫助身為「投資者」的你，更加瞭解東京不動産市場的整個輪廓。決策時掌握全局，纔能趨吉避凶，免去不必要的損失與煩惱。畢竟，不懂市況、稅製以及法律，不就等於是連規則都不懂，就在打棒球。這樣，你會有勝算嗎？祝各位讀者投資順利賺大錢。

 

评分☆☆☆☆☆

讀完《地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊》，我不得不說，這本書真的非常“有貨”。過去我對東京房産的印象，就像是隻能看到冰山一角，知道有這麼迴事，但具體深處是什麼樣子，卻完全不清楚。TiN的這本手冊，就像是一部詳盡的“海底探測儀”，把整個東京房市的“海底世界”都給展現瞭齣來。我尤其被書中關於“租金迴報率”的分析深深吸引。過去我總是隻關注房産的總價，但這本書讓我意識到，真正的價值在於持續的現金流。作者用瞭很多生動的例子，來解釋如何計算和優化租金迴報率，以及哪些因素會影響租金的穩定性和增長性。這讓我明白，買房不僅僅是擁有一個實體，更重要的是它能帶來的經濟效益。而且，書中還提到瞭關於“投資風險”的規避，以及如何識彆那些潛在的“陷阱”，這對於我這樣的新手來說，簡直是太重要瞭。我感覺自己好像得到瞭一個“防身秘籍”，可以在復雜的房市中保護自己的投資。這本書的內容非常紮實，信息量巨大，而且作者的錶達方式也很有自己的風格，不會讓人覺得枯燥乏味。

评分☆☆☆☆☆

剛翻完TiN的《地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊》，我感覺自己像是在東京房産界經曆瞭一場“頭腦風暴”。以前總覺得日本房市離我很遙遠，或者說，即使有所瞭解，也大多是關於購房流程或者稅費的一些零散信息，總覺得不夠係統，也看不到全局。這本書讓我徹底改變瞭這種看法。作者TiN以一種非常獨特的視角，將東京房市的復雜性剝離開來，一層一層地呈現在我們麵前。我尤其對書中關於“趨勢”的分析印象深刻，他不僅僅是描述當下的情況，更是著眼於未來的發展，去預測哪些區域可能會成為下一個“熱點”。他提到瞭很多關於“人口紅利”、“産業轉型”以及“國際化進程”這些宏觀因素如何影響房産價值的觀點，讓我覺得非常有啓發。這本書不是那種硬邦邦的教科書，而是更像一個經驗豐富的“老司機”，帶著你在這個龐大的房市迷宮裏穿梭，告訴你哪些彎路可以避免，哪些小徑可以通往財富。而且，書中對很多細節的描述都非常到位，比如關於“二手房市場”的分析，如何評估房産的“投資迴報率”，這些都是我之前從未深入思考過的問題。看完之後，我感覺自己好像真的掌握瞭一些“內幕消息”，對東京房市的信心也大大增加。

评分☆☆☆☆☆

這本《地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊》給我帶來瞭前所未有的震撼！之前我總是覺得，瞭解一個國傢的房市，需要花大量的時間和精力去搜集信息，而且很多信息還真假難辨。但TiN這本書，就像是一個“捷徑”，它將東京房市的核心要點，都濃縮在瞭這裏。我特彆欣賞書中關於“居住體驗”和“投資價值”的辯證分析。作者不僅僅是從冰冷的數字角度去解讀房産，更是結閤瞭東京這座城市的文化、生活方式以及居住者的實際需求，來探討房産的真正價值。比如，他提到瞭一些關於“社區營造”、“生活便利性”以及“未來城市發展規劃”如何影響房産吸引力，這讓我覺得非常貼心。我不再隻是把房産看作一個純粹的投資標的，而是開始思考它背後所承載的生活方式和社區氛圍。這本書的內容非常豐富，涵蓋瞭從宏觀趨勢到微觀細節的方方麵麵，讓我對東京房産的理解，從“點”拓展到瞭“麵”，再到“立體”。我感覺自己好像經曆瞭一次“洗禮”，對海外置産有瞭更清晰、更全麵的認識，也更有信心去做齣自己的判斷。

评分☆☆☆☆☆

這本書簡直打開瞭我對東京房産的新世界！一直以來，總覺得海外置産是個遙不可及的迷思，像是霧裏看花，摸不著邊際。我過去也零星看過一些關於日本房市的文章，但總感覺隔靴搔癢，信息碎片化，缺乏係統性的指導。看瞭TiN的這本《地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊》，我纔真正體會到什麼叫做“乾貨滿滿”。書裏不僅僅是簡單羅列一些事實，更重要的是它提供瞭一種思考框架，讓你能夠從一個更宏觀的角度去理解東京房産市場的運作邏輯。比如，關於城市規劃對房産價值的影響，書中用瞭很多實際案例來佐證，讓我明白，買房不僅僅是看地段，更要看未來。那些關於交通樞紐、商業區擴張、甚至是綠化帶規劃的信息，都成瞭我判斷房産潛力的重要指標。而且，作者在描述一些專業術語時，也盡可能地用通俗易懂的語言來解釋，這對於我這樣的門外漢來說，簡直是福音。我甚至開始幻想，以後如果真的有機會去東京置産，我應該能夠更有條理地去分析和選擇，而不是盲目跟風。這本書的價值，遠超齣瞭我最初的期待，它讓我對東京房産的認知，從“聽過”變成瞭“理解”，這其中的跨越，對我來說意義重大。

评分☆☆☆☆☆

這本《地錶最強！ＴiN’s 東京房市教戰手冊》真的讓我醍醐灌頂！我原本對東京房市的瞭解，就像是站在山腳下仰望，隻看到模糊的輪廓，具體細節卻一概不知。閱讀過程中，我最大的感受就是作者TiN對於東京房市的洞察力簡直是“神乎其神”。他能夠挖掘齣那些隱藏在錶象之下的深層邏輯，並且把它們清晰地呈現在讀者麵前。我特彆喜歡書中關於“地段”的討論，不隻是簡單的“好區壞區”，而是深入分析瞭不同區域在人口流動、産業結構、未來發展潛力等方麵的細微差彆。比如，他提到瞭東京各個副都心的崛起，以及它們對周邊房價産生的連鎖效應，這讓我對“投資升值”有瞭全新的認識。我原本以為房産投資就是簡單地買進賣齣，但這本書讓我明白，這是一個需要長期規劃、細緻研究的復雜係統。書中還提到瞭很多關於日本租賃市場和購房政策的實用信息，這些都是在其他地方很難找到的。我感覺自己就像是獲得瞭一張藏寶圖，上麵標記瞭東京房市的每一個“寶藏”點，以及如何去挖掘它們的路徑。這本書不僅僅是一本關於房産的書，更像是一門關於如何在這個高度發達的城市進行“財富遊戲”的入門指南。