50分鍾速讀：日本樓買賣知識 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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東京奧運即將舉辦、日本開賭及量化寬鬆、樓價低至接近建築成本……種種跡象顯示，日本樓價榖底反彈的時機已到！

　　適逢現今投資日本樓釀成全球風氣，坊間有關日本樓的書卻一概繁復冗長，能讓讀者一看就明的入門書籍隻有這本！本書分成7章、50條，集閤作者多年投資日房的專業經驗和看法之精髓，精簡易明、一矢中的，助讀者極速掌握日本樓買賣知識：

　　. 細列全日本地價排名榜首的14位，價值投資就在區中尋！
　　. 瞭解日本人口分佈、放租行情，是奠定買賣日房決策的最基本。
　　. 1981年前後興建的物業，其建築物料與耐震度對樓價的影響原來很大！
　　. 何謂謄本、固定資産評價證明？查冊的重點在哪？買賣日房涉及的文件逐張睇！
　　. 介紹買賣樓宇必須負擔的風險及各項支齣，助您打造個人投資方程式。

　　豐富內容還有示範單位點評及詳述買樓過程，不論讀者是資深或初階投資者，隻要有興趣接觸日本房地産市場，此書都能令您一點即明！

　　人人都說買磚頭永遠最穩陣，且看本書如何教您點「石」成「金」！

深度解析：全球房地産投資的宏觀與微觀圖景 一本關於理解和駕馭全球房産市場復雜性的權威指南 在全球化的今天，房地産已不再是單純的居住需求，而是成為衡量財富、配置資産、乃至影響國傢經濟命脈的關鍵要素。本書旨在提供一個全麵、深入且實用的視角，剖析當前全球房地産市場的運作機製、投資策略的演變，以及影響其未來走嚮的宏觀經濟、政策法規和技術變革。我們不聚焦於任何單一國傢的特定交易流程，而是著眼於構建投資者的“全球視野”和“批判性思維”。 --- 第一部分：全球房地産市場的結構性洞察 本部分將帶領讀者穿透錶麵的價格波動，直抵全球房地産市場的核心結構。 第一章：房地産的“新常態”——後疫情時代的重塑 宏觀經濟的錨點與漂移： 深入探討利率環境、通貨膨脹預期如何決定資本的流嚮與房産的估值模型。分析主要經濟體（如北美、歐洲、新興市場）在量化寬鬆和緊縮周期中的差異化錶現。 人口結構與城市化紅利消退： 研究全球範圍內代際更替（Z世代的住房觀）、老齡化趨勢對租賃市場和養老地産的深遠影響。對比“超級都市圈”與“二綫城市復興”的投資邏輯。 氣候變化與ESG投資的壓力： 探討氣候風險評估（洪水、極端天氣）如何成為機構投資者盡職調查的核心要素。綠色建築認證（LEED, BREEAM）如何溢價，以及“棕色資産”的摺價風險。 第二章：資本的跨境流動與監管沙盒 國際資本的逐利路徑： 分析主權財富基金、養老基金、私募股權基金（PE/REITs）在不同國傢和資産類彆（辦公樓、物流地産、多戶住宅）之間的分配策略。 稅務套利與透明度挑戰： 剖析國際稅法框架（如CRS、BEPS行動計劃）對跨境投資結構的影響。研究避稅天堂與透明化監管之間的動態博弈。 外匯風險管理： 針對不同貨幣區進行投資時，如何運用遠期閤約、期權等金融工具對衝匯率波動帶來的不確定性。 第三章：資産類彆的細分邏輯 寫字樓的未來： 傳統甲級寫字樓的空置率睏境與“體驗式辦公”的崛起。分析混閤用途開發（Mixed-Use Development）的綜閤迴報率模型。 物流與供應鏈的重構： “最後一英裏”配送的成本結構分析。探討自動化倉庫、冷鏈物流在電商驅動下的投資迴報周期。 另類資産的藍海： 深入剖析數據中心、學生公寓（PBSA）、醫療保健設施等高壁壘、穩定現金流的另類投資機會及其特有的風險點。 --- 第二部分：投資決策的量化模型與風險矩陣 本部分側重於提升投資分析的嚴謹性和科學性，教授如何從數據中提取價值。 第四章：房地産估值的進階工具 超越DCF：情景分析與壓力測試： 詳細講解如何構建多情景（樂觀、基準、悲觀）的現金流摺現模型（DCF），並應用濛特卡洛模擬來評估投資組閤的風險敞口。 可比交易分析（Comparable Sales）的局限與優化： 如何在市場信息不對稱的情況下，對非公開交易數據進行閤理的“風險調整”和“流動性摺價”修正。 “價值創造”與“價值捕獲”： 區分通過主動管理（如翻新、重新定位）創造的價值與純粹依賴市場上漲獲得的價值，評估開發利潤的真實性。 第五章：法律結構與風險隔離 信托（Trust）、有限閤夥（LP）與有限責任公司（LLC）的比較： 分析不同法律實體在稅務效率、資産保護和投資者權益分配上的優劣勢。 租賃閤同的法律博弈： 聚焦於商業地産的淨租賃（Net Leases）結構，分析“三淨”、“雙淨”條款對業主現金流穩定性的影響，以及租戶違約的法律救濟途徑。 土地使用權與産權的復雜性： 比較永久産權（Freehold）與長期租賃權（Leasehold）在不同司法管轄區的法律效力、轉讓限製和續約成本。 第六章：利用技術提升盡職調查效率 PropTech（房地産科技）的應用： 介紹利用衛星圖像分析、傳感器數據（IoT）監控資産使用效率的方法論。 大數據在選址決策中的應用： 如何整閤移動通信數據、社交媒體情緒分析來預測特定區域的人口流動和消費潛力，而非僅依賴傳統統計數據。 --- 第三部分：退齣策略、流動性管理與周期博弈 成功的投資在於入場，但更在於知道何時、如何體麵地離場。 第七章：構建靈活的退齣路徑 IPO、並購與直接齣售的權衡： 分析不同退齣方式對基金（或個人投資者）財務迴報和時間錶的影響。何時選擇“打包齣售”而非“單體清算”。 證券化與流動性創造： 探討如何將優質的非上市物業資産池打包，通過發行商業抵押貸款支持證券（CMBS）或不動産投資信托（REITs）實現資本的“準流動化”。 再融資時機的藝術： 在利率上升周期中，如何通過主動管理債務結構，利用貸款展期（Extension）或提前再融資來鎖定低成本資金，規避“債務懸崖”。 第八章：應對周期性衰退的韌性投資 “硬著陸”與“軟著陸”的特徵識彆： 建立一套領先指標體係，用於提前預警區域性或全球性的房地産市場衰退。 防禦性資産配置： 在市場下行期，如何通過提高現金儲備比例、持有高質量的“防禦性”租戶組閤（如政府機構、必需品零售）來保持資本的保值增值。 “睏境資産”的收購機會： 探討在市場低榖期，如何利用不良債務重組（Distressed Debt）策略，以較低成本獲取優質底層資産的投資邏輯與操作風險。 --- 本書為具有一定經驗的專業投資者、機構資産管理者以及尋求全球化資産配置的傢庭財富辦公室，提供瞭一套超越地域限製、著眼於長期價值的係統化分析框架。它不是一本操作指南，而是思維的升級，旨在幫助讀者理解驅動全球房産價值的核心力量。

作者簡介

曾潁（Suki Tsang）

　　大學BBA畢業，曾任資産管理公司高級副總裁，現為JP Realty創辦人。不摺不扣的哈日族，做日本物業市場研究越三年，在日擁有三套物業。曾接受Now TV財經颱、新城財經颱、《星島日報》、《Capital Weekly》、《頭條日報》等傳媒訪問，以專業投資者身分，為各位深入淺齣分享在日購屋心得。

代序：我做瞭日本樓包租婆 2
自序 ：買樓前要做足功課 4

第一章：為何要買日本樓？
1 奧運的真實影響 10
2 開賭和量化寬鬆 11
3 以租養租 以樓養樓 12

第二章：日本買房必讀事項
4 快速分析日本人口 16
5 店舖、事務所、住宅、車位 18
6 租金行情 19
7 房價 22
8 升值？收租？ 24
9 樓層和電梯的重要性 26
10 買樓所須費用 28
11 買樓的每月負擔 32
12 賣樓的負擔 34
13 由公司或個人持有物業的稅項 36
14 空室與租約承繼 38

第三章：日本買樓區域熱點
15 地段與樓宇 42
東京：
16 東京中央區 44
17 韆代田區 46
18 港區 48
19 涉榖區 51
20 新宿區 54
21 豐島區 56
22 颱東區 59
23 目黑區 61
24 文京區 64
25 品川區 65
26 東京鐵路 66
大阪：
27 北區 67
28 大阪中央區 69
九州：
29 福岡中央區 70

第四章：日本房東與租客的保障
30 不動産保證協會 74
31 租金保證會社（轉租公司） 76
32 滯納金保證會社（租務保證） 77
33 自住物業 78
34 加租 80
35 押金 81

第五章：準備做包租公 / 包租婆
36 買樓前要準備的文件 84
37 購買單位後應收文件 88
38 買樓過程 92
39 如何收租？ 95
40 貸款方法 96
41 戶口與居留權 98

第六章：一般中介不會告訴你的二三事
42 重建與耐震補強 102
43 所有權和藉地權 104
44 代管書條款大不同 106
45 申請買樓排第一 不代錶申請成功 108
46 買瞭轉會有無可能？ 111
47 銀主盤 112

第七章：買日本樓的風險
48 不固定花費與房屋保養 116
49 空置期 117
50 後記：買樓之考量 118

评分☆☆☆☆☆

這本書在很多地方，都超齣瞭我原本的預期。我原本以為它會側重於“如何挑選房産”或者“如何與中介打交道”，但它卻深入到瞭很多我從未想過的高度。例如，書中對於“房産的長期持有價值”和“如何通過稅收籌劃來規避風險”的探討，就讓我對“投資”的理解有瞭全新的認知。它並不是給你一個簡單的“買入-賣齣”的模式，而是強調瞭“長期主義”和“風險管理”的重要性。我印象最深刻的是，書中在分析“房産稅”時，並沒有簡單地告訴你稅率是多少，而是深入到不同稅種之間的聯動關係，以及它們如何影響最終的持有成本。這讓我意識到，任何一個環節的疏忽，都可能導緻最終的成本大幅增加。它讓我明白，在日本買房，不僅僅是購買一個實體，更是在參與一個復雜的金融和法律體係。這本書讓我從一個“買傢”的視角，升級到瞭一個“投資者”的視角，並且讓我看到瞭一個更宏觀、更長遠的投資圖景。

评分☆☆☆☆☆

讀完這本書，我對未來在日本買房這件事，從一個完全的“門外漢”變成瞭一個“稍有瞭解”的參與者。我曾經以為，所謂“買賣知識”無非就是一些交易流程的介紹，告訴你該準備哪些文件，該找什麼人。但這本書完全不是這麼寫的。它花瞭相當大的篇幅，去講解“為什麼”會齣現某種市場現象，或者“為什麼”某種稅收政策是這樣的。比如，它解釋瞭日本人口老齡化和少子化對房地産市場長遠影響，讓我意識到，單純看地段和房屋狀況是遠遠不夠的，更需要站在宏觀經濟和人口趨勢的角度去分析。書中對於“租賃市場”和“投資迴報率”的分析，也讓我有瞭更清晰的概念。我之前隻知道租金收入，但書中深入到空置率、維護成本、潛在的房産貶值風險等，這些細節讓我看到瞭一個更真實的投資圖景。它並沒有給我一個“保證賺錢”的秘籍，而是讓我認識到，任何投資都有風險，而瞭解這些風險，是做齣明智決策的第一步。這本書更像是一堂關於“日本不動産經濟學”的入門課，讓我看到瞭這個市場的復雜性和其背後深層的邏輯。

评分☆☆☆☆☆

坦白說，這本書的內容，讓我對“50分鍾速讀”這個概念的理解，提升瞭好幾個檔次。我本以為“速讀”就是快速瀏覽，大概瞭解一下主題。然而，這本書在如此有限的時間內，卻能塞進如此多有價值的信息，並且能夠引發我的深入思考，這讓我感到非常驚喜。它並不是簡單地羅列事實，而是通過對信息進行高度提煉和結構化處理，讓我能在短時間內抓住核心要點。我尤其欣賞它在講解一些專業術語時，能夠用非常通俗易懂的比喻來解釋，這讓我這種非專業人士也能輕鬆理解。書中關於“房地産交易中的潛在陷阱”的分析，對我來說是當頭棒喝。我一直以為，隻要找到正規的中介，就不會有什麼大問題，但這本書讓我意識到，即便是最專業的人士，也可能因為信息不對稱或者對市場理解不足而犯錯。它引導我形成一種“批判性思維”，在接觸任何信息時，都要多問幾個“為什麼”，多做幾個“假設”。這種學習方法，遠比被動接受信息更有價值，也讓我更有效率地吸收瞭書中精華。

评分☆☆☆☆☆

這本書給我最大的衝擊，是它徹底顛覆瞭我過去對日本房産買賣的刻闆印象。我一直以為，在日本買房，流程復雜得像在攀登珠穆朗瑪峰，需要耗費無數時間和精力去研究各種法律條文、稅收政策，還得找一大堆專業人士來幫忙，感覺門檻高得離譜。但這本書就像一位經驗豐富的嚮導，用極其精煉的語言，將那些看似晦澀難懂的知識點，拆解得清晰明瞭。它並沒有直接告訴我“如何一步步操作”，而是先構建瞭一個宏觀的框架，讓我明白整個市場的運作邏輯，瞭解背後隱藏的風險和機遇。例如，書中對不同地區、不同類型房産的價值評估方法，給瞭我非常直觀的啓發。我過去總是憑感覺或者聽中介說，現在知道原來有一些量化的指標和思路可以參考。它讓我意識到，原來在日本，不動産不僅僅是“鋼筋水泥”，更是金融工具，是資産配置的一部分。這本書就像給我打開瞭一扇窗，讓我看到瞭一個更廣闊、更具象的日本房産世界，而不再是之前那個模糊不清的朦朧概念。它引導我去思考“為什麼”和“是什麼”，而不是僅僅停留在“怎麼做”的層麵，這種深度思考的起點，是這本書最寶貴的價值所在。

评分☆☆☆☆☆

這本書的寫作風格，可以說是相當“接地氣”瞭。我之前看過的很多關於房産投資的書籍，要麼是枯燥的案例分析，要麼是長篇大論的理論說教，讀起來都讓人昏昏欲睡。但這本書卻運用瞭很多生活化的語言，甚至夾雜瞭一些比較幽默的段落，讓我在閱讀過程中不會感到疲憊。比如，書中在解釋“不動産登記”的重要性時，就用瞭一個很有趣的類比，讓我瞬間就明白瞭為什麼這個程序如此關鍵。它仿佛是在和一個經驗豐富的長輩聊天，聽他分享自己多年積纍的經驗和教訓。我特彆喜歡它在講解一些“潛規則”或者“不為人知”的技巧時，那種娓娓道來的感覺。它並沒有神化這些技巧，而是讓你明白，這些技巧之所以有效，是因為它們抓住瞭市場和人性的某種規律。這種“分享”式的寫作，讓我感覺自己不是在“學習”一門知識，而是在“體驗”一種生活，一種與日本房産買賣息息相關的生活。