不動産物權實務：所有權編 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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　　98年修正之《民法》物權編通則與所有權章，針對共有物不動産分割方法、效力與抵押權等，均有諸多修正，另增訂共有物使用管理、分割或禁止分割之約定及其相關登記，這些都與共有不動産所有權人、債權人、抵押權人、投資人等財産權益息息相關。此外，「相鄰關係」與「無權占用」問題，亦是此次物權編修訂的另一重點，如何處理通行權、越界建築、施工損鄰，甚至公寓大廈共用部分等疑難問題，本書將依據最新規定，一次蒐齊，完整解讀！

作者簡介

李永然

　　颱大法學士、颱大法學碩士、颱大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士；現任總統府人權諮詢委員、中華人權協會名譽理事長、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會颱商張老師、颱北市政府市政顧問；永然聯閤法律事務所、永然文化齣版股份有限公司、上海永然投資諮詢公司、永然法律研究中心創辦人、財團法人永然法律基金會董事長；曾任教淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院；聯閤報、中國時報、工商時報、經濟日報法律專欄主筆；中廣公司、漢聲電颱、復興電颱、中央廣播電颱及佛光衛視法律專欄主講人

黃振國

　　學曆：東吳大學法律係比較法學組六十七年畢業

　　經曆：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財産移轉講師；永然法律研究中心不動産稅務及大陸房地産講師（不動産經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地産研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；颱灣財稅發展協會理事長

　　著作：不動産法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺産稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺産．贈與稅節稅規劃、遺産稅實戰手冊、保險．信託．遺産、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財産移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標

黃偉政

　　現任：國有財産局法製室主任

張毓容

　　學曆：國立政治大學法律係財經法組暨會計輔係

　　經曆：97年律師高考及格、德勤商務法律事務所實習律師、永然聯閤法律事務所律師

現代閤同法精要與疑難解析 本書簡介 本書立足於中國《民法典》閤同編的最新規定與司法實踐前沿，旨在為法律實務工作者、法學理論研究人員以及閤同法學習者提供一套係統、深入且極具操作性的理論與實務指南。我們深刻認識到，閤同作為市場經濟活動中最基礎、最核心的法律工具，其規範的製定與靈活的適用，直接關乎交易的安全與效率。《現代閤同法精要與疑難解析》並非對現有法律條文的簡單羅列與解讀，而是聚焦於閤同關係的生命周期——從意思錶示的形成、效力確定，到履行、變更、解除，直至違約責任的承擔與救濟——全方位剖析其中的復雜機製與潛在風險點。 全書分為六大部分，邏輯清晰，層層遞進，力求實現理論深度與實務廣度的完美結閤。 第一部分：閤同法的基本原理與總則性規範的重構 本部分係統梳理瞭閤同法在新的民法典體係下的地位與功能。重點闡釋瞭閤同自由原則、誠實信用原則在現代閤同法中的絕對核心地位，並深入探討瞭基於私法自治理念下，如何構建有效的閤同規範體係。 核心內容涵蓋： 1. 閤同法的曆史演進與功能定位： 探討大陸法係與英美法係在閤同理念上的差異，以及中國《民法典》如何融閤吸收二者的優點，確立以“意思錶示真實”和“公平原則”為導嚮的閤同規則。 2. 閤同的成立與生效要件的精細化解讀： 區彆於傳統理論，本書重點剖析瞭“要約”與“承諾”在電子化交易、自動化交易時代下的新型認定標準。特彆是針對“格式條款”的效力認定，引入瞭更嚴格的“說明與提示”義務的界限劃分，以及對“不閤理地免除或減輕”一方責任條款的司法審查標準進行瞭詳盡分析。 3. 閤同效力的影響因素： 深入研究瞭顯失公平、乘人之危、違反公序良俗等限製閤同效力的因素在司法實踐中的適用尺度。特彆關注瞭利用信息不對稱所緻的“欺詐”與“重大誤解”的界限，以及如何運用“情勢變更原則”應對不可預見的重大變化。 第二部分：閤同的履行、抗辯與保全機製 閤同的價值最終體現在實際履行上。本部分側重於閤同履行階段的動態管理和風險控製。 核心內容涵蓋： 1. 履行原則的深化理解： 不僅分析瞭全麵履行和適當履行，更探討瞭“綠色閤同”履行、社會責任履行等新興的履行要求。 2. 不安抗辯權的精審細判： 詳細列舉瞭行使不安抗辯權的法定情形（如財産狀況惡化、抽逃資金等），並重點區分瞭不安抗辯權與同時履行抗辯權的適用邊界，避免實踐中將二者混淆。 3. 閤同履行中的保全措施： 全麵梳理瞭債權人代位權、撤銷權（彆除債務人行為）的行使條件、訴訟時效限製及對債務人財産的有效控製路徑。特彆對司法實踐中對代位權行使範圍的限製進行瞭深入分析。 4. 履行障礙的歸責與處理： 區分情勢變更、不可抗力與履行不能，明確瞭不同情形下當事人免責或變更閤同的法律後果。 第三部分：閤同的解除與終止——動態關係的終結 閤同解除是閤同關係終結的極端手段，涉及對既有權利義務的溯及調整。本書對解除權的行使設置瞭極高的規範要求。 核心內容涵蓋： 1. 法定解除權與約定解除權的適用： 深入解析瞭根本違約的認定標準，強調“遲延履行”達到何種程度纔構成根本違約。同時，詳細分析瞭附帶解除條件條款的有效性與行使程序。 2. 解除權的行使程序與效力： 強調解除權必須以通知的方式（或通過訴訟/仲裁）作齣，並對催告履行後視為拒絕履行的情況進行瞭細緻界定。重點討論瞭溯及既往的效力與對第三人利益的影響。 3. 閤同的終止事由： 探討瞭閤同履行完畢之外的其他終止方式，如債務的抵銷、提存、混同等，以及這些終止方式對相關從權利（如擔保、違約金）的影響。 第四部分：違約責任的確定與救濟——風險的最終定價 違約責任的承擔是閤同法中最具爭議的環節之一。本書緻力於構建一個平衡填補損害與適度懲罰的責任體係。 核心內容涵蓋： 1. 違約責任的歸責原則： 確認以過錯責任為基礎，結閤無過錯責任（如嚴格責任）的適用場景。 2. 損失的計算與證明： 聚焦於違約金的司法調整機製——如何證明“過分高於”或“明顯低於”實際損失。詳述可得利益損失的認定，特彆是對預期利益損失的證明方法（如市場差價、後續交易利潤等）。 3. 損害賠償的範圍限製： 嚴格界定可預見規則在不同閤同類型中的適用，並係統分析瞭減損規則（防止損失擴大）的法律責任。 4. 違約金的獨立性與替代性： 區分瞭約定違約金與損失賠償請求權之間的關係，明確在約定違約金的數額已足清償損失時，受損害方一般無權另行主張差額損失。 第五部分：典型閤同的特彆規定與前沿適用 本書對《民法典》中規定的十餘種典型閤同進行瞭專門的、具有針對性的分析，尤其關注新興商業模式帶來的法律挑戰。 核心內容涵蓋： 1. 買賣閤同： 風險轉移時間點的精確判斷，特彆是涉外買賣中“Comes the Incoterms”對風險和費用的影響。 2. 承攬閤同與建設工程閤同： 重點分析瞭設計、變更、隱蔽工程驗收中的責任分配，以及工程款支付與工程質量擔保的相互關係。 3. 運輸與保管閤同： 針對多式聯運、融資租賃等復雜結構下的責任鏈條分析。 4. 電子數據與數據使用閤同： 首次將數據交易中的“交付”界定、數據毀損的“損害賠償”納入閤同法分析框架，探討數據使用權許可的閤同屬性。 第六部分：閤同的解釋、效力瑕疵與相關主體責任 本部分處理閤同關係中的“灰色地帶”和復雜主體之間的互動。 核心內容涵蓋： 1. 閤同解釋的實務方法論： 依據文義、體係、目的、誠實信用原則，構建瞭一套多層次的閤同解釋工具箱，用於處理模糊條款的司法裁斷。 2. 無效、可撤銷閤同的後果處理： 深入分析瞭自始無效與可撤銷閤同的區彆，以及“返還財産”與“恢復原狀”在不同情形下的實施難度和法律效果。 3. 無效閤同的“摺價條款”與“部分無效”原則： 探討如何通過“可分性”原則，最大限度地保全閤同的有效部分，體現效率優先的立法精神。 4. 連帶責任與不真正連帶責任： 在閤同糾紛中，區分多方當事人（如共同債務人、擔保人、附屬服務提供方）之間的責任承擔形態。 通過對上述六大領域的詳盡闡述，《現代閤同法精要與疑難解析》旨在成為一本能夠幫助法律專業人士精準預判風險、有效構建閤同、並在爭議發生時迅速找到解決路徑的權威參考書。本書的敘述風格嚴謹、案例引用豐富且貼近最新的司法判例，確保理論與實踐的無縫對接。

陳序
王序
吳序
於序
黃序
李序

第一篇　不動産共有分割法規………………文◎黃偉政、張毓容

第一章　分彆共有物之分割法規
一、分彆共有之意義
二、分彆共有物之分割與限製
　（一）分割請求權
　（二）分割請求權之限製
三、共有物分割之方法
　（一）協議分割
　（二）裁判分割
四、分割共有物之效力
　（一）共有人取得分得部分單獨所有權
　（二）應有部分有擔保物權之處理
　（三）他共有人之法定抵押權
　（四）共有人間互負瑕疵擔保義務
　（五）共有物證書之保存及使用
五、共有物管理、分割之約定及裁定對於繼受人之效力
　（一）不動産於登記後對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力
　（二）動産以受讓人或取得物權之人知悉其情事或可得而知者為限具有效力
　（三）受讓人之連帶清償責任

第二章  公同共有物之分割法規
一、公同共有之規定
二、公同共有物之分割與限製
　（一）分割
　（二）限製
三、公同共有關係之消滅與公同共有物之分割方法

第三章　國私共有土地之分割法規

第四章　結語

第二篇　不動産分割與分管登記實務………………文◎黃振國

第一章  共有物分割之原因與登記程序
一、共有物分割登記之意義
二、共有物分割登記的原因
三、共有土地或建物分割登記的要件
四、不同地政事務所就同一共有關係的登記作業與聯係程序
五、地政事務所就共有土地或建物分割登記案件的審查原則
六、法院判決、和解、調解與地政機關調處成立，可由部分共有人單獨申請

第二章  耕地分割之限製與例外
一、耕地分割的意義
二、耕地分割之限製與例外
三、不受耕地分割最小麵積限製之圖解
四、耕地分割土地復丈與標示變更登記實例書錶

第三章  建築基地與法定空地分割之限製
一、法定空地不得分割
二、法定空地分割證明之申請與審查

第四章  共有物分割稅務
一、共有土地分割的土地增值稅
二、共有土地分割後價值相等，免徵土地增值稅之實例解說
三、共有土地分割後價值減少，部分課徵土地增值稅之實例解說
四、因有償或無償其土地增值稅之納稅義務人有所不同與贈與稅
五、重劃後分割共有土地再移轉，仍可適用減徵規定
六、共有房屋分割，就各自取得部分按2%課契稅
七、共有土地所有權分割改算地價原則

第五章  共有物分割與抵押權之處理
一、分割後原有抵押權之處理
二、金錢補償抵押權之處理
三、共有物分割後抵押權處理之圖解
四、建物基地號變更登記

第六章  共有物分割與用益物權之處理
一、用益物權之範圍
二、先申請土地復丈之程序

第七章  國私共有土地分割之處理
一、適用範圍
二、行政規則之規定

第八章  新增共有物使用管理（分管契約）之登記
一、新增訂分管契約之登記
二、土地登記規則配閤增訂 
三、共有物管理契約條款可約定之重要事項
四、共有土地管理契約
五、《國私共有土地協議分管要點》

第三篇　土也共有人要注意哪些法律問題

一、買受前，先瞭解該共有地有無不分割的約定
二、共有人的優先購買權
三、共有人要注意「以大吃小」的規定
四、取得共有物持分，可以請求分割
五、共有人須注意《民法》第823條第1項所規定無法分割的情形
六、共有人無法協議，可以嚮法院請求分割
七、共有土地分割時，如何處理抵押權？
八、結語

第四篇　不動産的相鄰關係與無權占用………………文◎李永然

一、如何處理鄰地要求管綫安置？
二、如何處理鄰地提齣「通行」的要求？
　（一）有償通行權
　（二）無償通行權
三、鄰地所有人營繕建物時，可否使用他人的土地？
　（一）何謂有使用的必要？
　（二）何種情形下，被使用者得嚮鄰地所有人請求償金？
四、如何處理越界建築？
五、房屋因鄰地施工而受損，該如何救濟？
　（一）行政機關之協調程序——以颱北市為例
　（二）民事責任
　（三）刑事責任
六、占有
　（一）直接占有與間接占有
　（二）自己占有與輔助占有
　（三）自主占有與他主占有
　（四）有權占有與無權占有

第五篇　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議……文◎李永然

一、區分所有建物由「專有部分」及「共有部分」構成
二、共用部分與約定專用
　（一）認識「共用部分」
　（二）認識「約定專用」
三、公寓大廈「共有部分」之使用管理與管理修繕費用負擔
　（一）共用部分之修繕費用負擔
　（二）管委會對於共用部分之管理維護義務
四、公寓大廈之分管協議與繼受問題
　（一）分管協議的法律性質
　（二）分管協議的繼受效力
五、結語

附錄

1. 民法物權編
2. 民法物權編施行法

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我是一名剛畢業的法律係學生，對不動産法一直很感興趣。在學校裏學到的知識，大多都是理論性的，缺乏實務經驗。為瞭彌補這方麵的不足，我開始閱讀各種不動産相關的書籍。這本《不動産物權實務：所有權編》給我留下瞭深刻的印象。它不僅僅是一本教科書，更像是一本實務操作手冊。作者在講解所有權的時候，會結閤大量的案例，告訴你如何在實際的案件中運用法律。而且，這本書還詳細地介紹瞭各種不動産登記的流程和注意事項，這對我們這些剛畢業的學生來說，真的很有幫助。以前我看到一些復雜的案件，總是覺得無從下手，但讀瞭這本書之後，我發現其實隻要掌握瞭正確的思路，就能一步一步地解決問題。這本書的語言也比較流暢，即使是非法律專業的人也能看懂。不過，這本書的篇幅比較長，內容也比較多，需要花費一定的時間纔能讀完。但隻要你認真讀完，相信你一定能對不動産物權有一個更深入的瞭解。

评分☆☆☆☆☆

說實話，我買這本書的動機很單純，就是為瞭準備地政士考試。考地政士，不動産物權絕對是重中之重，但光靠背課本上的條文，根本應付不瞭考試。這本書的齣現，簡直就是救星！它把所有權的部分講得非常透徹，而且跟實際的案例結閤得很好，讓我對不動産物權的理解更加深刻。以前我讀課本的時候，總覺得有些概念很模糊，不知道該怎麼應用。但讀瞭這本書之後，我發現這些概念其實很簡單，隻要掌握瞭正確的思路，就能輕鬆地解決各種問題。而且，這本書的題目也很有針對性，很多都是考試常考的題目，做完之後，感覺對考試的把握更大瞭。當然，這本書也不是完美的，它有些地方講得比較細緻，對於初學者來說，可能會覺得有些吃力。但總體來說，這本書仍然是一本非常好的地政士考試用書，強烈推薦給所有正在備考地政士考試的人士。我身邊很多朋友也在考地政士，我都會推薦他們買這本書。

评分☆☆☆☆☆

我本身是房地産開發商，平時需要跟很多律師、地政士打交道，對不動産相關的法律法規多少有些瞭解。之前也看過一些關於不動産物權的著作，但感覺都比較抽象，很難應用到實際的開發過程中。直到我看到瞭這本《不動産物權實務：所有權編》，纔覺得這本書真正抓住瞭實務的精髓。它不像其他書那樣，隻是從理論的角度去探討所有權的概念，而是從開發的角度去分析所有權可能遇到的各種問題，比如土地取得、土地使用限製、共有物權的分割等等。作者在講解這些問題的時候，會結閤實際的開發案例，告訴你應該如何規避風險，如何保護自己的權益。而且，這本書還詳細地介紹瞭各種不動産登記的流程和注意事項，這對我們開發商來說，真的非常重要。因為不動産登記的任何一個環節齣錯，都可能導緻整個開發項目受阻。這本書的語言也比較通俗易懂，即使是非法律專業的人也能看懂。當然，這本書也有一些不足之處，比如對於一些比較新的法律法規，介紹得不夠深入。但總體來說，這本書仍然是一本非常實用的不動産物權實務指南，強烈推薦給所有從事房地産開發行業的人士。

评分☆☆☆☆☆

這本《不動産物權實務：所有權編》啊，說實話，我一開始抱持著試試看的態度，畢竟市麵上這類書太多瞭，很多都隻是照本宣科，講的都是課本上的東西，跟實際操作根本脫節。但讀完之後，真的覺得驚喜！它不是那種純粹的理論堆砌，而是結閤瞭大量的案例，而且這些案例都是近幾年的，能看到法界最新的動嚮。作者在分析案例的時候，不會隻是簡單地告訴你結果，而是會一步一步地剖析，告訴你為什麼會這樣判決，有哪些法律依據，有哪些爭議點，甚至還會提齣自己的見解。這對我這種在實務上需要經常處理不動産案件的律師來說，真的很有幫助。以前遇到一些比較棘手的案件，常常需要翻閱大量的文獻，現在讀瞭這本書，很多問題都能在裏麵找到答案，甚至能從中獲得一些新的靈感。而且，這本書的排版也很清晰，字體大小適中，不會讓人覺得閱讀疲勞。唯一覺得稍微可惜的是，它隻講瞭所有權的部分，如果能再涵蓋其他物權，比如地上權、地役權等等，那就更完美瞭。總之，這本書絕對是想深入瞭解不動産物權實務的專業人士的必備參考書。

评分☆☆☆☆☆

這本書的價值，我覺得不在於它提供瞭多少新的理論，而在於它將原本晦澀難懂的法律條文，用一種非常接地氣的方式呈現齣來。我不是法律專業人士，隻是一個普通的房地產投資人，平時需要自己處理一些簡單的不動産交易。以前遇到一些法律問題，總是需要花很多時間和金錢去谘詢律師。但讀瞭這本書之後，我發現很多問題其實自己就能解決。它用通俗易懂的語言，解釋瞭所有權的概念、所有權的取得、所有權的限製等等。而且，它還詳細地介紹瞭各種不動産交易的注意事項，比如買賣閤同的簽訂、過戶登記的流程等等。這些信息對我來說，真的非常有用。以前我在買房的時候，總是擔心自己會被坑，現在讀瞭這本書，我對自己的權益有瞭更清晰的認識，也更有信心在不動産交易中保護自己的利益。這本書的排版也很清晰，字體大小適中，不會讓人覺得閱讀疲勞。雖然它隻講瞭所有權的部分，但我仍然覺得它是一本非常實用的不動産投資指南。