圖書描述
「不動産」的涵義相當廣泛，它可以是市場的、産品的、企業的與産權製度的多麵嚮討論。本書界定不動産經營管理的意義，它是一門運用新製度經濟學、財務金融與管理學相關理論知識，用以探討不動産企業、財産權及其産品在經營與管理的相關議題。
第三版依據政府最新公布的政策與法規修訂、更新，期使讀者能獲得最新的資訊與知識。
著者信息
柯伯煦
現職：
崑山科技大學 房地産開發與管理係暨研究所 專任助理教授
學曆：
逢甲大學 土地管理學係 學士
中興大學（現為颱北大學） 都市計劃研究所 碩士
政治大學 社會科學院 地政學係 博士
經曆：
崑山科技大學 房地産開發與管理係暨研究所 助理教授
潤泰集團 潤泰建設公司 總經理室 專案開發與投資分析專員
中鼎集團 萬鼎工程服務公司 土地開發組 土地開發與都市規劃師
行政院國科會及文建會 專案助理研究員
圖書目錄
第一節 不動産的經營管理內涵
第二節 經營概論
第三節 管理概論
第四節 管理思潮與演進
Ch 02 産品的經營管理
第一節 産品的經濟特性
第二節 訂價、價格彈性與成本
第三節 成本與經營決策
第四節 平衡量分析與營運槓桿
第五節 閑置不動産之處理策略
Ch 03 顧客經營與服務管理
第一節 顧客經營
第二節 顧客經營與品質管理
第三節 服務管理
第四節 案例分析與討論
Ch 04 企業理論與企業基本問題
第一節 企業理論
第二節 企業的規模大小與決定因素
第三節 現代經濟組織的形成
第四節 企業的各種內部組織形式
Ch 05 企業的成長與競爭策略
第一節 企業成長理論
第二節 企業成長策略
第三節 策略管理的發展曆程
第四節 企業競爭策略的演化
第五節 企業競爭策略分析工具
Ch 06 建築投資業的經營模式與策略
第一節 建築投資産業的發展
第二節 商業經營模式
第三節 建設公司興起與經營模式
第四節 建築業跨入休閑不動産之競爭策略
Ch 07 企業經營績效分析
第一節 經營診斷與經營分析
第二節 商業經營與企業績效五力分析
第三節 展店經營績效評估分析
第四節 財務計畫評估的工具
第五節 財務控製的技術與方法
第六節 案例與討論
圖書序言
兩年前開始想修訂及增補一些內容，走走又停停，想想又看看，眼見二十四個月即將耗費，我趕緊專注地抓住最後六個月時間，讓案例多增添一點、理論更清楚一點、趨勢多延伸一點、營運成功模式多談論一點，就在前述點點滴滴的基礎上形成瞭階段性的成果。一直以來，在商業管理問題的詮釋與探討，個人、企業傢、企業及産業組織在不動産市場中投資獲利的故事，往往最受高度關注，各方參與者積極想取得更多大大小小的成功機會，正是推動不動産市場繁榮的主要邏輯。惟琢磨投資獲利機會的思維，還是需要學習一些原則與概念，用對瞭方法與工具，纔可發現新的機會。延續著第二版架構，探討不動産經營管理的策略與重點，不僅要思考企業在不動産市場中的分工效率與運轉模式，還要關注各方參與者在不動産市場中冒險試誤的心態變化，以及企業麵對生存環境變遷而延伸的競爭思維與創新行動。市場自由競爭的無意識分工，推動市場發展，雖值得稱頌，而企業傢運用嚴密且富有目標的計畫命令，建構內外部研展機製及産銷製度，挑戰與挖掘市場機會，將市場規模的廣度與深度推嚮無限可能，更值得重視。對於讀者而言，花下心思麵對未來去試一試，麵對問題多想一想，領悟及融閤各種麵嚮的實務經驗與管理知識，不難發現，許多機會點已經浮現在前方不遠處等著您。
受到個人能力與時間的限製，全文架構與論述內容的完備性及深入性，我仍需要更多學習及自我充實，期待未來還有機會鋪陳新觀點。我能夠對本書主題詮釋個人見解，非常感謝這一段時間促使我學習成長的好友及學生們，我們之間有意無意閑聊鬼扯的故事與話題，激勵我想進一步探討問題的熱情，在課中課餘讓我受益良多，也延伸新的知識領域，心中彌漫復雜的感謝。更要感謝新文京開發齣版股份有限公司與編輯部耐心督促與辛勞協助，讓這成果及故事可延續。個人學識十分有限，改版撰寫過程匆促，錯字、遺漏與重復之處，努力避免又在所難免，但願我們已妥善做好這事。
柯伯煦 謹識
圖書試讀
用户评价
這本《不動產經營管理策略（第三版）》真的讓我驚喜連連，閱讀的過程就像是在進行一場深度的心智按摩，原本腦中那些零散、模糊的想法，在作者條理分明的論述下，漸漸變得清晰且結構化。尤其讓我印象深刻的是，書中對於「不動產價值鏈」的拆解與分析，它不再隻是孤立地看待土地、建物或資產本身，而是將整個產業的生態係統，從開發、銷售、租賃、持有、金融到後端的物業管理，都串聯起來進行剖析。這種宏觀的視角，讓我得以跳脫過去僅關注自身業務範疇的局限，去思考不同環節之間的協同效應以及潛在的整閤機會。舉例來說，書中提到如何透過有效的租賃管理，不僅能創造穩定的現金流，更能纍積資產的長期價值，進而影響未來的銷售策略，這點對我過去的營運模式有很大的啟發。另外，它對於「風險管理」的闡述也相當到位，不隻是停留在理論層麵，而是詳細列舉瞭市場風險、政策風險、財務風險、甚至營運風險等，並提供瞭具體的預防與應對機製。我在實際工作中，曾遇過因為政策突然變動而導緻專案延宕的窘境，若當時有書中的預警與應對思路，或許能減少不少損失。我特別欣賞作者在探討「創新經營模式」時，所展現的開闊視野，它不僅僅侷限於傳統的開發銷售，而是鼓勵思考共享空間、綠色建築、智慧住宅等新趨勢，並如何將這些元素融入不動產的產品設計與服務體係中。這讓我意識到，不動產經營早已不再是單純的買賣或齣租，而是一個涵蓋多麵嚮、需要不斷創新的複雜產業。這本書就像是一本工具箱，裡麵裝滿瞭各種實用的分析工具、策略模型，以及豐富的案例研究，讓我對如何在這個充滿挑戰與機遇的市場中，製定更具前瞻性與執行力的經營策略，有瞭更深刻的理解。
评分拿到《不動產經營管理策略（第三版）》這本書，我的心情可以說是「既來之，則安之」，畢竟在颱灣房地產這個相對成熟且競爭激烈的市場，要找到一本真正能推陳齣新、又能切中要害的書籍並不容易。而這本書，恰恰做到瞭這一點。它最讓我感到驚艷的地方，是它對於「組織文化與人纔發展」在不動產企業中的重要性，給予瞭相當大的篇幅。我一直覺得，再好的策略，如果沒有一個優秀的團隊去執行，也隻是紙上談兵。書中探討瞭如何建立一個積極、協作、不斷學習的組織文化，以及如何吸引、培養和留住不動產領域的專業人纔。這包括瞭閤理的績效考核機製、持續的職業發展規劃，以及營造一個能夠激發員工創新與敬業精神的工作環境。這讓我深刻反思，過去在公司管理中，可能過於側重於業務的擴張和財務的增長，而忽略瞭內部組織的建設與人纔的培養。這本書提醒瞭我，人纔是企業最寶貴的資產，特別是在這個需要專業知識和高度服務意識的不動產行業，一個穩定且高素質的團隊，是企業持續成功的關鍵。此外，書中關於「永續經營與社會責任」的探討，也讓我印象深刻。在現今社會，企業的經營不再隻是追求利潤最大化，更需要考量對環境、社會的影響。書中分享瞭許多如何在不動產開發、經營過程中，融入綠色環保理念、社區營造、以及社會公益等元素，來提升企業的品牌形象與社會價值。這讓我意識到，一個真正有遠見的不動產企業，應該是能夠與社會和諧共生，並為社會做齣積極貢獻的。這本書為我打開瞭一個新的視野，讓我明白不動產經營的意義，遠不止於商業利益，更包含瞭對社會的責任與承諾。
评分老實說，當初看到《不動產經營管理策略（第三版）》這本書的書名，心中既期待又有點小小的疑慮。期待是因為，在這個房地產市場瞬息萬變的時代，一本能夠係統性地解析經營管理策略的書籍，絕對是如同黑暗中的明燈，能指引我們這些在市場中摸索前行的業者。特別是「第三版」這個標示，代錶著作者的經驗纍積與內容的持續更新，這在知識迭代快速的今天尤其重要，相信裡麵一定有許多針對當前市場脈動的獨到見解，而非僅是陳舊的理論。我本身在不動產領域耕耘多年，從基層的銷售、租賃，一路走到現在的管理職位，深深體會到不動產經營的複雜性與挑戰性。它不像製造業那樣有標準化的生產流程，也不像服務業那樣容易量化客戶體驗，不動產的價值牽涉到地點、時空、政策、經濟、社會心理等多重因素的交織。因此，一本好的經營管理書籍，必須能夠觸及這些層麵的細微之處，並提供可行的分析框架與實操建議。我尤其關心的是，書中是否能深入探討如何在高房價、高持有成本的壓力下，依然能夠找到獲利空間？如何透過精準的市場定位，將不動產的潛在價值最大化？又或者，在數位化浪潮席捲而來之際，如何將科技元素融入不動產的經營管理，提升效率與客戶體驗？這些都是我非常迫切想從書中尋找答案的議題。另外，颱灣不動產市場有其獨特的文化與法規背景，我希望這本書能夠在理論闡述的同時，也能兼顧颱灣市場的實際情況，提供具有在地化思維的解決方案，而非單純的西方管理理論搬演。所以，拿到這本書時，我非常仔細地翻閱，從目錄到內文，期待它能帶給我新的啟發與實質的幫助，讓我在麵對錯綜複雜的市場時，能夠更有信心與策略。
评分這本《不動產經營管理策略（第三版）》，絕對是一本讓我「讀瞭不後悔」的優質書籍。它對於不動產經營管理的各個麵嚮，都有著深入的探討和獨到的見解。我最感興趣的部分，是書中關於「數位化轉型與科技應用」的章節。在當今科技飛速發展的時代，不動產行業也麵臨著數位化的浪潮。書中詳細介紹瞭如何運用數位科技，來提升不動產的開發、銷售、租賃、管理等各個環節的效率和體驗。例如，如何利用大數據分析來進行精準的市場預測和客戶定位，如何運用虛擬實境（VR）和擴增實境（AR）來展示房產，如何利用物聯網（IoT）來實現智慧建築和智慧社區的管理。這讓我深刻認識到，數位化轉型已經成為不動產企業提升競爭力的關鍵。我對書中關於「全球市場分析與進入策略」的論述，也覺得非常有價值。隨著不動產市場的全球化，許多企業都希望能夠拓展海外業務，而如何有效地進入和經營海外市場，是一個複雜的問題。書中詳細分析瞭不同國傢和地區的不動產市場特點，並提供瞭針對性的進入策略，包括市場選擇、閤作夥伴的尋找、法律法規的遵循等。這為我提供瞭寶貴的指導，讓我在考慮海外佈局時，能夠有更清晰的思路和規劃。總之，這本書不僅讓我對不動產經營管理有瞭更為係統和深入的理解，更為我打開瞭通往未來發展的道路。
评分這本《不動產經營管理策略（第三版）》，是一本讓我讀起來「很過癮」的書。它沒有華麗的辭藻，沒有過多的理論空談，而是直擊不動產經營管理的本質，並提供瞭許多實操性極強的建議。我最欣賞書中關於「風險投資與融資策略」的探討。不動產投資往往涉及龐大的資金，如何有效地進行融資，以及如何規避和管理投資風險，是每個開發商和投資者都必須麵對的課題。書中詳細分析瞭各種融資工具的優劣勢，例如銀行貸款、私募基金、 REITs 等，並提供瞭如何根據不同的專案需求，製定最優的融資方案。同時，它也深入剖析瞭各種潛在的投資風險，例如市場波動風險、政策變動風險、營運風險，並提供瞭相應的風險管理策略。這讓我對如何更穩健地進行不動產投資，有瞭更深刻的理解。此外，書中關於「跨國不動產經營與投資」的章節，也讓我大開眼界。隨著全球化的發展，許多企業開始將目光投嚮海外市場，而跨國經營麵臨著不同的法律法規、文化習俗、市場環境等挑戰。書中分享瞭許多成功的跨國經營案例，並總結瞭其中的經驗與教訓，這對於有意拓展海外市場的不動產業者來說，具有非常重要的參考價值。它讓我明白，不動產經營早已不再侷限於地域範圍，而是需要具備全球化的視野和能力。這本書為我提供瞭一個係統性的指南，讓我能夠更自信地麵對複雜的不動產經營與投資挑戰。
评分老實說，我是一個非常實際的人，讀書總想找到能解決問題、能帶來效益的內容。《不動產經營管理策略（第三版）》這本書，在這一點上，可說是超乎我的預期。它不是那種空泛理論的堆砌，而是將許多抽象的管理概念，透過大量的實務案例，轉化為具體可行的操作方法。我尤其欣賞書中對於「客戶關係管理（CRM）」在不動產領域的應用。過去，我們可能更多地將客戶視為一次性的交易對象，但這本書引導我認識到，建立長期、穩固的客戶關係，纔是企業永續經營的基石。書中詳細闡述瞭如何透過有效的客戶資料收集、分析，以及客製化的溝通與服務，來提升客戶的滿意度與忠誠度。這對於我們在後續的銷售、租賃，甚至二次開發或轉介紹方麵，都能帶來巨大的效益。我舉例來說，書中提到如何針對不同類型的客戶，設計不同的互動模式，以及如何利用數位工具，建立起精準的客戶溝通管道，這讓我對如何提升客戶體驗有瞭更清晰的藍圖。另外，書中對於「品牌策略」的論述，也讓我茅塞頓開。在競爭激烈的不動產市場，一個強而有力的品牌，能夠在眾多同質化產品中脫穎而齣，建立客戶的信任與偏好。書中不僅僅談論瞭品牌識別的建立，更深入地探討瞭如何透過產品定位、市場溝Communication，以及差異化的服務，來塑造獨特的品牌形象。這讓我意識到，不動產的銷售，不僅僅是在賣一間房子，更是在傳達一種生活風格、一種價值主張。這本書讓我明白，如何將「品牌」這無形的資產，轉化為實質的商業價值，這對於我在市場中建立競爭優勢，具有非常重要的指導意義。
评分坦白說，我對《不動產經營管理策略（第三版）》這本書，一開始並沒有抱持著太高的期待，畢竟市麵上關於不動產的書籍琳瑯滿目，很多都流於錶麵，或是隻強調某個特定的麵嚮。然而，這本書完全顛覆瞭我的想法。它最大的特色，在於它能夠將複雜的經營管理理論，以一種非常貼近實務的方式呈現齣來。書中對於「市場趨勢預測與應對」的分析，讓我印象非常深刻。作者不僅僅是列齣過去的趨勢，更重要的是，它教導讀者如何建立一套係統性的方法，來預測未來的市場走嚮。這包括瞭對宏觀經濟指標的解讀、對技術創新的關注、對政策變動的預判，以及對社會文化變遷的敏感度。作者提供瞭許多實用的工具和框架，幫助我們在充滿不確定性的市場中，做齣更具前瞻性的判斷。我特別欣賞書中關於「數據分析與決策」的闡述。在現今這個大數據時代，不動產經營的決策，越來越需要依賴數據的支持。書中詳細介紹瞭如何收集、整理、分析不動產相關的數據，並將分析結果轉化為實際的經營決策。這包括瞭市場需求分析、客戶行為分析、資產錶現分析，甚至是風險評估分析。它讓我意識到，過去我們可能過於依賴經驗和直覺，而忽視瞭數據背後所蘊含的巨大價值。這本書為我打開瞭一扇新的大門，讓我明白如何運用科學的方法，來提升不動產經營管理的精準度和效率。
评分這本《不動產經營管理策略（第三版）》，絕對是我近幾年來讀過最紮實、最有啟發的不動產相關書籍之一。它的內容不僅涵蓋廣泛，而且深度十足，讓我對不動產經營管理的複雜性與奧妙，有瞭更全麵的認識。我特別要強調的是，書中對於「創新與轉型」議題的探討，完全切中瞭當前不動產市場的痛點。隨著市場環境的變化，許多傳統的經營模式麵臨著前所未有的挑戰，而如何在這樣的變革中尋找新的機會，進行有效的轉型，是每個不動產企業都必須思考的問題。書中不僅列舉瞭許多成功的轉型案例，更重要的是，它提供瞭一套係統性的方法論，來引導企業進行自我評估、製定轉型策略，並剋服執行過程中的障礙。這包括瞭如何識別潛在的創新機會、如何進行市場驗證、如何建立彈性的組織架構，以及如何運用數位科技來賦能轉型。我對書中關於「物業管理與資產增值」的論述，也深感興趣。許多時候，我們關注的焦點往往在於前端的開發與銷售，卻容易忽略瞭不動產持有階段的經營與維護。書中強調，有效的物業管理不僅能確保資產的長期穩定性，更能透過精細化的服務，提升資產的附加價值，例如透過智慧化管理提升住戶體驗，或透過節能減碳策略降低營運成本。這讓我重新審視瞭物業管理在不動產價值鏈中的重要地位，它不再僅僅是單純的清潔與維修，而是能夠直接影響資產價值的關鍵環節。總而言之，這本書為我提供瞭一個非常寶貴的思考框架，讓我能夠以更宏觀、更前瞻的視角，來麵對不動產市場的種種挑戰與機遇。
评分坦白說，對於《不動產經營管理策略（第三版）》這本書，我最初的期待是希望能找到一些能夠立即應用在日常經營中的「秘訣」或「技巧」。然而，在深入閱讀之後，我發現它的價值遠不止於此，它提供的是一種更為根本、更為係統性的思維模式。作者並非直接告訴你「這樣做就對瞭」，而是引導你理解「為何要這樣做」以及「如何找到適閤自己的做法」。這讓我在理解不動產經營管理的本質上，有瞭更深一層的體會。書中對於「市場分析」的論述，是我認為最具價值的環節之一。它詳細地闡述瞭如何從宏觀經濟指標、區域發展趨勢、人口結構變化，到微觀的競爭者分析、客戶需求洞察，進行全麵且深入的市場研究。我過去在進行市場判斷時，往往依賴經驗或直覺，但這本書讓我意識到，科學、係統性的分析是做齣明智決策的基石。它提供的分析工具，例如SWOT分析、波特五力模型在不動產領域的應用，讓我能夠更有條理地評估一個專案的潛在優勢、劣勢、機會與威脅，並更精準地預測市場的走嚮。此外，書中關於「財務管理與投資評估」的章節，也讓我受益匪淺。它不僅講解瞭各種不動產投資工具的特性，更重要的是，它教導如何運用科學的方法，對投資專案進行風險與報酬的評估，例如內部報酬率(IRR)、淨現值(NPV)的計算與解讀，以及如何進行敏感度分析，來評估不同變數對投資迴報的影響。這對於我在評估新的開發案或進行資產配置時，提供瞭非常重要的量化依據。它讓我知道，不動產投資絕非僅是「買瞭等漲」，而是一門需要精準計算與風險控管的科學。
评分我對《不動產經營管理策略（第三版）》這本書的評價，可以說是「驚為天人」。它所提供的內容，遠遠超齣瞭我對一本經營管理書籍的預期。它不僅僅是一本教科書，更像是一位經驗豐富的導師，引導我在不動產經營管理的道路上，不斷學習與成長。我特別要提齣的是，書中對於「閤作與夥伴關係」在不動產產業中的重要性，給予瞭極大的關注。我一直認為，在一個高度複雜且專業化的產業中，單打獨鬥是很難取得成功的，而如何建立互利共贏的閤作夥伴關係，是企業快速發展的關鍵。書中詳細闡述瞭如何與開發商、建築師、設計師、金融機構、甚至地方政府等，建立良好且穩定的閤作關係。它探討瞭如何進行有效的談判、如何建立信任、以及如何共同應對挑戰。這讓我深刻體會到，一個成功的經營者，不僅要具備專業知識，更要懂得如何與他人協作，發揮團隊的力量。另外，書中關於「倫理道德與企業社會責任」的探討，也讓我受益匪淺。在追求利潤的同時，不動產企業更需要肩負起對社會的責任，遵守商業道德，並積極迴饋社會。書中分享瞭許多關於如何建立廉潔透明的經營體係、如何保護消費者權益，以及如何參與社區建設等內容。這讓我意識到，一個真正受人尊敬的不動產企業，不僅要有成功的商業模式，更要有高尚的企業品格。這本書為我提供瞭一個全麵而深刻的視角，讓我能夠以更為長遠和負責任的態度，來規劃和執行不動產的經營管理。
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