圖書描述
筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。
本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且匯整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核錶、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：
● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。
● 附註：針對各講作業細節以附件（共120條）詳加說明解讀。
● 附錶：相關作業內容整理成錶（共19附錶），以方便快速核對套用。
● 附件：32項附件為各講內容輔助說明。
● 上網要徑：作業涉及法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕錶，以方便使用者自行上網查詢核對，並配閤法規變動訊速更替調整。
● 查核錶：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且匯整其規劃麵積、銷售麵積與評估效益錶為單一作業錶（透天還加入售價擬議錶），說明「最大允建麵積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。
著者信息
王英欽
民國66年：成大建築係畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計 專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業係列課程
著作：土地開發實務作業手冊
（詹氏書局100年初版、101年二版，104年三版，107年四版）
部落格：土地開發專業部落格
blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）
圖書目錄
第一講 土地開發概論
第一節 土地概說
一、土地的定義
二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
一、宏觀的土地開發
二、建築業的土地開發
三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
一、取得土地所有權
二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
一、建立公司的土地仲介製度
二、土地資料處理原則
註
第二講 現地勘查作業
第一節 勘查的意義
一、可否立即開發
二、是否適閤開發
三、比對記錄釐清
四、配閤市調作業
第二節 勘查的項目
一、基地環境（基地本身）
二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節 勘查的作業程序
一、前置作業
二、現地作業
三、後續作業
註
第三講 地政調查作業
第一節 土地基本資料調查
一、地籍圖查核
二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
一、市地重劃
二、徵收
三、區段徵收
註
第四講 市場調查作業
第一節 市場調查的分類
一、通案調查
二、規劃案調查
三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
一、釐清調查目的
二、擬定執行步驟
註
第五講 法規調查作業
第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
第一段 建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
第二段 建築法規對建築的規範
一、用途管製
二、強度管製
三、他項規定
四、建築管理
第三節 法規查核程序
一、確定其「身分」
二、確定其「土地使用分區」
三、確定屬於哪一區
四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
一、都市計劃圖集
二、土地使用分區證明書
三、都市計劃說明書圖
註
第六講 開發構想
第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 産品定位
一、産品定位的因素
二、産品定位的程序
註
第七講 規劃配置作業
第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置（排厝間）作業的程序
第一段 備齊基本資料
第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置（算坪數）作業的程序
第一段 法規基本用語
第二段 分類麵積規定
第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第八講 投資效益評估
第一節 收益
一、地麵層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天産品
第二節 成本
一、土地成本
二、營建成本
三、其他費用
四、總成本
第三節 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四節 投資效益評估
一、成本推算法
二、收益還原法
第五節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第九講 土地簽約作業
第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點
註
附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑匯整摘要錶
■ 附註索引
第一講
註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：法規規範私有、公有土地為何？
註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何謂「土地使用分區管製」？與土地開發有何關係？
第二講
註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差彆？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？
註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？
註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖麵？
註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？
第三講
註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築綫」？何為「建築綫指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區彆？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報錶式）的分類有何區彆？
註3-8：「地目」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「等則」？與土地開發有何關係？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限製登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「纍進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價閤一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？
註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註3-19：自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？
註3-21：謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區彆？與土地開發有何關係？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？
註3-26：何為「優先承購權」？與産權有何關係？
第四講
註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除瞭基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？
第五講
註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？
註5-2：本書所謂『法係』為何？法規的適用規定為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管製」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑匯整摘要錶」配閤調整？
第六講
註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與産權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？
第七講
註7-1：建築物開窗、設置陽颱與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平麵圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分麵積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築麵積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地闆麵積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地闆麵積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：何謂「基準樓地闆麵積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？
註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-12：建築技術規則對「屋頂突齣物」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-15：何謂「停車效坪」？如何預估？
註7-16：建築技術規則對「陽颱」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-18：建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-20：建築技術規則對「花颱、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-21：建築技術規則對「開放空間奬勵麵積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-22：建築技術規則對「增設停車空間奬勵麵積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-23：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？
註7-24：何謂「容積移轉麵積」？與土地開發有何關係？
註7-25：何謂「容積坪」？「土地最大利用強度」？「最大允建麵積」？
註7-26：何謂「總量纍計上限」？與土地開發有何關係？
註7-27：在尚無地下層平麵圖的規劃階段，應如何將地下室麵積拆算為公設、車位麵積？
註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？
註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？
註7-30：配置的形式有哪幾款？
註7-31：如何著手畫配置圖？
註7-32：法規允建麵積於規劃階段得如何拿捏？
第八講
註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？
註8-2：停車位持分麵積與公設比的關係為何？
註8-3：透天的産品如何定價？
註8-4：影響透天産品定價的因素有哪些？
註8-5：透天於産品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？
註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售麵積與成本建坪的關係為何？
註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務係統的「房屋現值」有何不同？
註8-8：公司營建成本如何配閤評估作業？
註8-9：營建費用與發包的關係，如何影響其單價？
註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？
註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？
註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？
註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？
第九講
註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？
註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？
註9-3：設計人、承造人的「權利拋棄」為何？
註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配閤？
註9-5：何為「規費」？「印花稅」？土地買賣須繳哪些規費、印花稅？
註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配閤？
註9-7：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？
註9-8：公開發行公司買賣土地有何特殊規定？
註9-9：一般公司處分不動産有何規定？
註9-10：祭祀公業齣售土地有何規定？
註9-11：土地買賣用印規定為何？
■ 附錶索引
附錶1-1：颱灣地區土地使用分區體係錶
附錶1-2：宏觀的土地開發流程錶
附錶1-3：建築業的土地開發作業流程錶
附錶1-4：購地階段的土地開發作業流程錶
附錶1-5：土地資料摘要錶
附錶2-1：基地環境勘查項目錶
附錶3-1：地政調查作業與地政單位關係錶
附錶4-1：場調查分類與調查內容錶
附錶5-1：土地開發相關建築法規係統摘要錶
附錶5-2：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限製規定匯整錶
附錶7-1：法規、銷售、建照與權狀麵積關係錶
附錶7-2：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽錶
附錶7-3：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要錶
附錶7-4：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平颱與梯級尺寸標準摘要錶
附錶7-5：【颱北市都市更新單元規劃設計奬勵容積評定標準§2】評定標準錶
附錶7-6：【都市更新建築容積奬勵辦法§4~15】奬勵規定摘要錶
附錶7-7：【颱北市都市更新自治條例§19】奬勵規定摘要錶
附錶9-1：土地開發作業常用的網路資源匯整與上網查詢要逕錶
附錶9-2：簽約前把關階段關鍵作業查核錶
附件1：地籍圖謄本
附件2：建築綫指示（定）申請書圖
附件3：土地登記謄本中他項權利案例
附件4：土地標示部中「限製登記」案例
附件5：土地所有權部中「限製登記」案例
附件6：産權摘要圖
附件6-1：産權摘要錶
附件7,7-1：上網查法規操作示意圖
附件8：都計說明書︰土地使用分區管製要點－用途管製
附件9：都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10：主要、細部計畫關係示意圖
附件11：土地使用分區證明書
附件12：分期分區（後期發展區－解除禁建）示意圖
附件12-1：分期分區（後期發展區－開發方式）示意圖
附件13：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－無償撥用
附件14：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－捐地
附件15：以地號上網查都市計畫書 ︰附帶條件－限製開發時程
附件16：以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件－用途管製
附件17：上網（民航局）查飛航管製
附件17-1：上網（全國法規資料庫）查飛航管製
附件18：配置圖（大樓案）
附件18-1：規劃、銷售麵積及評估匯整錶︰大樓案
附件19：配置圖（透天案）
附件19-1：規劃、銷售麵積、售價擬議及評估匯整錶︰透天案
附件20：建物測量成果圖
附件20-1：土地開發專業部落格之查法規單元
附件21：土地使用權同意書
附件22：契約摘要
附件22-1：無三七五租約證明
附件23：公開發行公司買賣不動産公告
附件24：土地簽約作業查核錶
圖書序言
土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以土地取得前的土地篩選、調查（現地、地政、市調、法規）、産品定位、規劃配置（排厝間、算坪數）、投資效益評估（算毛利）與土地簽約等的土地開發前置作業（亦即本書所定義的「狹義的土地開發」階段），更是決定購地成本與案場去化的關鍵。然而迄今，市麵上除瞭極少數針對規劃、法規等部分環節有專書齣版外，其餘程序（尤其是涵蓋所有流程的一貫作業）則尚無專書上市。
這種專業書籍短缺的問題，或因一般建設公司編製不夠大，部分作業須委外處理，造成實戰經驗缺口；或因公司過大，但分工太細，以至於若資曆不足者，常無法綜覽全局；或有此曆練者大多仍在業界打拼，無暇著作。
筆者自成大建築畢業並在建築師事務所任職一年後，有幸到國內製度最健全的國泰建設公司工作。卅年來從基層作起，一路經曆公司專業分工輪調的洗禮；到企劃（土開＋設計、監工）主管協調統籌工作；再到地區主管總攬推案銷售到交屋售後服務等建設公司的所有業務。如今迴頭檢視土開前置作業，將心得整理成籍，以提供我輩土開人應用，期能助益同業。
作者部落格
本書定位「專業工具書」，故書寫方式力求「周延」、「便捷」。今以此原則說明本書特色，同時作為本書的導讀如下：
一、 周延：本書設定作業範圍、産品種類與適用地區均力求周延，期能一本搞定，減少遺漏。
● 內容涵蓋土開一貫作業：本書共分九講。第一講為土開概論；二至五講分彆為現地、地政、市調、法規調查；六至八講為開發構想、規劃配置與毛利評估；第九講則以土地簽約作業，為本書定義的土開一貫作業作總結。
● 産品包含大樓與透天：筆者曾任職颱南十餘年，在這號稱「透天的櫥窗」的颱南都會區，於推案並與同業交流中，深覺透天市場的獨特魅力。尤其國內北中高都會區除外的地區，仍以透天為主力産品。本書以適用國內市場自我期許，於相關各講中，也針對透天另予說明，以彌補一般隻著眼大樓的缺憾。
● 力求適用各大都會區：建築法規因屬專業領域，且各地規定稍有差異，加上法規增修頻仍，故為土開作業中難度較高者。本書除將全國一體適用的法規以係統分級整理外，也就主要項目於地區性規定匯整比對。並詳述法規查核的程序與工具，供各地區使用者依循處理，以因應各都市計劃區各異的細部規定。
● 理論與實戰並重：土開作業除相關製式規定或慣例外，實務上則偶有變數。本書除匯整製式規定作為基本架構；並提供實務經驗值（如註7-15）供參考外；同時提醒部分實戰常見的彈性（即官方認定標準的變數、不準度，如註7-14、17、18、21），以供作業拿捏。
二、 便捷：將相關作業分類依序說明，重點歸納成錶格或公式，以方便快速依循套用，並供作業中隨時檢視，以提升作業效益。
● 繁簡層次分明：各講先以主文扼要陳述，以掌握該項作業全貌。再以附註（共計120條）針對各項細節深入說明解讀，以瞭解其詳情，藉以因應各彆需求與日後演變。
● 條列重點製錶或列式：本書講述方式，力求繁簡各適其所。將歸納的重點製成錶格或條列公式，以方便引用或直接套用。其中針對簽約作業則提供check list（附件24），以提升效率。
● 善用網路資源：拜網路之賜，以往諸多仰賴紙麵資料的多項土開（尤其是調查）作業，今日多可上網查詢或申請。本書在各講整理網路資源，並以附件實例說明，以利讀者善用網路快速取得資料。
● 匯整法規摘要說明：專業（以地政、建築為主）法規為土開作業的關鍵，本書除擇要匯整該等法條條文，且以土開的角度解讀與運用，使能知其然，更知其所以然。並匯整為「法令網址與途徑匯整摘要錶」，除供平日快速上網查核要逕外；他日若聞修法訊息，也能配閤調整（詳註5-17）。
● 論述實例並重：本書除敘文說明外，並提供26項附件作為實例輔助說明。其中包含大樓、透天各一案例，除配置圖外，且匯整其「規劃麵積錶」、「銷售麵積錶」與「評估效益錶」（透天另增「售價擬議錶」）為單一作業錶，並提供該「操作說明錶」，以供我輩土開人、規劃者方便套用，提高工作效益與精確度。
總之，筆者是以過來人的身分，將卅年來每天經手的資料，逐日纍積的個人手冊，編整成書，一則作為迴饋公司與曆來共事者外，再則期許能對現職的土開人有所幫助。同時也供以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所，房屋銷售…等多年來共事的從業人員參考。
二版序
本書首版是在今(101)年初上市。過瞭半年後，我接到詹氏來電，告知本書銷售頗佳，存書不多，得準備再齣貨。對一個第一次寫書的我，這是莫大的鼓勵。便滿懷欣喜，趕緊匯整擬修訂內容交件。其中為瞭配閤法規新修，而更新的內容幅度不少。對此詹氏認為應給讀者up date的最新資訊，主張以新版發行較適閤，於是便有此第二版。
本書二版更動內容說明如下：
1.配閤法規更新：近半年多來，土開相關法規修訂不少（詳書末「土地開發相關法令搜尋網址與途徑匯整摘要錶」），其中尤以容積奬勵（開空、停奬…等）法規影響較大。本書配閤於第五、七講更新內容。
2.更正首版筆誤：至於首版須勘誤內容，我多已揭示於部落格中，如今也藉二版予以更正。但若二版萬一也有筆誤，我也將盡速在部落格中公佈，供讀者查詢訂正。
3.補強新增：針對本書內容，有的讀者在我的部落格留言，有的直接mail給我，詢問相關細節（如：要求詳述容移款公式）。這些反應讀者的需求，都於二版中新增，以補強本書實用性。
4.調整版麵：本書齣版後，我便獲邀授課。由於對象是建設公司與其協力代書、代銷、房仲及建築師…等，因此得與他們的專業互動中，充實本書內容。同時也因編教材，逐次調整授課次序，進而調整本書版麵。
5.調整內容：本書選擇一塊得適用各類允增（都更除外）的基地為大樓案例，藉以詳述各類法規規定。惟因首版前，在地甚少此類準照實例，故採較保守方式算坪數。今則依當地纍積實例重估，調整如第七講。
總之，迴顧這兩年來，我從工作卅年的職場退休，投入寫書→齣版→授課的第二春。
這期間受諸多友人的鼓勵與協助，其中除瞭首版自序中提及的諸位貴人之外，近期邀請我授課的長榮大學高雄推廣教育中心、現代地政、高雄建築商業同業公會…等單位，以及所有參與的同業先進的互動迴饋，一路走來更加踏實。感激之餘，容我利用二版自序的機會，衷心嚮 您們說聲：謝謝！
三版序
距離上次寫序，已經三年瞭。迴顧本書首版於100年底齣版後，每年都配閤法規更迭，逐年更新內容再齣書。迄今已有民國百年的首版、101～103年的二版、2刷與3刷。今年則又配閤於七月全國生效的「總量纍計上限（詳註7-26）」容積管製，更新內容以新版—第三版上市。
本版除例行的勘誤、更新與增減內容外，主要因應「總量纍計上限」管製規定，調整土地最大利用強度（詳第七講第三節）。並依此規定重算本書大樓案例的算坪數與投資效益評估（詳第七、八講大樓案例）。同時將附件25、26（大樓，透天案excel錶格的說明錶）留給計畫中的光碟版之用，內容幾乎全麵更新。
本書主講土地開發，並聚焦在購地階段。而所謂「買對地就贏一半」，在這土地開發最核心的作業階段，當業主的建設公司須先整閤建築師、代書、代銷、仲介…等協力夥伴所提供的專業服務，再作最關鍵的購地決策。因此，對建設公司而言，首要建立閤身的土地開發製度，並據此確實執行購地決策，以保永續經營；對其他成員而言，則應瞭解業主的決策模式，配閤發揮專業價值，以爭取閤作的機會，拓展業務來源。
此次改版要感謝這段時間讀者的迴饋、e-mail的詢問、部落格的留言與筆者當顧問時諸先進的分享，以及前述建築師、…等專業協力團隊於筆者曆次授課時，在課堂中的交流激盪。而這就更要感謝長榮大學、現代地政、營建署颱灣建築中心、永然法律中心…等職訓承辦單位的長期閤作，中南高屏建設公司、建築師、經紀人…等公會的邀約授課，與各彆建商、仲介…等業界公司以及公、國營事業機構的內訓課程。這些跨領域的課程，督促筆者配閤各彆業種的需求，不僅將授課從單一的研習，拓展成更完整的土開係列課程（詳下說明）。更因跨業教學，在不斷的進階中，力求精簡且周延，使授課內容更充實、更實務與更實用，更成為本版更新的最佳資材！真所謂「教學相長」，讓我由衷地嚮 您們再說聲謝謝！
※說明：
筆者目前授課摘要如下（授課資訊請詳土地開發專業部落格）：
一、研習：涵蓋本書各講的「土地開發與建築規劃實務作業」研習，6×3.5～4＝21～24時/期。
二、講座（3～6時/堂），配閤各營建相關業者需求，有三類主題：
1.針對建設公司於購地簽約前如何善用網路資源與電腦來覆核建築師等代為處理的查法規等作業的「購地階段把關作業－建設公司於購地簽約前的最後把關關鍵作業」講座。
2.針對土地仲介業者如何提高績效而設「土地仲介懶人包－如何迎閤業主購地需求以提高土地仲介績效」講座。
3.針對建築師、代書、代銷與仲介等營建業者而設的「這一年我們一起開發的建案－營建相關業者於建商購地階段的專業分工與業主整閤作業」講座。
四版序
本書自100年底齣版至今，每年都配閤法規更迭更新內容，以新版或新刷應市。但本次距離上一次104年9月的三版，至今已經兩年多瞭。這期間相關法規、業界動態多翻新局，也是本書調整內容的重點。如今詹氏要以新版的方式齣版，我自然樂於配閤寫序。
在這兩年間政府打房持續發酵，景氣瞭近十年的房地産驟然降溫，業界反而較有農閑時間充電，我則除瞭跟著多上瞭多堂專業講師的精采授課外，個人的土地開發係列講座，也因應個彆業種的獨特需求，由原本的三類主題擴充至九大主題（如下說明）。至於法規更迭，當屬【國土計畫法】終於發布實施為最。雖然目前還在補齊相關子法與後續配套措施中，但目前非都土地變更已受影響，未來兩年後全盤上路，更將全麵影響土地開發。此外，房地兩稅閤一、雨遮不得登記、車位登記麵積設定下限勸導…等影響部分土地開發的措施，本版也適度配閤調整內容。
當然，此次改版同樣要感謝讀者的迴饋，課堂中、委員會中諸先進的交流，還有眾仙在e-mail、部落格中的留言，line個彆或群組的討論激盪，尤其是其他業師的賜教，更是豐富瞭筆者的領域，也成為本書內容最重要的資材。在這版付梓之際，也一併緻謝！
※說明：
筆者目前授課摘要如下（授課資訊請詳土地開發專業部落格，上網blog.xuite.net/wyc813）：
一、研習：涵蓋本書各講的「土地開發與建築規劃實務作業」研習，6×3.5～4＝21～24時/期。
二、九大講座（3～8時／堂），配閤下列各營建相關業者的個彆需求而設的九大主題講座：
1.建設公司：購地階段把關作業－建設公司於購地簽約前的最後把關關鍵作業。
2.土地仲介：土地仲介懶人包－如何迎閤業主購地需求以提高土地仲介績效。
3.營建業者：這一年我們一起開發的建案－購地階段的專業分工與整閤作業。
4.購地關鍵決策－解析購地階段?這塊地要買嗎?要齣價多少？兩大關鍵決策。
5.地主：掌握活化土地資産?是否可用?有多好用?如何善用的三大關鍵因素。
6.破解容積坪效1.6的迷思：從土地適用法規與土地條件談如何概估土地坪效。
7.土地利用法規實務：一次搞懂影響業主購地意願與齣價能力的土地利用法規。
8.估價與坪效：從業界評估地價的模式談如何概估土地的可建麵積與建案的可售坪數。
9.畸零地與水利地：從解析畸零地的法規談處分水利地的實務作業。
圖書試讀
用户评价
《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》這本書，可以說是我們公司新進員工的“必修課”。作為一名在颱中地區耕耘多年的土地開發項目經理，我深知，這個行業對新人的要求非常高，光靠經驗傳承是遠遠不夠的，必須要有係統性的知識作為支撐。而這本書，正是扮演瞭這樣一個重要的角色。它將原本復雜、零散的土地開發知識，進行瞭一次完美的梳理和整閤，形成瞭一個清晰、邏輯性強的知識體係。書中的內容，從宏觀的政策法規解讀，到微觀的閤同條款分析，再到具體的財務模型構建，幾乎涵蓋瞭土地開發的所有關鍵要素。我經常會把書中關於“融資方案設計”和“迴報模型分析”的章節推薦給年輕同事，讓他們能夠理解不同融資方式的優劣，以及如何構建一個穩健的項目迴報模型。更重要的是，這本書不僅僅是告訴我們“怎麼做”，更是讓我們思考“為什麼這麼做”，培養我們獨立分析和解決問題的能力。它幫助我們跳齣“看天吃飯”的思維模式，學會用數據說話，用專業的工具來評估和預測項目。這本書的作者顯然是深諳此道，能夠將多年的實踐經驗，轉化為清晰、易於理解的文字，並且能夠緊跟時代發展的步伐，例如在2018年齣版的第四版，必然已經融入瞭當時最新的市場動態和政策變化。
评分這本書簡直是土地開發從業者的“百科全書”，我每天都會翻閱其中一兩個章節，總能學到新的東西。《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》的作者，絕對是在這個行業裏摸爬滾打瞭幾十年，積纍瞭極其豐富的經驗。他能夠將這些寶貴的經驗，用一種係統化、條理化的方式呈現齣來，實在難得。書中關於“政府審批流程解析”的部分，我尤其推崇。在颱灣，政府的審批流程嚮來復雜且耗時，書中對每一個環節的注意事項，以及可能遇到的障礙，都做瞭非常詳盡的說明，並且還給齣瞭一些溝通和協調的技巧。這對於我們這些經常需要和政府打交道的從業人員來說，簡直是“福音”。而且，這本書的更新非常及時，2018年齣版的第四版，想必已經涵蓋瞭當時最新的政策法規和市場變化。我記得在書中關於“成本控製策略”的部分，作者提到瞭很多一些在實際操作中非常實用的方法，比如如何通過優化設計來降低建造成本，如何與供應商進行有效的談判來壓低材料價格等等。這些都是在課堂上或者其他書籍上很難學到的“乾貨”。這本書的排版也很舒服，文字清晰，圖錶規範，閱讀體驗非常好。
评分這本書簡直是土地開發領域的“聖經”！身為一個在颱北從事房地産開發多年的從業人員，我敢說，市麵上幾乎沒有哪本書能像《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》這樣，如此細緻、全麵地梳理瞭整個開發流程。從最初的項目可行性分析，到後期的營銷推廣，這本書幾乎把所有可能遇到的環節都考慮到瞭。特彆令我印象深刻的是，它對颱灣地區特有的法規、審批流程以及市場環境有著非常深入的剖析。很多時候，我們在實際操作中遇到的難題，例如如何應對復雜的都更條例，如何與地方政府部門有效溝通，如何在有限的預算內最大化項目價值，都能在這本書中找到清晰的解答和實際的案例藉鑒。它不像一些學術理論書籍那樣空泛，而是充滿瞭實操性的建議和可執行的步驟，簡直就是為我們這些“泥腿子”量身打造的。而且，書中的圖錶和流程圖設計得非常直觀，即使是初學者也能快速理解。我記得有一次，我們項目遇到瞭一個棘手的地權整閤問題，花瞭很長時間都找不到突破口，後來翻到這本書裏關於“不動産權利整閤策略”的章節，纔恍然大悟，學到瞭幾種之前從未想過的處理方式，最終順利解決瞭問題。這本書的價值，遠遠超齣瞭其本身的定價。它不隻是一本工具書，更像是一位經驗豐富的導師，時刻在你身邊指點迷津。對於任何想要在這個行業有所成就的人來說，這絕對是不可或缺的案頭寶典。
评分說實話，我當初買這本書，是抱著試試看的心態，因為感覺市麵上關於土地開發的實務書籍大多流於錶麵，或者過於偏重理論。但《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》徹底顛覆瞭我的認知。它以一種極其專業且接地氣的方式，展現瞭土地開發的各個層麵。這本書讓我真正理解瞭“從零到一”的艱辛與智慧。它不僅僅是羅列流程，更是對每一個環節背後邏輯的深入解讀。比如，在談到土地取得成本的構成時，它詳細分析瞭除瞭土地本身的購買價格，還包括哪些隱性的、不易察覺的費用，以及如何通過談判和風險評估來優化這些成本。此外，書中關於“風險管理”的部分，也讓我受益匪淺。作者非常清晰地指齣瞭土地開發過程中可能齣現的各種風險，並提供瞭有效的應對策略，這對於我們這種高投入、高風險的行業來說，簡直是救命稻草。我尤其喜歡它在案例分析方麵的詳盡程度，每一個案例都不僅僅是結果的呈現，更是過程中遇到的挑戰、解決方案以及最終的學習心得。這使得我們可以將書中的知識活學活用，而不是生搬硬套。這本書的語言風格也很獨特，既有專業術語的嚴謹，又不失通俗易懂的錶達，讀起來一點都不枯燥。它讓我更加清晰地認識到，土地開發不僅僅是蓋房子，它是一個集經濟、法律、工程、市場、社會責任於一體的復雜係統工程。
评分不得不說，這本書徹底改變瞭我對土地開發行業的看法。《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》就像一把萬能鑰匙，打開瞭我通往專業領域的大門。在我剛開始接觸這個行業時，感覺一切都非常神秘且復雜，各種法規、圖紙、報錶看得我頭暈眼花。但是，當我拿起這本書，一切都變得清晰起來。它以一種循序漸進的方式，從最基礎的概念講起，逐步深入到復雜的實操環節。書中的“土地市場分析”章節，讓我學會如何去評估一塊土地的價值，如何分析周邊的市場需求和競爭情況。還有“項目可行性研究”的部分，它教會我如何全麵地評估一個項目的潛力和風險，避免盲目投資。這本書的作者，仿佛是一位循循善誘的老師，用最生動、最貼切的比喻，將抽象的概念具象化。我記得有一次，在做一個項目時，我遇到瞭一個關於“分期開發策略”的問題，不知道如何平衡開發速度和資金壓力。翻開這本書，裏麵詳細介紹瞭不同分期開發模式的優缺點，以及如何根據市場變化進行調整，這讓我茅塞頓開，找到瞭最適閤我們項目的方案。這本書的語言風格非常平實，但信息量卻極其豐富，每一句話都蘊含著作者的經驗和智慧。
评分我是一名對房地産投資有濃厚興趣的個人投資者，一直希望能更深入地瞭解土地開發的過程。《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》這本書，對我來說，就像是開啓瞭一扇新世界的大門。雖然我不是專業的從業人員，但書中的內容卻一點也不難以理解。作者用非常通俗易懂的語言，解釋瞭許多我之前覺得很專業的概念。例如，書中關於“土地取得成本與收益測算”的章節，讓我明白瞭，如何去評估一塊土地是否具有投資價值，以及如何去計算潛在的投資迴報。還有“項目風險評估與規避”的部分，它讓我瞭解到瞭，土地開發過程中可能存在的各種風險，以及如何去規避這些風險，從而保護我的投資。我尤其欣賞書中關於“市場分析與需求預測”的章節，它教會我如何去分析一個區域的市場潛力，以及如何去判斷一個項目是否能夠滿足市場的需求。這本書，讓我從一個旁觀者的角度，真正地參與到瞭土地開發的思考過程中，讓我能夠做齣更明智的投資決策。它不隻是給我知識，更是給我信心。
评分我是一名在金融領域工作的專業人士，雖然不是直接從事土地開發，但與這個行業有著緊密的聯係，需要評估大量的土地開發項目。老實說，在讀瞭《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》之後，我感覺自己對這個行業的理解提升瞭好幾個檔次。《土地開發實務作業手冊》這本書，提供瞭一個非常專業的視角，讓我能夠更深入地理解項目的商業模式、風險評估以及盈利能力。書中關於“項目財務分析與迴報預測”的部分，簡直是金融從業者的福音。作者用非常清晰的邏輯，介紹瞭如何構建現金流模型，如何進行敏感性分析，以及如何評估項目的淨現值、內部收益率等關鍵財務指標。這些內容，對於我們進行項目融資和投資決策至關重要。而且，書中還提及瞭不同融資工具的運用，例如股權融資、債權融資以及各種信托産品的應用，這為我們提供瞭更廣闊的視野。我特彆喜歡書中關於“抵押物評估與風險控製”的章節，它讓我瞭解瞭土地開發項目在金融評估中的特殊性，以及如何識彆和管理潛在的風險。這本書的專業性和深度，絕對是市麵上同類書籍中少見的。
评分如果你是土地開發領域的新人，或者想要在這個行業有所突破，那麼《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》絕對是你的不二之選。這本書，就像一個經驗豐富的領路人，為你指明瞭方嚮。它不僅傳授瞭技術性的知識，更重要的是，它塑造瞭我們對土地開發行業的專業認知。書中關於“市場定位與産品規劃”的章節，讓我深刻理解瞭，一個成功的開發項目，並非僅僅是建造房屋，而是需要根據目標客群的需求，量身定製閤適的産品。作者通過大量的案例分析，嚮我們展示瞭如何進行精準的市場細分，如何打造具有競爭力的産品。我記得在我負責的一個項目中，由於對市場需求判斷失誤，導緻銷售情況不理想，後來我重新研讀瞭這本書關於市場定位的部分，纔發現癥結所在，並及時調整瞭策略，最終扭轉瞭局麵。這本書的價值，在於它能夠幫助我們規避風險，提高成功率。它不僅僅是一本“怎麼做”的指南，更是一本“如何思考”的教科書。它讓我們學會從宏觀到微觀，從全局到細節，全麵地審視和規劃每一個開發項目。
评分我是一名建築工程的業主代錶，平時工作經常需要和土地開發商打交道。坦白說，很多時候，雙方在溝通上會存在一些壁壘，因為我們關注的重點不一樣。《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》的齣現，極大地促進瞭我們之間的相互理解。這本書讓我有機會從開發商的角度，去審視整個開發過程。我開始理解，為什麼他們在某個環節會遇到阻礙，為什麼他們會做齣某些決策。例如，書中關於“容積率計算與運用”的章節，讓我清楚地瞭解到，土地的開發潛力是如何被量化，以及開發商是如何在法律框架內最大化其價值的。這讓我能夠更有效地與他們溝通關於項目規劃和設計的細節。而且，這本書的專業性非常強，它使用的術語和分析方法，都是行業內的通用標準。這使得我們在交流時，能夠使用更精確的語言，減少誤解。我特彆贊賞書中對於“可持續發展”和“社會責任”的探討，這與我們作為業主代錶日益增長的對項目品質和社會影響的要求不謀而閤。這本書讓我意識到，一個成功的土地開發項目，絕不僅僅是經濟效益最大化，更需要兼顧環境、社會等多方麵的考量。
评分作為一名資深的土地測量師，我經常與土地開發商打交道，對他們工作中的一些環節並不陌生。《土地開發實務作業手冊(2018年)第四版》這本書，讓我有機會從一個更全麵的角度去理解土地開發的整個生命周期。書中關於“土地前期勘察與測量”的內容，雖然我已經非常熟悉，但是作者在其中加入瞭很多關於如何將測量數據與開發規劃相結閤的思考，這給我帶來瞭新的啓發。例如，如何根據地形地貌來優化建築布局，如何利用測量數據來精確計算工程量，從而更好地控製成本。此外，書中關於“基礎設施規劃與配套”的章節，也讓我認識到，一個成功的土地開發項目，不僅僅是關於建築物本身，更需要考慮周邊的交通、供水、排水、電力等基礎設施的配套。這需要開發商具備全局觀和協調能力。這本書的優點在於，它能夠將各個專業領域的信息進行有效的整閤，形成一個完整的開發流程。它讓我看到瞭，土地開發不僅僅是建築師、工程師、測量師等專業人士的工作，更需要他們之間的緊密協作和信息共享。
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