都市更新叢書III-都市更新公共利益

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江中信
圖書標籤:
  • 都市更新
  • 公共利益
  • 城市規劃
  • 房地産開發
  • 政策研究
  • 法律法規
  • 社會發展
  • 城市治理
  • 區域發展
  • 可持續發展
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圖書描述

  都市更新公共利益
  臺灣都市更新機製解說最權威、最詳盡之叢書
 
本書特色
 
  本書近300頁,叢書約1100頁
  都市更新公共利益完整論述
  兼顧程序與實務,與產、官、學、地主觀點
  穿插大量圖解與錶格,具體化公共利益形象
  司法院釋字第709號解釋詳細分析
  20餘項分析方式,拆解抽象公共利益
  40餘件訴訟判決,論證公共利益之操作
  60餘項議題,呈現無所不在的都市更新公共利益
  8大章節,含括議題、衡量、實務機製
  收錄都市更新條例中英文對照
  適宜做為地主權益參考、業界工具書、大學教學用書
  搭配另書「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換」,
  完整呈現實務與理論全貌
好的,以下是關於《都市更新叢書III-都市更新公共利益》以外的圖書簡介,內容側重於都市更新領域中不同側麵的探討,力求詳實且具有專業性。 --- 都市更新叢書(其他捲目或相關著作)簡介: 跨越理論與實踐的都市再生藍圖 本叢書係列旨在全麵、深入地剖析當代都市更新(Urban Renewal)過程中的復雜議題,超越單一的法律或規劃視角,構建一個涵蓋經濟、社會、環境及治理層麵的綜閤性理論框架與實踐指南。本係列中的其他捲目(如假設的I、II、IV、V捲等,或與之並行的獨立專著)將聚焦於都市更新的基石、執行細節、社會影響評估及未來趨勢。 捲一(假設):都市更新的理論基礎與曆史脈絡的重構 本捲深入探究都市更新概念自戰後發展至今的演變曆程。它追溯瞭從早期的“城市清除”(Slum Clearance)到當代強調“有機更新”與“社區共建”的範式轉移。 核心內容包括: 1. 全球都市再生思潮的溯源: 詳細比較英美、歐洲大陸及東亞地區在戰後重建與衰退城市治理中采取的不同策略,如英國的“結構性改革”、法國的“大片區規劃”與美國的“社區行動計劃”。 2. 核心概念的辨析: 嚴格界定“更新”、“重建”、“活化”、“保存”等關鍵術語的內涵與外延,探討其在不同法律體係下的操作差異。 3. 規劃理論的適用性: 分析理性規劃、增量規劃、情境規劃等理論如何影響都市更新計劃的製定過程,特彆是混閤用途開發(Mixed-Use Development)在理論構建中的地位。 4. 經濟驅動力的早期模型: 探討土地價值理論、地租理論如何解釋城市衰退的原因,並為後續的公私部門閤作(PPP)模式奠定理論基礎。 本捲的價值在於為理解後續的法規與執行層麵提供堅實的理論坐標,避免在實踐中陷入概念的模糊。 --- 捲二(假設):都市更新的法律框架與産權製度的精微解析 本捲聚焦於都市更新流程中最為關鍵的法律與産權機製,這是確保項目閤規性與公平性的核心所在。本書避免停留在條文的羅列,而是深入分析法律條文背後的製度意圖及其在實際操作中的張力。 核心內容包括: 1. 不動産所有權的分離與重組: 詳盡分析集閤住宅(公寓大樓)的區分所有權製度在更新過程中的挑戰,特彆是共用部分(Common Areas)的界定、容積轉移(Transferable Development Rights, TDR)的法律效力,以及所有權人大會決議的閤法性門檻。 2. 徵收與補償的司法實踐: 梳理曆年來涉及都市更新的行政訴訟與司法判例,重點分析“公共利益”界定模糊地帶的司法裁決趨勢,以及對“公平補償”標準(市價、替代性住宅、精神損害)的認定演變。 3. 契約機製的構建: 探討都更中涉及的“重建開發契約”、“分迴約定”等復雜閤同安排的法律效力與風險規避,分析信托、閤夥製(Joint Venture)等商業模式的法律風險點。 4. 程序正義的保障: 詳細審視從事業者甄選、都市更新計劃送審到最終強製執行(如強製拆遷或代位執行)的全流程中,如何保障少數權利人(如異議人、弱勢租戶)的程序參與權與救濟途徑。 本捲為法律實務工作者和規劃師提供瞭操作層麵的法律風險預警與應對策略。 --- 捲四(假設):都市更新中的社會衝擊評估與社區共建實踐 如果說早期更新側重於“物”的改造,那麼本捲則聚焦於“人”的福祉與社區韌性。此捲是社會學、城市地理學與社區工作方法論在都市更新領域的集成應用。 核心內容包括: 1. 社會影響評估(SIA)的量化與質化研究: 介紹SIA在更新前、中、後的指標設定,特彆是對“社區網絡斷裂”、“文化記憶流失”等非物質資産的評估方法。 2. 弱勢群體的保護與安置策略: 針對低收入戶、長期租戶、小型商店(文史店麵)的安置機製進行深度案例分析,探討“就地安置”的可行性與設計原則,以及社會住宅的整閤策略。 3. 參與式規劃(Participatory Planning)的深化: 考察不同形式的公眾協商機製(如工作坊、焦點小組、數字平颱投票)的有效性,分析如何避免“形式參與”陷阱,實現真正的共識基礎。 4. “地方感”(Sense of Place)的維係: 研究如何通過保留曆史元素、公共藝術植入、社區檔案建立等方式,在物理重建的同時,維持居民對場域的心理認同。 本捲強調更新項目的人文關懷,是衡量一個都市更新項目是否成功的關鍵維度。 --- 捲五(假設):可持續發展導嚮下的綠色更新與技術創新應用 本捲著眼於未來,探討如何將氣候變化應對、低碳技術與智慧城市理念融入都市更新的實踐,實現生態效益與經濟效益的統一。 核心內容包括: 1. 韌性城市(Resilient City)的規劃: 探討建築與基礎設施在麵對極端氣候事件(如洪水、熱浪)時,如何通過更新設計提高抗災能力,特彆是在既有建物的加固與改造方麵。 2. 綠色建築標準與更新項目的適配性: 分析LEED-ND、WELL等國際認證標準在存量建築更新中的應用難度與優化路徑,重點關注節能改造的成本效益分析。 3. 數字孿生(Digital Twin)與更新管理: 介紹BIM(建築信息模型)技術如何貫穿於更新項目的規劃、施工、運營全生命周期,實現精細化管理與資源優化配置。 4. 能源與水資源的在地化循環: 探討分散式能源係統(如微電網)、雨水收集與中水迴用係統在老舊社區改造中的技術集成與經濟模型。 本捲為規劃師、工程師提供瞭麵嚮未來的技術工具和可持續發展的前瞻視野。 --- 總結: 本叢書係列(除《都市更新公共利益》外)共同構築瞭一幅立體、多維的都市再生圖景。它不僅是理論的深度挖掘,更是對復雜實踐挑戰的係統迴應。讀者可通過不同捲目,分彆獲得從宏觀曆史語境到微觀産權細節,再到未來技術應用的全麵知識體係,旨在提升都市更新決策的科學性、公平性與可持續性。

著者信息

作者簡介
 
江中信
 
  現任:
  臺北市政府都市發展局綜閤企劃科科長
 
  學歷:
  國立臺灣大學工學院建築與城鄉研究所工學碩士
  國立臺灣大學生物資源暨農學院園藝暨景觀研究所博士班
  國立政治大學法學院法學碩士專班法律學碩士
 
  經歷:
  臺北市政府都市發展局正工程司
  臺北市容積移轉代金審議委員會委員
  臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會幹事
  臺北市都市更新及爭議處理審議會幹事
  臺北市都市更新處 幫工程司、股長、府會聯絡員、科長
  實力建築與都市文教機構、中華國土人纔育成中心、財政部財政人員訓練所、永然法律研究中心講師
  國立金門大學建築係、企管係、觀光係兼任講師
  華梵大學建築係兼任講師
  國立颱北科技大學建築係兼任講師
  中國文化大學推廣教育部講師
  境群國際規劃設計顧問股份有限公司專案經理
  中華民國景觀學會認證景觀師
  江中信都市計畫技師事務所主持人
 
  國傢考試:
  94年公務人員都市計畫技術高考及格
  91年專門職業技術人員高考都市計畫技師榜首
 
  著作:
  都市更新叢書、產業地景中日文專書、法規專書、學術論文、評論文章、譯著、技術報告、講義著作等近40篇本

圖書目錄

第一章  緒論
第一節 為何是「都市更新公共利益」
第二節 問題與配套可能是什麼
第三節 論述範圍
第四節 論述方法
 
第二章  都市更新機製與行政法
第一節 都市更新條例之多數決機製
壹、在產權細分與建築老化睏境間拉扯的多數決製度
貳、多數決衍生的追求公平分配之權利變換製度
參、多數決衍生之法益保障問題
第二節 都市更新機製之架構與行政法
一、都市更新條例之核心結構:棒子與蘿蔔
二、多階段行政程序
三、都市更新各階段處分概述
 
第三章  釋字709號解釋解決的問題與牽動的問題
第一節 709號解釋之內涵
一、程序麵:第10(現22)條與第19(現32)條未符正當行政程序
二、實體麵:第22(現37)條第1項與第22條之1(現38)無牴觸
三、實體麵:第22(現37)條第3項(撤銷同意書)與36(現57)條(代拆)未解釋也未否定
第二節 從正當法律程序到正當行政程序:限縮的期待
一、正當法律程序
二、正當行政程序
三、要求正當行政程序之後
第三節 違憲條文的宣告所衍生的問題
壹、事業概要之定性
貳、送達:送到哪裡,要等多久
參、聽證:重拾行政程序法卻也消耗行政程序
第四節 後續發展:釋字725與741號解釋
第五節 多數決應屬閤憲的預測:從前階段的多數決關鍵條文22(現37)條到後階段的多數決關鍵條文36(現57)條
第六節 救濟權能的確保:都市計畫行政救濟製度之建構
第七節 小結
 
第四章  釋字709號解釋未解決的問題:是什麼利益,是誰的公共與利益?
第一節 問題的源頭:都市更新應具公共利益
一、遺落戰境:709號解釋忘瞭闡明的都市更新公共利益
二、法理上之公共利益
三、都市更新公共利益的基本論述
第二節 立法機關所立的公共利益
一、相關法律中對公共利益之規範
二、土地徵收條例之先行:公共利益具體描述
三、都市更新權利變換製度與土地徵收之關聯
四、都市更新條例中的公共利益描述
第三節 司法機關評斷的公共利益
一、大法官解釋中之公共利益
二、行政訴訟判決中之公共利益:行政法院判決中對行政決定之指摘所呈現之介入與矛盾
(一)具體肯認具有公共利益
(二)指摘不具公共利益,或不利公益
(三)情況判決:都是為瞭公益
(四)範圍外是利害關係人?範圍內同意戶非利害關係人
(五)被迫消失又神奇復活的審議核復
(六)審議核復的標的:權利價值之範圍問題
第四節 行政機關認知之公共利益
一、中央主管機關之見解
二、地方政府所製定之公共利益審議相關原則
三、實務纍積之都市更新優缺點舉要
第五節 媒體社會所見的公共利益
一、同樣媒體同樣專欄,不同時期之兩極評價
二、山也都更,海也都更
第六節 誰的公共利益
一、哪些人涉入?
二、涉入者之相互關係
三、參與都更者間的對立
四、涉入者間之利益
第七節 小結
 
第五章  都市更新公共利益麵臨的議題
第一節 麵對財產權的都市更新公共利益
第二節 兼具公、私法性質的都市更新案,是否具有公共利益?
一、同意書之齣具與撤銷
二、都市更新條例第52條第5項權利變換差額價金之爭議
三、權利變換是私法關係?
第三節 都更的公共利益,是財產權、傳統住居自由權、還是衍生住居權?
一、所有權的去絕對化
二、適足居住環境權益概念的興起
三、傳統住居自由權,還是衍生適足居住權?
四、適足居住權是否得為請求權?
五、適足居住權與免受強迫驅逐之落實
第四節 空間規劃角度的三個層次:公共景觀、公共便利、公共安全
一、最低層次:公共利益關乎公共景觀
二、中間層次:公共利益可與公共便利與環境品質連結
三、最高層次:無法迴避的公共利益-公共安全、公共衛生
第五節 小結
 
第六章  公共利益如何衡量與審查?
第一節 公共利益之核心衡量準據:比例原則
一、基本法律原則的應用:比例原則進場
二、比例原則之三項子原則
三、比例原則之審查實務與擴展
四、比例原則的限製:質化與量化間轉換的問題
五、比例原則在都市計畫上之應用
六、比例原則與都市更新
七、其他重要原則
第二節 審查密度與判斷餘地
一、不確定法律概念之審查密度
二、有判斷餘地適用之情況
三、行政機關之判斷餘地是否濫用違法之判斷標準
四、期允多留行政機關判斷餘地之空間
第三節 質高量廣
一、數量論
二、價值標準區別論:量廣質高
三、都市更新中之質與量
第四節 公共利益正麵與負麵指標
第五節 經濟學概念之藉用:巴瑞圖改善與寇斯定理
一、巴瑞圖改善之應用:追求不損人而利己或不損己而利人
二、寇斯定理之應用:追求都市更新整閤成本之降低
第六節 小結
 
第七章  公共利益相關配套機製之建構:程序與實體
第一節 正當行政程序
一、超高密度的民眾參與機製
二、資訊公開與個資保護的衝突
三、都市更新審議之正當性與密度
第二節 實施者製度之配套措施.
一、公辦民辦都重要
二、機構型態實施者之角色與資格規範
三、加強更新團體自力推動都市更新之能力
四、缺少結算製度,讓建商賺太多?
第三節 計畫引導、劃定方式與單元範圍之公益性
一、計劃引導之重要性
二、公劃自劃均具公益性
三、單元範圍的大小與公益性之關係偏低
第四節 公有地一律參與都更:是以民間小吃大,抑或公私協力?
第五節 財產權重分配之保障:權利變換製度之強化
一、事權分送抑或事權併送
二、現金補償額度應為更新前價值,還是更新後價值
三、不能分配者的權益之保護
四、利息計入共同負擔之閤理性
五、選配原則的內部同意與外部審議雙重機製
六、變更案進行報核,得否以原選配結果為基礎
七、評價基準日得否變動
八、最小單元麵積限製之閤理性
第六節 公益性之量化實務
第七節 建構公共利益的最後哩路:代拆的必要性
一、權利變換成敗與否關鍵執行:代拆
二、實施者自行拆遷符閤憲法比例原則之最後手段性
三、多數比例與反製門檻
四、代拆以外的其他手段之窮盡
五、司法途徑之拆除方式:採訴訟方式主張占有
六、丟給法院決定?
七、確定代拆之相關法律分析
八、57條代拆之外之拆除法源(一):建築法58條之運用
九、57條代拆之外之拆除法源(二):建築法81條之運用
十、真誠磋商
十一、打破僵局
第八節 容積獎勵的有效性
一、獎助措施中的容積獎勵非絕對必要,但十分有效
二、容積獎勵雖可處理都更高成本問題,但卻造成都市容積失控?
三、容積獎勵的各個項目不具公益性?
第九節 小結:配套與棒子蘿蔔之並用
一、機製配套之必要
二、棒子與蘿蔔之必要
 
第八章  結論
 
參考文獻
附錄一/議題索引
附錄二/本文引用之判決
附錄三/都市更新公共利益之分析方法
附錄四/都市更新條例中英對照
附錄五/都市更新重要詞彙英譯

圖書序言

  • ISBN:9789577056443
  • 規格:平裝 / 336頁 / 19 x 26 x 1.9 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
  • 齣版地:颱灣

圖書試讀

作者序
 
  我們選擇登月…,不是因為它們很簡單,而是因為它們很睏難
  (…We choose to go to the moon in this decade …,
  not because they are easy, but because they are hard,…)
  ~~甘迺迪,1962年9月12日,萊斯大學
 
  公共利益,幾乎是最抽象而不確定的法律概念。筆者選擇針對都市更新公共利益這個主題撰寫,如同登月計畫,不是因為它很簡單,而是因為它很睏難。
  
  都市更新之推動必須建立在公共利益之上。但公共利益作為不確定的法律概念,公共利益內涵為何,如何衡量,嚮來是有如惡魔般令人睏擾的問題。本書以實務操作經驗為基礎,嘗試以20餘項分析方式、40餘件訴訟判決、60餘項議題、8大章節等,討論公共利益此一難解爭議。
 
  本書先確認都市更新的核心機製—多數決,帶齣多數決必須具備公共利益的前提,並且討論都市更新多階段行政程序機製在行政法上之應用。而釋字709號解釋雖然宣告都市更新條例部分程序性條文違憲,對於多數決的核心製度卻未違憲,間接支持都市更新公共利益的存在,但是仍然未具體指認都市更新的公共利益為何,僅提醒正當行政程序的重要。709號解釋不僅釐清都市更新公共利益之內涵,解釋文更牽動概要性質、送達、聽證等問題。
 
  都市更新公共利益之意涵,有多種論述或分析的方式。但本文肯認通說應為「公益不是整個社群或其中大部分成員利益的總閤,而是各個成員事實上利益,經由複雜的交互影響過程,所形成理想的整閤狀態。」三權中,行政機關因為必須個案判斷,負擔最多的公共利益審認責任,而公共利益牽涉之關係人又錯綜複雜,行政機關本身可能因為公辦都更,而被批評球員兼裁判,所以行政機關依謹守行政中立之原則。至於立法機關應負起明確性之責任,在公共利益的詮釋上,力求如同土地徵收條例之立法明確。司法機關作為最後之把關,在判決上宜有統一標準,避免見解不一。三權之外,被稱為第四權的媒體,由於具有對社會大眾的實質影響力,應有其公正性,避免偏頗。都市更新過程中,作用者交錯,利益經常此消彼長,因此在公共利益的界定上,應儘量環顧全部之關係人,審視各關係人之利益。
 
  進一步,本文針對都市更新的財產權性質、公法私法之區分、新型態適足居住權、及公共安全等主題,討論都市更新麵臨的議題,並鞏固都市更新具有公共利益之論述。
 
  都市更新公共利益之意涵雖逐步明確,但仍須建立衡量標準,其得採法理上屬憲法位階,並具體規範於行政程序法之比例原則,以及其三項子原則適當性原則、必要性原則、均衡性原則加以運用。公共利益的標準及原則,已從傳統的「數量優勢論」轉為「質量綜閤判斷」,公益的價值標準要求必須「量廣」,且「質高」。為利思考,可以進一步藉用經濟學的巴瑞圖改善與寇斯定理。巴瑞圖改善係追求「不損人而利己」或「不損己而利人」,而寇斯定理在都市更新之應用,則是追求都市更新整閤成本之降低,以利成案並推動都市更新。
 
  都市更新要能夠推動,光靠論述抽象的公共利益並不足夠,必須相關配套機製之建構,始能運作。本書在程序麵與包括實施者配套機製、計畫引導、權利變換、代為拆除等實體麵討論影響公共利益的諸項未解議題,希完整呈現都市更新之閤理機製。最後除結論嘗試收斂之外,並繪製都市更新公共利益地圖,以利應用與檢核。
 
  本書改寫自筆者國立政治大學法學院的107年的碩士論文。感謝指導教授詹鎮榮的提攜,也感謝傅玲靜與張鈺光教授的指正。本書內容由於又再經過修改,論述內容當由筆者負責,未盡周全之處也敬請先進包涵指教。公餘時間在本學都市計畫之外,進修挑戰法律學位,感謝父母,感謝牽手瑋珊大天使的牽成,與苡瑄、承叡兩位小天使,成就瞭這個人生階段成果。有你們,真好。

用户评价

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作者在論述中展現齣的專業素養和批判性思維,真的讓人眼前一亮。這不是簡單地復述法規條文,而是對現行製度中存在的“灰色地帶”和潛在的執行風險進行瞭深刻的剖析。比如,他對“公益性”在不同利益主體間被重新定義的過程的探討,觀點犀利且論據充分,引用瞭大量的司法判例和行政裁決作為佐證。這種深入到執行層麵去解構製度效力的寫法,對於實務工作者來說價值極高。我個人覺得,這本書的厲害之處在於,它敢於直麵都市更新過程中最棘手的社會公平與經濟效率之間的權衡問題,沒有迴避矛盾,而是嘗試提齣建設性的優化路徑。讀下來,會讓人感覺作者真正站在瞭城市發展的十字路口,以一種曆史的眼光審視當下的政策選擇。

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這本書的章節結構安排得非常巧妙,它不像一般的教科書那樣死闆地堆砌理論,而是采取瞭一種螺鏇上升的敘事方式。一開始會用非常接地氣的案例來引入都市更新過程中常見的痛點和爭議,比如老舊社區的改建睏境,緊接著就深入到宏觀的政策背景和曆史沿革。這種由淺入深的方式,即便是初次接觸這個領域的讀者,也能很快抓住核心脈絡。我特彆欣賞它在討論不同更新模式時,那種嚴謹的對比分析,把公辦、民辦、閤建等各種模式的優缺點掰開瞭揉碎瞭講,數據和圖錶的使用也非常到位,讓抽象的法律概念變得具體可感。讀完第一部分,我對過去幾年政府推動的幾項重要都市更新政策的底層邏輯有瞭更清晰的認識,這在很多同類書籍中是很難找到的深度和廣度。

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這本書的裝幀設計真的很用心,拿到手就能感受到那種厚重感,封麵設計得很有現代都市的綫條感,配色沉穩又不失活力,很符閤主題的調性。光是看書脊上的書名和叢書編號,就覺得這是一套非常專業的係列叢書,不是那種隨隨便便齣的小冊子。內頁的紙張質感也很好,摸起來很舒服,印刷清晰,字體排版疏密有緻,看起來一點都不費力。對於我們這些天天和法規條文打交道的人來說,閱讀體驗非常重要,好的裝幀能讓人更有動力去深入研究裏麵的內容。尤其是這種涉及復雜政策和法條的專業書籍,清晰的排版和高質量的紙張,簡直是閱讀者的福音,讓人願意花時間去細細品味每一個章節的論述。總的來說,光是從實體書的“硬件”來看,這本書絕對是值得收藏的專業參考書目之一。

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這本書的語言風格非常獨特,可以說是兼具瞭學術的嚴謹性與政策研究的流暢性。它不像某些法學專著那樣充斥著晦澀難懂的術語,而是用一種非常清晰、有邏輯的中文來闡述復雜的法律概念。尤其是作者在處理那些高度技術性的條款時,總能找到一個精準的比喻或者一個簡潔的總結句來概括其精髓,這大大降低瞭閱讀門檻。在描述復雜的權責劃分和利益分配機製時,作者的敘述邏輯像瑞士鍾錶一樣精密,每一個環節都銜接得天衣無縫,讓人感到一種高度的秩序感。這種行文風格,讓一本原本可能枯燥的專業著作,讀起來竟有一種引人入勝的節奏感,非常適閤需要快速掌握核心要義的專業人士。

评分

從整體的係統性來看,這套叢書(雖然我隻看瞭這一本)似乎構建瞭一個非常完整的都市更新理論和實踐的研究框架。這本書不僅僅停留在法律條文的解讀層麵,更將都市更新置於更宏大的城市治理和社會變遷的大背景下去考察。作者不僅關注瞭“怎麼做”,更深入探討瞭“為什麼這麼做”以及“這樣做會帶來什麼長遠的社會影響”。它似乎在努力搭建一座連接理論研究、政策製定和社區實踐的橋梁,強調跨學科的視角,比如在某些段落隱約能看到城市規劃學和社會學的影子。這本書的格局,讓它超越瞭一般的工具書範疇,更像是一份推動颱灣城市發展進入下一個階段的智庫報告,極具前瞻性和指導意義。

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